Investissement

Comment devenir investisseur immobilier et comment trouver une formation d’investissement ?

Par 24 septembre 2020novembre 28th, 2020Aucun commentaire

comment devenir investisseur immobilier

Devenir investisseur immobilier vous demandera de la formation, de nombreuses connaissances et d’être un minimum préparé. Être investisseur représente toute une philosophie de vie et une hygiène financière parfaite.

De plus, l’importance d’une bonne formation d’investissement immobilier rentable a tout son sens quand on voit toutes les notions qui sont nécessaires pour bien investir.

S’il est vrai que devenir investisseur immobilier est un excellent moyen de faire grossir son patrimoine et de pouvoir atteindre l’indépendance financière, vous devrez au préalable vous former afin de ne pas commettre des erreurs qui vous plomberont pour les 20 prochaines années.

En effet, des connaissances juridiques, fiscales, comptables et des techniques de négociation seront nécessaires pour devenir investisseur immobilier rentable.

Cet article vous donnera les bases et quelques notions pour commencer à réfléchir sur votre projet d’investisseur et vous proposera si vous avez envi d’aller plus loin, une formation d’investissement immobilier.

Comment devenir investisseur immobilier sans y laisser des plumes ? Le point dans la suite de l’article.

Pourquoi devenir investisseur immobilier ?

Les options que propose l’investissement immobilier locatif sont très variées. Si vous souhaitez devenir investisseur dans l’immobilier, vous devez absolument savoir pourquoi.

En effet, la stratégie ne sera pas la même si vous souhaitez être rentable immédiatement et atteindre l’indépendance financière ou si par exemple vous souhaitez investir dans l’immobilier pour la retraite dans un but patrimoniale voir faire de l’achat revente.

Posez-vous les questions suivantes :

  • Combien est-ce que je veux gagner par mois grâce à mes placements ?
  • Quel est le rendement minimum que je vise ?
  • Est-ce que j’investis uniquement pour avoir un bien et profiter pour la retraite ?
  • Est-ce que je veux devenir investisseur immobilier pour faire de l’achat revente ?
  • Je me dirige vers le neuf ? Vers l’ancien ?
  • Est-ce que je veux faire de la défiscalisation ?

En vous questionnant sur vos réelles motivations, vous pourrez commencer à entrevoir le type de bien pour lesquels vous prospecterez.

formation d'investissement immobilier

Pourquoi choisir une formation d’investissement immobilier ?

Comme je le disais dans l’introduction, une bonne formation d’investissement immobilier est primordiale quand on voit toutes les notions qui sont nécessaires.

Pas besoin de partir dans des études de 2 ans ou un master et mais il vous faudra tout de même acquérir certaines notions de base qui vous permettront de ne pas vous planter les 20 prochaines années.

S’il est vrai que le placement dans la pierre est particulièrement recherché pour des raisons d’indépendance financière ou de création de patrimoine, il n’en reste pas moins que beaucoup de personnes se trompes et se retrouve en grande difficulté quand on voit les sommes investies, souvent par manque de formation.

Si vous projetez de devenir investisseur immobilier et que vous recherchez une formation d’investissement immobilier, vous devez vous assurer que l’ensemble de la liste suivante, qui est loin d’être exhaustive, sera abordée:

  • La notion d’une bonne affaire et comment la trouver
  • La prospection
  • La négociation
  • Les bases de la gestion de patrimoine
  • Des notions de base sur la transaction immobilière
  • La fiscalité et les notions de rendement locatif
  • L’état d’esprit de l’investisseur locatif
  • Etc…

Bien entendu il s’agira de voir, dans la première formation d’investissement immobilier, les bases des notions ci-dessus et il pourra convenir par la suite de vous spécialiser dans certains modules de formation.

Alors c’est bien beau tout ça, mais comment trouver une bonne formation d’investissement immobilier sans se faire avoir et qui prendra en compte toutes les notions dont vous aurez besoin ?

Voulez-vous apprendre l'investissement immobilier ?

Choisir une formation d’investissement immobilier ?

Fuyez les vendeurs de rêve !

Ce sujet étant extrêmement à la mode depuis quelques années avec toute une tripotée « d’infopreneurs » qui vous promettront la lune, vous n’aurez que l’embarras du choix pour décider avec quelle formation d’investissement immobilier vous allez partir.

Néanmoins, entre les vidéos prisent dans des hôtels 5 étoiles, dans des voitures de luxes louée à la journée ou sur la plage avec 50 filles autour du formateur, je comprends qu’il ne sera pas forcément facile de faire votre choix.

