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Location

Le droit du locataire – 8 grandes règles

Par 22 février 2020novembre 30th, 20208 Commentaires

Droit du locataire

Le droit du locataire est prévu par la loi du 6 juillet 1989. En effet, tous les logements à usage d’habitation principale ou mixte sont régis par cette loi.

Il s’agit d’une loi d’ordre public et toute clause inscrite dans le bail qui va à son encontre sera considérée comme nulle. Le droit du locataire s’accompagne d’obligations comme nous l’avons vu dans l’article précédent.

Afin de vous aider à entretenir de bonnes relations entre bailleurs/locataires, voici la suite de cette série d’articles sur les obligations et les droits du locataire.

Droit du locataire numéro 1 : le loyer

Je ne vais pas vous faire l’affront de vous dire que le droit du locataire est de payer son loyer. Je dirais plutôt qu’il s’agit d’une obligation. Cependant, le droit du locataire consiste à pouvoir choisir le mode de règlement. En effet, le locataire peut régler son loyer par tout moyen (virement, prélèvement, espèce jusqu’à 1000 euros).

Vous ne pouvez pas imposer à votre locataire un paiement par prélèvement automatique. Cependant, votre locataire a l’obligation de payer le loyer et les charges à la date convenue dans le bail de location.

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Droit du locataire numéro 2 : les travaux

J’entends très souvent de la part de mes clients des phrases du type : « je vais éviter d’accrocher un tableau pour ne pas faire de trou dans le mur sinon je ne verrai plus ma caution ». Que dit la loi sur le droit du locataire concernant les travaux ?

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit : « que le bailleur ne peut pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée ».

En outre, l’article 7 prévoit : « le locataire ne doit pas transformer les locaux et les équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire à son départ des lieux leur remise en l’état ».

Ces deux textes évoqués, vous avez compris en quoi consistait le droit du locataire en ce qui concerne les travaux. Le locataire a le droit sans avoir besoin de l’autorisation du propriétaire des petits travaux, les aménagements et l’ajout d’équipements facilement démontable. Il peut également décorer le logement comme il l’entend, peindre un mur du moment qu’il n’y a pas transformation du bien loué.

Néanmoins, les travaux doivent être réalisés dans les règles de l’art et le logement doit être mieux à la sortie qu’à l’entrée. Les aménagement ne doivent pas être excentriques et ne doivent pas endommager l’habitabilité du logement.

Pour conclure le droit du locataire sur les travaux, vous devez savoir que le locataire n’est pas tenu des pertes et dégradations dues à l’usure normale du bien. La vétusté est à la charge du propriétaire.

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Droit du locataire numéro 3 : le logement décent

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’il n’est pas possible de louer un logement indécent. La notion de décence regroupe trois catégories :

  1. La sécurité : plafond risquant de s’effondrer, garde-corps mal fixés etc…
  2. La santé : peintures au plomb en mauvais état, manque de ventilation etc…
  3. Le confort : surface minimale présente, alimentation en eau etc…

Le droit du locataire consiste à recevoir un logement qui répond aux normes minimales décence. Si le bailleur loue un logement indécent, le locataire pourra résilier le bail sans préavis.

De plus, le bailleur peut voir sa responsabilité pénale engagée si le logement va à l’encontre de la dignité humaine.

Si vous êtes locataire et que vous vous trouvez dans un logement indécent au sens de la loi, vous devrez tout d’abord demander à votre bailleur d’exécuter les travaux, puis saisir la commission de conciliation en cas de non réponse ou de refus, puis le juge si aucun accord n’est trouvé.

👉👉👉 A voir aussi: comment trouver un bien à louer ? 👈👈👈

Droit du locataire

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Droit du locataire numéro 4 : le droit de préemption

Si vous souhaitez vendre votre logement avec un bail de location en cours, vous allez vous retrouver dans une des deux situations suivantes:

Vous allez vendre votre logement loué

Dans ce cas aucune formalité n’est imposé au bailleur, vous avez tout à fait le droit de vendre un logement à un investisseur avec le locataire dedans. Le locataire n’est pas prioritaire pour acheter.

Vous allez demander à votre locataire de partir

Si vous souhaitez donner congé à votre locataire pour vente, le droit du locataire consiste à avoir un droit de préemption sur votre maison. En gros il est prioritaire pour acheter.

