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Tout savoir sur l’annulation du compromis de vente

Par 20 novembre 2020novembre 30th, 20202 Commentaires

annulation du compromis de vente

Vous venez de réaliser une transaction immobilière et souhaitez procéder à l’annulation du compromis de vente car votre projet immobilier vient de changer.  Mais, que vous soyez vendeur ou acheteur, comment procéder à l’annulation d’une vente immobilière et à quel moment ?

Comment annuler un achat immobilier dans un cadre très encadré par la loi ? De plus, que se passera-t-il si vous vous rétractez, ou si vous n’obtenez pas votre crédit ?

Enfin, comment procéder à l’annulation d’une vente de maison après l’acte authentique si vous vous apercevez qu’il y a un souci, quelque chose dont le vendeur ne vous a pas informé ?

Et dans toutes ces conditions, combien cela va-t-il vous coûter ?

Le point dans cet article, sur les questions que vous vous posez, que vous soyez acheteur ou vendeur pour procéder à l’annulation du compromis de vente en toute légalité.

L’annulation d’une vente immobilière avant l’avant contrat

Le Code civil prévoit qu’il y a transaction lorsque les parties sont en accord avec la chose et le prix. En revanche, il sera très facile d’annuler une vente immobilière avant la rédaction d’un avant contrat, surtout du côté de l’acheteur.

En effet, je n’ai jamais vu un vendeur poursuivre son acquéreur pour cause d’annulation d’une vente de maison à ce stade de la transaction, car contrairement à un avant-contrat, une offre d’achat n’est que peu engageante.

Donc, pas de panique, si vous êtes acheteur et que vous avez envie d’annuler votre achat immobilier, il ne vous arrivera absolument rien.

Vous aurez juste à remercier vos vendeurs pour le temps passé avec vous et chacun reprendra ses activités respectives.

Du côté des vendeurs, vous pourriez être engagé à vendre votre bien si vous acceptez une offre d’achat par écrit puisque je vous rappelle que le Code civil prévoit cette disposition.

Encore une fois, en pratique je ne crois pas qu’un acheteur vous attaquera si vous lui expliquiez que votre projet immobilier a changé. Une acceptation d’offre d’achat n’aura à mon sens que peu de poids devant un tribunal.

En effet, en pratique, seul le compromis engagera vraiment les parties, c’est ce que nous allons voir à présent.

Annulation du compromis de vente par l’acheteur

Vous venez de franchir une étape importante car vous venez de signer chez le notaire. L’engagement des parties va donc commencer à être réelle. En effet, à ce stade, l’annulation du compromis de vente est encadrée pour les différentes parties.

L’acheteur dispose de 10 jours de rétractation pour l’annulation du compromis de vente

Tout d’abord, il faut que vous sachiez que l’acheteur dispose d’un délai de rétractation de 10 jours s’il souhaite procéder à l’annulation du compromis de vente.

En effet, la loi Macron 2015 vous permet l’annulation d’une vente immobilière sans en donner la raison sous 10 jours à compter du lendemain de la notification de l’avant-contrat.

Cela correspond au délai de rétractation. Aucune pénalité ne peut être due aux vendeurs.

Pour cela, il vous suffit d’en informer le vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception ou de vous déplacer chez le notaire pour lui remettre votre lettre de rétractation en main propre contre un reçu.

Pour l’informer de votre souhait de vous retirer de votre achat immobilier, le mieux est de passer par votre notaire.

Celui-ci transmettra cette annulation du compromis de vente aux vendeurs et vous serez totalement dégagé de votre achat. Si vous aviez versé un séquestre sur le compte du notaire, il vous sera restitué.

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Les conditions suspensives

Une nouvelle étape immobilière vient d’être franchie. En effet, les 10 jours de rétractation étant passés, les acheteurs ne peuvent plus se rétracter sans raison.

Viennent alors les fameuses conditions suspensives.

En effet, un avant-contrat est soumis à des clauses suspensives comme par exemple : la non-obtention du prêt, la découverte d’une servitude, l’obtention d’un permis de construire ou encore la mairie qui exerce son droit de préemption.

Dans ce dernier cas, la mairie ou la SAFER (pour les zones agricoles) serait prioritaire pour acheter le bien dans le but de l’utiliser à un objet précis. 

Donc, la non-réalisation d’une des conditions suspensives pourra enclencher l’annulation du compromis de vente, puisque pour signer l’acte authentique, celles-ci doivent toute être levées.

Si votre transaction immobilière s’annule en raison d’une condition suspensive non réalisée, aucune pénalité, ou dédommagement, ne peut être demandée aux acheteurs.

Enfin, afin de limiter les abus concernant les refus de prêt de complaisance, sachez que votre notaire vous demandera souvent deux refus de prêt pour pouvoir procéder à l’annulation du compromis de vente.

L’annulation d’une vente immobilière pour non levée de l’option d’achat

Si vous signez une promesse, les conditions d’annulation ne sont pas les même qu’un compromis. En effet, dans une promesse de vente, seul le vendeur est réellement engagé contrairement à l’acheteur qui dispose d’une option d’achat.

Le principe sera que si l’acheteur confirme son achat il lève l’option et s’il souhaite renoncer à l’achat, il ne la lève pas. Les conditions de délai sont bien sûr inscrites dans la promesse.

