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Quelle est la définition d’une promesse synallagmatique de vente ?

Par 24 octobre 2022Aucun commentaire

La promesse synallagmatique de vente, aussi appelé compromis en droit, constitue un avant-contrat qu’il convient de définir.

Il s’agit d’un acte préparatoire à la transaction dans lequel un acheteur et un vendeur se promettent respectivement de vendre et d’acquérir moyennant un certain prix.

Le cursus d’une transaction immobilière suit plusieurs étapes au cours desquelles chaque partie au contrat répond à ses obligations afin de respecter les droits de l’autre partie.

C’est donc dans cet ordre que s’inscrit la nécessité de procéder à une promesse synallagmatique de vente avant la signature définitive de l’acte définitif.

Quelle est la définition d’une promesse synallagmatique et quelle est la différence avec l’unilatérale ? En quoi consiste un tel acte pour l’acquéreur ? Quel en est le contenu et la portée ? Quel est le délai et la condition de validité de la réalisation de la vente ?

Voici autant de questions que se posent les internautes sur ce droit et auxquelles nous répondrons succinctement dans les lignes suivantes.

Qu’est-ce qu’une promesse synallagmatique de vente ?

En droit, la promesse synallagmatique est également appelé compromis de vente et constitue un avant-contrat. Elle s’oppose à l’unilatérale.

Cet acte est fait entre le vendeur du bien immobilier et l’acheteur, obligeant ainsi les deux parties à honorer leurs engagements respectifs.

En effet, en signant ces promesses, le vendeur s’engage à céder son bien, tandis que l’acquéreur pour sa part s’engage à rassembler les moyens nécessaires pour acheter.

Contrairement à la promesse unilatérale de vente où seul le vendeur est réellement engagé à vendre, dans le compromis, les deux parties sont engagées sous conditions suspensives.

À travers cet acte, l’acheteur devient le bénéficiaire alors que le vendeur, jusqu’ici propriétaire du bien devient le promettant.

En général, le contrat précède la signature de la réalisation de l’acte authentique de 3 mois et énonce explicitement les caractéristiques du bien et sa valeur en termes de coût.

La promesse synallagmatique est une mesure à laquelle les acteurs du secteur immobilier recourent régulièrement pour l’acquéreur et vendeur. Cependant, il s’agit d’une mesure qui peut également s’appliquer dans plusieurs autres domaines notamment dans le secteur de :

  • La location ;
  • Le commerce ;
  • L’embauche ;
  • La cession de droits sociaux…

Par ailleurs, il convient de retenir qu’une promesse synallagmatique de vente peut être soit un acte sous seing privé, soit sous la forme authentique devant le notaire.

Dans l’un ou l’autre cas, le contrat reste valable.

Toutefois, pour garantir la transparence dans les transactions, il est recommandé de réaliser la signature chez le notaire qui peut être facturé généralement à 125 euros.

Les délais dans le contrat

Plusieurs délais sont généralement inscrits dans la promesse synallagmatique. Il y a tout d’abord de délai de rétractation de 10 jours au profit de l’acquéreur qui est d’ordre public et qui est incompressible.

Puis, il y a le délai afférent aux conditions suspensives qui est généralement fixé à 2 mois. Enfin, celui qui concerne la signature de la réalisation de l’acte authentique qui est souvent de 3 mois.

A noter que le délai initial de ce droit ne peut-être prolonger que s’il y a accord des deux parties.

En suite quelques mois après, vous recevrez votre titre de propriété.

promesse synallagmatique

Les clauses présentes

Le contenu de chaque promesse synallagmatique de vente varie en fonction de l’objet sur lequel porte le contrat et des clauses sur lesquelles les parties au contrat s’entendent.

Selon l’article 1589 du Code civil français, ce contrat équivaut à la vente dans la mesure où il y a engagement réciproque des parties sur le bien et sur le prix.

En dehors des éléments ainsi énoncés par la loi, une promesse synallagmatique doit contenir en autres :

  • L’identité de l’acquéreur et vendeur ;
  • La capacité des parties au contrat ;
  • Le prix de vente définitif du bien ;
  • Le diagnostic immobilier ;
  • Le délai de rétractation ;
  • Le délai de réitération ;
  • Le dépôt de garantie-séquestre ;
  • Les conditions suspensives ;
  • Les clauses pénales ;
  • Les modalités de paiement…
  • Le droit et devoir des parties
  • La condition suspensive de prêt
  • Le versement de l’indemnité

Au-delà de ces mentions, il sera rajouté à l’acte, des clauses spécifiques telles que celles relatives à la commission de l’agent immobilier ainsi qu’aux dépenses administratives ou aux frais de notaire.

promesse synallagmatique de vente en droit

Les effets de ce contrat en droit

Vous avez compris à ce stade que lorsque vous signez une promesse synallagmatique, le droit prévoit que les deux parties sont engagées contrairement aux contrats unilatéral.

Le vendeur tout de suite et l’acheteur ou acquéreur 10 jours après. Viennent ensuite les autres délais et notamment celui de la réitération. Vous avez la possibilité de faire rédiger un compromis avec ou sans faculté de dédit.

Dans le premier cas, on dit que la transaction est parfaite et les deux parties sont engagées car il y a accord sur la chose et le prix.

Sous réserve des conditions suspensives, aucune des parties ne peut se désengager sans prendre le risque de devoir verser la clause pénale ou indemnité ou d’être forcé de vendre ou d’acheter.

Avec faculté de dédit

Dans ce cas, les parties se laissent la possibilité de se désengager de l’affaire en versant une somme d’argent que l’on appelle des arrhes.

En cas de conflit, si le bénéficiaire ne se présenta pas à la signature finale ou s’il refuse de signer, le notaire devra dresser un PV de carence ou de difficulté pour le versement de l’indemnité et de dommages et intérêts.

Le promettant devra demander la résolution de la transaction à un juge pour obtenir son acte authentique.

Pourquoi signer une promesse synallagmatique de vente ?

Sachant que le contrat consensuel est reconnu par le droit et valable dans plusieurs domaines, c’est avec curiosité que l’on se demande pourquoi recourir à ces promesses.

La réponse se situe sur plusieurs points puisque, d’une part, la cession dans le secteur immobilier implique des transactions importantes qui ne peuvent être soumises à la seule volonté non formelle des parties.

D’autre part, la promesse synallagmatique de vente étant un avant-contrat, elle permet aux parties de se mettre d’accord avant la signature définitive de l’acte de vente.

Par ailleurs, elle prépare l’acquéreur à s’entendre sur les pièces à fournir pendant la conclusion de la vente et facilite au notaire sa tâche de rédaction de l’acte définitif.

Enfin, une des principales raisons pour laquelle elle est essentielle dans les transactions immobilières est qu’elle laisse le temps à l’acheteur de réaliser la condition suspensive de prêt sans indemnité.

La promesse synallagmatique de vente est importante autant pour l’acquéreur que le vendeur, de sorte que, même le décès du vendeur n’entraîne pas sa nullité comme pour l’unilatéral.

Dans un tel cas de figure, soit les héritiers de la personne décédée continuent la procédure jusqu’à l’exécution du contrat, soit ils seront susceptible de verser à la partie adverse la clause pénale.

Si vous avez besoin de renseignement supplémentaires sur la promesse synallagmatique de vente, je vous invite à écrire sous l’article.

Jonathan VOOGT

Conseiller immobilier sur Saint André de Cubzac, je vous accompagne dans un de vos plus grand projet: la vente ou l'achat de votre bien immobilier.

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