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Devenir propriétaire ou locataire de sa maison ?

Par 20 janvier 2020juillet 18th, 2020Aucun commentaire

Devenir propriétaire ou locataire - Être propriétaire

Devenir propriétaire ou locataire est une question qui fait couler beaucoup d’encre. Avec le cap du million de transactions dépassées en 2019, l’immobilier semble être une passion française et le placement le plus recherché. Être propriétaire fait donc parti des objectifs de beaucoup de français.

D’ailleurs, un sondage de  « La Dépêche du Midi » soutient que pour  85 % des français, devenir propriétaire est la situation idéale. Être propriétaire semble donc être un doux rêve que caressent beaucoup de personnes.

Qui n’a jamais entendu dire d’un proche ou de son banquier «  attends il faut que tu achètes, c’est le moment» ou «  achètes le plus vite possible et constitues toi un patrimoine » ou ma préférée : « arrête de jeter de l’argent par les fenêtres et deviens propriétaire »

En tant que mandataire immobilier je suis de plus en plus confronté à des vendeurs en grande difficulté car ils sont dans l’obligation de revendre leur maison moins de 5 ans après l’achat alors qu’ils sont encore en train de rembourser les frais annexes. Souvent à cause d’un manque de préparation ou parce qu’on leur a dit qu’il fallait devenir propriétaire à tout prix alors que leur situation n’était pas idéale. Être propriétaire semble être une fin en soi.

Travaillant en Haute-Gironde qui est un secteur rural, ils n’ont aucune chance d’avoir une envolée des prix comme dans les grandes villes, donc la situation se solde souvent par une perte d’argent, des soucis et du stress.

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Devenir propriétaire ou locataire dépendra de vos objectifs de vie

Si être propriétaire semble être une valeur refuge dans la croyance populaire, est ce qu’il faut pour autant se jeter tête baissée sans avoir pris le projet dans sa globalité ? Est-ce qu’être propriétaire de sa résidence principale conviendra en toute circonstance ? Est-ce qu’un investissement locatif ne serait-il pas plus judicieux dans certaines circonstances tout en restant locataire de sa résidence principale ?

Pour répondre à ces questions, il convient dans un premier temps de faire le point sur les motivations des gens qui souhaitent devenir propriétaire de leur résidence principale. Pour ce faire, J’ai réalisé un sondage pendant un mois sur plus de 400 personnes issues de mes proches et amis, mes clients actuels, anciens clients et prospects.

Je leur ai posé la question suivante : «pourquoi souhaitez-vous être propriétaire ?». Une fois les motivations d’achats des personnes sondées connues, nous explorerons les avantages et les inconvénients de devenir propriétaire ou locataire.

Enfin, je tacherai d’exposer des exemples pratiques où à mon sens il sera mieux de devenir propriétaire ou locataire. Vous comprendrez vite que la question est très complexe et il existe des livres de plus de 100 pages qui traitent du sujet.

Je sais que tout le monde ne sera pas d’accord avec les lignes de cet article, c’est pourquoi les avis que vous y trouverez n’engagent que moi et représentent le fruit de ma réflexion et de mon expérience du terrain. Devenir propriétaire ou locataire, décortiquons le débat.

Pourquoi devenir propriétaire ou locataire ?

Les français sont très attachés à la propriété. Ils achètent une maison essentiellement pour occuper personnellement le logement. Cependant, si 85 % des français souhaitent être propriétaire de leur résidence principale, seulement 58 % le sont.

Le marché est très dépendant de la conjoncture économique. L’immobilier s’est montré très dynamique de 2000 à 2008 avant de chuter avec la crise des subprimes pour repartir en 2009.

Des taux historiquement bas, des aides de l’état et la présence d’investisseurs profitant des prix bas expliquent la reprise du marché immobilier. Des facteurs plus globaux tels que l’augmentation de la population ou des mesures gouvernementales poussent également à devenir propriétaire.

Avant d’explorer les résultats de mon sondage, je vous invite à réfléchir vous-même sur vos propres motivations à devenir propriétaire. Peut-être vous retrouverez vous dans les trois exemples ci-dessous.

Devenir propriétaire de sa maison, la sécurité pour ne pas être à la rue

La grande majorité des personnes que j’ai interrogées souhaite être propriétaire de leur résidence principale pour s’assurer d’être à l’abri et avoir un toit en toute circonstance. En effet, la plupart des gens ont la volonté de s’assurer un toit sur le long terme sans pouvoir être mis à la porte sauf si ils ont décidé eux même de le quitter.