Si vous souhaitez annuler votre achat immobilier alors que vous avez dépassé les 10 jours de rétractation, vous aurez alors à ne pas lever l’option.

Le seul problème c’est que vous perdrez l’indemnité d’immobilisation qui est prévu au vendeur au titre que vous immobilisez le bien et qu’il ne peut alors pas le vendre à quel ’un d’autre.

Son montant est également prévu à la promesse.

Annulation du compromis de vente par le vendeur

 Si l’acheteur bénéficie d’une grande latitude pour annuler un achat immobilier, le vendeur lui, ne dispose pas d’autant de souplesse.

En effet, le vendeur est engagé vis-à-vis de son acheteur dès la signature de l’avant-contrat, sauf dans le cas d’une promesse unilatérale d’achat, ce qui implique bien sûr qu’il ne pourra pas vendre son bien à une autre personne durant la procédure.

Les rares cas où le vendeur pourrait réaliser l’annulation d’une vente immobilière seraient :

  • Une résiliation judiciaire de l’avant-contrat, si l’acheteur ne respecte pas ses engagements contractuels
  • La non réalisation d’une condition suspensive
  • Une résiliation amiable du contrat en faisant preuve de négociation pourra aussi désengager le vendeur

annulation d'une vente immobilière

L’annulation d’une vente immobilière après l’acte authentique

L’action en rescision pour lésion

L’action en rescision pour lésion peut être invoquée par le vendeur s’il juge que le bien a été vendu largement en dessous du prix du marché.

En effet, l’article 1674 du Code civil prévoit que si le vendeur a été lésé de plus de 7/12 de la valeur réelle de l’immeuble soit 2,4 fois sa valeur, il a le droit de demander l’annulation d’une vente immobilière au motif de la rescision pour lésion.

Le demande doit être faire dans un délai de 2 ans à compter de l’acte. La valeur qui sera prise en compte sera celle du bien à la date de signature.

La rescision pour lésion devra être réalisée par trois experts ayant tous des avis convergeant pour juger s’il y a bien lésion ou non.

Si, suite au passage des experts il en ressort qu’il y a bien lésion sur le prix, l’annulation de la vente immobilière pourra avoir lieu et l’acheteur pourra être expulsé s’il renonce à l’acquisition du bien.

Si l’acheteur souhaite ne pas renoncer à son achat immobilier, il devra payer la différence entre prix déjà versé et les 7/12 ème du prix calculé par les experts.

Annulation d’une vente immobilière suite à un vice caché

Un vice caché est un problème majeur dans le bien que l’acheteur trouvera après son achat dont le vendeur avait connaissance ou pas.

Un vendeur garantie normalement les vices cachés, mais en principe, les notaires, rajoutent toujours une clause d’exonération contre ces vices, ce qui désengage le vendeur si l’acheteur ne peut prouver que le vendeur en avait connaissance.

Si l’acheteur part au procès et gagne, il pourra demander une diminution du prix voir l’annulation de la vente si le problème est très grave.

Le dol

On pourrait assimiler le dol à un vice caché, mais contrairement à un vice où le vendeur pourrait ne pas être au courent, le dol a été fait volontairement.

Le dol représente une tromperie de la part du vendeur vis-à-vis de l’acheteur qui, s’il avait eu connaissance du problème, n’aurai jamais achetée le bien.

Des exemples pourraient être : une source de nuisance importante qui va se créer à proximité du bien, un défaut majeur sur l’immeuble que le vendeur a manifestement caché etc…

L’annulation d’un achat immobilier peut aussi être obtenue, si vous avez été victime d’un dol de la part du vendeur.

Il ne vous a pas indiqué un élément important, qui vous aurait fait renoncer à cet investissement.

Or, le vendeur à l’obligation de vous informer de manière transparente de toutes les caractéristiques liées au bien afin que vous puissiez réaliser votre achat en toutes connaissances de causes.

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Pour conclure sur l’annulation du compromis de vente

Vous avez pu constater en lisant les lignes ci-dessus que l’engagement des parties sur une transaction immobilière n’est pas le même. En effet, si le vendeur est engagé dès la signature du compromis, l’acheteur lui, dispose d’un délai de rétractation de 10 jours.

Pour cela, vous envoyez un courrier au vendeur ou au notaire, sans donner de justification. Passé ce délai, la transaction immobilière pourra s’annuler pour la non-réalisation d’une condition suspensive.

Dans ces 2 cas, aucune pénalité ou dédommagements ne sera due l’autre partie.

L’acheteur pourra également annuler une promesse s’il ne lève pas l’option d’achat. Dans ce cas, il vous en coutera le dépôt de garantie, qui sera versé au vendeur en compensation.

Enfin, l’acheteur peut demander l’annulation de l’achat immobilier une fois le contrat définitif signé, pour cause de vices-cachés graves connus du vendeur ou pour cause de dol.

Le vendeur lui, pourra demander l’annulation de la vente en rescision pour lésion dans le cas où il a vendu à un prix 7/12 ème en dessous du marché.

Si vous avez besoin de renseignement complémentaire sur l’annulation du compromis de vente, je vous invite à me parler dans le tchat.

Jonathan VOOGT

Jonathan VOOGT

Conseiller immobilier sur Saint André de Cubzac, je vous accompagne dans un de vos plus grand projet: la vente ou l'achat de votre bien immobilier.

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