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Tout savoir sur l’annulation du compromis de vente

Par 20 novembre 2020décembre 17th, 202016 Commentaires

annulation du compromis de vente

Vous venez de réaliser une transaction immobilière et souhaitez procéder à l’annulation du compromis de vente car votre projet immobilier vient de changer.  Mais, que vous soyez vendeur ou acheteur, comment procéder à l’annulation d’une vente immobilière et à quel moment ?

Comment annuler un achat immobilier dans un cadre très encadré par la loi ? De plus, que se passera-t-il si vous vous rétractez, ou si vous n’obtenez pas votre crédit ?

Enfin, comment procéder à l’annulation d’une vente immobilière après l’acte authentique si vous vous apercevez qu’il y a un souci, quelque chose dont le vendeur ne vous a pas informé ?

Et dans toutes ces conditions, combien cela va-t-il vous coûter ?

Le point dans cet article, sur les questions que vous vous posez, que vous soyez acheteur ou vendeur pour procéder à l’annulation du compromis de vente en toute légalité.

Annulation du compromis de vente: informations préalables

Le Code civil prévoit qu’il y a transaction lorsque les parties sont en accord avec la chose et le prix. En revanche, il sera très facile d’annuler un achat immobilier avant la rédaction d’un avant contrat, surtout du côté de l’acheteur.

En effet, je n’ai jamais vu un vendeur poursuivre son acquéreur pour cause d’annulation d’une vente immobilière à ce stade de la transaction, car contrairement à un avant-contrat, une offre d’achat n’est que peu engageante.

Donc, pas de panique, si vous êtes acheteur et que vous avez envie d’annuler votre achat immobilier, il ne vous arrivera absolument rien.

Vous aurez juste à remercier vos vendeurs pour le temps passé avec vous et chacun reprendra ses activités respectives. Vous constaterez que ca ne sera pas aussi pour entamer l’annulation du compromis de vente après sa signature.

Du côté des vendeurs, vous pourriez être engagé à vendre votre bien si vous acceptez une offre d’achat par écrit puisque je vous rappelle que le Code civil prévoit cette disposition.

Encore une fois, en pratique je ne crois pas qu’un acheteur vous attaquera si vous lui expliquiez que votre projet immobilier a changé. Une acceptation d’offre d’achat n’aura à mon sens que peu de poids devant un tribunal.

En effet, en pratique, seul le compromis engagera vraiment les parties. Je vous propose à présent de regarder les règles pour procéder à une annulation du compromis de vente.

Annulation du compromis de vente par l’acheteur

Vous venez de franchir une étape importante car vous venez de signer chez le notaire. L’engagement des parties va donc commencer à être réelle. En effet, à ce stade, l’annulation du compromis de vente est encadrée pour les différentes parties.

L’acheteur dispose de 10 jours de rétractation pour l’annulation d’une vente immobilière

Tout d’abord, il faut que vous sachiez que l’acheteur dispose d’un délai de rétractation de 10 jours s’il souhaite procéder à l’annulation du compromis de vente.

En effet, la loi Macron 2015 vous permet l’annulation d’une vente immobilière sans en donner la raison sous 10 jours à compter du lendemain de la notification de l’avant-contrat.

Cela correspond au délai de rétractation. Aucune pénalité ne peut être due aux vendeurs.

Pour cela, il vous suffit d’en informer le vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception ou de vous déplacer chez le notaire pour lui remettre votre lettre de rétractation en main propre contre un reçu.

Pour l’informer de votre souhait de vous retirer de votre achat immobilier, le mieux est de passer par votre notaire.

Celui-ci transmettra cette annulation du compromis de vente aux vendeurs et vous serez totalement dégagé de votre achat. Si vous aviez versé un séquestre sur le compte du notaire, il vous sera restitué.

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Annulation du compromis de vente et conditions suspensives

Une nouvelle étape immobilière vient d’être franchie. En effet, les 10 jours de rétractation étant passés, les acheteurs ne peuvent plus se rétracter sans raison.

Viennent alors les fameuses conditions suspensives.

En effet, un avant-contrat est soumis à des clauses suspensives comme par exemple : la non-obtention du prêt, la découverte d’une servitude, l’obtention d’un permis de construire ou encore la mairie qui exerce son droit de préemption.