Vous devez lui signifier le congé pour vente par lettre recommandé avec accusé de réception ou par acte d’huissier au moins 6 mois ou 3 mois dans le cadre d’une location meublée avant la fin du bail. Vous devez indiquer sur le courrier votre volonté de vendre ainsi que les modalités financières de la vente. Des réception du courrier, votre locataire est prioritaire s’il souhaite se porter acheteur sur votre bien.

Votre locataire a deux mois à compter de la réception du courrier pour donner sa réponse. Durant cette période, vous ne pourrez pas vendre votre logement à une autre personne.

Si votre locataire accepte d’acheter, le contrat de location est prolongé jusqu’à la vente définitive. Si votre locataire n’a pas recours à un prêt, l’acte de vente doit être signé dans les 2 mois suivant l’acceptation. Le délai passe à 4 mois si il a recours à un prêt.

Si vous vendez votre logement a des conditions plus intéressantes à celles prévus dans le courrier envoyé à votre locataire, vous devez lui signifier et il dispose alors d’un second droit de préemption aux nouvelles conditions pendant 1 mois.

👉👉👉 A lire aussi: comment effectuer la révision de loyer à votre locataire ? 👈👈👈

Droit du locataire numéro 5 : la sous-location

On me pose régulièrement la question sur le droit de sous-louer son logement. La sous-location est le fait de mettre à disposition d’une tierce personne son logement contre le versement d’une contrepartie financière. Quel est le droit du locataire concernant la sous-location ?

L’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire n’a pas le droit de sous-louer tout ou partie de son logement sans l’accord écrit du bailleur.

Vous devez envoyer une lettre en recommandé avec accusé de réception à votre bailleur en lui expliquant votre demande ainsi que les modalités.

Votre bailleur peut refuser sans avoir à se justifier. Cependant, s’il vous donne l’autorisation de sous-louer votre logement, il devra le faire par écrit.

De plus, si votre bailleur vous autorise la sous-location, le montant du loyer au mètre carré de surface habitable appliqué au sous-locataire ne pourra en aucun cas excéder celui que vous payez.

Enfin, un bail de sous-location devra être signé entre vous et le sous-locataire et si le sous-locataire commet des dégâts dans le logement ou ne paye pas le loyer, ça sera vous qui serez responsable vis-à-vis de votre bailleur.

Droit du locataire numéro 6 : le congé

Le droit du locataire consiste à donner congé à tout moment durant toute la durée du bail. Il n’a pas à justifier son congé. Il doit envoyer son congé par lettre recommandé avec accusé de réception ou par acte d’huissier, ou par remise en main propre contre signature.

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit un délai de préavis de 3 mois en location nue lorsque le locataire souhaite quitter le logement.

Ce préavis peut être réduit à un mois dans les situations suivantes :

  • En cas de mutation, perte d’emploi ou nouvel emploi consécutif à la perte d’emploi
  • Pour obtention d’un premier emploi
  • Si le locataire est bénéficiaire du RSA
  • Si le logement est situé dans une commune en zone tendue
  • En cas d’attribution d’un logement social
  • Si l’état de santé du locataire justifie un changement de domicile

Le droit du locataire s’accompagne de l’obligation de fournir un justificatif pour la résiliation du bail de location. En cas de défaut de justificatif valable, le délai de préavis sera de trois mois.

Le locataire est bien sûr redevable du loyer et des charges jusqu’au dernier jour et le dernier loyer ne peut en aucun cas être payé par la caution. Enfin, le dernier mois de loyer sera calculé au prorata du nombre de jours occupés. Le délai de préavis est de un mois en location meublée.

👉👉👉 A voir aussi: quels sont les obligations du bailleur ? Vous pouvez les découvrir ici ! 👈👈👈

👉👉👉 A voir aussi: est-ce que je peux prêter ma maison ? 👈👈👈

Droit du locataire numéro 7 : la location meublée

Lorsque le bailleur loue un logement meublé, il ne s’agit pas de mettre 3 fourchettes, un lit et une serviette. La loi Allur règlemente le caractère meublé d’un logement.

Elle fixe par décret la liste des éléments qui doivent obligatoirement se trouver dans le logement pour que celui-ci soit considéré comme meublé. Le droit du locataire consiste à pourvoir répondre à tous ses besoins de base. Vous retrouverez sur ce lien la liste des éléments qui doivent se trouver dans le logement.

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Droit du locataire numéro 8 : les locataires protégés

Il existe une catégorie de locataires que l’on appelle les locataires protégés. Il s’agit de locataires qui ont plus de 65 ans et qui ont des ressources inférieures au plafond des ressources applicables à l’attribution des logements locatifs conventionnés.

