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Investissement loi Pinel, une fausse bonne idée ?

By 6 janvier 2020 janvier 9th, 2020 No Comments

Investissement loi pinel

« Vous ne payerez plus d’impôts, vous allez investir dans l’immobilier, vous allez vous créer du patrimoine etc… ». Si vous avez reçus un jour un commercial qui souhaitait vous vendre un investissement loi Pinel, vous avez certainement entendu ce genre d’arguments. Il semblerait que la plupart des gens, aveuglés par l’idée de payer 1€ de moins à l’état se précipitent sur ce genre d’investissement locatif. S’il est vrai que la défiscalisation loi Pinel vous permettra de gagner une réduction d’impôts en fonction du montant investi, est ce que la situation est aussi simple ? Cet article a pour vocation de vous expliquer dans un premier temps les rouages d’un investissement loi Pinel avec ses conditions. Je vous donnerai dans un deuxième temps mon avis très personnel de la défiscalisation loi Pinel.

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Qu’est-ce qu’un investissement loi Pinel ?

L’investissement loi Pinel est un dispositif de défiscalisation en investissant dans l’immobilier. Ce dispositif a été créé par Sylvia Pinel, ministre du logement et introduite dans la loi de finances de 2015. L’investissement loi Pinel va vous offrir la possibilité de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu. L’investissement loi Pinel est limité à deux logements par an dans la double limite de 300 000 € et 5500 € par mètre carré. Le dispositif Pinel est valable jusqu’au 31 décembre 2021.

Les conditions pour un investissement loi Pinel

Des conditions liées au bien

  • Un bien que vous faites construire
  • Un logement neuf ou acquis en VEFA
  • Un bien qui ne correspond pas aux caractéristiques de décence et qui fait l’objet de travaux de réhabilitation permettant d’obtenir des performances énergétiques voisines de celles d’un logement neuf
  • Le logement doit se situer dans une commune où existe un déséquilibre entre l’offre et la demande (zone A bis, A, B1)
  • Le logement doit être loué non meublé

Des conditions liées aux locataires

Si vous effectuez un investissement loi Pinel, vous devrez respecter :

  1. Des plafonds de ressources de vos locataires
  2. Des plafonds de loyers qui dépendent de la zone de votre investissement
  3. L’investissement loi Pinel doit constituer la résidence principale de votre locataire
  4. Le locataire ne doit pas être votre descendant ou ascendant

Des conditions liées au temps

Pour que votre investissement loi Pinel soit valide auprès du fisc, vous devrez vous engager sur une période de 6 ans, 9 ans ou 12 ans.

Les zones d’investissement loi Pinel

Le zonage d’exigibilité pour un investissement loi Pinel évolue chaque année selon les objectifs du gouvernement qui souhaite dynamiser le marché du logement neuf dans les villes où la demande en logement est supérieure à l’offre.

Si vous souhaitez faire un investissement loi Pinel vous devrez acheter votre bien dans les zones A bis, A ou B1. Ces zones caractérisent la tension du marché immobilier en France et découpent le territoire en cinq parties. A bis étant la plus tendue et C la moins tendue.

Par ailleurs, ces zones ne servent pas uniquement pour la défiscalisation loi Pinel, elles servent également :

  1. A déterminer le revenu maximum pour obtenir un logement social
  2. A déterminer votre prêt à taux zéro ou prêt d’accession sociale
  3. A déterminer votre déduction sur vos revenus fonciers lorsque vous signez une convention avec l’Anah

Les plafonds des loyers pour la défiscalisation loi Pinel

Si vous ne souhaitez pas voir partir en fumée votre réduction d’impôts et devoir rembourser votre avantage, vous devrez respecter les plafonds de loyers fixés par l’état. Ils dépendent  de la zone où se situe votre bien ainsi que sa surface utile. Les plafonds sont les suivants :

Zone PinelBarême Pinel 2020
Zone A Bis17,17 € /m²
Zone A12,75 € /m²
Zone B110,28 € /m²

Surface utile : Surface habitable + 0.5 des surfaces annexes.

Ces plafonds varient en fonction de la surface du logement. Pour cela, un coefficient multiplicateur calculé selon la formule 0.7 + 19 / surface est appliqué. Le résultat du coefficient multiplicateur ne peut excéder 1.2.

Exemple : Un logement de 120 m2 situé en zone A.

12.75 x (0.7 +19/120) = 10.94 € par mètre carré

Les plafonds de ressources de vos locataires pour un investissement loi Pinel

Investissement loi Pinel

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La réduction d’impôts loi Pinel

La réduction d’impôts se calcul en pourcentage du montant de votre investissement et dépend de la durée de l’engagement de location que vous avez déclaré :

  • Sur 6 ans : 12 %
  • Sur 9 ans : 18 %
  • Sur 12 ans 21 %

Si vous réalisez un investissement loi Pinel pour un logement neuf ou en VEFA, sera pris en compte le prix d’achat + les frais afférents à l’acquisition. Si vous rénovez un bien, la réduction d’impôts sera calculée sur le prix du logement, augmentée du montant des travaux.

