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Tout savoir sur le contrat de bail de location loi du 6 juillet 1989

Par 1 octobre 2019juillet 7th, 2020Aucun commentaire

Contrat de bail loi du 6 juillet 1989

J’entends à peut prêt tout et son contraire sur la réglementation du contrat de bail de location loi du 6 juillet 1989. En effet, je vois la clientèle se mettre délibérément en danger en faisant contracter des baux d’habitation non conforme à ses locataires. La raison de cet article est de vous guider pour éviter de vous mettre en porte-à-faux.

Sachez que tout ce que vous mettrez dans le contrat de bail de location et qui sort de la loi du 6 juillet 1989 pourra être annulé par le juge. Tous  les locataires personnes physiques, qui souhaite louer un logement pour leur résidence principale nue ou meublée ou à usage mixte, peuvent bénéficier d’un contrat de bail loi 1989.

En revanche, les locataires personnes morales ne peuvent pas signer un bail de location loi de 1989. Pour louer un bien, vous devrez donc passer par un bail de droit commun, un bail de résidence secondaire ou un bail commercial selon votre activité.

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Les locations régies par le contrat de bail de location loi du 6 juillet 1989

1: Les biens à usage d’habitation principale

Tous les biens à usage d’habitation principale nus ou meublés sont concernés par la loi du 6 juillet 1989. Je vous rappel que le législateur considère une résidence principale un bien qui est habité plus de 8 mois par an sauf en cas d’obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeur. Les locaux meublés ont étés rajouté à la loi du 6 juillet 1989 par la loi ALUR du 24 mars 2014. Celle ci réglemente le caractère meublé d’un logement. Comme on me pose souvent la question de savoir ce qu’on doit mettre à disposition du locataire dans un logement meublé, je vai laissé parler la loi ALUR:

  • Literie comprenant couette ou couverture
  • Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher
  • Plaques de cuisson
  • Four ou four à micro-ondes
  • Réfrigérateur et congélateur
  • Vaisselle nécessaire à la prise des repas et ustensiles de cuisine
  • Table, sièges et étagères de rangement
  • Luminaires
  • Matériel d’entretien ménager adapté au logement

2: Les biens à usage mixte: professionnel et habitation principale

La loi du 6 juillet 1989 s’applique également aux baux d’habitation à usage mixte. Cette loi autorise l’exercice d’une activité professionnelle ou commerciale dans une partie du local d’habitation principale. Si votre local est situé à l’étage du bâtiment, le maire de la commune doit donner son accord pour l’exercice de votre activité. Cette autorisation n’est pas nécessaire si le local se situe au rez-de-chaussée ou si l’activité ne comporte pas de réception de clientèle ou de marchandise. Il sera important que vous informiez votre locataire qu’il ne sera pas soumis au statut des baux commerciaux.

3: Les locaux accessoires au contrat de bail de location loi 1989 de la résidence principale

Les garages, les places de parking, les jardins et autres locaux accessoires au bien principal à usage d’habitation peuvent être également soumis à la loi du 6 juillet 1989.

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Les locaux exclus de la loi du 6 juillet 1989

Les locaux suivants sont exclus de la loi du 6 juillet 1989. La location de ces logements est régie soit par le bail de droit commun, soit par des lois spécifiques qui sont venues réglementer particulièrement certaines situations ( bail commercial, bail professionnel, bail mobilité etc…) Il s’agira donc:

  • Les locaux commerciaux
  • Les locaux professionnels
  • Les logements de fonction
  • Les baux mobilité
  • Les locaux loués à des personnes morales
  • Les baux de location saisonnière
  • Les logement loués pour la résidence secondaire du locataire

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Qui doit signer le contrat de bail de location loi 1989 ?

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1: Les locataires

Lorsque le bail est signé par un seul des époux, les deux époux sont co-titulaires du contrat de bail de location loi 1989. Lorsque deux personnes ou plus signent un bail sans être mariées ou pacsées, on parle depuis la loi ALUR de colocation. Si vous prenez le bien en colocation, tous les colocataires devront signer le contrat de bail. Si vous êtes marié ou pacsé, la loi autorise l’un des époux ou des partenaires à signer le bail de la résidence principale du couple. Cette signature engage les deux époux ou partenaires.

2: Les propriétaires bailleurs

Tous les propriétaires bailleurs, personnes physiques ou morales peuvent signer un contrat de bail loi 1989 à condition bien sur que le logement respecte les caractéristiques des locaux visées par la loi.

Le contrat de bail doit obligatoirement être écrit. Il doit être rédigé en autant d’exemplaire qu’il y a de parties. Le bail peut être sous seing privé ou signé par acte authentique chez le notaire. Le contrat de bail de location loi 1989 est un bail type.

