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Honoraires d’agence immobilière : qui paie les frais d’agent immobilier ?

Par 22 juillet 2019décembre 1st, 20223 Commentaires

honoraires d'agence immobilière

Qui paie les honoraires d’agence immobilière et comment sont calculés les frais d’agent immobilier ?

La position du professionnel concernant la commission d’agence immobilière est complexe. Il a la particularité de se retrouver entre deux clients, le vendeur et l’acheteur.

On peut alors se demander lequel devra payer les frais d’agence. Pour comprendre qui en a la charge il faut simplement se demander avec qui le mandat a été signé.

La loi exige que le professionnel doit détenir un mandat écrit afin d’avoir droit à ses honoraires d’agence immobilière. Mais dans la transaction il existe deux types de mandats : le mandat de vente et le mandat de recherche.

Dans le premier cas c’est le vendeur qui confie la vente de son bien à un professionnel. Dans le second c’est un acquéreur qui demande au professionnel de lui trouver un bien à la vente.

Avant de détailler les frais d’agent immobilier, je vous propose de voir quels sont les conditions pour que votre professionnel ait droit à sa rémunération.

Enfin, nous terminerons sur le calcul des frais d’agence, les prix et je vous détaillerai la différence entre la charge vendeur et la charge acquéreur.

Les conditions du droit aux honoraires d’agence immobilière

La détention d’un mandat écrit pour obtenir ses frais d’agent immobilier

Il doit absolument détenir un mandat écrit. Qu’il s’agisse d’un mandat de vente ou de recherche. Pour prétendre à ses honoraires d’agence immobilière, votre professionnel doit détenir ce mandat. Votre vente devra être réalisée avant l’expiration du mandat.

Frais d’agent immobilier : présenter l’acquéreur et participer à la négociation du bien

Pour pouvoir prétendre à ses frais d’agent immobilier doit avoir mis tout en œuvre pour avoir obtenu l’accord pour votre bien.

S’il tombe sur des vendeurs et acheteurs peux scrupuleux qui cherchent à court-circuiter mais qu’il prouve qu’il a bien amené et s’est montré actif dans la négociation immobilière, il demandera des dommages et intérêt.

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La réalisation de la vente pour avoir droit à la commission d’agence immobilière

Enfin, pour prétendre à ses honoraires d’agence immobilière, la vente devra effectivement être conclue par acte authentique. Cette disposition est d’ordre public et est sanctionnée pénalement si votre professionnel vous demande sa commission avant.

Principes généraux et calcul des frais d’agent immobilier

Les honoraires d’agences immobilières sont calculés librement et sont sont soumis à la TVA au prix de 20 %. Votre professionnel à le droit de toucher des services complémentaires, seulement si il avertit la clientèle.

D’ailleurs, les honoraires d’agent immobilier doivent obligatoirement être affiché en vitrine et à l’intérieur des locaux. Le barème des professionnels est souvent exprimé en pourcentage du prix de vente.

Cependant, des professionnels peuvent appliquer un forfait au calcul des tarifs honoraires d’agence immobilière et donc, ils ne varient moins avec le prix. Il est évident que pour avoir droit à ses frais, votre professionnel doit procéder la carte professionnel.

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L’acheteur paie physiquement les honoraires d’agence immobilière

Pour les vendeurs la réponse est évidente, c’est toujours le preneur qui paie les frais d’agent immobilier. Ce dernier devra intégrer cette dépense dans son plan de financement car elle s’ajoute au prix de vente. C’est donc bien l’acquéreur qui paie physiquement la commission d’agent immobilier.

Pourtant, le doute est permis lorsque vous lisez honoraires charge vendeur dans un mandat de vente. Nombreux sont donc ceux qui se demandent s’ils vont devoir véritablement sortir cette somme pour couvrir cette dépense.

Comme le souligne ce site, des explications s’imposent donc pour pouvoir comprendre le fonctionnement de ces honoraires d’agence immobilière en cas de vente.

Il est tout à fait possible dans un mandat de vente où la commission d’agence immobilière sont à la charge vendeur de mettre dans les conditions particulières que la charge sera finalement à la charge de l’acquéreur. Cependant le choix du débiteur de la charge est irrévocable.

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Calcul des frais d’agent immobilier à la charge vendeur

Lorsqu’un vendeur signe un mandat de vente avec un intermédiaire, il demande au professionnel de l’aider à trouver un acheteur. Dans ce contrat, dans la partie calcul des honoraires d’agence immobilière, il pourra remarquer qu’ils sont souvent indiqués à la charge du vendeur.

