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Tout savoir sur la rentabilité locative et le calcul du rendement locatif

Par 1 septembre 2020septembre 7th, 2022Un commentaire

calcul rendement locatif et rentabilité locative

Bien effectuer son calcul de rentabilité locative et connaitre son rendement locatif constituent pour moi la base de l’investissement immobilier dans le but de se constituer tout de suite du patrimoine et non dans 20 ans.

Investir constitue sûrement le moyen le plus sûr pour conserver et fructifier un capital et gagner de l’argent rapidement grâce à votre trésorerie. Mais avant de s’y aventurer, vous devez prendre en compte certains fondamentaux.

Quel que soit le domaine dans lequel vous êtes appelé à investir, les premiers facteurs à considérer sont la rentabilité locative et le rendement locatif.

Seulement, les modalités varient d’un secteur à un autre. Si vous vous trompez, vous pourriez passer d’un bon investissement à pas rentable.

Si vous envisagez d’investir pour trouver des biens rentables ce guide complet de la rentabilité locative et du calcul du rendement locatif est fait pour vous.

Le calcul de rentabilité locative

Le concept de rendement locatif est une notion financière employée pour désigner la capacité d’un capital à générer du bénéfice.

Lorsque vous placez un capital ou que vous investissez de l’argent, il vous revient de calculer sa gestion.

Cette gestion de votre appartement peut se faire annuellement selon la nature de votre placement. Le rapport, est le principal indice que prend en compte un acheteur avant tout investissement immobilier.

Le calcul de rentabilité locative d’un projet représente le ratio entre l’investissement et le revenu que génère le bien acquis.

Il permet d’évaluer la productivité du bien avant de s’engager. Ainsi donc, l’objectif est de s’assurer de la sécurité de son bien.

Il est à noter que l’acquisition d’un bien peut avoir plusieurs finalités possibles. Il peut servir soit de logement privé, faire de l’achat revente, comme il peut être destiné à être mis sur le marché. Ce n’est que dans ce dernier cas que cette notion peut être évoquée.

Elle désigne alors la production générée par un bien acquis et mis en location. On distingue plusieurs modes.

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Où se former pour apprendre le rendement locatif ?

Cet article vous donnera de bonnes bases pour vous apprendre le calcul de la rentabilité locative et déterminer le cash flow.

Cependant, si vous êtes débutant, je vous invite à persévérer et à aller plus dans vos démarches de formation.

Le milieu est complexe et il faudra travailler sur plusieurs axes afin d’être vraiment rentable.

Comment trouver une bonne affaire, comment calculer son rendement locatif, comme aborder les impôts sont des questions dont il faut se soucier afin de ne pas se planter les 20 prochaines années.

J’ai découvert la formation ci-dessous, et je vous la recommande vivement. Vous apprendrez (pour un montant très raisonnable) toutes les notions dont vous aurez besoin pour investir !!

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Les 3 rentabilités pour vos revenus

Les finances distinguent en général plusieurs systèmes. Il y a entre autres le taux financier qui représente la capacité monétaire d’une société.

L’économique qui est le surplus financier généré par une activité. Il y a aussi la commerciale qui est la différence monétaire entre le chiffre d’affaires et le solde final.

On distingue aussi la globale, le marginale, le bénéfice partielle et d’exploitation.

Mais s’agissant de rendement locatif, on distingue essentiellement trois modes qui permettent de calculer l’intérêt d’un investissement.

Il s’agit de la brute, la nette et le nette nette. Une fois déterminé, vous saurez combien il vous restera tous les mois.

Le rentabilité locative brute 

Pour calculer la brute, il faut entendre le lien hors charges d’un bien. Elle est facile et rapide à calculer. Elle sert à déterminer la rentabilité locative et donc la pertinence d’un investissement.

La brut s’obtient en divisant le loyer annuel par le coût et en multipliant le résultat par 100

C’est un premier indicateur pour savoir si un bien est rentable ou non. Cependant, le calcul du rendement locatif brut ne suffit pas…

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Les revenus nette

Le deuxième sont les revenus nets. Elle permet le calcul du rendement locatif plus précis.

