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Tout savoir sur le calcul de rentabilité locative le rendement locatif et le cash flow

Par 1 septembre 2020septembre 16th, 2020Aucun commentaire

calcul rendement locatif et cash flow

Bien effectuer son calcul de rentabilité locative et connaitre son rendement locatif constituent pour moi la base de l’investissement immobilier dans le but de constituer tout de suite du cash flow et non dans 20 ans.

L’investissement immobilier constitue sûrement le moyen le plus sûr pour conserver et fructifier un capital et gagner de l’argent rapidement grâce au cash flow. Mais avant de s’y aventurer, vous devez prendre en compte certains fondamentaux.

Quel que soit le domaine dans lequel vous êtes appelé à investir, les premiers facteurs à considérer sont le calcul de rentabilité locative et le rendement locatif.

Seulement, les modalités de calcul du rapport locatif varient d’un secteur à un autre. Si vous vous trompez, vous pourriez passer d’un bon investissement avec cash flow à un achat pas rentable.

Si vous envisagez d’investir dans l’immobilier pour trouver des biens rentables ce guide complet du calcul de rentabilité locative et du rendement locatif est fait pour vous.

Le rendement locatif et le calcul de rentabilité locative

Le concept de rendement locatif est une notion financière employée pour désigner la capacité d’un capital à générer du bénéfice. En effet, lorsque vous placez un capital ou que vous investissez de l’argent, il vous revient de calculer son taux de rendement.

Ce calcul de rentabilité locative de votre appartement ou investissement immobilier peut se faire annuellement selon la nature de votre placement. Le rapport locatif encore appelée rendement locatif est le principal indice que prend en compte un acheteur avant tout investissement immobilier.

Le calcul de rentabilité locative d’un projet immobilier représente le ratio ou le rapport locatif entre l’investissement et le revenu que génère le bien acquis.

Il permet d’évaluer le rendement du bien immobilier avant de s’engager. Ainsi donc, l’objectif pour l’investisseur est de s’assurer de la sécurité et de la rentabilité de son investissement.

Il est à noter que l’achat d’un bien immobilier peut avoir plusieurs finalités possibles. Il peut servir soit de logement privé, faire de l’achat revente, comme il peut être destiné à être mis en location. Ce n’est que dans ce dernier cas que la notion de rentabilité locative peut être évoquée.

Elle désigne alors le rendement généré par un bien immobilier acquis et mis en location. On distingue plusieurs types de rapport locatif.

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Les 3 types de rendements locatifs pour un bon cash flow

Les finances distinguent en général plusieurs types de rapport locatif. Il y a entre autres la rentabilité financière qui représente la capacité monétaire d’une société.

La rentabilité économique qui est le surplus financier généré par une activité. Il y a aussi la commerciale qui est la différence monétaire entre le chiffre d’affaires et le solde final après investissement.

On distingue aussi la rentabilité globale, le rapport marginale, le bénéfice partielle et d’exploitation.

Mais s’agissant du calcul de rendement locatif, on distingue essentiellement trois types de rentabilités locatives qui permettent de calculer l’intérêt d’un investissement immobilier.

Il s’agit de la rentabilité brute, la nette et le rapport locatif nette nette. Une fois le rapport locatif déterminé, vous saurez combien de cash flow il vous restera tous les mois.

La rentabilité brute 

Par le calcul de la brute, il faut entendre le rapport locatif hors charges d’un bien immobilier. Elle est facile et rapide à calculer. Elle sert à déterminer la rentabilité et donc la pertinence d’un investissement.

Le rappot locatif brut s’obtient en divisant le loyer annuel par le prix du logement et en multipliant le résultat par 100

C’est un premier indicateur pour savoir si un achat est rentable ou non. Cependant, le calcul du rendement locatif brut ne suffit pas…

Le rapport locatif nette

Le deuxième type de rapport locatif est la rentabilité nette. Elle permet le calcul du rendement locatif plus précis.

Contrairement au précédent, la rentabilité nette prend en compte pour le calcul renta, les frais de gérance des actifs immobilier, exception faite des impôts. 