De plus, ne sachant pas comment va évoluer notre système de retraite, la peur de se retrouver sans abris avec des ressources insuffisantes pour payer un loyer à la retraite est la première motivation pour devenir propriétaire.

Tout d’abord, je suis d’accord sur le fait que de ne plus avoir de charge de crédit à la retraite quand de plus, les revenus ont souvent tendance à baisser soit sécurisant et confortable. Cependant, l’argument de l’assurance multirisque d’être à l’abri quoi qu’il arrive mérite que l’on s’y attarde.

  • Premièrement, devenir propriétaire veut souvent dire contracter un crédit. S’il vous arrivait un coup dur et que vous vous retrouviez dans l’incapacité de rembourser les mensualités, vous vous exposez à de sérieux problèmes financiers sans parler des soucis psychologique et de couple que la situation pourra engendrer.
  • Deuxièmement, devenir propriétaire veut souvent dire être moins mobile. En cas de chômage, vous aurez plus de mal à rechercher un emploi étant accroché à votre résidence principale. Vous pourriez me dire que vous mettrez votre résidence principale en location, mais nous allons rentrer dans un autre débat et la location ne sera quasiment jamais intéressante pour des questions de rentabilité et de fiscalité.
  • Troisièmement, si vous acceptez un poste en cas de mutation hors de votre région, vous serez certainement obligé de vendre votre maison et rien ne vous dit qu’a ce moment le marché sera en votre faveur.

Êtes-vous toujours sûr que être propriétaire de votre résidence principale est une assurance tous risques ?

Être propriétaire pour ne pas jeter de l’argent par la fenêtre et se constituer un patrimoine

La deuxième motivation de devenir propriétaire de sa résidence principale parmi les personnes que j’ai interrogées c’est qu’ils ne veulent pas payer de loyer, veulent capitaliser, et se constituer un patrimoine notamment pour leur retraite et leur descendance. C’est légitime mais là aussi l’argument mérite à ce qu’on s’y attarde.

La question que je vous pose est la suivante : est-ce que devenir propriétaire et se constituer un patrimoine est pour vous la même chose ?

Mon avis est le suivant : se loger coûte de l’argent et se constituer un patrimoine c’est en gagner. C’est la différence entre un actif et un passif. Se loger coute plus de 40 % du budget des ménages. Un investissement locatif dans le but de constituer un patrimoine coute zéro s’il est bien effectué.

De plus, si vous prenez exactement le même bien immobilier au même endroit, être propriétaire vous coutera en moyenne 60 % plus cher que la location. Prix de votre bien, frais annexes d’achat, entretient, coût du crédit immobilier, taxes etc… Certes vous capitalisez dans un bien immobilier mais il vous faudra attendre la fin des charges de crédit pour en profiter. La vérité c’est que ce seront surtout vos héritiers qui en profiteront.

Je sais qu’il s’agit d’une notion abstraite et que peut de personne vous tiendrons ce genre de discours et je vous propose de jeter un coup d’œil à l’exemple suivent avec les moyennes nationales.

  • La moyenne nationale des loyers est de 630 €
  • La moyenne nationale de la durée d’emprunt est de 22 ans
  • La moyenne nationale de la taxe foncière est de 1500 €
  • Le taux moyen des crédits en ce moment sur 22 ans est de 1.2 % sans l’assurance
  • Les travaux et frais d’entretien étant subjectif, je vais appliquer un forfait de 10 % du prix du bien mais c’est une variable qui peut bouger
  • Les frais d’agence sont facultatifs mais plus de 80 % des transactions immobilières sont effectuées par des professionnels

Devenir propriétaire ou locataire, comparons les coûts moyens sur 22 ans avec un achat à 166 000 €

Propriété CoûtsLocationcoûts
Prix du bien166 000 €Loyers après 22 ans166 300 €
Coût du crédit46 000 €Coût du crédit0€
Frais de notaire13 300 €Frais de caution630 €
Taxe foncière33 000 €Taxe foncière 0 €
Frais d’agence8 000 €Frais d’agence630 €
Travaux et entretien16 600 €Travaux et entretien500 €
TOTAL282 900 €TOTAL168 060 €

Cet exemple est bien sur synthétisé avec des moyennes nationales, et évidement il peut y avoir des fluctuations de coûts suivent les régions. Cependant on voit bien la différence de coût entre être propriétaire ou locataire.