Dans ce dernier cas, la mairie ou la SAFER (pour les zones agricoles) serait prioritaire pour acheter le bien dans le but de l’utiliser à un objet précis. 

Donc, la non-réalisation d’une des conditions suspensives pourra enclencher l’annulation du compromis de vente, puisque pour signer l’acte authentique, celles-ci doivent toute être levées.

Si votre transaction immobilière s’annule en raison d’une condition suspensive non réalisée, aucune pénalité, ou dédommagement, ne peut être demandée aux acheteurs.

Enfin, afin de limiter les abus concernant les refus de prêt de complaisance, sachez que votre notaire vous demandera souvent deux refus de prêt pour pouvoir procéder à l’annulation du compromis de vente.

L’annulation d’une vente immobilière pour non levée de l’option d’achat

Si vous signez une promesse, les conditions d’annulation d’une vente immobilière ne sont pas les même. En effet, dans une promesse, seul le vendeur est réellement engagé contrairement à l’acheteur qui dispose d’une option d’achat.

Le principe sera que si l’acheteur confirme son achat il lève l’option et s’il souhaite renoncer à l’achat, il ne la lève pas. Les conditions de délai sont bien sûr inscrites dans la promesse.

Si vous souhaitez procéder à une annulation du compromis de vente alors que vous avez dépassé les 10 jours de rétractation, vous aurez alors à ne pas lever l’option.

Le seul problème c’est que vous perdrez l’indemnité d’immobilisation qui est prévu au vendeur au titre que vous immobilisez le bien et qu’il ne peut alors pas le vendre à quel ’un d’autre.

Son montant est également prévu à la promesse.

Annulation du compromis de vente par le vendeur

 Si l’acheteur bénéficie d’une grande latitude pour mettre en place une annulation du compromis de vente, le vendeur lui, ne dispose pas d’autant de souplesse.

En effet, le vendeur est engagé vis-à-vis de son acheteur dès la signature de l’avant-contrat, sauf dans le cas d’une promesse unilatérale d’achat, ce qui implique bien sûr qu’il ne pourra pas vendre son bien à une autre personne durant la procédure.

Les rares cas où le vendeur pourrait réaliser l’annulation d’une vente immobilière seraient :

  • Une résiliation judiciaire de l’avant-contrat, si l’acheteur ne respecte pas ses engagements contractuels
  • La non réalisation d’une condition suspensive
  • Une annulation du compromis de vente amiable en faisant preuve de négociation pourra aussi désengager le vendeur

annulation d'une vente immobilière

L’annulation d’une vente immobilière après l’acte authentique

Si vous n’avez pas mis ne place l’annulation du compromis de vente, vous allez passer 3 mois plus tard à la signature de l’acte définitif. Là aussi, il y a des règles concernant l’annulation d’une vente immobilière.

Je vous propose d’y jeter un coup d’œil.

L’action en rescision pour lésion

L’action en rescision pour lésion peut être invoquée par le vendeur s’il juge que le bien a été vendu largement en dessous du prix du marché.

En effet, l’article 1674 du Code civil prévoit que si le vendeur a été lésé de plus de 7/12 de la valeur réelle de l’immeuble soit 2,4 fois sa valeur, il a le droit de demander l’annulation d’une vente immobilière au motif de la rescision pour lésion.

Le demande doit être faire dans un délai de 2 ans à compter de l’acte. La valeur qui sera prise en compte sera celle du bien à la date de signature.

La rescision pour lésion devra être réalisée par trois experts ayant tous des avis convergeant pour juger s’il y a bien lésion ou non.

Si, suite au passage des experts il en ressort qu’il y a bien lésion sur le prix, l’annulation d’une vente immobilière pourra avoir lieu et l’acheteur pourra être expulsé s’il renonce à l’acquisition du bien.

Si l’acheteur souhaite ne pas renoncer à son achat immobilier, il devra payer la différence entre prix déjà versé et les 7/12 ème du prix calculé par les experts.

Annulation d’une vente immobilière suite à un vice caché

Un vice caché est un problème majeur dans le bien que l’acheteur trouvera après son achat dont le vendeur avait connaissance ou pas.

