Fiscalité

Comprendre la fiscalité des revenus fonciers

Par 6 mai 2020août 3rd, 2020Aucun commentaire

fiscalité des revenus fonciers

La fiscalité des revenus fonciers est particulièrement lourde pour un propriétaire bailleur. Il convient de bien appréhender les revenus fonciers et les impôts qui vont avec.

Beaucoup d’investisseurs débutants ne prennent pas en compte cette fiscalité des revenus fonciers et doivent alors se retrouver en effort d’épargne sur leur investissement.

En effet, quand on parle des impôts sur le revenus locatif, il faut prendre en compte deux aspects: L’impôt direct généré par notre résultat locatif et les prélèvement sociaux (17,2 %) en 2020.

Beaucoup d’investisseurs se retrouve à devoir sortir de l’argent de leurs poches puisqu’ils n’ont pas prévu d’intégrer l’impôt des revenus foncier dans le loyer.

Cette situation d’effort d’épargne peut amener l’investisseur à devoir revendre le bien immobilier pas forcément au bon moment et se retrouver alors dans une situation difficile.

Cet article fait le point sur le fonctionnement de la fiscalité des revenus fonciers et l’impact sur l’impôt sur le revenu afin de vous aider à prendre votre investissement dans sa globalité.

Pour quelle type de location la fiscalité des revenus fonciers s’applique t’elle ?

La fiscalité des revenus foncier s’applique pour tous les revenus issues de la location nue. Les maisons, les appartements, garages etc… sont concernées. Ils doivent être loué en location nue, sinon votre location sera considérée comme du meublée et sera imposée en revenus BIC.

Les revenus fonciers font parti des revenus catégoriels, comme les traitements et salaires, les revenus de capitaux mobiliers, les pensions etc… C’est la loi du 6 juillet 1989 qui prévoit et qui encadre la location nue.

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La fiscalité des revenus foncier et le régime micro

Le régime micro foncier est automatiquement appliquée tant que vous ne dépassez pas les 15 000 € brut de revenus annuels ou que vous ne fassiez pas la demande de passer au régime réel.

Comment êtes vous imposé ?

Un abattement forfaitaire de 30 % au titre de charges sera appliqué afin de déterminer votre résultat net. Cet abattement englobe l’ensemble des charges que vous pouvez déduire. Donc, vous ne pourrez pas à la fois bénéficier de l’abattement de 30 % et déduire en parallèle d’autres charges que vous avez supportées.

Vous vous acquitterez alors des impôts et des prélèvements sociaux ( 17.2 % ) sur 70 % de vos revenus fonciers. Il conviendra de bien calculer la comparaison afin de déterminer le régime le plus intéressant entre le régime micro-foncier et le régime réel.

Contrairement au régime réel, aucun déficit foncier ne pourra être généré, puisque vous aurez droit seulement aux 30 % d’abattements. C’est pourquoi le régime micro foncier n’est que rarement intéressant sur la fiscalité des revenus fonciers.

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La fiscalité des revenus fonciers et le régime réel

Votre résultat imposable correspond à la soustraction entre la somme de vos loyers et de vos charges de fonctionnement. Le revenu est calculé immeuble par immeuble pour ensuite calculer le résultat net de l’ensemble des immeubles.

Le résultat sera alors positif ou négatif. Votre résultat peut faire apparaitre un déficit foncier de 10 700 € maximum qui sera imputé sur le revenu brut global ou reporté pour l’être les années suivantes dans la limite de 10 ans.

Concernant cette fiscalité des revenus fonciers, sachez que votre choix entre le régime micro et le régime réel sera irrévocable pendant trois ans.

