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Comment fonctionne le contrat de bail loi du 6 juillet 1989 ?

By 1 octobre 2019 octobre 8th, 2019 No Comments

Estimation immobilière 4

 

J’entends à peut prêt tout et son contraire sur la réglementation du contrat de bail d’habitation. Je vois la clientèle se mettre délibérément en danger en faisant contracter des baux d’habitation non conforme à ses locataires. La raison de cet article est de vous guider pour éviter de vous mettre en porte-à-faux. Sachez que tout ce que vous mettrez dans le contrat de bail et qui sort de la loi du 6 juillet 1989 pourra être annulé par le juge. Tous  les locataires personnes physiques, qui souhaite louer un logement pour leur résidence principale nue ou meublée ou à usage mixte, peuvent bénéficier d’un contrat de bail loi 1989. En revanche, les locataires personnes morales ne peuvent pas signer un bail loi de 1989. Pour louer un bien, vous devrez donc passer par un bail de droit commun, un bail de résidence secondaire ou un bail commercial selon votre activité. Maison à vendre Cavignac.

Quels sont les locations qui sont régies par le contrat de bail loi du 6 juillet 1989 ?

1: Les biens à usage d’habitation principale

Tous les biens à usage d’habitation principale nus ou meublés sont concernés par la loi du 6 juillet 1989. Je vous rappel que le législateur considère une résidence principale un bien qui est habité plus de 8 mois par an sauf en cas d’obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeur. Les locaux meublés ont étés rajouté à la loi du 6 juillet 1989 par la loi ALUR du 24 mars 2014. Celle ci réglemente le caractère meublé d’un logement. Comme on me pose souvent la question de savoir ce qu’on doit mettre à disposition du locataire dans un logement meublé, je vai laissé parler la loi ALUR:

  • Literie comprenant couette ou couverture
  • Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher
  • Plaques de cuisson
  • Four ou four à micro-ondes
  • Réfrigérateur et congélateur
  • Vaisselle nécessaire à la prise des repas et ustensiles de cuisine
  • Table, sièges et étagères de rangement
  • Luminaires
  • Matériel d’entretien ménager adapté au logement

2: Les biens à usage mixte: professionnel et habitation principale

La loi du 6 juillet 1989 s’applique également aux baux d’habitation à usage mixte. Cette loi autorise l’exercice d’une activité professionnelle ou commerciale dans une partie du local d’habitation principale. Si votre local est situé à l’étage du bâtiment, le maire de la commune doit donner son accord pour l’exercice de votre activité. Cette autorisation n’est pas nécessaire si le local se situe au rez-de-chaussée ou si l’activité ne comporte pas de réception de clientèle ou de marchandise. Il sera important que vous informiez votre locataire qu’il ne sera pas soumis au statut des baux commerciaux.

3: Les locaux accessoires au contrat de bail de la résidence principale

Les garages, les places de parking, les jardins et autres locaux accessoires au bien principal à usage d’habitation peuvent être également soumis à la loi du 6 juillet 1989.

4: Les locaux exclus de la loi du 6 juillet 1989

Les locaux suivants sont exclus de la loi du 6 juillet 1989. La location de ces logements est régie soit par le bail de droit commun, soit par des lois spécifiques qui sont venues réglementer particulièrement certaines situations ( bail commercial, bail professionnel, bail mobilité etc…) Il s’agira donc:

  • Les locaux commerciaux
  • Les locaux professionnels
  • Les logements de fonction
  • Les baux mobilité
  • Les locaux loués à des personnes morales
  • Les baux de location saisonnière
  • Les logement loués pour la résidence secondaire du locataire

Qui doit signer le contrat de bail d’habitation ?

1: Les locataires

Lorsque le bail est signé par un seul des époux, les deux époux sont co-titulaires du bail. Lorsque deux personnes ou plus signent un bail sans être mariées ou pacsées, on parle depuis la loi ALUR de colocation. Si vous prenez le bien en colocation, tous les colocataires devront signer le contrat de bail. Si vous êtes marié ou pacsé, la loi autorise l’un des époux ou des partenaires à signer le bail de la résidence principale du couple. Cette signature engage les deux époux ou partenaires.

2: Les propriétaires bailleurs

Tous les propriétaires bailleurs, personnes physiques ou morales peuvent signer un contrat de bail loi 1989 à condition bien sur que le logement respecte les caractéristiques des locaux visées par la loi.

Le contrat de bail doit obligatoirement être écrit. Il doit être rédigé en autant d’exemplaire qu’il y a de parties. Le bail peut être sous seing privé ou signé par acte authentique chez le notaire. Le bail loi 1989 est un bail type.