Je sais ce que vous allez me dire: au bout de 22 ans vous avez craché 168 060 € sans devenir propriétaire. Vous avez raison, néanmoins le but de cet exemple n’est pas de dire si oui ou non vous devez être propriétaire de votre résidence principale ou de rester locataire, c’est plutôt de mettre en évidence la réalité des frais lorsqu’on est propriétaire. Dans le cadre d’un investissement locatif bien effectué, devenir propriétaire vous coutera zéro car ce sont les locataires qui règleront tous vos frais.

La croyance qui veut que d’être locataire est forcément de jeter de l’argent par la fenêtre a besoin à mon sens d’être adoucie. On peut très bien être locataire de sa résidence principale et constituer un patrimoine en investissant dans du locatif avec une bonne rentabilité et un cash-flow positif. De plus, avec un locatif, la plupart des frais engendrés pourront être déduit des revenus, mais c’est un autre sujet.

Devenir propriétaire pour se sentir chez soi et montrer sa réussite

« Si je veux planter un clou personne ne me dira rien, je pourrais peindre n’importe quelle pièce en rose si ça me chante ». Beaucoup de prospects que j’ai interrogés souhaitent jouir de leur bien comme ils l’entendent sans rendre compte à un propriétaire.

De plus ils m’ont affirmé qu’être propriétaire était pour eux l’achèvement d’un but et prouvait une certaine réussite sociale.

Je n’ai pas d’avis sur ces derniers arguments c’est très personnel. Je n’y vois aucun inconvénient tant que le projet d’achat est bien ficelé et les fondamentaux respectés.

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Propriétaire ou locataire - Être propriétaire

source: LaDepeche.fr

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Devenir propriétaire ou locataire, avantages et inconvénients

Les avantages à être propriétaire

  • Normalement vous n’aurez plus de charge de crédit à la retraite
  • Vous transmettrez du patrimoine à vos enfants
  • Vous avez une plus-value latente si le marché immobilier augmente
  • Vous disposez de votre bien comme vous l’entendez dans les limites de la loi
  • Vous vous sentez en général plus chez vous

Les inconvénients à être propriétaire

  • Manque de mobilité surtout en cas de mutation, chômage divorce etc…
  • Délais de vente long en moyenne 3 mois pour trouver un acheteur et 3 mois de compromis
  • Des frais annexes de départ qui sont chers (frais d’agence, notaires, garanties etc…)
  • L’entretient et les réparations à votre charge
  • La taxe foncière à payer en plus
  • Une perte d’argent potentielle en cas de revente rapide ou si le marché baisse
  • Si vous souhaitez réinvestir dans du locatif vous pourriez être déjà au bout de votre capacité d’emprunt surtout si vous achetez dans une ville ou les prix sont très cher

Être propriétaire ou locataire, avantages et inconvénients

Les avantages à rester locataire

  • Grande mobilité, vous partez quand vous le souhaitez en respectant le préavis
  • Pas de taxe foncière
  • Pas de dépense de gros travaux, seul l’entretient courant est à votre charge
  • Vous avez plus de capacité d’emprunt si vous souhaitez investir
  • Dans certaines villes ou l’immobilier est très cher vous payerez moins tous les mois

Les inconvénients à rester locataire

  • Vous ne capitalisez pas sur votre résidence principale
  • Vous ne jouissez pas du bien comme vous le souhaitez
  • Votre propriétaire peut résilier le bail dans le cadre de la loi
  • Si vous restez locataire et que vous n’investissez pas à coté, vous perdez effectivement de l’argent

Devenir propriétaire ou locataire

 Devenir propriétaire ou locataire ?

Nous arrivons à la question cruciale. Est-ce qu’il y a des situations où il serait mieux de devenir propriétaire ou locataire ? Il s’agit d’une question très complexe car elle dépend de beaucoup de facteurs objectifs et subjectifs.

Je ne rentrerai pas dans des débats psychologiques du fait de se sentir chez soi ou pas, de pouvoir décorer comme vous l’entendez et l’éventuel statut social auquel vous aspirez à être propriétaire car c’est très personnel et je ne suis personne pour en juger.

Cependant je vais m’intéresser aux facteurs économiques objectifs, et un ensemble de situations évidentes ou il serait mieux de devenir propriétaire ou  locataire. Encore une fois chaque projet est unique et différent et prendre chaque cas à part serait impossible.

Quand devenir propriétaire de sa résidence principale ?

Si vous n’avez aucune envie d’investir dans du locatif, que vous savez que vous ne risquez pas d’être muté dans les 5 ans et que votre couple est solide dans le cas où vous achetez à deux alors pourquoi pas acheter sa résidence principale.