Ce droit du locataire se fera sentir surtout si le bailleur souhaite donner congé. En effet, si le locataire remplit les deux conditions ci-dessus, il ne pourra pas le faire partir sauf si lui-même à plus de 65 ans ou qu’il a des revenus inférieurs aux plafonds de ressources applicables. Si le bailleur ne remplit pas une de ces conditions, il devra reloger son locataire dans les mêmes conditions.

Bien entendu, vous ne pourrez interdire par une clause dans le bail l’hébergement et encore moins la location à une personne de plus de 65 ans, puisque ça sera considéré comme discriminatoire.

Droit du locataire

👉👉👉 A lire aussi: est-ce que le locataire à le droit de réaliser l’entretien de la cheminée ou du poêle ? 👈👈👈

Conclusion : questions-réponses

Pour finir sur le droit du locataire, je vous propose une série de question-réponse. Ce sont les plus courantes que l’on me pose.

Est-ce que le locataire a le droit d’avoir des animaux domestiques ?

  • Oui, sauf si celui-ci est réputé dangereux.

Sous combien de temps le locataire récupère-t-il son dépôt de garantie ?

  • 1 mois si aucun problème, 2 mois si travaux.

Est-ce que le locataire a le droit d’héberger un ami ou un proche ?

  • Oui le bailleur ne peut pas s’y opposer

Est-ce que le bailleur peut rentrer chez le locataire sans le prévenir ?

  • Certainement pas, le bailleur peut garder une clef mais n’a pas le droit de rentrer chez le locataire sans le prévenir.

Qui paye le ramonage de la cheminée et l’entretien de la chaudière ?

  • Ce sont des travaux d’entretien et c’est le locataire qui en a l’usage. C’est donc à celui-ci de s’acquitter des factures.

Est-ce que le locataire peut refuser de payer son loyer si le bailleur ne réalise pas les travaux de décence ?

  • Non le locataire est obligé de continuer à payer son loyer.

Est ce que le bailleur a le droit d’augmenter le loyer tous les ans ?

  • Oui, en règle générale le bailleur augmente le loyer suivant le tableau de l’IRL publié par l’Isee

Est ce que le bailleur peut exiger plus d’un mois de caution ?

  • Le bailleur ne peut pas demander plus d’un mois de caution pour une location nue et deux mois en location meublée

Comment fonctionne la fiscalité des revenus fonciers ? Réponse ici

👉👉👉 Si vous avez besoin de renseignements complémentaires sur le droit du locataire consultez les conseils immobiliers. 👈👈👈

Jonathan VOOGT

Jonathan VOOGT

Conseiller immobilier sur Saint André de Cubzac, je vous accompagne dans un de vos plus grand projet: la vente ou l'achat de votre bien immobilier.

8 Commentaires

  • Stan dit :

    bonjour ! merci pour cette « vulgarisation » et explication précise du droit du locataire. Je lis souvent ces genres de témoignqges sur le forum de bailti ou seloger. Beaucoup trop de monde ( locataire ) ne sont pas au courant de leur droit et je vous avoue que moi même j’ai appris plein de choses en vous lisant. Merci beaucoup et bonne continuation.

  • Bonjour et merci pour votre témoignage

  • LORIDAN dit :

    Je suis dans une location de 80m2. Les radiateurs sont pourris, dans les chambres se sont des “gril pain “. Que puis-je faire??? S’il on parle des prises, je n’ai que des rallonges et antenne collective, yen a pas…

  • Bonjour, la li du 6 juillet 1989 exige que votre location doit être décente. Si vous jugez que ce n’est pas le cas, je vous invite à vous tourner vers la commission départementale de conciliation. Bon courage.

  • Ferrando dit :

    Bonjour, je suis locataire depuis 4mois j ai un poêle à gaz ,j ai fait le ramonage et pour l entretien de mon poêle le chauffagiste n a pas pu l’effectuė car il ne fonctionne pas . Puis me dit que ce poêle n a jamais eu entretien (tres sale) le propriétaire me dit qui paie la piece et que le déplacement et la main d’œuvre sont â ma charge vrai ou pas merci

  • MATHIEU dit :

