La loi Alur a mise en place un encadrement des loyers qui a été abrogé par Elan mais qui lui a tout de même substitué un mécanisme à titre expérimental pour une durée de 5 ans.
Ce plafonnement est en vigueur dans les villes où la situation locative est particulièrement tendue, comme à Paris par exemple, ou à la demande des collectivités qui en ont fait la demande.
Ce dispositif d’encadrement des loyers a été appliqué en premier à la ville de Paris mais aujourd’hui c’est pas moins de 7 communes qui applique les plafonds. Quelle est l’utilité du plafonnement de loyers et quelles sont les villes qui y sont assujetties ?
Enfin, quelles sont les différences entre les plafonnements en zone tendue et le plafonnement des loyers sur certaines communes de France ?
Le point dans ce guide pour le locataire sur le plafond de loyer.
Sommaire
Quel est le principe de l’encadrement des loyers ?
Ce dispositif d’encadrement des loyers et de plafond est effectif pour les baux conclus à partir de juillet 2019 et concerne les locations louées en nu ou meublées soumises à la loi du 6 juillet 1989 ainsi qu’au bail mobilité.
Le principe de fixation est un dispositif libre. Toutefois, dans les villes où il est difficile de se loger, principalement à cause d’un déséquilibre important entre l’offre et la demande, les loyers sont augmentés.
L’encadrement des loyers est une politique qui limite son montant et fixe des plafonds de référence que les propriétaires peuvent facturer aux locataires. Il est généralement utilisé pour promouvoir le logement abordable et protéger les locataires contre les augmentations massives.
Ce dispositif permet de déterminer un loyer de référence majoré de 20 % et un minoré de 30 % qui pourra servir pour les loyers manifestement sous-évalués.
Le principe du plafonnement des loyers est que le gouvernement fixe un coût maximum de loyer de référence ainsi qu’un minoré que les propriétaires peuvent facturer à leurs locataires, afin de fournir des logements abordables et luter contre la spéculation.
Ce loyer est exprimé en prix au mètre carré de surface habitable, par catégories de biens et par secteur géographique. Chaque territoire est libre de le mettre en application ou non.
Pour éviter une hausse constante du prix dans ces zones, la loi a mis en place deux mécanismes :
- L’encadrement de l’évolution des loyers : il limite la hausse de loyer entre deux locations en cas de renouvellement de bail en zones tendues.
- L’encadrement du niveau des loyers : il a pour but de plafonner le montant initial dans certaines communes de France.
Le complément de loyer
Il s’agit du prix qui va s’ajouter au loyer de base sans les charges et pouvant être justifié par des éléments de localisation et de confort par rapport à des biens similaires dans la même ville.
En revanche, si votre appartement loué présente les défauts suivant, vous ne pourrez pas appliquer le complément de loyer :
- Des signes d’insalubrité
- Des problèmes d’évacuation des eaux
- Une installation électrique non conforme
- De mauvaises performances énergétiques
- Des sanitaires à l’extérieur
- etc…
Les éléments justifiants du complément de loyer supporté par le locataire devront obligatoirement être inscrits au contrat de bail.
Les mentions dans les baux
Les mentions obligatoires dans le contrat de bail sont :
- Que le bien est soumis à l’encadrement des loyers
- Le loyer de référence majoré et minoré
- Le prix du complément de loyer ainsi que les caractéristiques qui le justifient.
C’est le préfet par décret qui fixe le montant du loyer.
Que faire en cas de contestation ?
Tout d’abord, en cas d’absence dans le contrat de bail de la mention du plafond de loyer de référence majoré et minoré, le locataire pourra dans un délai d’un mois mettre en demeure le propriétaire de compléter les informations.
La fixation du prix initial sera plafonnée au loyer de référence majoré qui correspond aux caractéristiques du bien immobilier. Si votre bailleur dépasse ce coût, vous pourrez demander une diminution de loyer.
A noter que votre bailleur peut dépasser le loyer de référence majoré en appliquant un complément si l’appartement présente des caractéristiques déterminantes de localité et de confort.
En cas de contestation sur le contrat ou sans réponse de votre bailleur, il faudra saisir la commission départementale de conciliation de votre ressort et le juge.