Dans ce cas, le calcul du rendement immobilier est d’autant plus délicat dans la mesure où il nécessite des données qui ne figurent pas toutes dans les annonces immobilières.

La rendement locatif nette nette

La rentabilité nette nette est le type de calcul de rendement immobilier le plus précis et le plus fiable. Ceci dans la mesure où il prend en compte les impôts. Ainsi, il permet de déterminer avec plus de précision le rendement locatif de votre investissement.

Cependant, vous devez avoir l’ensemble des données pour réaliser ce calcul. La rentabilité locative net net vous permettra de connaitre réellement votre cash flow.

Mais alors, comment procéder au calcul du rendement locatif de votre appartement ?

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Le calcul de rentabilité locative de A à Z

Tout investissement immobilier qui se veut performant doit être précédé du calcul de la rentabilité locative du projet. Ce calcul permet de mesurer la productivité ou la performance du projet d’investissement immobilier.

Pour un investisseur, la question du rendement immobilier est d’une importance capitale, car tout investissement vise à gagner et non à perdre de l’argent.

C’est pourquoi il est essentiel d’avoir une bonne maîtrise des outils et des techniques de calcul de rendement locatif. L’objectif étant d’optimiser la performance des investissements.

Le calcul de rendement locatif peut se faire de deux différentes manières. Le premier modèle de calcul de rentabilité locative se base uniquement sur les données de bases.

Détail du calcul de la rentabilité locative

Ici, le rapport locatif est représenté par le ratio ou le rendement locatif entre le montant des loyers et le prix du logement.

Dans un premier temps, il peut se déterminer par le produit du loyer annuel par cent sur le prix d’achat du bien :

  • (Loyer annuel x 100) / Prix d’achat du bien 

La seconde variante quant à elle se détermine avec le produit du loyer annuel par cent, mais cette fois-ci sur le prix de revient du bien. C’est-à-dire le prix d’achat et les frais annexes d’acquisition du bien. C’est ce que nous avons appelé plus haut la rentabilité brute.

  • (Loyer annuel x 100) / Prix de revient total du bien 

Le second modèle quant à lui permet de déterminer la rentabilité nette. Il inclut les charges et les impôts. Ce modèle de calcul de renta prend en compte les charges de copropriété, les frais de gestion, les frais d’entretien du logement, la taxe foncière et les assurances.

Ici, la taxe foncière, les frais de gestion de l’immeuble et les autres charges non-récupérables sont soustraits du loyer. Le résultat est plus réel et plus fiable que dans le cas précédent.

  • ((Loyer annuel – frais et charges)/(Prix + coût du crédit)) x 100

En plus des données évoquées dans le cas du rapport locatif nette, la rentabilité nette nette prend en compte dans le calcul de rentabilité locative les données fiscales. Il prend en compte les avantages de défiscalisation comme avec la location meublée par exemple.

En dehors de ces trois méthodes classiques de calcul du rendement locatif, il existe un autre moyen plus facile de calculer le rapport locatif de votre investissement immobilier. C’est la méthode Larcher.

Elle permet de déterminer le rendement locatif nette nette à partir de la rentabilité brute, et donc de se passer des calculs difficiles.

Cette méthode dite Larcher consiste simplement à déduire du rapport locatif annuelle soit un quota de 25% équivalent à la valeur des charges connexes.

Ainsi, le calcul du rendement locatif annuel se fait sur 9 mois au lieu de 12. Les trois mois restants représentent alors les 25% consacrés aux autres charges.

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Boostez votre rendement locatif et votre cash flow

Avant de vous détailler notre guide pour améliorer votre rendement locatif, rappelons ce que désigne le concept du cash flow.

Le cash flow : définition

Le concept de cash flow se traduit littéralement en français par « flux de trésorerie ». C’est un concept fondamental de la trésorerie qui désigne le revenu mensuel qu’un investisseur tire de son investissement.

Dans l’immobilier comme dans toute autre entreprise, le cash flow est un élément indispensable au suivi de la rentabilité des investissements.

Le cash flow représente en quelque sorte le calcul du rendement locatif à l’échelle mensuelle.