Quelle est la durée du contrat de bail loi du 6 juillet 1989 ?

1: Le bail nu

le bail est signé pour une période de 3 ans si le bailleur est une personne physique, une indivision ou une SCI familiale entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus. Le bail est de 6 ans si le bailleur est une personne morale. Vous comprendrez en tant que propriétaire que vous vous engagez pour une période de 3 ans ou 6 ans et que vous ne pourrez pas reprendre la jouissance de votre bien avant la fin du bail. L’engagement est important et long pour le propriétaire bailleur. Il est néanmoins possible de reprendre le bien ou de résilier le bail en cours pour quatre motifs exceptionnels:

  • Soit le locataire quitte son logement en cours de bail en respectant le préavis
  • Soit le propriétaire bailleur résilie le bail judiciairement ou de plein droit par le biais de la clause résolutoire si le locataire manque à ses obligations
  • Soit dans le cas d’une perte totale de la chose louée ( un incendie )
  • Soit en cas de décès ou d’abandon du domicile du locataire

A la fin du bail, si aucune des parties n’a donné congé, le bail se renouvelle par tacite reconduction pour une durée identique à celle initialement prévue et dans les mêmes conditions que le bail initial. Maison à vendre Cavignac.

2: Le bail meublé

Le contrat de bail meublé est signé pour une durée de 1 an. Ce bail se renouvelle également par tacite reconduction dans les mêmes conditions que le bail initial. Il est possible de prévoir un bail de 9 mois pour un locataire étudiant. Dans ce cas, votre locataire doit quitter les lieux à la fin du bail sans pouvoir prétendre à une reconduction tacite.

 

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Comment mettre fin au contrat de bail ?

1: le congé donné par le bailleur

Vous ne pourrez donner congé qu’au terme du bail c’est à dire tous les 3 ans ou 6 ans dans le bail nu, ou tous les ans dans le bail meublé. Vous devez envoyer un recommandé avec accusé de réception, ou acte d’huissier au moins 6 mois avant la fin du bail ou 3 mois dans le cadre d’une location meublée.

Les motifs du congé

Vous ne pourrez donner congé à votre locataire que pour 3 raisons. En effet, votre congé doit être motivé.

  • Le congé pour reprise ( pour y habiter ou loger un membre de sa famille )
  • Le congé pour vente ( le locataire a un droit de préemption )
  • Le congé pour motif légitime et sérieux ( gros travaux, le locataire qui ne respecte pas ses obligations etc…)

Vous pourrez néanmoins résilier le contrat de bail avant sont terme uniquement dans 4 situations si une clause résolutoire est inscrite au bail. Cette clause ne vous exonérera pas d’engager une procédure d’expulsion. Si la clause résolutoire existe, le juge sera tenu de l’appliquer. En l’absence de cette clause, le juge a la libre appréciation des faits. Les 4 causes sont:

  • Le non-paiement de loyer et des charges
  • Le non-paiement du dépôt de garantie
  • La non-souscription d’une assurance locative
  • Les troubles du voisinage

Les locataires protégés

Certains locataires sont protégés. Il n’est possible de donner congé que vous proposez une solution de relocation dans les mêmes conditions. Sont concernés par cette protection: les locataires de plus de 65 ans, les locataires ayants des ressources inférieures au plafond des ressources applicables à l’attribution des logements locatifs conventionnés. Ces conditions sont cumulatives. Si le locataire remplit ces deux conditions, vous ne pourrez pas donner congé dans les conditions vues précédemment sauf si vous êtes vous même âgé de plus de 65 ans ou que vous avez des revenus inférieurs aux plafonds de ressources applicables.

2: Le congé donné par le locataire

Vous pouvez donner votre congé à tout moment durant toute la durée du bail. Vous n’avez pas besoin de justifier votre départ. Vous devez signifier votre congé en envoyer un recommandé à votre propriétaire. Votre préavis sera de 3 mois pour une location nue et de 1 mois pour un meublé. Le délais en cas de location nue peut être réduit à 1 mois dans les cas suivants:

  • Mutation, perte d’emploi
  • Obtention d’un premier emploi
  • Si vous êtes bénéficiaire du RSA
  • Si votre bien se situe en zone tendue
  • En cas d’attribution d’un logement social
  • En cas de problème de santé qui justifie le départ

Nous verrons dans le prochain article les clauses obligatoires que vous devrez mettre dans le bail, les annexes obligatoires ainsi que la technique pour réviser les loyers. Maison a vendre Cavignac.

 

Jonathan

Jonathan

Conseiller immobilier sur Saint André de Cubzac, je vous accompagne dans un de vos plus grand projet: la vente ou l'achat de votre bien immobilier.

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