Lorsque vous projetez d’acheter un bien, vous devez toujours consulter les prix du marché au préalable de façon à voir où vous mettez les pieds. Le marché immobilier étant cyclique, il est toujours constitué de hausses et de baisses sur plusieurs années. Si vous constatez que les prix stagnent ou baissent dans les années qui suivent, il parait plus intéressant de louer. A l’inverse, si vous anticipez une hausse des prix et que vous savez que vous conserverez un moment votre bien, l’achat est à mon sens plus justifié.

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 Votre choix peut se faire également en fonction des prix du marché de votre commune. Si vous souhaitez devenir propriétaire de votre résidence principale dans une ville où le marché est très cher, il apparait peut être plus intéressant de rester locataire et se garder de la capacité d’emprunt pour faire un investissement locatif et acheter votre résidence principale plus tard. En revanche, si vous êtes sur un secteur rural où les prix des loyers sont équivalents à une mensualité d’emprunt, il serait à mon sens plus intéressant d’acheter.

Quand ne pas devenir propriétaire et rester locataire ?

Si vous êtes dans la situation où vous pouvez être muté dans les 5 années à venir, que vous n’avez pas de visibilité sur le long terme avec votre couple, restez locataire. En effet, l’investissement est trop important pour se tromper.

A moins que vous ayez réalisé l’affaire du siècle, si vous achetez et êtes contraint de revendre dans un délai assez court, vous risquez d’y laisser quelques plumes. En effet, les premières années, vous remboursez peu de capital et vous payez surtout les frais annexes liés au crédit, frais de notaires, travaux etc…

Si vous souhaitez mettre en place une stratégie d’investissement et vous créer un patrimoine immobilier, je conseil souvent dans premier temps de rester locataire de sa résidence principale. En effet, votre taux d’endettement sera calculé différemment et vous pourrez alors emprunter plus facilement sur un bien qui vous rapporte et non sur un bien qui vous coûte.

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Propriétaire ou locataire - Être propriétaire

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Devenir propriétaire ou locataire: conclusion

J’espère qu’à ce stade de la lecture vous avez compris que les idées reçus ne sont pas toujours les meilleures et que vous avez compris que :

  1. La question est plus compliquée qu’elle en a l’air
  2. Vu les enjeux financiers une erreur peut être dramatique
  3. La question dépend de facteurs objectifs et subjectifs

Encore une fois, il existe des ouvrages de plus de 100 pages qui traitent du sujet. Être locataire n’est pas pour moi, une fin en soit. En effet je considère la location comme un tremplin vers la propriété et une solution temporaire en cas de coup dur. Si vous êtes locataire toute votre vie sans investir à coté, certes vous aurez plus d’argent tous les mois mais vous ne capitalisez pas. La question de jeter de l’argent par les fenêtres peut dans ce cas vraiment se poser.

Cependant si vous êtes locataire et qu’à côté vous développez une stratégie en investissant dans des opérations rentables, la question ne pose plus. Vous augmentez votre capacité d’emprunt, et vous capitalisez à moindre coût. Vous ne jetez plus de l’argent par la fenêtre car vous avez des biens qui se payent tout seul. Rien ne vous empêche d’acheter votre résidence principale plus tard.

Devenir propriétaire ou locataire de votre maison dépend de vos objectifs

En outre, savoir s’il est mieux d’être propriétaire ou locataire de votre résidence principale dépend de vous, de votre situation et de l’évolution que vous pouvez prévoir dans votre vie. Chaque projet est unique et heureusement il y en a pour tous les goûts en fonction de ses besoins, objectifs et à la vie que l’on aspire.

Devenir propriétaire ou locataire de votre résidence principale est une décision qui vous engagera sur de nombreuses années et s’insère dans un projet de vie. Les coûts que représentent l’achat d’un bien doit vous faire réfléchir et vous faire poser les bonnes questions sur votre situation personnelle et professionnelle.

Le dernier conseil que je vous donne est de bien étudier votre marché avant d’acheter votre maison. En effet, les prix ayant flambés, le marché va devoir se tasser à un moment donné. D’ailleurs dans certaines grandes villes, le marché immobilier a déjà commencé à ralentir.

J’espère que cet article vous aidera à être un propriétaire heureux !

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Jonathan VOOGT

Jonathan VOOGT

Conseiller immobilier sur Saint André de Cubzac, je vous accompagne dans un de vos plus grand projet: la vente ou l'achat de votre bien immobilier.

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