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Société civile immobilière: quelle type de SCI choisir ?

Par 28 août 2020avril 18th, 2021Aucun commentaire

société civile immobilière et type de SCI

Quel type de SCI choisir pour un achat immobilier ? Pour un projet à caractère immobilier, la société civile immobilière constitue le statut juridique le plus couramment choisi.

Toutefois, avant de monter une forme de société civile immobilière, il faut savoir qu’il en existe 5: la SCI de famille, de location, d’attribution, de jouissance à temps partagé et de construction-vente (SCCV). Alors, du coup, quelle forme de SCI choisir pour son projet immobilier ?

Éléments de réponses sur le type de SCI à choisir pour votre projet immobilier et définition de la société civile immobilière.

Avant de parler des types de SCI: comment créer une société civile immobilière ?

La SCI (autrement dit la société civile immobilière) est un type d’entreprise assez spécial qui est principalement axé sur la gestion du patrimoine immobilier.

Toutefois la création de cette dernière ne doit pas se faire à la légère. En effet il est nécessaire dans un premier temps de respecter certaines conditions que voici :

  • Être au moins 2 associés : ils peuvent être mineurs et étrangers, le plus important est le nombre de personnes associées à la SCI ;
  • Respecter la durée de longévité d’une SCI établie par la loi : votre société civile immobilière ne doit pas dépasser les 99 ans.

Une fois ces conditions respectées, nous vous conseillons de procéder aux étapes suivantes :

  • Rédiger les statuts constitutifs de la nouvelle société civile immobilière
  • Préciser le fonctionnement de la SCI ;
  • Immatriculer la SCI au sein du registre du commerce de la région : cela permettra de l’identifier auprès des autorités qualifiées ;
  • Réaliser toutes les formalités nécessaires quant à la publicité de la société civile immobilière;
  • Déterminer les actifs de chaque associé en fonction de ses contributions.

En ce qui concerne la responsabilité des associés, cette dernière n’a pas de durée précise. Tout dépendra effectivement des prises de décisions préalablement validés et mises sur papiers au niveau des statuts constitutifs.

A noter enfin que le montant des actifs et des contributions est totalement libre mais, n’a absolument aucun rapport avec leurs responsabilités vis-à-vis des dettes. Les associés seront effectivement tous concernés.

Quel est le fonctionnement d’une SCI ?

L’étape la plus importante dans le cadre de la gestion d’une société civile immobilière est dans un premier temps, de déterminer un gérant qui représentera par la suite la SCI en question.

Cette nomination doit en revanche, respecter certains paramètres, puisque le gérant en question peut être nommé de trois façons différentes que voici :

  • Au niveau des statuts constitutifs de la SCI ;
  • Une décision collective de la part des associés : le gérant en question doit avoir récolter la majorité des voix ;
  • Au niveau d’un acte de nomination : lu, approuvé et signé par l’ensemble des associés ainsi que les personnes annexées aux statuts.

A noter que le gérant peut évidemment être une personne morale. Cependant même si ce n’est pas obligatoire au niveau du code civil, nous vous conseillons de nommer dans un premier temps, un gérant physique qui fasse partie des associés de la société civile immobilière.

Tout dépendra, vous l’aurez compris, des statuts de votre SCI, ils représentent véritablement le règlement à suivre de votre société, tâchez donc de les respecter.

Quelles sont les responsabilités du gérant de la société civile immobilière ?

Passons à présent aux différentes missions d’un gérant d’une SCI. Sachez qu’en général le mandat d’un gérant d’une société civile immobilière est illimité (il suit la durée de vie de la société en question), cependant il faut savoir qu’il existe une procédure en cas de problèmes, permettant un changement légal de gérant.

Pour ce faire, il suffit de publier un avis au niveau des journaux d’annonces légales, ainsi qu’un courrier recommandé auprès du CFE ou encore du Greffe du tribunal de commerce de votre région (nous faisons allusion à la région du siège social de la SCI).

En ce qui concerne les tâches d’un gérant, il faut savoir que ces dernières sont principalement liées à la gestion et l’organisation de la société civile immobilière.

Voici pour avoir plus de détails, une liste des principales responsabilités d’un gérant d’une société civile immobilière:

  • La signature et vérification de bail ;
  • La gestion financière des comptes de la société ;
  • Les déclarations auprès des impôts ainsi que la comptabilité de la SCI ;
  • L’entretien des biens gérés par la société civile immobilière;
  • La représentation en justice de la SCI : ce dernier doit évidemment toujours prendre en considération le bien de la société.