Il s’agit simplement d’une écriture comptable. Lorsque les honoraires d’agent immobilier sont à la charge du vendeur, ils sont compris dans le prix de la vente. Pour le preneur, les honoraires sont complètement invisibles.

Pour un bien à 200 000 euros avec 15 000 € de frais d’agence à charge vendeur, le preneur va simplement réaliser une acquisition honoraires d’agence immobilière inclus. Il ne se rend donc pas compte de cet ajout.

Dans ce cas de figure, le bénéficiaire va payer des frais de notaire sur le montant global, à savoir à la fois le prix de la vente et le calcul de la commission. Le calcul des frais d’agent immobilier ne lui est donc pas forcément favorable.

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Calcul de la commission d’agence à charge acquéreur

Lorsque le tarif des honoraires d’agence immobilière sont à la charge de l’acquéreur, ils ne sont pas inclus dans le prix de la vente. Pour le même bien à 200 000 , ils sont décrochés. Juridiquement, l’achat se fait à un tarif de 185 000 net vendeur auxquels s’ajoutent 15 000 € de frais.

Par contre, lorsque le calcul des frais d’agent immobilier sont à charge acquéreur, les frais de notaire sont uniquement calculés sur le « net vendeur ». Dans notre exemple, le montant qui sera pris en compte est celui de 185 000 à charge acquéreur et 200 000 à charge vendeur.

Ce mode de fonctionnement est plus avantageux pour l’acheteur puisque vous gagnez un peu d’argent. Néanmoins, il n’est pourtant pas possible de choisir.

En général un mandat de vente existe déjà et la législation précise que lorsqu’un débiteur existe déjà, il n’est pas possible d’en changer. Ceci explique donc pourquoi la majorité du calcul des tarifs des frais d’agence immobilière signés sont à charge vendeur.

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La loi Alur exige la transparence sur le calcul des honoraires d’agence immobilière

Lorsque les honoraires d’agent immobilier sont à charge acquéreur, le mandataire est dans l’obligation de le mentionner dans son annonce. La réglementation Alur exige une parfaite transparence en ce qui concerne la composition du prix d’un bien.

Le pourcentage correspondant aux calcul des frais d’agent immobilier est obligatoirement indiqué. Le professionnel doit informer de l’ensemble du calcul de la commission d’agence associés à cette vente.

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La charge des frais d’agent immobilier ne peut être modifiée

Même s’il est plus avantageux pour l’acquéreur de bénéficier du calcul des frais d’agent immobilier charge acheteur, il est absolument impossible de le modifier. Le fisc estime qu’il s’agit d’un contournement qui peut être sévèrement puni.

En effet, comme ils ne sont pas calculés à partir de la même base, le manque à gagner pour les collectivités est énorme. Le fisc considère comme logique que la bascule des honoraires d’agence immobilière entre le vendeur et lé bénéficiaire soit scrupuleusement interdite.

Des redressements fiscaux peuvent être appliqués pour les contrevenants, à savoir aussi bien le professionnel que l’acquéreur.

Le manque à gagner lors du calcul des frais d’agence peut se chiffrer en milliers d’euros. S’il était d’usage de faire la bascule autrefois, la loi l’interdit désormais pour éviter cette perte de gains

Les seuls moyens de profiter de cet avantage fiscal existent si le mandat était déjà à la charge de l’acquéreur ou si l’acheteur fait lui-même appel à un entrepreneur pour trouver le bien idéal.

Elle se charge alors de réaliser les repérages de propriétés qui peuvent correspondre à la recherche. L’intermédiaire travaille dans ce cas avec un mandat de recherche.

Exemple de calcul de frais d’agent immobilier pour un bien à 200 000 €

Pour mieux comprendre la différence entre la charge vendeur et la charge acquéreur, il faut se pencher sur un exemple concret. Pour une maison à vendre à 200 000 €, la différence de calcul des frais d’agent immobilier est la suivante.

Calcul des frais d’agence immobilière charge vendeur

200 000 x 8 % = 16 000 €

200 000 + 16 000 = 216 000

Calcul honoraires d’agence immobilière charge acquéreur

185 000 x 8 % = 14 800 €

185 000 + 14 800 + 15 000 = 214 800

Cet exemple permet de bien comprendre que les tarifs du notaire sont moins élevés lorsque le calcul de la commission d’agence immobilière sont charge acquéreur. Le montant qui sert de base à l’administration fiscale est bien le « net vendeur », ce qui permet de réaliser de belles économies.