Je trouve ce genre de formateurs très bon dans le marketing digital avec toute la panoplie des tunnels de vente et la création de listes d’e-mails, mais je suis de ceux qui pensent que vendre du rêve n’a jamais fait devenir investisseur immobilier.

Pour avoir essayé à l’époque une formation d’investissement à 1500 € tournée entre deux saunas sur un lit de chambre d’hôtel, je peux vous dire que je l’avais mauvaise.

Je vous recommande de fuir ce genre de formation qui certes vous feront visiter de beaux hôtels, mais ne vous apprendront pas comment devenir investisseur immobilier.

Fuyez les formations d’investissement hors de prix

Pour avoir à l’époque essayé plusieurs formations, je peux vous garantir que ce n’est pas parce que vous mettrez cher que vous en aurez pour votre argent. En effet, il m’arrive de voir passer des formations d’investissement à plus de 2500 € qui vous permettront soit disant d’être libre financièrement.

Sauf que la seule personne qui sera libre financièrement, c’est la personne qui vous vend la formation ! Il ne faut en effet pas vous tromper dans votre choix ! Vous voulez trouver un formateur d’investissement et pas un entrepreneur qui LUI cherche à être libre financièrement.

Pour une formation d’investissement immobilier, vous allez pouvoir trouvez des formateurs très comptants qui ont réussis leurs placements et qui ont envi de partager leurs expériences. Vous pourrez trouver une formation complète aux alentours des 800 € et qui sera SURTOUT de qualité.

Tentez d’en savoir plus sur le formateur

Avant de vous lancer dans une formation, essayez d’en savoir plus sur votre formateur. Allez voir sur Youtube s’il propose du contenu gratuit, vous aurez déjà un aperçu de l’artiste. S’il se filme sur la plage ou en peignoir dans une chambre d’hôtel, vous connaissez mon avis …

Allez voir si le formateur possède un blog, vous pourrez apprendre des choses à son sujet. Un autre signe assez parlant sur l’état d’esprit du formateur: tentez de prendre contact avec lui !

S’il n’y a aucun moyen, il y a fort à parier qu’il recherche l’indépendance financière sans vouloir être dérangé pendant sont hammam ! FUYEZ

Voulez-vous apprendre l'investissement immobilier ?

Mon aide pour vous trouver une formation d’investissement immobilier

Si vous êtes toujours à la recherche d’une formation pour devenir investisseur immobilier, je vais vous aider. J’ai pu tester le programme de formation de Paul Sarazin du site « Serial investisseur ». Pur un pack à moins de 500  vous allez avoir toutes les notions que je vous ai expliquées ci-dessus.

Vous aurez également la possibilité de choisir des modules précis pour 130 € en moyenne. Il s’agit d’une véritable formation proposée par un investisseur immobilier qui a fait ses preuves et qui a réussis.

Les renseignements sont justes et il ne s’agit pas de vendre du rêve mais de vous offrir les meilleurs atouts afin de faire construire votre patrimoine et de vous rendre libre financièrement.

formation d'investissement immobilier

Comment devenir investisseur immobilier quand on débute ?

Si vous souhaitez devenir investisseur immobilier, il faudra que vous attachiez une importance capitale sur le 1er achat immobilier.

En effet, on peut penser que c’est le plus important, puisqu’il ouvrira la voie aux autres placements si vous vous débrouillez correctement.

Oui, vous verrez on prend vite gout au placement immobilier quand ça fonctionne !

En revanche, si vous vous trompez et que vous vous retrouvez par exemple en effort d’épargne, la banque aura beaucoup plus de mal à vous suivre puisque vous aurez plus de capacité d’emprunt.

Je vais vous donner à présent quelques conseils pour devenir investisseur immobilier si vous débutez :

  • Réfléchissez à vos motivations pour devenir investisseur dans l’immobilier
  • Faites une formation sérieuse pour apprendre cette activité
  • Apprenez les bases avant de vous lancer
  • Déterminez une stratégie et ne partez pas à l’aveugle
  • Achetez en dessous du prix du marché
  • Allez voir votre banquier pour faire le point sur votre capacité d’emprunt
  • Entourez-vous de professionnels compétents qui seront présent à vos cotés
  • Contrôlez vos émotions et agissez comme un robot : il y a que les chiffres qui comptent
  • Choisissez un investissement à votre porté

👉👉👉 A lire aussi: un bon investisseur immobilier limitera la vacance locative 👈👈👈

👉👉👉 Si vous avez besoin de conseils pertinents pour devenir investisseur immobilier sur l’immeuble de rapport, je vous conseil le site de Simon et Manu 👈👈👈

Comment devenir investisseur immobilier quand on n’a pas d’argent ?