    Bonjour. J’habite dans un appartement avec ma compagne et son fils de bientôt 3 ans. Hors celui-ci devait être chauffer avec un poêle à granulés. Hors celui-ci n’a fonctionné que très peu de temps c est à dire en panne et bien-sûr nous avons passer l hiver avec juste des radiateurs électriques donc une consommation énorme. 1500€ de régule en l espace de 8 mois. Il s avére que je me suis renseigné auprès d un professionnel des poêles à granulés. Dargemont en l occurrence et celui-ci m a certifié que le type de poêle Flame 6 ne devait pas être installé à cette endroit de l appartement et interdit sous risque de disfonctionnements. Hors mon propriétaire me fait miroiter depuis début décembre 2020 pour installer un nouveau poêle. Prétexte que l entreprise est en inventaire, je l’ai commandé mais il n est pas encore arrivé, il faut certaines conditions climatiques pour l installer, s il ne fonctionne plus c est un mauvais entretien de part hors j ai acheté un aspirateur à cendres chaudes pour pour pouvoir le nettoyer, si je veux je peux vous facturer le nouveau poêle et son installation et j en passe. Alors au jour d’aujourd’hui que puis-je faire car la facture d électricité s alourdit de jour en jour. Merci par avance pour votre réponse.

  • Dominique Quoinchon dit :

    Bonjour, je suis locataire depuis 31 ans. Mon propriétaire, sans diagnostic ,m’annonce que mon électricité n’est pas au norme. Il m’envoi un recommandé pour me dire qu’il y en a pour 2 mois de travaux, ensuite un deuxième recommandé où il m’annonce 15 jours maxi de travaux. Dernièrement ,il est venu m’apporter une lettre non recommandé et m’annonce cette fois entre 4 et 6 mois de travaux. Il dit vouloir refaire l’électricité, réflexion du sol de la cuisine ect ect… Il veut me faire payer un tout petit F1 5 € moins cher que mon appartement de 56m carré. Et veut me shinter l’électricité sur le compteur du bas. Il me promet le renouvellement de mon bail, mais ne la toujours pas rendu signé depuis le 01 décembre 2020. De plus depuis décembre il n’encaisse toujours pas mes chèques loyers que je lui envoie. Ne veut pas non plus le fournir les quittances de loyer que je lui réclame. Que dois je faire ? Je suis seule et petite retraite, je vais avoir 65 ans dans 6 jours et suis malade d’un cancer du poumon. Aidez moi svp, merci.

  • Dom T. dit :

    Bonjour,

    🤯 Je suis français 🇫🇷, et je veux revenir m’installer en France, avec ma femme et mes enfants, après un séjour à l’étranger (enfin, si on peut dire, car c’est en Belgique 🇧🇪 – donc union européenne 🇪🇺) et bien, je ne peux pas !!!! Pourquoi ??? Car je n’ai pas « d’avis d’imposition français » 🤔 !!!

    En même temps, normal, cela fait 10 ans que je travaille en Belgique.
    Et malgré de bons revenus, une situation stable, on me refuse une location car je n’ai pas ce « papier magique » qui me permettrait de revenir m’installer dans MON PAYS avec ma famille.

    Cela fait 4 mois que nous cherchons et on nous demande souvent les mêmes choses: vous gagnez 3x le montant du loyer ? Vous avez un contrat CDI ? Vous avez des fiches de paie ? Nous répondons oui à tous les critères. Mais… « Pas d’imposition français »… !!! Donc le dossier ne passe pas 😭 !!!

    🚛 Maintenant, la date butoir de notre déménagement arrive (le 02 avril 2021), nous quittons notre logement actuel (bail résilié, nouveau locataire, camions de déménagement 🚛 etc…) et je n’ai toujours pas d’endroits ou m’installer avec ma famille.

    Donc pas d’AVIS D’IMPOSITION FRANÇAIS, veut dire que je suis à la rue avec ma femme et mes enfants. Trouvez-vous cela normal 🤯?
    Ah oui, on m’a dit, prenez un logement provisoire (saisonnier ou Airbnb)… bonne idée pour ne pas être dans notre voiture avec nos cartons mais que je sache, même si je prends cette solution pour 2-3 mois, cela ne va pas me générer ce fameux papier. Je ne l’aurais pas avant 2023 car je ne serais imposable en France qu’à partir de 2022 puisqu’il tienne compte de la domiciliation au 01 janvier.

    🙄 En attendant, je fais quoi ??? Je me ruine dans un logement provisoire ou saisonnier (extrêmement cher) + la location d’un box pour mes affaires auquel je n’aurais pas accès ???

    Vous ne trouvez pas que cette situation est ridicule ? 🧐

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