AcheteurVendeur

Définition de la promesse unilatérale de vente – synallagmatique et avant contrat en immobilier

Par 16 octobre 2020Aucun commentaire

promesse unilatérale et avant contrat

La promesse unilatérale de vente et la promesse synallagmatique constituent ce que l’on appel des avant contrats.

En effet, si vous avez déjà réalisé une transaction immobilière, vous avez pu constater que vous avez signé deux fois : d’abord un avant contrat chez un notaire, un agent immobilier voir un avocat, puis enfin l’acte authentique chez le notaire.

Mais quelle est la différence entre la promesse synallagmatique de vente ou d’achat et la promesse unilatérale ? Est-ce que ces deux avant contrats engagent les parties de la même façon ?

Le point sur la promesse unilatérale de vente et synallagmatique afin de bien comprendre qui est engagé sur l’avant contrat.

La promesse unilatérale de vente et synallagmatique sont des avant contrats

Comme je l’ai survolé dans l’introduction, un avant contrat précède et prépare la conclusion définitive de la transaction. En immobilier, nous pouvons parler de promesse unilatérale, ou de promesse synallagmatique de vente aussi appelé compromis.

Nous verrons dans la suite de l’article que ces avants contrats n’engagent pas les parties de la même manière.

Un avant contrat sert également à fixer les conditions de la transaction, l’engagement des parties et protéger le vendeur et l’acheteur grâce aux conditions suspensives.

Ce n’est que lorsque les conditions suspensives seront levées, par exemple l’obtention d’un prêt, que l’acte authentique pourra être signé. Si vous achetez dans le neuf (VEFA), vous signerez un contrat de réservation avec le promoteur.

Je vous propose à présent de rentrer dans les détails avec la promesse synallagmatique de vente et la promesse unilatérale.

👉👉👉 A lire aussi: qu’est-ce que la close pénale dans un avant contrat ? 👈👈👈

promesse synallagmatique et avant contrat

👉👉👉 A lire aussi: tout savoir de la signature d’un compromis de vente à l’acte authentique 👈👈👈

La promesse synallagmatique

A l’inverse de la promesse unilatérale, la promesse synallagmatique, aussi appelée compromis est un avant contrat qui engage les deux parties.

Il n’y a pas de notion de levée d’option puisque acheteur et vendeur sont engagés.

Cependant, comme pour la promesse unilatérale de vente, l’acheteur bénéficie d’un délai de rétractation de 10 jours. On dit dans la promesse synallagmatique que la transaction immobilière est faite sous conditions suspensives.

Dans le but de protéger les deux parties, une clause pénale est souvent inscrite afin d’indemniser le vendeur ou l’acheteur en cas de manquement des obligations liées à l’avant contrat.

Celle-ci permettra à la partie lésée de demander l’annulation de la promesse synallagmatique ou unilatérale de vente et de pouvoir demander une indemnité à la partie défaillante.

C’est ce que j’appelle le prix du caprice, qui représentera souvent 10 % du prix d’achat + le dépôt de garantie si il y en a eu un et enfin une indemnité à l’agent immobilier si il y en a également un.

Pour info, il est courent dans la promesse synallagmatique de vente ou unilatérale de verser un dépôt de garantie aussi appelé séquestre.

Il n’est pas obligatoire, mais fortement apprécié par le vendeur puisqu’il montre un certain engagement de la part de l’acheteur.

Si la transaction ne se fait pas pour une condition suspensive qui ne serait pas levée, le séquestre sera rendu à l’acheteur.

En revanche, si l’achat ne se fait pas par faute ou mauvaise foi de l’acheteur, cette somme pourra être versée au vendeur en gage de dédommagement.

Vous avez un projet de transaction immobilière ?
Faites appel à un coach immobilier et économisez les frais d'agence !!
Découvrir les offres

La promesse unilatérale de vente

A contrario de la promesse synallagmatique, la promesse unilatérale de vente est un avant contrat qui n’engage que le vendeur.

En effet, vous vous engagez à vendre votre bien immobilier à un prix convenu avec votre acheteur et vous ne pouvez plus vous rétracter.

Votre acheteur en revanche n’est absolument pas engagé, d’où le terme « unilatéral », qui veut dire engagement que d’une partie.