Contrairement au précédent, la rentabilité locative nette prend en compte, les frais de gérance des actifs, exception faite des impôts. 

Dans ce cas, le taux est d’autant plus délicat dans la mesure où il nécessite des données qui ne figurent pas toutes dans les annonces immobilières.

La rentabilité locative nette nette

La nette nette est le calcul de rendement locatif le plus précis et le plus fiable. Ceci dans la mesure où il prend en compte les impôts. Ainsi, il permet de déterminer avec plus de précision le taux de votre investissement.

Cependant, vous devez avoir l’ensemble des données pour réaliser cette opération. La rentabilité locative net net vous permettra de connaitre réellement votre trésorerie.

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Le calcul de rentabilité locative de A à Z

Tout investissement immobilier qui se veut performant doit être précédé de la rentabilité locative du projet. Cette opération permet de mesurer la productivité ou la performance du projet.

Pour un acheteur, la question est d’une importance capitale, car tout investissement vise à gagner et non à perdre de l’argent.

C’est pourquoi il est essentiel d’avoir une bonne maîtrise des outils et des techniques de calcul de rendement locatif. L’objectif étant d’optimiser la performance des investissements.

Le rendement locatif peut se faire de deux différentes manières. Le premier modèle se base uniquement sur les données de bases.

Détail du calcul du rendement locatif

Ici, le rapport est représenté par le ratio du rendement locatif entre les revenus et le montant du bien.

Dans un premier temps, il peut se déterminer par le produit annuel par cent sur le montant d’acquisition du bien :

  • (Loyer annuel x 100) / Prix du bien 

La seconde variante quant à elle se détermine avec le produit annuel par cent, mais cette fois-ci sur le coût de revient du bien. C’est-à-dire le montant et les frais annexes d’acquisition du bien. C’est ce que nous avons appelé plus haut la brute.

  • (Loyer annuel x 100) / Prix de revient total du bien 

Le second modèle quant à lui permet de déterminer la rentabilité nette. Il inclut les charges et les impôts. Ce modèle prend en compte les charges de copropriété, les frais de gestion, les frais d’entretien de la maison, la taxe foncière et les assurances.

Ici, la taxe foncière, les frais de gestion de l’immeuble et les autres charges non-récupérables sont soustraits des rentrées. Le résultat est plus réel et plus fiable que dans le cas précédent.

  • ((Loyer annuel – frais et charges)/(Prix + coût du crédit)) x 100

En plus des données évoquées, la nette nette prend en compte dans le calcul de rentabilité locative les données fiscales. Il prend en compte les avantages de défiscalisation comme avec le meublée par exemple.

En dehors de ces trois méthodes classiques du rendement locatif, il existe un autre moyen plus facile de calculer votre investissement immobilier. C’est la méthode Larcher.

Elle permet de déterminer le nette nette à partir de la brute, et donc de se passer des taux difficiles.

Cette méthode dite Larcher consiste simplement à déduire de l’annuelle soit un quota de 25% équivalent à la valeur des charges connexes.

Ainsi, le calcul du rendement locatif annuel se fait sur 9 mois au lieu de 12. Les trois mois restants représentent alors les 25% consacrés aux autres charges.

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Boostez votre rendement et vos revenus

Avant de vous détailler notre guide, rappelons ce que désigne le concept de l’excédent de trésorerie.

Rentabilité locative et cash flow

Ce concept se traduit littéralement en français par « flux de trésorerie ». C’est un concept fondamental de la trésorerie qui désigne le revenu mensuel qu’un acquéreur tire de son investissement.

Dans la pierre comme dans toute autre entreprise, cet argent est un élément indispensable au suivi de la rentabilité des investissements.

Ce flux représente en quelque sorte le calcul du rendement locatif à l’échelle mensuelle.