Un vendeur garantie normalement les vices cachés, mais en principe, les notaires, rajoutent toujours une clause d’exonération contre ces vices, ce qui désengage le vendeur si l’acheteur ne peut prouver que le vendeur en avait connaissance.

Si l’acheteur part au procès et gagne, il pourra demander une diminution du prix, voir annuler la transaction si le problème est très grave.

Le dol

On pourrait assimiler le dol à un vice caché, mais contrairement à un vice où le vendeur pourrait ne pas être au courent, le dol a été fait volontairement.

Le dol représente une tromperie de la part du vendeur vis-à-vis de l’acheteur qui, s’il avait eu connaissance du problème, n’aurai jamais achetée le bien.

Des exemples pourraient être : une source de nuisance importante qui va se créer à proximité du bien, un défaut majeur sur l’immeuble que le vendeur a manifestement caché etc…

Annuler un achat immobilier peut aussi être obtenue, si vous avez été victime d’un dol de la part du vendeur.

Il ne vous a pas indiqué un élément important, qui vous aurait fait renoncer à cet investissement.

Or, le vendeur à l’obligation de vous informer de manière transparente de toutes les caractéristiques liées au bien afin que vous puissiez réaliser votre achat en toutes connaissances de causes.

annulation du compromis de vente

Pour conclure sur l’annulation du compromis de vente

Vous avez pu constater en lisant les lignes ci-dessus que l’engagement des parties sur une transaction immobilière n’est pas le même. En effet, si le vendeur est engagé dès la signature de l’avant contrat, l’acheteur lui, dispose d’un délai de rétractation de 10 jours.

De plus, les règles sont strictes pour procéder à l’annulation du compromis de vente.

C’est pourquoi, vous envoyez un courrier au vendeur ou au notaire, sans donner de justification. Passé ce délai, la transaction immobilière pourra s’annuler pour la non-réalisation d’une condition suspensive.

Dans ces 2 cas, aucune pénalité ou dédommagements ne sera due l’autre partie.

L’acheteur pourra également annuler une promesse s’il ne lève pas l’option d’achat. Dans ce cas, il vous en coutera le dépôt de garantie, qui sera versé au vendeur en compensation.

Enfin, l’acheteur peut demander d’annuler l’achat immobilier une fois le contrat définitif signé, pour cause de vices-cachés graves connus du vendeur ou pour cause de dol.

Le vendeur lui, pourra demander d’annuler la transaction en rescision pour lésion dans le cas où il a vendu à un prix 7/12 ème en dessous du marché.

Si vous avez besoin de renseignement complémentaire sur l’annulation du compromis de vente, je vous invite à me parler dans le tchat.

Jonathan VOOGT

Jonathan VOOGT

Conseiller immobilier sur Saint André de Cubzac, je vous accompagne dans un de vos plus grand projet: la vente ou l'achat de votre bien immobilier.

16 Commentaires

  • colette castelin dit :

    bien expliqué, mais nous n’avons pas vu l’acheteur les é visite du bien c’est fait par l’intermédiaire des parents. Que dois-je faire avant la signature du compromis ?

  • Bonjour, je suis désolé mais je ne comprends pas la question 🙂

  • Djou dit :

    Bonjour
    Lundi je suis allée faire l’état des lieux de la maison que je devais acheter avant la signature le jour même mais arrivés sur place , nous avons constatés de l’eau sur les sols dans plusieurs pièces, les murs imbibés d’eau ,la charpente et les tuiles qui ruisselait d’eau.
    Je n’ai pas signé comme prévu.
    Quels sont mes recours car je perds pas mal d’argent dans tout ça alors que je suis la victime.
    La vendeuse a même dit que la maison n’était pas chauffée depuis 3 ans ! C’est donc un manquement à l’entretien de la maison du coup non?
    Doivent-ils me payer la somme inscrite dans la compromis en cas de non respect de celui-ci ?
    Et dois-je quand même envoyer un courrier recommandé avec la raison pour laquelle je n’ai pas signé alors que c’est évidé pour tout le monde, la notaire inclus ?
    La notaire ne m’a rien expliquée mais garde mon acompte, ce que je trouve totalement déplacé de sa part!
    Cordialement

  • David dit :

    Bonjour
    Nous avons signé une promesse de vente le 12/02/21 pour une maison et un terrain.