En faisant le total des charges annexes qui peuvent être engagés lors d’une vente immobilière, la différence se chiffre à plusieurs centaines d’euros.

Il peut toutefois arriver que les frais d’agent immobilier soient à double charge. A savoir vendeur et acquéreur mais ce cas de figure est extrêmement rare. Ils sont alors divisés en deux parts.

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Jonathan VOOGT

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3 Commentaires

  • Lacroix-Jouve dit :

    Bonjour Monsieur Voogt,
    Je vous contacte pour un avis sur une situation en cours, qui m’interpelle et pour laquelle je n’ai pas trouvé précisément un élément de reponse dans votre blog. La situation est la suivante :
    Je souhaite vendre un bien immobilier via une agence. J’ai pris contact avec une première agence pour obtenir une estimation de la valeur de mon bien. Je souhaitais demander une deuxième estimation à une deuxième agence, puis faire un choix entre les 2 agences pour attribuer un mandat de vente exclusif à l’une des 2. Avant d’avoir pris contact avec la 2ème agence, un agent immobilier m’a contacté de lui-même pour me proposer de réaliser une estimation. Dans la foulée, après m’avoir envoyé son estimation, alors que nous n’avons pas encore signé de contrat pour un mandat de vente, il m’a indiqué qu’il a déjà identifié un acquéreur potentiel. Il m’a demandé si cette personne peut venir visiter mon bien. J’ai refusé et demandé à cet agent de revenir voir mon bien et me préciser les termes du contrat de mandat de vente qu’il peut me proposer. L’entretien s’est relativement bien passé mais les termes du contrat me semblent confus. Dans un premier temps il m’a indiqué que si l’acquéreur potentiel est autorisé à venir et qu’il est intéressé, il peut proposer un contrat de mandat de recherche à cet acquéreur, et être son intermédiaire avec nous. Ensuite, me sentant dubitative, il m’a proposé de repousser cette visite et de signer avec moi un contrat de mandat de vente. Il serait donc toujours l’intermédiaire entre l’acquéreur potentiel et nous.
    Je ne sais pas quoi penser de cette deuxième proposition. Cette agence aurait d’un point de vue contractuel un mandat d’exclusivité identique à celui que je pourrai octroyer à une autre agence, donc qui est à priori OK. Toutefois, vu la première proposition (mandat de recherche pour l’acquéreur) que cet agent m’a faite, je doute de son honnêteté et hésite à lui confier la vente de mon bien.
    Qu’en pensez-vous ?
    Cette situation est elle normale/fréquente ?
    Que me conseillez-vous ?
    Je vous remercie d’avance pour la lecture de cet mail et votre éventuelle réponse.
    Cordialement,
    Béatrice Lacroix-Jouve.

  • abdel dit :

    Pourquoi alors que nul n’est censé ignorer la loi doit on encore passer par un notaire pour vendre ou acheter un bien immobilier, réaliser un testament, ou bien d’autres actes encore ?
    Si la loi doit être connue de tous, alors le notaire est inutile. Les actes peuvent être réalisés par chacun, déclarations en mairie, présentation et paiement direct des taxes aux impôts. Vérification des plans via le cadastre (qui devrait être ouvert à tout le monde en libre accès, c’est nous qui payons son fonctionnement).
    Tout comme il est possible de réaliser seul les plans de sa maison (la limite à 160m² est à faire disparaitre), l’achat ainsi que la vente d’un bien immobilier devrait fonctionner comme celle d’un véhicule, ou de vieux vêtements.
    Le choix doit être rendu aux citoyens, avec la disparition de cette obligation parasite, qui n’est jamais qu’une vaste escroquerie d’état.

  • marcelle KEBIR dit :

    Bonjour,
    Peu au fait des règles qui régissent le métier d’agent immobilier , je m’interroge sur un point qui me chiffonne .
    Est ce que , quand une somme conséquente est demandée par un agent immobilier au titre d’un mandat de vente simple .. cette somme inclus t’elle ce qui est dénommé  » frais d’agence  » ?
    Quelle est la différence entre  » frais d’agence  » et  »commission d’agence  » . ?
    Je vous saurai reconnaissant de bien vouloir éclairer ma lanterne ( et je crois utile de rappeler que je ne suis pas , et loin de là, un spécialiste du sujet.
    Salutations

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