Exemple : vous décidez de faire un investissement loi Pinel de 200 000 € sur un engagement locatif d’une durée de 9 ans. La réduction d’impôts sera la suivante :

200 000 x 18 % = 36 000 €

36 000 / 9 = 4000 €

Votre réduction d’impôts sera donc de 4000 € sur 9 ans

A noter que la réduction se fait sur les impôts que vous devez payer et non pas sur vos revenus imposables.

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Les obligations déclaratives pour la défiscalisation loi Pinel

Le formulaire 2044 EB : sur ce formulaire figurent le prix et la date d’acquisition de votre bien, ainsi que la durée de votre engagement. Vous ne devrez fournir ce document que la première année.

Le formulaire 2044 relatif aux revenus fonciers : sur ce document seront déclarés vos revenus fonciers.

Le formulaire 2042 C : Il validera votre abattement fiscal grâce à la rubrique « Charges ouvrant droit à réduction d’impôts ».

Mon avis sur la défiscalisation loi Pinel

Je sais que je ne vais surement pas me faire des amis avec ce paragraphe, mais ce n’est pas grave. Si au moins il peut vous permettre d’éviter de faire une bêtise je serai tout de même ravi.

Il semblerait que dès que nous parlons de réduire ses impôts, nous nous jetions tête baissée dans un système sans forcément regarder le dispositif dans son ensemble.

S’il est vrai que la défiscalisation loi Pinel vous permettra d’avoir une réduction d’impôts, est ce qu’il faut pour autant arrêter la réflexion à ce niveau ? Mon avis est tout simplement le suivant : fuyez l’investissement loi Pinel dans au moins 95 % des cas. Après avoir vu des clients se mettre en difficulté, voici ma réflexion personnelle sur la défiscalisation loi Pinel.

Vous achetez au moins 20 % au-dessus du prix du marché

En effet, en lisant les lignes précédentes, vous avez compris qu’il s’agit d’un investissement dans le neuf la plupart du temps. Regardez les publicités sur Google des vendeurs de Pinel. Les logements sont spacieux, lumineux, économes etc… et ils sont surtout très chers.

Quand vous achetez un logement neuf, vous le payez au moins 20 % de plus que le prix d’un logement ancien ou presque neuf. Je suis d’accord avec ce que vous êtes en train de vous dire : il est normal qu’un bien neuf coûte plus cher qu’un ancien. Oui mais pas à ce point !

 Ce phénomène aura des conséquences majeures sur votre investissement :

  • Vous allez devoir faire un effort d’épargne dans votre bien tous les mois car votre crédit sera supérieur au loyer. Donc en gros on vous dit d’investir mais en même temps de dépenser de l’argent tous les mois. C’est à l’opposé de ma philosophie de l’investissement qui consiste à gagner de l’argent tous les mois.
  • Il vous coutera de l’argent à la revente. En effet, lorsque vous voudrez revendre, votre bien ne sera plus neuf. Il sera ancien et sera déprécié. De plus, beaucoup de Pinel sont fait en copropriété avec d’autres investissements loi Pinel autours de vous. Ce qui nous amène à la fameuse loi de l’offre et de la demande. La plupart des gens souhaitent vendre lorsque la défiscalisation loi Pinel touche à sa fin. Et qu’est ce qu’il se passe si votre bien se retrouve en vente en même temps qu’une multitude d’autre biens similaires? L’acheteur n’aura que l’embarras du choix et vous perdrez également de l’argent sur la négociation.

Ce qu’on vous donne d’un côté on vous le reprend de l’autre

 

  •  On vous donne une réduction d’impôt tout en créant d’autres impôts. En effet, puisque vous êtes obligé de louer votre logement en nu, vous allez donc générer des revenus fonciers qui sont fortement imposables (votre imposition + 17.2 % de prélèvement sociaux en 2020).

 

  • Si vous souhaitez entamer une stratégie d’investissement, vous serez bloqué pour vos futurs achats car votre investissement loi Pinel ne générera aucun revenu et vous serez certainement trop endetté pour la banque. Les rendements sont en effet catastrophiques. Même avec la réduction d’impôts, vous n’obtiendrez pas d’autofinancement. Votre investissement vous coutera tout les mois.

Investissement loi pinel

Conclusion pour un investissement loi Pinel

Je ne suis personne pour vous dire de faire ou non un investissement loi Pinel. Cet article a pour but de vous ouvrir les yeux sur les choses que ne vous diront jamais les commerciaux vendeurs de défiscalisation loi Pinel.

Il y a qu’une exception à mon sens où il peut être intéressant d’effectuer un investissement loi Pinel : c’est d’éliminer l’intermédiaire qui vous le vendra et qui vous fera économiser du coup une belle commission, et d’investir dans une zone ou le prix n’excédera pas largement les prix de l’ancien.

Dans cette situation vous réduirez l’effort d’épargne et vous aurez plus de chance de gagner de l’argent en revendant puisque vous n’aurez pas surpayé votre bien.

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Jonathan

Jonathan

Conseiller immobilier sur Saint André de Cubzac, je vous accompagne dans un de vos plus grand projet: la vente ou l'achat de votre bien immobilier.

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