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Comment faire partir son locataire et peut-on vendre un bien loué ?

Par 15 juillet 2019avril 15th, 2021Aucun commentaire

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Comment faire partir son locataire dans de bonnes conditions et est-ce que vous pouvez vendre un bien loué ?

La loi encadre la prise de congé de votre occupant. En tant que propriétaire, vous devez vous y référer pour vous assurer de réussir cette démarche.

En effet, si vous ne suivez pas la réglementation en vigueur, il peut se retourner contre vous. Si la loi du 6 juillet 1989 précise les dispositions pour faire partir votre locataire de sa résidence principale, il sera beaucoup plus simple de vendre un bien loué.

Les règles sont d’autant plus strictes lorsqu’il s’agit de sa résidence principale. Aucune place n’est laissée à l’improvisation afin que l’occupant ne se retrouve pas sans logement.

Le point dans cet article sur les démarches pour faire partir son locataire et les règles pour vendre un bien loué.

Comment vendre un bien loué ?

Avant de parler du congé donné à votre occupant, je vous propose de nous intéresser aux démarches pour vendre un bien loué. En effet, si la loi est stricte sur les conditions pour demander à un locataire de quitter les lieux, il sera beaucoup plus simple de vendre une maison louée.

Tout d’abord, votre occupant n’a aucun droit de préemption et vous pourriez presque vous séparer du bien sans le lui dire. Néanmoins, dans le but de garder des relations cordiales, je vous invite à communiquer avec lui afin qu’il vous facilite la vie notamment pour les visites.

Si vous souhaitez vendre un bien loué, je vous invite tout d’abord à proposer votre logement à son occupant. En effet, vous pourriez avoir la surprise qu’il soit intéressé, et il vous évitera de nombreuses démarches de prospection et de visites.

S’il ne donne pas suite à votre proposition, vous allez tout simplement mettre une annonce immobilière comme si vous vendiez votre résidence principale, sauf que votre unique cible cible sera les uniquement investisseurs puisque vous vendez votre logement occupé.

Au préalable, je vous invite à réaliser une estimation immobilière basée sur la capitalisation car le prix différera largement d’un avis de valeur pour une vente de logement vide.

Attention: vendre un appartement loué en copropriété peut rendre votre occupant prioritaire pour acheter. En effet, cette mesure concerne la première vente d’un appartement suivant la mise en copropriété de l’immeuble.

Vendre un bien loué: l’administratif

Les règles administratives pour vendre un bien loué seront exactement les même que pour la vente de votre résidence principale. Cependant, en vue de la rédaction du compromis de vente, le notaire vous demandera des documents complémentaires relatifs à votre location. En voici une liste non exhaustive:

  • L’état civil de votre occupant
  • Le bail en cours
  • Le montant du dépôt de garantie
  • Le relevé des charges
  • etc…

Enfin, au moment de l’acte, pensez à transférer le dépôt de garantie au futur acheteur car ça sera à lui de le restituer à l’occupant quand il partira. Maintenant que les démarches pour vende un bien loué sont vues, je vous propose maintenant à celles pour faire partir son locataire en toute légalité.

👉👉👉 A voir aussi: comment faire partir son locataire avec le mandat de gestion immobilière ? 👈👈👈

Comment faire partir son locataire de sa résidence principale

Si vous demandez à votre occupant de quitter le logement, les règles sont totalement différentes que de vendre un bien loué.

En effet, dans ce premier cas, la loi encadre parfaitement la prise de congé de l’occupant. Trois grandes règles existent lorsque vous êtes dans cette situation. Celles-ci doivent absolument être respectées afin d’être en accord avec la législation.

Respecter le préavis pour faire partir son locataire

Pour faire partir votre locataire, vous devez choisir le bon moment. Vous devez impérativement respecter la date d’échéance du bail. En général, les baux sont signés pour des durées de 3, 6 ou 9 ans. Vous devez donc vous y reporter pour savoir précisément comment procéder pour cette prise de congé.

Le préavis, quant à lui, est de 6 mois pour un logement nu et de 3 mois pour un logement meublé. Pour faire partir son locataire vous devez respecter ces délais à la lettre.

En effet, si vous donnez congé après ce délai ou que vous ne respectez pas la durée prévue par la loi, l’occupant est en droit de refuser purement et simplement et le bail sera reconduit.

👉👉👉 Tout savoir sur la résiliation du bail de location pour faire partir votre locataire dans de bonnes conditions 👈👈👈

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Choisir la bonne forme pour sortir votre locataire

Pour qu’il soit au courant que vous souhaitez lui donner congé, vous devez lui écrire sans tarder. Faites parvenir à votre occupant un courrier recommandé avec accusé de réception pour lui indiquer que le bail prend fin à échéance et qu’il ne sera pas reconduit.

Cette formalité est nécessaire pour que le début du préavis puisse être daté. En cas de désaccord entre les deux parties, cette référence sera utilisée pour indiquer qui est dans son bon droit.

Un acte d’huissier peut également être valable dans ce cas puisque vous passez par un expert qui se charge de suivre la loi dans le domaine. Dès réception de la part de votre occupant, il est pleinement informé que vous souhaitez récupérer votre logement. Ce document formel vous protège contre toute réclamation.

La remise d’un courrier en main propre contre un récépissé ou une signature peut également être acceptée. Cette preuve démontre que vous avez prévenu votre occupant en temps et en heure. Sa signature vaut en effet acceptation du congé qui sera effectif après la durée du préavis.