A noter que le gérant d’une société civile immobilière prend également en charge toutes les démarches en rapport avec le recrutement du personnel, ou encore la supervision des travaux et rénovations de l’immobilier détenu par la société civile immobilière.

Faites attention cependant à ne surtout pas entamer des procédures commerciales, sous peine d’emprisonnement. Les SCI étant des sociétés à caractéristique civile, toute transaction commerciale est interdite et sévèrement punie par la loi.

Quelles sont les responsabilités des associés d’une SCI ?

Il faut savoir que les associés jouent également un rôle très important dans le cadre de la gestion de la SCI. Ces derniers participent en effet à de nombreux et importants accords et prises de décisions tels que :

  • La nomination du gérant de la société civile immobilière: choix capital pour le futur de la société ;
  • Les décisions liées aux statuts constitutifs ;
  • La sélection des biens immobiliers pour la SCI ;
  • La réalisation des travaux importants.

A noter que les associés d’une SCI disposent d’une responsabilité dite « non solidaire » mais plutôt subsidiaire.

type de sci

Premier type de SCI: la société civile immobilière familiale

Comme son nom l’indique, une société civile immobilière familiale est un type de SCI créée par les membres d’une même famille. Elle permet leur permet ainsi de se constituer un patrimoine immobilier, de le gérer facilement et d’en faciliter la transmission.

D’ailleurs, sachez que cette société promet des avantages fiscaux dans le cadre d’une succession. En effet, créer société civile immobilière de famille permet de faire des donations successives à ses enfants dans la limite de 100 000 € tous les 15 ans. Et ce, tout en bénéficiant d’abattements et sans pour autant s’acquitter de droits de succession.

En plus, grâce au démembrement de propriété, vous pouvez transférer la nue-propriété du bien à vos enfants tout en conservant l’usufruit. Ainsi, vous gardez le droit de jouissance et le droit de regard sur la société civile immobilière.

En revanche, cette forme de SCI a ses limites, dont ses frais de création qui sont assez coûteux. À cela s’ajoutent des formalités de constitution assez contraignantes et des obligations strictes, notamment en termes de comptabilité.

En outre, la responsabilité des associés est illimitée au prorata de leur participation au capital, mais non solidaire.

La société civile immobilière transparente

Ce type de SCI désigne une Société civile immobilière soumise au régime d’imposition des sociétés de personnes. Il s’agit du mode d’imposition par défaut de la SCI.

Au moment de créer une SCI, que les associés réalisent seuls les démarches, avec l’aide d’un professionnel du droit ou en passant par un prestataire en ligne comme LegalPlace, il est indispensable de déterminer le régime d’imposition de la société.

Par défaut, la société civile immobilière est dite transparente : sans option volontaire des associés, elle est soumise d’office à l’impôt sur le revenu. Ce régime se révèle particulièrement favorable aux associés ayant constitué une société immobilière familiale, en raison des avantages fiscaux qu’elle présente.

Par opposition, la SCI est dite opaque lorsqu’elle est soumise à l’impôt sur les sociétés, à l’instar des sociétés commerciales comme la Société par actions simplifiée (SAS).

Lorsqu’elle est soumise à l’impôt sur le revenu, la société civile immobilière répartit les bénéfices imposables générés en cours d’exercice social entre les associés, au prorata de leur participation au capital social.

Chaque associé inscrit alors la part des bénéfices imposables qui lui est attribuée sur sa déclaration de revenus au titre des revenus fonciers. Les bénéfices imposables de la société sont alors soumis au barème évolutif de l’impôt sur le revenu, incorporés dans les revenus personnels de l’associé.

L’associé peut profiter d’un abattement selon ses revenus personnels, une fois additionnés aux bénéfices imposables de ce type de SCI:

  • Revenus inférieurs à 15 000€ : l’associé peut bénéficier d’un abattement de 30% avant impôt car il peut prétendre au régime micro-foncier.
  • Revenus supérieurs à 15 000€ : l’associé est tenu de déclarer l’ensemble des charges, des revenus et des dépenses personnelles déduites des revenus déclarés.

Par application des dispositions du Bulletin officiel des finances publiques (BOFIP), les associés de ce type de SCI sont considérés comme étant personnellement propriétaires des locaux dont ils ont la jouissance grâce à leurs parts sociales.