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La durée du contrat de bail de location loi du 6 juillet 1989

1: Le contrat de bail nu

le contrat de bail de location loi 1989 est signé pour une période de 3 ans si le bailleur est une personne physique, une indivision ou une SCI familiale entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus. Le bail est de 6 ans si le bailleur est une personne morale. Vous comprendrez en tant que propriétaire que vous vous engagez pour une période de 3 ans ou 6 ans et que vous ne pourrez pas reprendre la jouissance de votre bien avant la fin du bail. L’engagement est important et long pour le propriétaire bailleur. Il est néanmoins possible de reprendre le bien ou de résilier le bail en cours pour quatre motifs exceptionnels:

  • Le locataire quitte son logement en cours de bail en respectant le préavis
  • Le propriétaire bailleur résilie le bail judiciairement ou de plein droit par le biais de la clause résolutoire si le locataire manque à ses obligations
  • Soit dans le cas d’une perte totale de la chose louée ( un incendie )
  • Soit en cas de décès ou d’abandon du domicile du locataire

A la fin du bail, si aucune des parties n’a donné congé, le bail se renouvelle par tacite reconduction pour une durée identique à celle initialement prévue et dans les mêmes conditions que le bail initial.

2: Le bail meublé

Le contrat de bail de location loi 1989 meublé est signé pour une durée de 1 an. Ce bail se renouvelle également par tacite reconduction dans les mêmes conditions que le bail initial. Il est possible de prévoir un bail de 9 mois pour un locataire étudiant. Dans ce cas, votre locataire doit quitter les lieux à la fin du bail sans pouvoir prétendre à une reconduction tacite.

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Comment mettre fin au contrat de bail de location loi 1989 ?

1: le congé donné par le bail

Vous ne pourrez donner congé qu’au terme du bail c’est à dire tous les 3 ans ou 6 ans dans le bail nu, ou tous les ans dans le bail meublé. Vous devez envoyer un recommandé avec accusé de réception, ou acte d’huissier au moins 6 mois avant la fin du bail ou 3 mois dans le cadre d’une location meublée.

Les motifs du congé

Vous ne pourrez donner congé à votre locataire que pour 3 raisons. En effet, votre congé doit être motivé.

  • Le congé pour reprise ( pour y habiter ou loger un membre de sa famille )
  • Le congé pour vente ( le locataire a un droit de préemption )
  • Le congé pour motif légitime et sérieux ( gros travaux, le locataire qui ne respecte pas ses obligations etc…)

Les locataires protégés

Certains locataires sont protégés. Il n’est possible de donner congé que vous proposez une solution de relocation dans les mêmes conditions. Sont concernés par cette protection: les locataires de plus de 65 ans, les locataires ayants des ressources inférieures au plafond des ressources applicables à l’attribution des logements locatifs conventionnés.

Ces conditions sont cumulatives. Si le locataire remplit ces deux conditions, vous ne pourrez pas donner congé dans les conditions vues précédemment sauf si vous êtes vous même âgé de plus de 65 ans ou que vous avez des revenus inférieurs aux plafonds de ressources applicables.

La résiliation judiciaire

Vous pouvez insérer une clause au contrat de bail qui prévoit sa résiliation de plein droit en dehors des congés normaux. Vous pourrez invoquer cette clause uniquement dans quatre cas:

  • Le non-paiement du loyer et des charges
  • Le non-paiement du dépôt de garantie
  • Les troubles du voisinage
  • La non-souscription d’une assurance locative contre les risques locatifs

Cette clause ne vous exemptera pas d’engager une procédure d’expulsion. Néanmoins, le juge sera obligé d’appliquer la clause résolutoire et de valider l’expulsion si vous avez réalisé l’expulsion dans les règles. Si vous n’insérez pas de clause résolutoire, le juge aura la libre appréciation des fais et pourra ou non prononcer l’expulsion de votre locataire.

2: Le congé donné par le locataire

Vous pouvez donner votre congé à tout moment durant toute la durée du bail sans justifier votre départ. Vous devez signifier votre congé en envoyer un recommandé à votre propriétaire. Votre préavis sera de 3 mois pour une location nue et de 1 mois pour un meublé. Le délais en cas de location nue peut être réduit à 1 mois dans les cas suivants:

  • Mutation, perte d’emploi
  • Obtention d’un premier emploi
  • Si vous êtes bénéficiaire du RSA
  • Si votre bien se situe en zone tendue
  • En cas d’attribution d’un logement social
  • En cas de problème de santé qui justifie le départ

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Les clauses interdites dans le contrat de bail de location loi 1989

Le contrat de bail de location loi du 6 juillet 1989 est une loi d’ordre public. Il y a donc certaines clauses que vous pourriez rajouter et considérées comme nul par le juge. En effet, parle de clause illicites. Voici une liste non exhaustive de clauses que vous pourriez être tenté de rajouter et qui pourront être annulée par le juge. Ces exemples sont inscrits dans l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989.

