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Qui paye les honoraires d’agence immobilière ?

Par 22 juillet 2019septembre 17th, 2020Aucun commentaire

honoraires agence immobilière - Frais d'agence immobilière

La position de l’agent immobilier concernant les honoraires d’agence immobilière est complexe. En effet, il a la particularité de se retrouver entre deux clients, le vendeur et l’acheteur. On peut alors se demander lequel devra payer les frais d’agence immobilière. Pour comprendre qui en a la charge il faut simplement se demander avec qui le mandat a été signé.

La loi exige que le professionnel de l’immobilier doit détenir un mandat écrit afin d’avoir droit à ses honoraires d’agence immobilière. Mais dans la transaction il existe deux types de mandats : le mandat de vente et le mandat de recherche.

Dans le premier cas c’est le vendeur qui confie la vente de son bien immobilier à un professionnel de l’immobilier. Dans le second c’est un acheteur qui demande au professionnel de lui trouver un bien immobilier.

Avant de détailler comment fonctionnent les honoraires de l’agent immobilier, je vous propose de voir quels sont les conditions pour que votre agent immobilier ai droit à sa rémunération.

Les conditions du droit aux honoraires de l’agent immobilier

La détention d’un mandat écrit

Votre agent immobilier doit absolument détenir un mandat écrit. Qu’il s’agisse d’un mandat de vente ou de recherche. Pour prétendre à ses honoraires d’agence immobilière, votre agent immobilier doit détenir ce mandat. Votre vente devra être réalisée avant l’expiration du mandat.

Présenter l’acheteur et participer à la négociation du bien immobilier

Pour pouvoir prétendre à ses honoraires, l’agent immobilier doit avoir mis tout en œuvre pour avoir obtenu l’accord d’un acheteur pour votre bien immobilier.

S’il tombe sur des vendeurs et acheteurs peux scrupuleux qui cherchent à court-circuiter l’agent immobilier mais qu’il prouve qu’il a bien amené l’acheteur et s’est montré actif dans la négociation immobilière, il demandera des dommages et intérêt.

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La réalisation de la vente

Enfin, pour prétendre à ses honoraires d’agence immobilière, la vente devra effectivement être conclue par acte authentique devant le notaire. Cette disposition est d’ordre public et est sanctionnée pénalement si votre agent immobilier vous demande ses honoraires avant.

Principes généraux et calcul des frais d’agence immobilière

Les honoraires d’agences immobilières sont calculés librement et sont sont soumis à la TVA au taux de 20 %. Votre agent immobilier à le droit de toucher des frais complémentaires, seulement si il avertit la clientèle.

D’ailleurs, les frais d’agence immobilière doivent obligatoirement être affiché en vitrine et à l’intérieur des locaux. Le barème des agents immobiliers est souvent exprimé en pourcentage du prix de vente.

Cependant des professionnels peuvent appliquer un forfait et les honoraires ne varient pas avec le prix. Il est évident que pour avoir droit à ses frais d’agences, votre agent immobilier doit procéder la carte professionnel.

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L’acheteur paye physiquement les honoraires d’agence immobilière

Pour les vendeurs la réponse est évidente, c’est toujours l’acheteur qui paye les frais d’agence immobilière. En effet, ce dernier devra intégrer cette dépense dans son plan de financement car elle s’ajoute au prix de vente. C’est donc bien l’acquéreur qui paye physiquement les honoraires de l’agent immobilier.

Pourtant, le doute est permis lorsque vous lisez honoraires charge vendeur dans un mandat de vente. Nombreux sont donc ceux qui se demandent s’ils vont devoir véritablement sortir cette somme pour couvrir cette dépense.

Quelques explications s’imposent donc pour pouvoir comprendre le fonctionnement de ces frais d’agence immobilière en cas de vente.

Il est tout à fait possible dans un mandat de vente où les honoraires d’agences immobilière sont à la charge vendeur de mettre dans les conditions particulières que la charge sera finalement à la charge de l’acquéreur. Cependant le choix du débiteur de la charge est irrévocable.

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Les frais d’agence immobilière à la charge vendeur

Lorsqu’un vendeur signe un mandat de vente avec un intermédiaire, il demande au professionnel de l’immobilier de l’aider à trouver un acheteur. Dans ce contrat, dans la partie honoraires d’agence immobilière, il pourra remarquer qu’ils sont souvent indiqués à la charge du vendeur.

Il s’agit simplement d’une écriture comptable. Lorsque les frais d’agence sont à la charge du vendeur, ils sont compris dans le prix de la vente. Pour l’acheteur, les honoraires sont complètement invisibles.

