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De la signature d’un compromis de vente à l’acte authentique

Par 6 mars 2020août 10th, 2020Aucun commentaire

Signature du compromis de vente

Et maintenant qu’est ce qui va se passer ? On signe le compromis de vente de notre maison ? L’acheteur peut se rétracter ? Dans combien de temps vais-je devoir partir ? Dans combien de temps aura lieu la signature du compromis de vente ?

Vous me posez ces questions dans plus de 90 % des cas lorsque vous venez d’accepter une offre d’achat et que donc, vous pouvez espérer la signature d’un compromis de vente. En effet, comme j’ai l’habitude de le dire non sans humour : « c’est maintenant que les ennuis commencent ».

Vous venez enfin de trouver un acheteur pour votre maison et je vous en félicite. Vous allez devoir donc vous atteler à la lourde tâche de la gestion du compromis de vente.

La signature d’un compromis de vente d’une maison engage le vendeur et l’acheteur.

Mais comment ça va se passer maintenant ? Si vous avez réalisé votre vente par l’intermédiaire d’un professionnel, cet article ne vous servira à pas grand-chose puisque le professionnel de l’immobilier s’occupera de préparer la signature du compromis de vente.

Cependant si vous avez réalisé votre vente de particulier à particulier je vous invite à bien lire les lignes qui vont suivre car vous allez devoir vous substituer à un agent immobilier avec toute les tâches du suivi qui lui incombe. C’est pourquoi je vous donne les grandes règles à vérifier pour la signature d’un compromis de vente de votre maison.

Qu’est-ce que la signature d’un compromis de vente ?

A l’inverse d’une promesse d’achat ou d’une promesse de vente qui n’engagent qu’une des parties, la signature d’un compromis de vente engage le vendeur et l’acheteur.

Le compromis de vente est un contrat préparatoire à la vente finale. En effet, la vente définitive pourra avoir lieu uniquement si toutes les conditions suspensives sont levées.

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Plusieurs délais sont généralement indiqués dans le compromis de vente :

Les délais peuvent être rallongés avec l’accord des parties. Néanmoins le dépassement d’un délai survenu par négligence ou mauvaise foi entraine la caducité du contrat.

La clause pénale

Une clause pénale est généralement inscrite dans les avant-contrats. C’est ce que j’appelle en pratique le prix du caprice. Si l’une des parties se rétracte sans motif valable alors que toutes les conditions sont réunies pour la signature authentique, une indemnité de 10 % dû prix de vente pourra être due par la partie défaillante.

Le dépôt de garantie

Il est en général versé au moment de la signature du compromis de vente un séquestre sur le compte du notaire. Ce n’est pas une obligation mais c’est souvent très apprécié par les vendeurs car cela montre un certain engagement de l’acheteur.

En pratique, un montant de 5% à 10% est retenu. Il s’agit d’une fraction du prix payé à l’avance et qui sera déduite à la fin sur le prix global.

Si l’acheteur n’achète pas la maison par un manquement de ses obligations, cette somme sera vouée à être versée au vendeur au même titre que la clause pénale.

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Signature du compromis de vente et conditions suspensives

Tous les compromis de vente contiennent des conditions suspensives. Les conditions suspensives sont des conditions qui doivent être réunies pour que la vente finale puisse avoir lieu. Si la seule condition suspensive qui protège le vendeur c’est que son acheteur paye le prix et les frais, l’acheteur est bien plus protégé.

Vous allez retrouver la plupart du temps les conditions suspensives suivantes :

  • L’obtention d’un prêt ou la vente d’un autre bien
  • La purge du droit de préemption de la commune
  • Le droit de préemption d’un locataire
  • La condition suspensive d’urbanisme
  • De mainlevée d’hypothèques et privilèges
  • Que l’acheteur paye bien le prix et les frais

C’est ce que l’on appelle des conditions suspensives légales, vous les retrouverez dans tous les compromis de vente.

Cependant, vous pouvez aussi vous mettre d’accord sur d’autre conditions qui doivent être réunies afin que la vente finale puisse être signée (la présence de travaux par exemple).

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Signature compromis de vente en agence ou chez le notaire ?

On me pose régulièrement la question. Est-ce que je fais confiance à l’agent immobilier pour la signature du compromis de vente ou est-ce que je vais le signer chez le notaire.

Comme je l’explique dans la vidéo, juridiquement il n’y aura pas de différence. Vous pouvez aussi bien signer votre compromis de vente chez le notaire qu’en agence. Cependant, je vous invite à être plus vigilent si vous signer en agence. Veuillez à ce que tous les documents nécessaires pour la signature du compromis de vente soient bien présents.

En effet je vois régulièrement des confrères faire signer des compromis sans les diagnostics techniques par exemple. Ceux-ci sont mis à jours après et envoyés sans explication avec le compromis de vente à l’acheteur.

Vous pouvez également exiger de prendre un notaire en qui vous avez confiance, qui défendra vos intérêts et veillera surtout que le compromis de vente rédigé par l’agence soit bien conforme.

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Les éléments à vérifier pour la signature d’un compromis de vente

Pour la signature d’un compromis de vente chez le notaire, vous avez 99% de chances que votre contrat soit correctement rédigé. Cependant si vous signez en agence, je vous invite à faire attention à ce que tous les éléments suivants soient présents quand vous vous apprêtez à signer :

  • L’identification des parties avec vérification de la capacité à contracter
  • La désignation complète du bien avec parcelle cadastrale
  • Le prix avec ses modalités de financement
  • Les servitudes et l’état hypothécaire
  • Les conditions de la prise de possession
  • La signature des parties avec leur consentement et un contenu licite et certain
  • Le dossier complet de diagnostics techniques doit être annexé
  • Si vous faites le choix de verser un dépôt de garanti
  • Les conditions suspensives qui protègent les parties
  • La présence du délai de rétractation

Notez qu’en cas de la vente du logement de la famille, l’accord du conjoint est obligatoire même si il n’est pas propriétaire du bien objet de la vente. De plus si vous vendez un bien en indivision, l’accord de tous les indivisaires est obligatoire.

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Signature du compromis de vente

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Signature d’un compromis de vente et délai de rétractation

La loi SRU du 13 décembre 2000 modifié par la loi Macron du 6 aout 2015 prévoit que l’acquéreur non professionnel qui conclut un compromis de vente ayant pour objet l’achat d’un immeuble à usage d’habitation bénéficie d’un délai de rétractation immobilier de 10 jours avant de s’engager définitivement.

Si vous vous rétractez, vous n’avez pas à vous justifier. La rétractation s’effectue par lettre recommandé avec accusé de réception ou remise en main propre contre décharge.

Le délai commence à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée vous notifiant le compromis de vente. Si vous signez votre compromis de vente chez le notaire et qu’il vous le remet en main propre, le délai de rétractation commence le lendemain de la signature.

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Conclusion sur la signature d’un compromis de vente de votre maison

Environ trois mois après la signature du compromis de vente, vous allez pouvoir passer devant le notaire pour signer votre acte authentique. Si toutes les conditions suspensives sont levées, que tout s’est bien passé entre les deux signatures vous allez enfin pouvoir être chez vous.

Le délai de trois mois après le compromis de vente correspond au temps nécessaire à la réalisation des formalités administratives. Le prix de la vente transite obligatoirement par le compte du notaire qui se chargera de régler les taxes et procèdera à la publication au service de la publicité foncière.

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Jonathan VOOGT

Jonathan VOOGT

Conseiller immobilier sur Saint André de Cubzac, je vous accompagne dans un de vos plus grand projet: la vente ou l'achat de votre bien immobilier.

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