  • Si vous inscrivez dans le bail que le locataire est obligé de vous laisser visiter le bien plus de deux heures par jours ou les jours fériés
  • Si vous imposez comme mode de règlement du loyer un prélèvement automatique
  • Qui vous autorise à diminuer ou à supprimer sans contrepartie équivalente, des prestations stipulée au contrat de bail de location
  • Si vous inscrivez un renouvellement du bail pour une durée inférieure à celle prévue par l’article 10
  • Vous ne pouvez pas interdire à votre locataire d’héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui
  • Imposer à votre locataire lors de l’entrée des lieux à vous verser des sommes en plus de celles prévues aux articles 5 et 22
  • etc…

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L’état de votre bien immobilier

La notion de logement décent

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 précise la notion de logement décent. En effet, il est impossible de louer un logement jugé indécent et même si vous mettez une clause dans votre contrat de bail de location. Elle serait jugée abusive. L’article recouvre plusieurs aspects:

La sécurité des locataires: Sol menaçant de s’effondrer, gardes corps mal fixés, plafond menaçant de s’effondrer, charpente complètement mangée par les termites etc…

La santé des locataires: Absence de VMC et forte humidité, peintures au plomb dégradée etc…

Le confort de votre bien: Présence de l’eau et de l’électricité, système d’évacuation, surface minimale respectée etc…

Les sanctions que vous risquez

Si vous louez un logement jugé indécent, votre locataire pourra demander un dédommagement et la résiliation du bail sans préavis. Votre responsabilité pénale pourra être également engagée si votre bien immobilier est jugé contraire à la dignité humaine. Cependant, votre locataire ne pourra pas décider de lui même d’arrêter de payer son loyer. Il doit agir dans les règles afin de ne pas se voir reprocher cet agissement lors d’une procédure d’expulsion.

Si vous êtes locataire est que vous pensez être dans un logement qui pourrait être jugé indécent la procédure est la suivante. Vous devez d’abord demander à votre bailleur d’exécuter les travaux. Si il ne donne pas suite, vous devez saisir la commission départementale de conciliation. Enfin, si vous n’avez toujours pas trouvé d’arrangement, il faudra saisir le juge.

Vous êtes tenu de délivrer à votre locataire un logement en état et conforme à sa destination. Je ne dis pas que le bien immobilier doit être remis à neuf entre chaque locataire mais il doit être un minimum décent. En cas de travaux, le bailleur est tenu de s’occuper des grosses réparassions et le locataire les menues réparation. Le locataire peut réaliser comme il l’entend l’aménagement du bien. Néanmoins, il ne peut en aucun cas transformer le bien.

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L’usage du bien immobilier dans le cadre du contrat de bail de location

Comme évoqué en début d’article, le contrat de bail de location loi du 6 juillet 1989 ne s’applique que pour un usage d’habitation principale ou a usage mixte. Vous ne ne pourrai pas l’utiliser à des fins de résidence secondaire, ou uniquement pour un usage professionnel. Cependant, si vous avertissez votre bailleur, vous avez tout à fait le droit de domicilier votre siège social dans le bien que vous louez.

En théorie, seuls les signataires du contrat de bail de location peuvent habiter dans le bien immobilier. Cependant, il a été jugé que cette règle allait à l’encontre du respect de la vie privée.

Le locataire doit user des lieux paisiblement tandis que le bailleur doit délivrer un logement décent

Si vous hébergez quelqu’un à titre gratuit, votre bailleur ne pourra pas s’y opposer. Vous sous-louez le bien immobilier, il vous faudra l’accord écrit de votre bailleur et le loyer ne pourra bien sur excéder votre loyer initial. Si vous décidez de prêter le bien, votre bailleur ne pourra rien dire sauf si il est inscrit le contraire dans le contrat de bail de location loi 1989. Enfin, si vous décidez de céder votre contrat de bail de location à un autre locataire, il vous faudra bien évidement l’accord de votre bailleur.

En tant que locataire, vous devez user paisiblement des lieux sans causer de troubles du voisinage. Vous risquerez la résiliation judiciaire évoquée précédemment. A noter que vous êtes responsable des occupant de votre chef, il s’agit souvent des enfants.

En tant que bailleur vous devez à l’égard de votre locataire lui assurer une jouissance paisible. Il ne sera pas question de rentrer chez lui sans le prévenir. De plus si vous êtes propriétaire de logements voisins, vous êtes responsable des éventuels troubles que vos autres locataires pourraient créer.

👉👉👉 Nous verrons dans le prochain article comment fixer le loyer initial d’un contrat de bail de location loi 1989 et comment le réévaluer en toute légalité. 👈👈👈

Jonathan VOOGT

Jonathan VOOGT

Conseiller immobilier sur Saint André de Cubzac, je vous accompagne dans un de vos plus grand projet: la vente ou l'achat de votre bien immobilier.

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