Quelques astuces clés pour améliorer votre cashflow et le rendement locatif

Avoir un cash flow positif est le vœu secret de tout investisseur. Il est gage de la bonne santé des affaires et de la pertinence de l’investissement. Je vous propose ici des astuces simples que vous pouvez suivre pour améliorer et booster votre cash flow.

Vous n’êtes pas sans savoir qu’une grande partie des investisseurs immobiliers acquièrent leurs biens sur la base de crédits. Dans ce cas, pour accroître votre cashflow, vous devez veiller à rallonger le plus possible la durée de remboursement de votre crédit immobilier.

Plus l’échéance de remboursement est longue, moins importante est la valeur des mensualités. L’objectif ici est d’éviter de vous ruiner chaque mois ou de reverser à la banque l’intégralité de vos recouvrements de loyer.

Si cela est nécessaire, n’hésitez pas à demander un différé de crédit auprès de votre banque. Cette solution est la bienvenue en cas de travaux qui retarde la mise en location de votre bien immobilier. Il vous permet de réaliser un fond de trésorerie assez conséquent pour faire face à votre remboursement de crédit.

En plus de cela, l’investisseur immobilier doit savoir dénicher les pépites. En d’autres termes, cela revient à avoir une bonne maîtrise de son secteur et à savoir saisir les bonnes opportunités.

Comme je le dis souvent dans mes coachings, une bonne affaire se fait à l’achat et non à la revente.

Afin de booster votre cash flow, faites attention à la fiscalité. Elle est en effet souvent oubliée par les investisseurs débutants.

Si votre secteur vous le permet, vous pouvez envisager de louer meublé. La fiscalité sera bien plus intéressante que la location nue et le cash flow est souvent bien meilleur.

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Comment booster votre rendement locatif ?

Vous le savez, le calcul de rentabilité locative est le pilier de votre investissement. De sa performance dépend la pérennisation de votre business et du cash flow.

Je vous présente ici des points essentiels pour accroître votre rendement locatif.

En premier lieu, il vous faut éviter le plus possible les vacances locatives. Pour cela, je vous suggère de choisir les biens aux caractéristiques attrayantes pour faciliter la location.

Deuxièmement, vous pouvez miser sur des biens pour faire de la colocation. En effet, cette technique permet d’encaisser plusieurs loyers avec seulement un bien immobilier.

Le troisième point consiste à présenter aux clients des biens prêts à consommer tels que les appartements meublés. Vous pourrez augmenter vos loyers et les logements se louent plus facilement. 

Quatrièmement, ne soyez pas passif et valorisez votre logement en fonction des critères et des tendances actuelles (décoration, salle de bain neuve…).

3 leviers pour booster rapport locatif: le prêt immobilier – Les travaux – La fiscalité

Pour cela, faites régulièrement des travaux d’entretien pour maintenir votre bien dans un état optimal. Vous évitez non seulement les vacances locatives, mais aussi les négociations de loyers.

En outre, les travaux d’entretien et d’amélioration seront déductibles de votre revenu brut et vous pourrez donc en tenir compte dans votre calcul du rendement locatif.

À ces principaux facteurs vous pouvez négocier au besoin votre assurance propriétaire non-occupant.

Une autre alternative est de changer votre assurance emprunteur si nécessaire. De plus, entamez une nouvelle négociation de votre prêt pour revoir votre situation fiscale et augmenter votre rentabilité locative.

Toutes les économies que vous pourrez faire vous permettront d’augmenter votre cash flow mensuel.

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Conclusion sur le calcul de rentabilité locative et le cash flow

Vous connaissez maintenant toutes les techniques pour le calcul de rentabilité locative et augmenter votre cash flow.

De plus, vous êtes prêt à investir car vous savez les astuces pour avoir un bon rapport locatif.

Maintenant, j’aimerais en savoir plus sur vous.

Connaissiez-vous la différence entre tous ces calculs de rentabilité locative ? Avez-vous des techniques pour augmenter votre cash flow et votre rendement locatif ?

Jonathan VOOGT

Jonathan VOOGT

Conseiller immobilier sur Saint André de Cubzac, je vous accompagne dans un de vos plus grand projet: la vente ou l'achat de votre bien immobilier.

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