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Comment sont calculés les frais et les charges de copropriété ?

Par 13 septembre 2020septembre 19th, 2020Aucun commentaire

Charges de copropriété

Les charges de copropriété peuvent peser lourd dans le budget des ménages et ne pas les prendre en compte dès le départ peut être une erreur. En effet, si vous décidez d’acheter un bien immobilier dans un immeuble, vous allez devoir prendre en compte un certain nombres de frais de copropriété.

Lorsque vous achetez un bien dans un immeuble, vous achetez des parties privatives mais également une quote-part de parties communes. Les charges de copropriété sont donc la conséquence de parties communes.

Ces frais sont réparties en deux catégories: les coûts relatives à la conservation, administration et l’entretien: ce sont les charges générales.

Les dépenses relatives aux éléments d’équipement communs et aux services collectifs: ce sont les charges spéciales.

Nous allons faire le point dans cet article sur ces deux notions de frais afin de bien les prévoir lors de votre achat immobilier.

Les charges de copropriété générales

Les frais généraux concernent donc les dépenses afférentes à l’administration, à la conservation et à l’entretien des parties communes. Cependant, ces frais ne prennent pas en compte les dépenses afférentes aux éléments d’équipement communs et aux services collectifs.

Sont donc visés par les frais généraux

  • Les réparations grosses ou menues sur le gros œuvre, réseaux divers, circulations communes etc…
  • L’entretien général du bâtiment
  • Les frais de ravalement des façades
  • Les frais d’entretien des espaces verts
  • Les frais de personnels préposés à l’entretien ou au gardiennage
  • Les honoraires du syndic
  • Les diverses assurances
  • Les impôts et taxes
  • Etc…
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Comment sont réparties les frais généraux ?

Les copropriétaires y participent proportionnellement à la valeur de leurs parties privatives. Cette valeur est établie dans le règlement et plus précisément dans l’état descriptif de division.

Ces valeurs sont donc traduites en quotes-parts de parties communes (généralement exprimées en tantièmes, millièmes, dix millièmes ou cent millièmes).

Exemple: un lot représentant 2554/10 000ème et des frais généraux s’élevant à 14214 €: 2554/10 000 x 14214 = 3630,26 de frais généraux

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Les charges de copropriété spéciales

Les frais spéciaux doivent être réparties en fonction de l’utilité que ces services et éléments procurent à chaque lot. C’est l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit leurs répartition.

Il s’agit d’une utilisation objective et non d’utilisation. C’est à dire si un lot peut utiliser un équipement et qu’il ne s’en sert pas volontairement, il devra tout de même payer les frais afférentes à ce lot.

Au contraire, si un lot ne peut pas utiliser l’équipement ou le service, il ne doit pas en assumer les frais. (ex: le lot au rez-de-chaussé qui n’utilise pas l’ascenseur).

Sont donc visé par ces frais

  • L’ascenseur
  • Le chauffage
  • L’eau chaude et l’eau froide
  • Interphone, visiophone, etc…
  • D’escaliers
  • De vide-ordures
  • Des antennes collectives
  • Etc…

Ainsi, le copropriétaire du 3eme étage doit participer à l’entretien de l’ascenseur même s’il monte à pied, car il présente une utilité pour un appartement en étage.

De même, un copropriétaire qui n’occupe pas son lot ne pourra se soustraire au paiement des dépenses du chauffage collectif puisque cet équipement procure une utilité pour le lot.

Comment sont prévues les frais de copropriété ?

Le rôle du syndic est d’établir, sous le contrôle du conseil syndical, un budget prévisionnel. Le budget prévisionnel correspond à l’ensemble des dépenses courantes. Il couvre obligatoirement un exercice comptable de douze mois.

Les dépenses pour travaux d’amélioration, de conservation, de transformation en sont exclues. En effet, elles sont décidées en AG quand elles s’avèrent nécessaires. Une fois le budget prévisionnel voté, le syndic peut réclamer aux copropriétaires leurs participations aux dépenses sous la forme de provisions de charges de copropriété.

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Charges de copropriété

Quels sont les charges de copropriété que l’on peut récupérer sur le locataire ?

Si vous décidez de louer votre bien, vous allez pouvoir récupérer une partie des frais. On parle donc de coûts récupérables. Ce sont des dépenses liées à l’utilisation d’un service ou d’un équipement dont se sert votre locataire.

Il sera indispensable de renseigner dans votre contrat de bail de location le loyer hors charges et avec.

Les charges de copropriété récupérable sur votre locataire

  • Les dépenses d’ascenseur, chauffage collectif, eau, etc…
  • Les diverses taxes: ordures ménagères, de balayage, redevance assainissement, etc…
  • Les dépenses d’entretien courant et de menus réparations des équipements qui profitent à votre locataire (espaces verts, chaudière collective, etc…)

Conclusion sur les frais de copropriété

Bien les anticiper lors de votre achat immobilier vous permettra de les prévoir dans votre budget mensuel.

L’orque vous projetez d’acheter un appartement dans un immeuble, je vous invite à bien consulter les documents suivants: le règlement, l’état descriptif de division, les pv des assemblées générales des trois dernières années et le budget prévisionnel.

En consultant ces documents, vous aurez toutes les cartes en main afin d’appréhender les charges de copropriété que vous devrez acquitter.

Jonathan VOOGT

Jonathan VOOGT

Conseiller immobilier sur Saint André de Cubzac, je vous accompagne dans un de vos plus grand projet: la vente ou l'achat de votre bien immobilier.

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