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Qu’est-ce que les droits d’enregistrement ?

Par 9 mars 2020septembre 23rd, 2020Aucun commentaire

Droits d'enregistrement

Lorsque vous achetez un bien immobilier vous payez beaucoup de taxes qui sont collectés par le notaire. Les droits d’enregistrement en font partie et sont particulièrement lourds à supporter pour l’acheteur.

Les droits d’enregistrement font partie des les frais de notaire. Ils constituent un impôt supporté par l’acquéreur qui sera redevable au moment de la signature authentique.

L’enregistrement constitue une formalité fiscale par la perception de « droits d’enregistrements » mais il comporte également des effets juridiques par sa connaissance par l’Administration et les tiers.

Beaucoup d’actes sont concernés par les droits d’enregistrements. Cependant, nous nous intéresserons dans cet article uniquement les actes concernant le transfert de propriété d’immeubles.

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Les droits d’enregistrements concernant les immeubles

Les droits d’enregistrement s’appliquent aux transactions immobilières mais également aux adjudications (vente aux enchères publiques). Lorsque la vente est signée sous condition suspensive, l’enregistrement est effectué au droit fixe des actes innomés de 125€.

En effet, ce n’est que lorsque la vente est réalisé que la totalité des droits d’enregistrement sont dû.

En revanche, en cas de vente sous condition résolutoire, les droits d’enregistrement sont immédiatement exigibles. Si la condition se réalise, la vente est annulée mais en principe les droits ne sont pas restitués.

Assiette des droits d’enregistrement

Taux normal des droits d’enregistrement

Les droits d’enregistrement sont calculés sur le prix de vente inscrit dans l’acte.

Le taux est fixé à 5,09 %. Cependant, le taux global de taxation s’élève en pratique à 5,80 % dans la plupart des départements.

Ce taux se compose :

  1. D’un droit départemental normalement égal à 3,80 % mais que ces conseils départementaux peuvent modifier tous les ans dans la fourchette comprise entre 1,20 % et 4,50 %.
  2. D’une taxe additionnelle de 1,20 % perçue au profit de la commune.
  3. D’un prélèvement pour frais d’assiette et de recouvrement du droit départemental calculé sur le montant du droit départemental de 2,37 %.

Taux réduit des droits d’enregistrement

Certaines transactions bénéficient d’un régime spécial au regard des droits d’enregistrement. En effet, un taux réduit de 0,715 % pourra être appliqué. Ce taux s’applique de la manière suivante :

  • 0,70 % de droit départemental
  • 2,14 % de prélèvement pour les frais d’assiette et de recouvrement calculés sur le montant du droit départemental.

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Droits d'enregistrement

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Les régimes de faveur

Les régimes de faveur peuvent prendre plusieurs formes :

  1. L’application des droits au taux réduit de 0,715 %
  2. Une exonération de droits
  3. Un abattement sur l’assiette des droits

Les ventes bénéficiant d’un taux réduit

  • Les ventes d’immeubles neufs bénéficient des droits d’enregistrement au taux réduit de 0,715 % lorsqu’elles sont soumises de plein droit à la TVA sur le prix total.
  • Si vous êtes assujetti à la TVA et que vous achetez un immeuble, vous pourrez bénéficier du taux réduit à 0,715 % à condition que vous vous engagiez dans l’acte à revendre le bien dans un délai de cinq ans.
  • D’autre cas prévus par la loi

En gros si vous payez de la TVA vous avez les droits d’enregistrement réduits, et si vous n’en payez pas vous avez le taux normal.

Les ventes exonérées de droits d’enregistrement

  • Les acquisitions et cessions d’immeubles ruraux par les Safer
  • Les achats de fond de commerce ou parts de SCI par un assujetti à la TVA prenant un engagement de revendre dans les cinq ans.
  • Achat d’un immeuble par un assujetti à la TVA prenant un engagement de construire si les travaux sont réalisés sous quatre ans.
  • Les expropriations d’utilité publique
  • Les opérations réalisées dans le cadre de la réglementation HLM

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Formalité de publicité foncière

Les actes constatant la vente d’un immeuble doivent toujours être passés devant un notaire. Ils sont enregistrés et publiés au fichier immobilier.

En effet, le service compétent est celui chargé de la publicité foncière. Le délai imparti est d’un mois (deux dans le cas d’une adjudication) à compter de la date de l’acte.

Échanges et droits d’enregistrement

Vous avez tout à fait le droit d’échanger une chose contre une autre. Si l’échange est d’égal valeur, l’échange est pur et simple. Dans le cas contraire, l’échange est avec soulte ou plus-value.

Dans le cas d’échange pur et simple, les droits d’enregistrement sont fixés à 5 % sur la valeur vénale du bien.

En cas d’échange avec soulte ou plus-value, les droits d’enregistrement sont de 5 % sur la valeur de l’immeuble plus faible.

La soulte ou la plus-value est soumise au droit commun (5,09 % ou 5,80 % en fonction de la situation géographique de l’immeuble).

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Conclusion

J’entends très souvent les acheteurs lors d’un achat immobilier me dire que le notaire « se gave » sur chaque vente. Les frais de notaire sont en réalité composés de plus de 80 % de taxes que l’on paye sur chaque mutation.

Les droits d’enregistrement représentent la plus grande partie des frais de notaire.

Jonathan VOOGT

Jonathan VOOGT

Conseiller immobilier sur Saint André de Cubzac, je vous accompagne dans un de vos plus grand projet: la vente ou l'achat de votre bien immobilier.

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