Et maintenant qu’est ce qui va se passer ? Quand est-ce que nous allons procéder à la signature du compromis de vente ? L’acheteur peut se rétracter après la promesse?
Dans combien de temps vais-je devoir partir ? Dans combien de temps aura lieu le rendez-vous notaire ?
Vous me posez ces questions dans plus de 90 % des cas lorsque vous venez d’accepter une offre d’achat et que donc, vous pouvez espérer signer. En effet, comme j’ai l’habitude de le dire non sans humour : « c’est maintenant que les ennuis commencent ».
Vous venez enfin de trouver un acheteur pour votre maison et je vous en félicite. Vous allez devoir donc vous atteler à la lourde tâche de votre gestion.
La signature d’un compromis de vente ou promesse synallagmatique d’une maison engage le vendeur et l’acheteur.
Mais comment ça va se passer maintenant ? Si vous avez réalisé votre achat par l’intermédiaire d’un professionnel, cet article ne vous servira à pas grand-chose puisque le professionnel de l’immobilier s’occupera de préparer la signature du compromis de vente.
Cependant si vous avez réalisé votre transaction de particulier à particulier je vous invite à bien lire les lignes qui vont suivre car vous allez devoir vous substituer à un agent immobilier avec toute les tâches du suivi qui lui incombe.
C’est pourquoi je vous donne les grandes règles à vérifier si vous êtes acquéreur.
Sommaire
Qu’est-ce qu’un compromis de vente ?
A l’inverse d’une promesse d’achat qui n’engagent qu’une des parties, la signature du compromis de vente engage le vendeur et l’acheteur.
La signature du compromis de vente est un contrat préparatoire à l’acte authentique. En effet, ce dernier ne pourra avoir lieu uniquement si toutes les conditions suspensives sont levées.
Plusieurs délais sont généralement indiqués dans le contrat :
- Celui afférent aux conditions suspensives
- Celui afférent au délai bancaire
- Celui afférent à la l’acte final
Les délais peuvent être rallongés avec l’accord des parties. Néanmoins le dépassement d’un délai survenu par négligence ou mauvaise foi entraine la caducité du contrat.
La clause pénale
Une clause pénale est généralement inscrite dans les avant-contrats. C’est ce que j’appelle en pratique le prix du caprice. Si l’une des parties se rétracte sans motif valable alors que toutes les conditions sont réunies, une indemnité de 10 % pourra être due par la partie défaillante.
Le dépôt de garantie de l’acquéreur ou acompte
Il est en général versé au moment du compromis de vente un séquestre ou acompte sur le compte de l’office. Ce n’est pas une obligation mais c’est souvent très apprécié par les vendeurs car cela montre un certain engagement.
En pratique, un montant de 5% à 10% est retenu. Il s’agit d’une fraction du prix payé à l’avance par l’acquéreur et qui sera déduite à la fin.
Si l’acheteur n’achète pas la maison par un manquement de ses obligations, cette somme sera vouée à être versée au vendeur au même titre que la clause pénale.
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Les effets de la signature du compromis de vente
Il est possible d’insérer dans le compromis de vente une faculté de dédit ou non. Cette clause dans la promesse laisse en effet la possibilité aux parties de pouvoir se désengager du contrat en abandonnant une partie de la somme d’argent laissée : les arrhes.
S’il n’y a pas de clause de dédit renseignée, le code civil prévoit l’achat est parfait dès qu’il y a accord sur la chose et le montant. Sous réserve des conditions suspensives. Les parties sont engagées et ne peuvent se rétracter et elles sont donc forcés de vendre ou d’acheter.
En cas de conflit, si l’une des partie refuse de signer, le notaire devra dresser un PV de carence ou de difficulté.
C’est le juge qui devra alors régler le conflit.
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Compromis de vente et conditions suspensives
Tous ces contrats ou promesse contiennent ces clauses. Elles sont des conditions qui doivent être réunies pour que la transaction finale puisse avoir lieu.
Si la seule condition suspensive qui protège le vendeur c’est que son acheteur paye le montant et les frais, il est bien plus protégé.
Vous allez les retrouver dans les cas suivants :
- L’obtention d’un crédit ou la vente d’un autre bien
- La purge du droit de préemption de la commune
- Le droit de préemption d’un locataire
- L’urbanisme
- De mainlevée d’hypothèques et privilèges
- Que l’acheteur paye bien le prix et les frais
C’est ce que l’on appelle des conditions suspensives légales, vous les retrouverez dans tous les contrats.
Cependant, vous pouvez aussi vous mettre d’accord sur d’autre conditions qui doivent être réunies afin que le contrat puisse être signée (la présence de travaux par exemple).
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Les documents pour la signature du compromis de vente
Vous allez avoir un certains nombres de documents à préparer pour que le notaire puisse rédiger votre compromis de vente.
Comme je l’explique dans d’autres articles, les documents pour le compromis de vente se préparent bien en amont de trouver un acheteur.
S’il vous manque des pièces, il y a peu de chances que vous ayez un rendez-vous.