Votre acheteur va se retrouver dans la situation où deux possibilités vont s’offrir à lui.

  1. Il souhaite finaliser son achat et lever l’option
  2. Il ne souhaite pas concrétiser son achat

Si votre acheteur souhaite acheter définitivement, il devra lever l’option et faire en sorte que toutes les conditions suspensives soient bien réalisées.

La transaction sera alors authentifiée devant le notaire. En revanche, si votre acheteur ne souhaite pas régulariser son achat immobilier, il ne lève pas l’option et les deux parties reprennent leur liberté.

Afin de protéger le vendeur contre des acheteurs peu scrupuleux, l’acquéreur verse souvent une indemnité d’immobilisation qui est fixée librement entre les deux parties.

Elle représente souvent entre 5% et 10% du prix du bien.

Dans la promesse unilatérale de vente, si l’acheteur ne souhaite plus acheter et donc ne lève pas l’option, le vendeur pourra conserver cette somme au titre des semaines d’immobilisation du bien immobilier.

En revanche, aucune somme ne pourra être conservée si une des conditions suspensives n’est pas levée sauf si l’acheteur est fautif.

Si l’acheteur lève l’option et donc achète le bien, l’indemnité représentera souvent un acompte sur le prix et sera déduit du prix au moment de réaliser l’acte authentique.

👉👉👉 A voir aussi: tout savoir sur le titre de propriété 👈👈👈

promesse synallagmatique et avant contrat

👉👉👉 A voir aussi: quel est le délai de rétractation après avoir signé un avant contrat ? 👈👈👈

La promesse unilatérale d’achat

A contrario de la promesse synallagmatique de vente et la promesse unilatérale, la promesse d’achat est peu utilisée.

Son principe est le même que la promesse unilatérale de vente, sauf que c’est uniquement l’acheteur qui sera engagé après son délai de rétractation de 10 jours.

Vous pouvez être amené à signer une promesse d’achat dans le cas où les vendeurs ne sont pas tout à fait prêts pour vendre. Ça peut-être dans les cas suivants :

  • Attente de l’accord d’un juge pour vendre
  • Il manque un vendeur dans le cadre d’une indivision

Que doit contenir l’avant contrat ?

Les avants contrats contiennent presque toujours les mêmes infirmations. Voici une liste non exhaustive de ce que vous retrouverez le plus couramment dans la promesse synallagmatique et unilatérale :

  • L’état civil des parties
  • L’adresse et la désignation du bien immobilier
  • Le prix d’achat
  • L’origine du bien (le notaire remonte sur 30 ans)
  • La surface du terrain ainsi que la parcelle cadastrale
  • La présence d’éventuelles servitudes
  • La commission de l’intermédiaire s’il y en a un et qui a la charge des honoraires
  • La durée de la promesse synallagmatique de vente
  • La date butoir que l’on ne doit pas dépasser pour réaliser l’acte authentique
  • Les conditions suspensives
  • La date de la levée d’option dans le cadre d’une promesse unilatérale de vente
  • Les diagnostics immobiliers obligatoires sont annexés
  • Les documents relatifs à la copropriété

👉👉👉 A lire aussi: tout savoir sur les rôles du notaire 👈👈👈

👉👉👉 A voir aussi: tout savoir sur les droits d’enregistrement 👈👈👈

Conclusion sur la promesse unilatérale – synallagmatique et l’avant contrat

Comme vous le savez à présent, l’avant contrat n’aura pas la même valeur engageante s’il s’agit d’une promesse unilatérale de vente ou d’achat ou bien une promesse synallagmatique de vente.

Dans le premier cas, seule une partie sera engagée. Dans le second, vendeur comme acheteur sont engagés sur l’avant contrat.

Si vous avez besoin de renseignements complémentaires sur la promesse synallagmatique, la promesse unilatérale de vente ou l’avant contrat, je vous invite à commenter l’article ou à me parler dans le tchat.

Jonathan VOOGT

Jonathan VOOGT

Conseiller immobilier sur Saint André de Cubzac, je vous accompagne dans un de vos plus grand projet: la vente ou l'achat de votre bien immobilier.

Laisser une Réponse