Ce qui est fantastique avec le placement immobilier, c’est que l’on s’enrichit avec l’argent des autres.

En effet, la banque sert d’effet de levier et vous permettra de pouvoir acquéreur un bien sans avoir l’argent sur votre compte.

Mais comment investir si on n’a pas d’argent de côté ou des comptes bancaires pas très propres ?

S’il est vrai que les banques attribuent une note de principe aux dossiers qu’elles reçoivent : par exemple un cdi comptera plus qu’un indépendant, un dossier avec apport sera mieux noté qu’un autre sans etc. … ce n’est pas pour autant que votre situation sera perdue pour votre premier investissement.

J’entends souvent dire à tort : « je n’ai pas de cdi et ils me prêteront jamais, devenir investisseur immobilier c’est pour les riche etc… »

Ce ne sont que des idées reçus, puisqu’aujourd’hui on peut emprunter à 110 % avec l’argent de la banque et que la pierre représente une passion française.

La banque sera beaucoup plus ouverte à vous prêter pour devenir investisseur immobilier que si vous souhaitez aller tout claquer à la bourse.

Cependant, la banque ne vous prêtera que si vous montrez patte blanche et que vous lui montrez que vous sachez de quoi vous parlez.

Comme je l’ai dit plus haut, si vous souhaitez devenir investisseur immobilier, vous devrez attacher une grande importance au premier puisque c’est lui qui va conditionner les autres.

Voici une liste non exhaustive pour rassurer votre banquier et optimiser les chances qu’il vous prête de l’agent :

  • Faites un point sur vos finances personnelles et ayez des comptes propres
  • Tentez d’avoir de l’épargne afin de prouver au banquier que vous êtes sérieux
  • Si vous avez des crédits, trouvez une solution pour les rembourser
  • Si vous faites un crédit, contractez que pour des actifs et non des passifs
  • Préparer un bon dossier en amont et mâchez le travail du banquier
  • A défaut, sollicitez un courtier en prêt

Devenir investisseur immobilier avec de l’apport ou sans apport ?

Avec des taux bancaires en 2020 historiquement bas, il ne me parait pas bon dans la grande majorité des cas de fournir de l’apport pour votre investissement.

En effet, l’argent ne coute pas chère et la trésorerie est précieuse. Si les banques adorent l’épargne, c’est surtout que ça les rassure sur votre sérieux et qu’elles savent qu’elles limitent le risque d’impayés.

Vous pourriez utiliser votre apport uniquement si vous n’avez pas le choix mais il vaut mieux qu’il serve à un imprévu.

De plus, si vous donnez de l’apport, vous allez certainement réduire les intérêts de l’emprunt.

Il ne faut pas oublier que ces intérêts viendront en déduction de votre résultat locatif annuelle et viendront donc baisser la fiscalité.

Je vous recommande d’utiliser de l’apport uniquement si vous n’avez pas le choix et que le placement vaut vraiment le coup ou si l’apport vous permet de basculer d’un cash flow légèrement négatif à positif.

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Sur quelle durée emprunter pour devenir investisseur immobilier ?

Ma vision de l’investissement, c’est d’être rentable tout de suite et pas dans 20 ans. Je ne pense pas que de retrouver en effort d’épargne et donc dépenser de l’argent tous les mois dans un bien soit viable sur le long terme.

L’argent coutant pas cher en 2020, je recommande dans la grande majorité des cas d’emprunter sur la durée maximale de 25 ans.

Si vous trouvez un placement super rentable, vous pouvez l’envisager sur 20 ans.

Je vois déjà votre question : « pourquoi emprunter sur 25 ans alors que j’aurais plus d’intérêt que sur 20 ans ? »

C’est une bonne question et je vais y répondre en 4 points :

  1. Vous allez réduire votre mensualité et donc avoir un taux d’effort moins important tous les mois, ce qui augmentera vos chances de pouvoir continuer à investir.
  2. Les intérêts d’emprunt seront déductibles pour déterminer votre résultat locatif
  3. Plus vous emprunterez sur une durée longue et plus vous aurez de cash flow ce qui vous aidera à atteindre l’indépendance financière.
  4. Si vous empruntez sur une durée trop courte, vous risquez de vous retrouver en effort d’épargne et votre placement vous coutera tous les mois.