A l’opposé, l’associé d’une société civile immobilière translucide ou semi-transparente, bien qu’il paie des impôts pour le compte de la société dans les mêmes conditions qu’une SCI transparente, n’est pas personnellement propriétaire des biens détenus par la société civile immobilière. Les revenus n’entrent pas dans la catégorie des revenus fonciers mais dans celle des revenus de capitaux.

Ce statut couvre principalement les sociétés immobilières d’investissement, et ne couvre ainsi pas le type de SCI familiale ou encore les sociétés civiles immobilières de location.

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La société civile immobilière de location

Ce type de SCI est la plus courante, car elle permet un investissement à long terme. Concrètement, elle réunit au moins deux associés qui conviennent d’acheter un bien immobilier, puis de le mettre en location.

Cela, tout en le valorisant en cours de vie sociale afin d’augmenter leurs profits. D’ailleurs, elle permet d’obtenir plus facilement un prêt immobilier auprès des banques.

De plus, créer une société civile immobilière de location vous permet d’éviter l’indivision et de bénéficier d’avantages fiscaux particulièrement intéressants. D’autant que vous disposez d’une certaine liberté quant à l’organisation de la gestion de la société.

Néanmoins, la SCI de location présente aussi des inconvénients :

  • Coûts de création élevés
  • Formalisme administratif lourd
  • Responsabilité illimitée des associés

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société civile immobilière

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Type de SCI d’attribution

La société civile immobilière d’attribution est un type de SCI qui a pour vocation de construire ou d’acquérir un patrimoine immobilier. Celui-ci est ensuite divisé en fractions qui seront distribuées entre les associés.

Chaque associé peut jouir librement de son bien immobilier. Dès lors, une fois le partage de l’ensemble immobilier effectué, la société est dissoute.

D’ailleurs, pour éviter les conflits qui peuvent survenir au moment de la répartition des lots entre les associés propriétaires, les statuts doivent mentionner ce partage de manière précise.

Idéal pour réaliser un projet immobilier qui demande un financement important, ce montage juridique n’est toutefois pas exempt d’inconvénients.

D’une part, ses associés ont une responsabilité illimitée, non solidaire et subsidiaire. D’autre part, la création d’une telle structure implique des formalités strictes et coûteuses.

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Le type de SCI de jouissance à temps partagé

Appelée également multipropriété, la société civile immobilière de jouissance à temps partagé est un type de SCI peu répandue. Elle permet à plusieurs propriétaires d’utiliser un bien immobilier.

Considéré comme une résidence secondaire, le bien est ainsi occupé à tour de rôle par les associés durant un temps déterminé. La période d’occupation de chaque associé pendant l’année dépend alors de son apport dans le capital.

D’ailleurs, la définition des périodes d’occupation, surtout pendant les vacances scolaires, est généralement source de conflits entre les associés. Raison pour laquelle il convient de bien les préciser dans les statuts. Il en va de même pour les charges que les associés doivent payer.

Contrairement aux autres types de SCI, la société civile immobilière de jouissance à temps partagé n’a pas pour objet de gérer un patrimoine pour en tirer profit.

Cependant, les associés ont tout à fait la possibilité de percevoir des revenus en louant le bien durant leur période d’occupation respective. Sinon, une cession des parts sociales est aussi une option envisageable.

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Type de SCI: la société civile immobilière de construction-vente (SCCV)

La société civile immobilière de construction-vente est le montage juridique adapté pour ceux qui souhaitent œuvrer dans la promotion immobilière. En fait, c’est la seule forme de SCI qui permet d’exercer une activité commerciale.

Comme son nom le laisse entendre, elle permet de construire un bien immobilier, puis de le revendre afin d’en tirer le maximum de bénéfices. Une fois la vente réalisée, la société sera alors dissoute.

En outre, il faut savoir que cette structure relève du régime fiscal des sociétés de personnes. Par ailleurs, elle concerne en général les professionnels, à l’instar des promoteurs immobiliers.

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Bref, le type de SCI que vous devez choisir dépend avant tout de votre projet immobilier. Ainsi, il peut être intéressant pour vous de privilégier une forme de société civile immobilière à un autre.

Jonathan VOOGT

Jonathan VOOGT

Conseiller immobilier sur Saint André de Cubzac, je vous accompagne dans un de vos plus grand projet: la vente ou l'achat de votre bien immobilier.

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