Pour un bien immobilier à 200 000 euros avec 15 000 euros de frais d’agence à charge vendeur, l’acheteur va simplement réaliser une acquisition honoraires d’agence inclus. Il ne se rend donc pas compte de cet ajout.

Dans ce cas de figure, l’acheteur va payer des frais de notaire sur le montant global, à savoir à la fois le prix de la vente et les honoraires de l’agent immobilier. Le calcul ne lui est donc pas forcément favorable.

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Les honoraires d’agence immobilière à charge acquéreur

Lorsque les honoraires d’agence immobilière sont à la charge de l’acquéreur, ils ne sont pas inclus dans le prix de la vente. Pour le même bien immobilier à 200 000 euros, ils sont décrochés. Juridiquement, l’achat se fait à un tarif de 185 000 euros net vendeur auxquels s’ajoutent 15 000 euros de frais de vente.

Par contre, lorsque les frais d’agence sont à charge acquéreur, les frais de notaire sont uniquement calculés sur le « net vendeur ». Dans notre exemple, le montant qui sera pris en compte est celui de 185 000 euros à charge acquéreur et 200 000 euros à charge vendeur.

Ce mode de fonctionnement est plus avantageux pour l’acheteur puisque vous gagnez un peu d’argent. Néanmoins, il n’est pourtant pas possible de choisir.

En effet, en général un mandat de vente existe déjà et la loi précise que lorsqu’un débiteur existe déjà, il n’est pas possible d’en changer. Ceci explique donc pourquoi la majorité des frais d’un agent immobilier signés chez le notaire sont à charge vendeur.

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La loi Alur exige une totale transparence sur les honoraires de l’agent immobilier

Lorsque les honoraires du professionnel de l’immobilier sont à charge acquéreur, le mandataire est dans l’obligation de le mentionner dans son annonce. En effet, la loi Alur exige une parfaite transparence en ce qui concerne la composition du prix d’un bien immobilier.

Le pourcentage correspondant aux frais d’agence immobilière est obligatoirement indiqué sur l’annonce. Le professionnel doit en effet informer de l’ensemble des honoraires de l’agence immobilière associés à cette vente.

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La charge des honoraires d’agence immobilière ne peut être modifiée

Même s’il est plus avantageux pour l’acquéreur de bénéficier des honoraires d’agence immobilière charge acheteur, il est absolument impossible de le modifier. En effet, le fisc estime qu’il s’agit d’un contournement de la loi qui peut être sévèrement puni.

En effet, comme les frais de notaire ne sont pas calculés à partir de la même base, le manque à gagner pour les collectivités est énorme. Le fisc considère comme logique que la bascule des frais entre le vendeur et l’acheteur soit scrupuleusement interdite.

Des redressements fiscaux peuvent être appliqués pour les contrevenants, à savoir aussi bien le professionnel que l’acheteur.

Le manque à gagner lors du calcul des frais de notaire peut se chiffrer en milliers d’euros. S’il était d’usage de faire la bascule autrefois, la loi l’interdit désormais pour éviter cette perte de gains

Les seuls moyens de profiter de cet avantage fiscal existent si le mandat était déjà à la charge de l’acquéreur ou si l’acheteur fait lui-même appel à un agent immobilier pour trouver le bien immobilier idéal.

Elle se charge alors de réaliser les repérages de propriétés qui peuvent correspondre à la recherche. L’intermédiaire travaille dans ce cas avec un mandat de recherche.

Exemple d’un bien immobilier à 200 000 euros

Pour mieux comprendre la différence entre la charge vendeur et la charge acquéreur, il faut se pencher sur un exemple concret. Pour une maison à vendre à 200 000 euros, la différence est la suivante.

Honoraires d’agence immobilière charge vendeur

200 000 x 8 % = 16 000 €

200 000 + 16 000 = 216 000

Honoraires d’agence immobilière charge acquéreur

185 000 x 8 % = 14 800 €

185 000 + 14 800 + 15 000 = 214 800

Cet exemple permet de bien comprendre que les frais de notaire sont moins élevés lorsque les honoraires d’agence immobilière sont charge acquéreur. En effet, le montant qui sert de base à l’administration fiscale est bien le « net vendeur », ce qui permet de réaliser de belles économies.

En faisant le total des frais qui peuvent être engagés lors d’une vente immobilière, la différence se chiffre à plusieurs centaines d’euros.

Il peut toutefois arriver que les frais de l’agent immobilier soient à double charge. A savoir vendeur et acquéreur mais ce cas de figure est extrêmement rare. Ils sont alors divisés en deux parts.

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Jonathan VOOGT

Jonathan VOOGT

Conseiller immobilier sur Saint André de Cubzac, je vous accompagne dans un de vos plus grand projet: la vente ou l'achat de votre bien immobilier.

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