Voici une liste non exhaustive des documents nécessaires pour signer un compromis de vente :
- Le titre de propriété et plan du cadastre
- Les diagnostics immobiliers pour l’acquéreur
- La taxe foncière ( pour le contrat, l’acheteur rembourse le prorata au vendeur )
- En cas de travaux: permis de construire ou déclaration préalable, déclaration d’achèvement des travaux, non opposition de la commune, décennale si il y en a une
- Contrat de mariage si changement de situation matrimoniale
- En copropriété: règlement, état descriptif de division, les pv d’assemblée générale des 3 dernières années, carnet d’entretien
- Les factures d’éventuelles travaux et garanties
- Tout documents pour la signature du compromis de vente pour tenir informé votre acheteur
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Les étapes du compromis de vente
Je vous propose à présent de nous intéresser aux différentes étapes après avoir signé votre compromis de vente notarié. Ça vous permettra de réaliser vos démarches administratives en temps et en heure. Si vous souhaitez modifier votre promesse, vous devrez établir un avenant.
- Signature du compromis de vente, l’acheteur a 10 jours de rétractation. Si dépôt de garantie de l’acquéreur, le notaire laisse en général 8 jours pour le versement
- 10 jours de rétractation à j+1, si l’acheteur se rétracte, il ne doit rien au vendeur et tout s’annule. S’il ne se rétracte pas il peut poursuivre la prochaine étape
- A j+11 après le compromis de vente notarié, l’acheteur ne peut plus se rétracter et s’il a versé un séquestre le vendeur pourra le demander au titre de dommages et intérêts
- 30 à 45 jours après la signature du compromis de vente, vous pouvez avoir vos offres de prêt. C’est le délais inscrit en général pour vous laisser le temps de réaliser vos recherches de financements.
- A J+45, vous devriez pouvoir lever l’obtention de prêt si c’est le délai inscrit dans le contrat.
- 11 jours après l’édition des offres, vous pourrez renvoyer vos offres à la banque signée. Vous pourrez les envoyer également. Attention de bien respecter le délais des 10 jours de réflexion, car si vous renvoyez le contrat avant le 11eme jour, vous devrez faire rééditer le crédit.
- Après deux mois, vous serez presque bon à signer, il se chargera de récupérer les dernières pièces et préparera la rédaction de l’acte authentique définitif
- Environ 3 semaines avant la fin, le notaire commencera à entrevoir une date
- Environ 3 mois après la signature du compromis de vente notarié, vous serez bon à acheter votre nouveau logement. Félicitations ! Pensez au préalable à effectuer une dernière visite chez le vendeur afin de vérifier que tout soit conforme et pensez à faire un relevé des compteurs !
Compromis de vente en agence immobilière ou chez le notaire ?
On me pose régulièrement la question. Est-ce que je fais confiance à l’agent immobilier pour le compromis de vente ou est-ce que je vais le signer.
Comme je l’explique dans la vidéo, juridiquement il n’y aura pas de différence. Vous pouvez aussi bien signer votre compromis de vente chez le notaire qu’en agence immobilière. Cependant, je vous invite à être plus vigilent si vous signer.
Veuillez à ce que tous les documents nécessaires pour la signature du compromis de vente soient bien présents.
En effet je vois régulièrement des confrères faire signer des contrats sans les diagnostics techniques par exemple. Ceux-ci sont mis à jours après et envoyés sans explication à l’acheteur.
Vous pouvez également exiger de prendre un notaire en qui vous avez confiance, qui défendra vos intérêts et veillera surtout que le contrat rédigé par l’agence immobilière soit bien conforme.
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Les éléments à vérifier pour le compromis de vente
Pour la signature du compromis de vente chez le notaire, vous avez 99% de chances que votre contrat soit correctement rédigé. Cependant si vous signez chez un agent, je vous invite à faire attention à ce que tous les éléments suivants soient présents quand vous vous apprêtez à signer :
- L’identification des parties avec vérification de la capacité à contracter de l’acquéreur
- La désignation complète du bien avec parcelle cadastrale
- Le prix avec ses modalités de financement
- Les servitudes et l’état hypothécaire
- Les conditions de la prise de possession
- Le consentement des parties avec leur consentement et un contenu licite et certain
- Le dossier complet de diagnostics techniques doit être annexé
- Si vous faites le choix de verser un dépôt de garanti
- Les conditions qui protègent les parties
- La présence du délai de rétractation
Notez qu’en cas de cession du logement de la famille, l’accord du conjoint est obligatoire même si il n’est pas propriétaire du bien. De plus si vous vendez un bien en indivision, l’accord de tous les indivisaires est obligatoire.
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Rétractation du compromis de vente et délai pour l’acquéreur
La loi SRU du 13 décembre 2000 modifié par la loi Macron du 6 aout 2015 prévoit que l’acquéreur non professionnel qui conclut ayant pour objet l’achat d’un immeuble à usage d’habitation bénéficie d’un délai de rétractation immobilier de 10 jours avant de s’engager définitivement.
Si vous vous rétractez suite à la signature du compromis de vente, en tant qu’acquéreur, vous n’avez pas à vous justifier. La rétractation s’effectue par lettre recommandé avec accusé de réception ou remise en main propre contre décharge.
Le délai de rétractation du compromis de vente commence à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée vous notifiant le contrat.
Si vous signez votre contrat chez le notaire et qu’il vous la remet en main propre, le délai de rétractation du compromis de vente commence le lendemain de l’acte définitif.
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Conclusion sur la signature du compromis de vente de votre maison
Environ trois mois après, vous allez pouvoir passer à l’office pour signer.
Si toutes les conditions suspensives sont levées, que tout s’est bien passé entre les deux signatures vous allez enfin pouvoir être chez vous.
Le délai de trois mois après le contrat correspond au temps nécessaire à la réalisation des formalités administratives. Le prix transite obligatoirement par le compte du notaire qui se chargera de régler les taxes et procèdera à la publication au service de la publicité foncière.
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