Quelques astuces clés pour vous améliorer

Avoir une trésorerie positive est le vœu secret. Il est gage de la bonne santé des affaires et de la pertinence de l’investissement. Je vous propose ici des astuces simples que vous pouvez suivre pour améliorer et booster votre bien.

Vous n’êtes pas sans savoir qu’une grande partie des investisseurs immobiliers acquièrent leurs biens sur la base d’un emprunt. Dans ce cas, pour accroître votre rendement locatif, vous devez veiller à rallonger le plus possible la durée de remboursement de votre crédit.

Plus l’échéance de remboursement est longue, moins importante est la valeur des mensualités. L’objectif ici est d’éviter de vous ruiner chaque mois ou de reverser à la banque l’intégralité de vos recouvrements des rentrées.

Si cela est nécessaire, n’hésitez pas à demander un différé auprès de votre banque. Cette solution est la bienvenue en cas de travaux qui retarde la mise en location de votre bien. Il vous permet de réaliser un fond de trésorerie assez conséquent pour faire face à votre remboursement.

En plus de cela, l’acquéreur immobilier doit savoir dénicher les pépites. En d’autres termes, cela revient à avoir une bonne maîtrise de son secteur et à savoir saisir les bonnes opportunités.

Comme je le dis souvent dans mes coachings, une bonne affaire se fait à l’acquisition et non à la revente.

Afin de booster votre rentabilité locative, faites attention aux impôts. Elle est souvent oubliée par les acheteurs débutants.

Si votre secteur vous le permet, vous pouvez envisager de louer meublé. La fiscalité sera bien plus intéressante que la nue et la trésorerie est souvent bien meilleur.

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Comment booster votre rendement locatif ?

Vous le savez, le calcul de rentabilité locative est le pilier de votre investissement. De sa performance dépend la pérennisation de votre business.

Je vous présente ici des points essentiels pour accroître votre rendement locatif.

En premier lieu, il vous faut éviter le plus possible les vacances locatives. Pour cela, je vous suggère de choisir les biens aux caractéristiques attrayantes pour faciliter la relation.

Deuxièmement, vous pouvez miser sur des biens pour faire de la colocation. En effet, cette technique permet d’encaisser plusieurs loyers avec seulement un bien.

Le troisième point consiste à présenter aux clients des biens à consommer tels que les appartements meublés. Vous pourrez augmenter vos loyers et les logements se louent plus facilement. 

Quatrièmement, ne soyez pas passif et valorisez votre appartement en fonction des critères et des tendances actuelles (décoration, salle de bain neuve…).

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3 leviers pour booster le calcul du rendement locatif: le prêt – Les travaux – La fiscalité

Pour cela, faites régulièrement l’entretien pour maintenir votre bien dans un état optimal. Vous évitez non seulement les vacances locatives, mais aussi les négociations.

En outre, l’entretien et d’amélioration seront déductibles de votre revenu brut et vous pourrez donc en tenir compte dans votre calcul du rendement locatif.

À ces principaux facteurs vous pouvez négocier au besoin votre assurance propriétaire non-occupant.

Une autre alternative est de changer votre assurance emprunteur si nécessaire. De plus, entamez une nouvelle négociation de votre prêt pour revoir votre situation fiscale et augmenter.

Toutes les économies que vous pourrez faire vous permettront d’augmenter votre flux de tréso mensuel.

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Conclusion la rentabilité locative et le calcul du rendement locatif

Vous connaissez maintenant toutes les techniques pour la rentabilité locative et augmenter vos revenus.

De plus, vous êtes prêt à investir car vous savez les astuces pour avoir un bon taux.

Maintenant, j’aimerais en savoir plus sur vous.

Si vous avez besoin de renseignements complémentaires sur le calcul du rendement locatif ou de la rentabilité locative, je vous invite à commenter l’article ci-dessus.

Jonathan VOOGT

Conseiller immobilier sur Saint André de Cubzac, je vous accompagne dans un de vos plus grand projet: la vente ou l'achat de votre bien immobilier.

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