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Les charges déductibles au réel

Les charges à déduire du revenu brut afin de déterminer la fiscalité des revenus fonciers sont multiples. Les dépenses doivent:

  • Se rapporter à des biens dont les revenus sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers
  • Avoir été payées au cours de l’année d’imposition
  • Avoir été payé par le propriétaire bailleur
  • Justifiées

Les travaux d’amélioration et de réparation

Vous pourrez déduire de vos revenus fonciers bruts le montant des travaux réalisés sous certaines conditions. Vous pourrez déduire les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration.

Cependant, vous ne pourrez pas déduire les travaux de démolition et de reconstruction qui modifient la consistance, l’agencement initial de l’immeuble.

Si par exemple, vous transformez un t2 en t3, ces travaux ne pourront pas êtres déduits de vos revenus fonciers brut.

Si vous réparez une cloison, que vous remplacez le mode de chauffage, que vous remettez en conformité une canalisation remplie d’amiante, vous pourrez déduire ces travaux car ils contribuent à l’amélioration du logement.

Les impôts et taxes

Sont déductibles des revenus fonciers bruts, la taxe foncière ( hors taxe d’enlèvement des ordures ménagères qui, normalement, fait l’objet d’un remboursement par le locataire au profit du propriétaire bailleur). Et également la contribution sur les revenus locatifs quand cette dernière est due.

Les charges de copropriété

Les provisions pour charges de copropriété, c’est à dire les provisions pour charges versées au syndic de copropriété au cours de l’année d’imposition sont déductibles. Exemple: espaces verts, gardien, entretient des espaces communs etc…

Les intérêts du crédit

Les intérêts d’emprunt pour l’acquisition de votre bien locatif sont déductibles.

Les frais de gestion d’agence immobilière

Les honoraires versés au syndic de copropriété ou l’agence qui gère l’immeuble, les frais de procédure ( avocat, huissier etc…), les frais de correspondance de téléphone, de déplacement et de publicité sont déductibles.

Les diverses assurances

Les primes d’assurance sont déductibles. Il s’agit des assurances propriétaires non occupant, loyer impayé etc…

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La fiscalité des revenus fonciers et le déficit

Une fois que vous avez soustrait de vos revenus fonciers brut les charges déductibles, le résultat sera positif ou négatif. Si il est positif, vous serez imposé à votre taux marginal d’imposition + 17.2 % de prélèvements sociaux. Si le résultat est négatif, on parle de déficit foncier.

Le déficit foncier qui résulte de dépenses autres que les intérêts d’emprunt est déductible du revenu global dans la limite de annuelle de 10 700 €.

Cette imputation est remise en cause si vous cessez de louer votre bien immobilier avant le 31 décembre de la 3eme année qui suit cette imputation ( sauf si l’abandon est motivé par un licenciement, une invalidité ou un décès).

Si votre revenu global est inférieur à 10 700 €, le déficit foncier qui n’a pas pu être imputé constitue un déficit global qui pourra être imputé, sur le revenu global des 6 années suivantes.

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Conclusion sur la fiscalité des revenus fonciers

Vous connaissez à présent les deux régimes afin de déterminer votre impôt sur le revenu locatif et la fiscalité des revenus fonciers.

Le choix n’est pas compliqué, si vous pensez que vos charges seront supérieures à 30 %, il faut choisir le régime réel. En revanche, si vous n’avez pas beaucoup de charges sur votre investissement, vous pourrez choisir le régime micro foncier.

Prenez bien en compte l’imposition des revenus foncier dans le calcul de votre loyer puisque si vous ne les prévoyez pas, vous devrez les sortir de votre poche. Beaucoup d’investisseurs se sont retrouvés à devoir revendre leur investissement car finalement il coutait plus chère qu’il ne rapportait.

Si vous avez besoin de renseignements supplémentaire sur la fiscalité des revenus fonciers vous pouvez me contacter ou commenter l’article ci-dessous.

Jonathan VOOGT

Jonathan VOOGT

Conseiller immobilier sur Saint André de Cubzac, je vous accompagne dans un de vos plus grand projet: la vente ou l'achat de votre bien immobilier.

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