    Le PLU à changé et à été validé le 11/11/20 et a pris acte le 12/12/21 le jour de la signature

    Nous devions signer définitivement dans 3 jours mais le vendeur réclame l’annulation de la vente car le terrain est passé constructible.

    Pour moi tout les documents étaient clairs et le vendeur est en tort.

    Que faire ?

  • Bonjour, pour moi il ne peut pas se rétracter, vous seriez en droit de faire jouer la clause pénale. Je vous invite à vous rapprocher du notaire qui reçoit l’acte, il vous accompagnera dans les démarches. Bonne journée.

  • Sarah dit :

    Bonjour,
    nous souhaitons annuler le compromis de vente que nous avons signé le 21/04/2021, car Mme a perdu son emploi, nous avons donc informer la banque qui a annuler la demande de pret, nous avons egalement informer l’agence qui s’occupe de la vente.
    Devons-nous envoyer une lettre recommandée AR?
    et que devons-nous fournir avec?
    et devons-nous verser une indemnisation? sachant que nous n’avons verser aucuns acompte
    Merci d’avance pour votre réponse

  • Bonjour, la façon la plus facile pour vous sortir du compromis de vente sera d’obtenir 1 ou 2 refus de prêt de la banque. En effet, la condition suspensive ne sera pas réalisée. Bonne journée.

  • rougier daniel dit :

    j ai mis mon bien immobilier en vente ,fin juillet 2020 j ai signé et accepté une offre d achat ,que j ai confié a mon notaire début aout….il a fallu attendre fevrier 2021 pour en fin signer la promesse de vente,celle ci expirait le10mai 2021 avec possibilité de prolongation de 30 jours maximum
    je suis toujours sans nouvelles du notaire de l ‘acquéreur……puis je a la date butoir renoncer a la vente sans pénalités
    merci

  • Bonjour, vous pourriez envoyer un recommandé au notaire pour demander l’annulation de la vente, mais pour être totalement désengagé, il faudra également que l’acheteur soit d’accord sinon il pourrait poursuivre. Bonne journée.

  • Hoarau dit :

    Bonjour mr Jonathan voogt
    J’aimerais avoir des renseignements svp
    Actuellement je suis entrain de faire un achat d’une maison on ne passer avec la notaire on n’a signé le compromis le 30 décembre 2020 et la date de fin sais le 15 avril 2021 . A terme on n’a fait une prolongation d’un mois puis encore 15 jour
    Entre-temps j’ai signé mes offres de prêt de 250 000 € sur 306 000 € je doit recevoir de mes parents 56 000 € qui et toujours bloqué cher un notre notaire pour raison manque 1 seul document. Aujourd’hui la propriétaire me donne encore 10 jours pour avoir les 306 000€ son elle annul sa vente !! . J’aimerais savoir si elle a le droit d’annuler merci beaucoup frederic hoarau

  • Host dit :

    Bonjour,
    En tant que vendeur, nous avons signé une promesse de vente en février dernier. L’expiration de la promesse est le 30 juin prochain. Il n’y a aucune condition suspensive. L’indemnité d’immobilisation a été fixée à 10%. Le bénéficiaire a été dispensé du versement à la signature.
    Il y a quelques semaines, nous apprenons par l’intermédiaire du notaire de l’acheteur, que l’acheteur se rétracte car il y a des arbres dans le jardin qui l’empêchent de mener à bien son projet.
    Plusieurs questions :
    1- comment et quand faire valoir l’indemnité d’immobilisation ?
    2- Est-ce que faire la demande d’indemnité retarde la nouvelle mise en vente ?