Pour faire partir son locataire, l’envoi d’un texto, d’un courrier simple ou un coup de téléphone ne suffisent pas pour que la procédure de prise de congé soit lancée. Vous devez donc vous plier à la réglementation dans le domaine pour parvenir à vos fins.

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Évoquer une raison valable pour faire partir son locataire

Parmi les raisons qui vous poussent à demander à votre occupant de sortir, la loi prévoit trois cas de figure considérés comme légitimes :

  • La reprise du bien immobilier pour reprise personnelle ou pour loger un proche : cette raison apparaît le plus souvent lorsque vous décidez d’habiter de nouveau dans votre logement. Après un divorce ou des difficultés financières, cette situation peut exister. Vous devez faire partir votre locataire pour pouvoir de nouveau occuper le logement.
  • Lorsque vous souhaitez vous séparer de votre bien : vous devez effectivement vous assurer que le nouvel acheteur pourra profiter immédiatement de son bien. Il est donc logique de faire partir son locataire avant. Vous pouvez toutefois trouver un acheteur qui accepte d’acquérir le bien immobilier avec votre occupant dans les lieux. Pour faire un investissement par exemple. Dans tous les cas, la vente constitue une raison légitime.
  • Un motif légitime et sérieux peut également être invoqué pour expliquer que vous souhaitez donner congé.

👉👉👉 A lire aussi: faire partir son locataire c’est bien, mais comment éviter la vacance locative ? 👈👈👈

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Faire partir son locataire en cas de vente et rappel pour vendre un bien loué

Si vous souhaitez faire partir votre locataire pour vendre votre maison, il est prioritaire pour acheter s’il le souhaite. Bien entendu, il dispose des 6 mois de préavis dans un bail nu et de 3 mois dans un bail meublé, comme la loi l’exige et il va bénéficier d’un droit de préemption.

Vous allez donc lui proposer le logement au prix que vous allez l’afficher à la pub. S’il l’accepte, il conservera sa résidence principale en devenant directement propriétaire. Pour ne pas se tromper dans cette démarche particulière, la loi demande d’être clair dans vos intentions.

Vous pouvez bien sûr également décider de vendre un bien loué sans demander à votre occupant de sortir. Dans ce cas, il n’a par contre aucun droit de préemption et vous êtes libre de céder le bien immobilier au plus offrant.

Il faudra juste que vous fassiez attention au prix du logement car vous ne vous adresserez pas à la même cible. Les biens loués intéresseront les investisseurs. Il y a donc de fortes chances pour que vous vendiez votre maison moins chère que si elle était vendue nue.

👉👉👉 Découvrez dans cet article les règles du contrat de bail d’habitation loi du 6 juillet 1989 👈👈👈

Les règles pour faire partir son locataire

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Sortir son locataire de sa résidence secondaire

Dans ce cas, le bail fait foi et chaque propriétaire est libre d’y faire figurer les mentions qu’il souhaite. Sans encadrement par la loi, faire partir son locataire est nettement plus simple lorsqu’il s’agit de sa résidence secondaire.

Lorsque vous avez rédigé le bail, vous avez ajouté toutes les mentions que vous souhaitiez. Signé par l’occupant, il a donc donné son accord pour son exécution.

La prise de congé s’effectue en général d’un commun accord en cas de résidence secondaire. Comme il n’existe pas de règles en la matière, vous allez pouvoir fixer une durée de préavis plus courte.

Vous n’êtes pas non plus dans l’obligation d’expliquer pourquoi vous voulez que votre occupant parte. Plus libre, vous pourrez récupérer votre bien immobilier plus facilement pour le céder ou le mettre à disposition d’un nouvel occupant.

A lire aussi: découvrez Bail Facile: il vous expliquera tout sur la gestion immobilière, comment faire partir son locataire et bien sûr comment vendre un bien loué

Vendre un bien loué: les obligations de l’acheteur

Quand vous achetez un bien loué, vous serez soumis à certaines obligations vis-à-vis du congé. En effet, la loi Alur et la loi Macron prévoient que: le propriétaire qui achète un logement loué ne pourra pas faire partir son locataire avant une certaine échéance.

Celle-ci sera différente en fonction du motif du congé.

Le congé pour vente

Lorsque vous avez acheté le bien loué, si la fin du bail en cours intervient plus de 3 ans après la date d’acquisition, vous pourrez faire partir votre locataire dans les conditions normales, en respectant le préavis.

En revanche, si la date du renouvellement du bail en cours est inférieure à 3 ans, vous pourrez donner congé à votre locataire qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location.

Le congé pour reprise personnelle

Si la fin du bail en cours intervient plus de 2 ans après l’acquisition, faire partir son locataire sera possible dans les conditions normales, en respectant le préavis. En revanche, si la fin du bail intervient avant les 2 ans, vous pourrez donner congé à l’issue des deux ans, mais la résiliation prendra effet que 2 ans après la date d’achat.

👉👉👉 Faire partir son locataire vous demandera de la diplomatie. Si vous avez besoin de conseils pour vendre un bien loué, je vous invite à me contacter ou à commenter l’article ci-dessous 👈👈👈

Jonathan VOOGT

Jonathan VOOGT

Conseiller immobilier sur Saint André de Cubzac, je vous accompagne dans un de vos plus grand projet: la vente ou l'achat de votre bien immobilier.

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