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Qu’est-ce que la clause pénale dans un compromis de vente ?

Par 10 août 2020octobre 16th, 2020Aucun commentaire

Clause pénale

La clause pénale dans un avant-contrat servira à protéger et à sanctionner le vendeur ou l’acheteur dans le cas où l’une des parties voudra se rétracter. C’est ce que j’appelle vulgairement sur le terrain : le prix du caprice.

En effet, le vendeur comme l’acheteur pourra faire marcher la clause pénale et demander des dommages et intérêts à la partie défaillante dans le cas où la vente ne se réalise pas.

Cependant est-ce que vous pouvez l’invoquer à tout moment ? Comment la faire marcher ? Le point sur cette fameuse clause pénale insérée dans les compromis de vente.

La clause pénale : définition

Elle est prévue par l’article 1231-5 du code civil. Elle stipule que le contractant qui manquera d’exécuter le contrat devra payer une certaine somme d’argent à l’autre partie au titre de dommages et intérêts.

Cette clause s’applique aussi bien à l’acheteur qu’au vendeur. En revanche, si le vendeur est engagé sur le compromis de vente dès sa signature, la clause pénale s’appliquera beaucoup plus tard pour l’acheteur.

Son montant dans le compromis de vente est en générale fixée à 10 % du prix de la vente + les honoraires de l’agent immobilier. Son montant en chiffre est également renseigné.

De plus, il est d’usage que l’acheteur verse un dépôt de garantie au moment du compromis.

Cette somme pourra, en plus de la clause pénale être séquestrée chez le notaire si le vendeur ne veut pas qu’elle soit restituée à l’acheteur défaillant.

Concrètement, cette clause sert à protéger les cocontractants et indemnisera le vendeur ou l’acheteur si l’une des parties fait défaut quant à la réitération de l’acte.

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Clause pénale et engagements des parties

Lors de la signature d’un compromis de vente, l’acheteur a 10 jours de rétractation et le vendeur est engagé à vendre immédiatement.

Si votre acheteur se désiste pendant le délai, elle ne s’appliquera pas.

Vous avez donc compris que si le vendeur ne voulait plus vendre, il pourra en être redevable assez rapidement.

En revanche, c’est plus complexe pour l’acheteur. S’il possède bien 10 jours de rétractation immobilier dès le lendemain de la première présentation du recommandé ou le lendemain de la signature si le notaire à remis le compromis en main propre, la vente n’est pas encore faite à 100 %.

En effet, il va y avoir un certain nombre de conditions suspensives qui devront être levées afin que la réitération de l’acte puisse avoir lieu.

Clause pénale et conditions suspensives

Tous les compromis de vente ont des conditions suspensives. Elles sont présentes pour protéger les parties et la signature de l’acte ne pourra avoir lieu que si elles ont toutes été levées.

Pour ce qui est de la clause pénale, les parties pourront s’en prévaloir quand celles-ci seront validées.

En effet, en cas de non-exécution d’une des conditions, comme par exemple la condition suspensive d’obtention de prêt ou d’obtention de permis de construire, elle ne pourra pas s’appliquer puisque l’acheteur ne sera pas considéré comme fautif.

En revanche, l’article 1304-3 du code civil prévoit que : « La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement ».

Ce qui veut dire que si l’une des parties, de mauvaise foi ou par négligence ne réalise pas une des conditions suspensive qui lui incombe, elle pourra être tout de même considérée comme accomplie et elle pourra être invoquée.

Zoom sur la condition suspensive d’obtention de prêt

Afin de délimiter le cadre, le rôle du notaire est de renseigner dans le compromis une durée maximale, un taux maximum et un montant maximum à emprunter.

Ces conditions permettront de cadrer la demande de prêt de l’acheteur.

Si par exemple vous achetez un bien à 200 000 €, vous aurez 16 000 € de frais de notaire, ce qui fera 216 000 € à financer.

Le notaire marquera alors un montant emprunté aux alentours des 216 000 € avec un taux immobilier actuel et la durée de l’emprunt.

Cette notification permettra de protéger le vendeur contre un acheteur indélicat qui voudrait faire un refus de prêt de complaisance.

En effet si par exemple l’acheteur demande 300 000 € à la banque et qu’il obtient un refus, il sera fautif puisqu’il ne respecte pas les conditions du montant renseigné dans le compromis qui est de 216 000 € maximum dans notre exemple.

L’acheteur pourra être alors considéré comme fautif et le vendeur pourrait faire appliquer la clause pénale.

A contrario, si l’acheteur obtient un refus de prêt mais qu’il est bien dans le cadre du compromis, il ne sera pas fautif et la vente s’annulera sans aucune indemnité.

Clause pénale dans un compromis de vente

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Comment faire appliquer la clause pénale ?

Tout d’abord, la partie lésée doit mettre en demeure la partie défaillante de venir régulariser l’acte puisque normalement toutes les conditions suspensives sont levées.

Cette mise en demeure se fera par l’intermédiaire de votre notaire. Si la partie défaillante ne régularise pas, vous devrez réclamer la clause pénale et la justifier.

Vous devrez ensuite attaquer en justice la partie défaillante. Si le montant du préjudice est inférieur à 10 000 €, ça sera le tribunal d’instance qui sera compétent et enfin le tribunal de grande instance pour un montant supérieur à 10 000 €.

La procédure ne sera pas facile à mettre en place, elle sera couteuse et durera de nombreux mois. Le juge sera maitre de la situation, pourra effectivement faire appliquer la clause et vous faire verser vos indemnités ou ajuster son montant en fonction de chaque situation.

Conclusion

Vous avez compris que la clause pénale dans un compromis de vente n’est pas a prendre à la légère et sert à protéger les cocontractants. En effet en cas de défaillance, elle pourra couter cher puisqu’elle représente en général 10 % du prix de vente.

A ces 10 % pourront s’ajouter la commission d’agence immobilière et le dépôt de garantie.

Si le vendeur est engagé dès la signature du compromis, l’acheteur lui, bénéficie d’un délai beaucoup plus long puisqu’il aura droit à ses 10 jours de rétractation et l’exécution des conditions suspensives.

Je ne peux que vous conseiller de bien préparer votre projet de vente ou d’achat bien en amont car le compromis est engageant pour les deux parties et comme nous venons de le voir, les pénalités peuvent revenir chères.

Si vous avez besoin de renseignements complémentaires sur la définition de la clause pénale, je vous invite à commenter l’article ci-dessous.

Jonathan VOOGT

Jonathan VOOGT

Conseiller immobilier sur Saint André de Cubzac, je vous accompagne dans un de vos plus grand projet: la vente ou l'achat de votre bien immobilier.

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