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Le pré-état daté et l’état daté, des documents qui reviennent chers

Par 1 avril 2020octobre 7th, 2020Aucun commentaire

état daté

Lorsque vous vendez un bien immobilier en copropriété, votre acheteur doit être au courant de sa santé financière. La transmission de ces informations se fait par la remise d’informations comptables à la signature du compromis de vente et d’un état daté au moment de l’acte authentique.

La transmission d’un état daté à votre acheteur fait partie de vos obligations d’information lorsque vous vendez un lot en copropriété. Il vous sera transmis obligatoirement par votre syndic de copropriété.

S’il est important dans un premier temps de connaitre les informations renseignées dans de tels documents, il conviendra par la suite de rappeler le cadre légal de la transmission de ses documents. La vente en copropriété demande toujours beaucoup plus de documents à fournir que pour un bien immobilier normal.

Enfin, le cadre juridique exploré, je vous donnerai deux possibilités afin de réduire vos coûts pour obtenir le pré-état daté qui n’a aucune existence légale.

Qu’est-ce que le pré-état daté ?

C’est un ensemble d’informations financières à fournir à votre acheteur au moment du compromis de vente. Je rappel que le compromis de vente est un avant contrat qui vaut vente sous conditions suspensives.

Votre acheteur pourra donc s’engager dans son achat immobilier en bonne connaissance de ses futures charges de copropriété.

Généralement vous faites appel au syndic de copropriété pour préparer ses informations, mais vous pouvez aussi vous en occuper vous-même si vous faites preuve de d’assiduité.

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Que contient le pré-état daté ?

  • Le montant des charges courantes et des travaux payés par le vendeur pendant les deux exercices comptables antérieurs à la vente
  • Le montant de la part du fond de travaux rattachée au lot principal vendu si le syndicat des copropriétaires en dispose d’un.
  • Les sommes que l’acheteur serait susceptible de devoir au syndicat ainsi que celles dont le vendeur serait débiteur.

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Qu’est-ce que l’état daté ?

L’état daté est un document informatif qui fait le bilan des charges de copropriété liées à un lot vendu. Il est rédigé par le syndic à la demande du vendeur ou du notaire.

L’état daté doit être fourni à votre acheteur avant la signature authentique. Bien que beaucoup d’informations qu’il contient aient déjà été fournies au préalable, ce document est obligatoire pour signer votre acte.

Que contient l’état daté ?

Il contient un certain nombre d’informations dont la liste est fixée par décret, afin de renseigner au maximum l’acheter sur les charges qu’il devra supporter dès son entrée dans les lieux. L’état daté permet également au vendeur de savoir où il en est dans ses charges de copropriété.

Il se comporte en trois parties

Dans la première partie, le syndic indique d’une manière approximative, les sommes restant dues par le vendeur à la date de la vente. Cela comprend les éventuels impayés des exercices antérieurs.

La deuxième partie concerne les sommes que le syndicat est susceptible de devoir au copropriétaire vendeur.

Enfin, la troisième partie mentionne les sommes qui devraient incomber au nouveau copropriétaire.

L’état daté lui permettra de connaître : le montant des provisions sur charges prévues dans le budget prévisionnel dont il aura à payer.

En annexe, il doit également mentionner les éventuels procès en cours dans lesquels la copropriété est partie.

Avant la signature de l’acte chez le notaire, le vendeur doit fournir à son acheteur un certificat délivré par le syndic datant de moins d’un mois et attestant que le vendeur est libre de toute obligation à l’égard du syndicat.

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État daté : un plafond pour les honoraires du syndic

Pour l’état daté requis en cas de vente en copropriété

Comme on l’a vu précédemment, le gestionnaire de copropriété, avant l’établissement de l’acte de vente d’un lot de copropriété, doit adresser au notaire chargé de recevoir l’acte, à la demande de ce dernier ou de celle du vendeur, un document appelé état daté, comportant trois parties avec diverses informations (décret 67-223 du 17.03.1967 art. 5) .

Pour les honoraires du syndic

Les honoraires du syndic, concernant les prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté, sont imputables au seul copropriétaire concerné, c’est-à-dire le copropriétaire vendeur.

C’est fait pour le plafonnement

La loi Alur, avait prévu que le montant des honoraires perçus par le syndic ne puisse dépasser un plafond réglementaire.

Le décret n° 2020-153 du 21.02.2020 vient de fixer ce plafond réglementaire à la somme de 380 € TTC, comme cela avait été envisagé. Ce plafond réglementaire entre en vigueur le 01.06.2020. À partir du 01.06.2020, le montant de l’état daté pour la vente d’un lot dans une copropriété, facturable au vendeur par le syndic, ne peut dépasser 380 € TTC.

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Comment ne pas payer le pré-état daté ?

Comme nous venons de le voir plus haut, la remise de ces documents par le syndic peut vite monter et atteindre facilement les 600 €. Si la facturation par le syndic de ce document est salée, il existe des méthodes pour ne pas payer un tel document.

En effet, toutes les informations concernant la santé financière de la copropriété sont déjà présentes dans le dossier que va vous demander votre notaire au moment de la signature du compromis de vente. Notamment dans les annexes comptables.

Vous pouvez alors faire votre propre document avec les informations que vous avez puisqu’il n’existe aucun modèle légale.

Si vous faites preuve de diligence, vous pouvez donc préparer ses documents vous-même sans passer par le syndic pour les transmettre à votre notaire.

De plus, nous sommes aujourd’hui au 21ème siècle et nous avons à disposition la voie dématérialisée. Vous pouvez donc transmettre avec l’accord de votre acquéreur le pré-état daté par e-mail, ce qui vous fera économiser quelques centaines d’euros.

En revanche, l’état daté lui, doit obligatoirement être délivré par votre syndic de copropriété. Il sera donc facturé au titre des prestations particulières.

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Jonathan VOOGT

Jonathan VOOGT

Conseiller immobilier sur Saint André de Cubzac, je vous accompagne dans un de vos plus grand projet: la vente ou l'achat de votre bien immobilier.

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