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Dans une bonne formation d’investissement immobilier vous apprenez la fiscalité !

Devenir investisseur rentable vous demandera de faire très attention à la fiscalité. En effet, vous pouvez passer d’un investissement très rentable à un gouffre financier juste parce que votre fiscalité n’est pas adaptée.

Les revenus tirés de la location en nu sont considéré comme des revenus fonciers : vous pouvez en savoir plus sur cet article. Les revenus de la location meublée sont considérés comme BIC et n’appartiennent pas à la même catégorie.

Vous aurez également la possibilité de choisir entre les régimes micro et les régimes réels : vous en serez plus sur cet article. Étudiez bien la fiscalité de vos investissements car elle constitue un levier très important au même titre que le financement.

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Quelques pistes de réflexion pour devenir investisseur immobilier rentable

Devenir investisseur immobilier avec l’immeuble de rapport

L’immeuble de rapport constitue pour moi le meilleur investissement en immobilier (ce n’est que mon humble avis). La cerise sur le gâteau serait qu’il y ait des travaux dans le but de faire du déficit foncier.

En effet, vous achetez un bien au prix de gros, vous avez plusieurs loyers et vous pouvez le revendre au prix de détail à la découpe.

Il vous demandera en revanche d’être bien entouré afin de maitriser l’ensemble des notions à connaitre comme par exemple les travaux, l’urbanisme etc…

Une formation d’investissement immobilier pour du LMNP dans des grandes agglomérations

La location meublée non professionnelle constitue pour moi une des dernières niches encore intéressante pour devenir investisseur immobilier.

Vous pouvez bien entendu la couplée avec l’immeuble de rapport.

Vous allez louer le bien en meublé ce qui vous donnera une fiscalité beaucoup plus intéressante.

En effet vos revenus seront considérés comme BIC et non des revenus fonciers et le coté intéressant résulte surtout du fait que le fisc appliquera un amortissement du bien.

Il est rare de payer de la fiscalité sur un investissement locatif meublé

D’autres avantages seront également appréciables comme par exemple la durée du bail qui sera de 1 an ou 9 mois pour les étudiants contre 3 ans pour la location nue.

La colocation

La collocation se montre souvent également très rentable. Vous allez trouver un grand logement avec plusieurs chambres et le louer à plusieurs personnes.

Ce placement immobilier fonctionne bien à proximité des facultés dans les grandes villes.

Vous aurez la possibilité d’encaisser les loyers sur tous les locataires et de faire en même temps du LMNP.

Cet investissement est souvent très rentable et fonctionne bien dans les agglos.

La location saisonnière

Devenir investisseur immobilier vous permet aussi de faire de la location saisonnière type Airbnb.

Elle est considéré comme de la location meublée et louer un appartement à la semaine est souvent très rentable également.

Il faudra juste faire attention à avertir la commune car la législation est en train d’évoluer.

En effet beaucoup de bailleur se sont concentrés sur cette niche lucrative au détriment de la location classique, ce qui augmente la pénurie de logement à louer à l’année.

Il existe beaucoup de dispositifs de défiscalisation comme le Pinel, Malraux, Denormandie etc…

Je n’en parle pas dans cet article car ils ne constituent pas pour moi un placement rentable au sens du terme puisque vous vous retrouverez souvent en effort d’épargne.

👉👉👉A lire aussi: si vous cherchez à devenir investisseur immobilier, découvrez les conseils pour avoir votre premier crédit immobilier 👈👈👈

Conclusion sur la formation d’investissement immobilier

Si vous souhaitez devenir investisseur immobilier, vous avez ci-dessus les grandes lignes et quelques pistes de réflexion pour débuter. Pensez vraiment à la formation d’investissement immobilier !

Je vous invite à faire attention aux trois leviers de l’investissement qui sont : le crédit bancaire, les travaux et la fiscalité car ce sont eux qui détermineront si votre placement sera rentable ou non.

Faites tout pour acheter en dessous du prix du marché, car comme je le dis souvent, une bonne affaire se fait à l’achat et non à la revente.

Privilégiez les investissements qui sont rentables tout de suite et non dans 20 ans surtout pour le premier.

Si vous avez besoin de renseignements complémentaires sur comment devenir investisseur immobilier ou la formation d’investissement immobilier, je vous invite à me parler dans le tchat.

Jonathan VOOGT

Jonathan VOOGT

Conseiller immobilier sur Saint André de Cubzac, je vous accompagne dans un de vos plus grand projet: la vente ou l'achat de votre bien immobilier.

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