    Bien cordialement

  • RAMET Sylvie dit :

    Bonjour, nous avons signé un compromis pour la vente de notre maison le 12 février 2021. Ce jour le clerc de notaire nous demande de faire le diagnostic d’assainissement qui est obligatoire depuis septembre 2020. Ce diagnostic a été fait en mars donc bien après les 10 jours de rétractation du compromis. J’avais envoyé le diagnostic par mail mais apparemment le notaire n’a pas reçu. Le jour de la signature de la vente le 25 juin. Les potentiels acheteurs ont refusé de signer car ils n’avaient pas eu connaissance du diagnostic et qu’il y avait des travaux à prévoir. Ils voulaient faire un devis avant. Cette semaine ils nous annoncent qu’ils ne veulent plus acheter et nous menacent que c’est à nous de renoncer à la vente car apparemment il y aurait déjà eu un diagnostic en 2013 nous disant de faire ces travaux. J’ai contacté le gesav pour avoir une copie du diagnostic de 2013. Il m’a répondu qu’il ne peut pas me le fournir donc aucune preuve matérielle que l’on devait faire ces travaux. J’ai donc pris contact avec le notaire, en envoyant par mail la conversation que j’ai eu avec le gesav, qui fait l’autruche et ne répond ni à mes appels ni à mes mails. Je trouve cela irrespectueux et inadmissible de n’avoir aucune réponse. Je ne crois pas que le notaire et les potentiels acheteurs ont le droit de nous forcer à annuler la vente pour ne pas payer les 10 % du compromis de vente. Merci de m’envoyer toutes informations utiles qui pourraient m’aider. Bien cordialement.

  • Rybarczyk dit :

    Bonjour
    J ai signé un compromis de vente le 05/05/2021 . mais gros soucis le vendeur a encore sa locataire dans la maison , celle si ma fait savoir qu’elle partirai pas que son bail va jusqu’au 27/11/21 que faire nous voulons annulé la vente le 05/8/21 par lettre recommandée . Pouvez nous éclairer car je fais pas confiance a mon notaire urgent .

  • Elodie dit :

    Bonjour,

    J’ai signé un compromis de vente il y a quelques mois puis suis retournée dans l’appartement en question prendre des mesures il y a 1 mois.
    J’y ai découvert un mur de la salle de bain plein d’humidité et de salpêtre (non présent lors de mes premières visites).
    Alors que j’ai demandé l’intervention d’un expert pour diagnostic, l’agence m’a assuré qu’il ne s’agissait pas d’une fuite ou d’une infiltration et que leur artisan garantissait qu’il s’agissait de pipi de chien (un chien aurait uriné pendant 6 mois sur le mur)…
    L’agence a pris en charge les ‘reparations’ sans faire appel à un expert pour détecter l’origine de cette humidité : une plaque de placo a été posée par DESSUS le mur endommagé, en prenant bien soin de laisser un espace entre la plaque et le mur pour éviter que la plaque, à son tour, s’humidifie.

    Scandalisée, j’y suis donc retournée avec un expert de recherche de fuite afin d’obtenir un diagnostic.
    Il s’agit en fait d’une infiltration venant de l’appartement du dessus: les joints de la baignoire n’étant pas étanches, tout s’écoule directement dans le mur du dessous: le mur absorbe l’eau et moisit.

    J’ai tous les échanges e-mails avec l’agence ainsi que les photos avant /après.
    Je souhaiterais me retirer de la vente, comment faire ?

    Le compromis que j’ai signé possède une clause de non garantie des vices cachés…

    En vous remerciant d’avance,

    Bien cordialement,

  • William Trapani dit :

    Bonjour j’ai signé un compromis malheureusement lors de ma visite le délais des 10 jours déjà passé, ma femme et moi avons découvert un vice caché !
    Des xilophages insectes qui dévorent le bois sont présents dans la maison et nous nous sommes aperçu que le bien es envahi.

    Je veux immédiatement rendre cadut le compromis cela est t-il une justification suffisante pour annuler immédiatement l’achat de ce bien que je n’aurai jamais acheté si je le l’avais su avant ?

    Les propriétaires étaient au courant mais ils nous l’ont caché..!

    Belle journée merci d’avance.
    Cordialement trapani

  • MAGNIER dit :

    Bonjour,

    J’ai fait une proposition d’achat pour un studio, il y a deux semaines. L’agence immobilière a donc contacté mon notaire ainsi que celui du vendeur afin de formaliser le compromis de vente. Puis-je annuler dès maintenant l’offre d’achat ou suis je obligée d’attendre la signature du compromis pour ensuite me rétracter ?
    Bien Cordialement.
    V.M

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