Qu’est-ce qu’une zone tendue ?
Une zone tendue est un secteur d’urbanisation de plus de 50 000 habitants où il y a un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements. Celui-ci entraîne la difficulté d’accès sur l’ensemble de la commune. La conséquence est un niveau élevé des loyers.
En France, on compte 28 agglomérations en zones tendues pour 1149 villes.
Dans les tendues, certaines contraintes juridiques s’appliqueront telles que :
- Les règles de fixations, plafonds et encadrement des loyers
- La possibilité d’un préavis de location réduit à 1 mois
- La majoration de la taxe d’habitation qui pourra être appliqué pour les appartements meublés non affectés à l’usage d’habitation principale
- La taxe sur les logements vacants
Comment vérifier la zone de votre contrat de bail ?
Je vous conseil de vous rendre sur ce site si vous êtes locataire ou propriétaire. Vous trouverez à votre disposition une carte interactive. Renseignez l’adresse de votre appartement ainsi que ses caractéristiques et le tour est joué.
Vous aurez également à votre disposition des conseils pour obtenir la conformité de votre bien.
Quels logements sont concernés par l’encadrement des loyers ?
Le dispositif d’encadrement des loyers concerne les contrats de bail, meublés ou vides, à usage de résidence principale ou mixte.
Ces types de logements sont exclus de l’encadrement des loyers :
- Soumis à la loi 1948
- logement conventionné par l’Anah
- Social (HLM)
- Meublé de tourisme
- sous-location
- logement meublé situé dans une résidence de service
Le plafonnement des loyers et la copropriété
L’article 60 de la loi Elan permet au gouvernement de légiférer par ordonnance dans le but de codifier le droit de la copropriété.
Mais aussi de réviser les règles de gouvernance des copropriétés (cet article prévoit par exemple des aménagements et des assouplissements pour tenir compte de la diversité des copropriétés et de leur taille).
Au sujet de la copropriété, la loi Elan prévoit également que les extraits du règlement puissent être remis au locataire de manière dématérialisée.
Depuis le 1er juillet 2020, trois espaces en ligne doivent être ouverts par votre syndic : un espace commun à tous les copropriétaires, un deuxième réservé à l’accès individuel de chaque copropriétaire et un dernier destiné au conseil syndical.
Le texte précise aussi la liste des documents nécessaires au pré-état daté (carnet d’entretien, charges prévisionnelles, etc.)
Plafonds et location votre logement en zones tendues
Dans une zone non soumise à l’encadrement des loyers
Lors de la 1ʳᵉ mise en location
Lorsque vous mettez votre logement en location pour la première fois, en tant que propriétaire, vous fixez librement le montant du loyer.
Lors d’un renouvellement de bail
Si votre loyer est sous-évalué par rapport au prix actuel du marché, en tant que propriétaire, vous pouvez augmenter le loyer lors du renouvellement du bail. Toutefois, vous devrez respecter une procédure spécifique pour augmenter le plafond :
- Vous pouvez augmenter votre loyer si votre logement respecte un critère de performance énergétique. La consommation de votre bien en énergie primaire doit être inférieure à 331 kWh par mètre carré et par an. Vous devez l’attester avec un diagnostic de performance énergétique datant de moins de 4 ans.
Lors d’une nouvelle mise en location
Lorsque vous remettez en location votre logement (avec un nouveau bail et un nouveau locataire), les règles à respecter dépendent du délai pendant lequel l’appartement est resté non loué :
- Si votre logement a été loué au cours des derniers 18 mois : le loyer appliqué à votre ancien locataire ne peut pas être supérieur, sauf dans les cas suivants :
- Le loyer n’a pas été révisé au cours des 12 derniers mois
- Des travaux énergétiques ont été réalisés entre l’ancien occupant et le nouveau
- Le loyer est sous-évalué et le bien respecte bien un critère de performance énergétique.
- Le logement n’a pas été loué pendant plus de 18 mois.
Dans les coins soumis à encadrement des loyers
Créé par la loi ELAN du 23 novembre 2018, le dispositif d’encadrement du niveau des loyers a été mis en place de façon expérimentale pour une durée de 5 ans. Celui-ci consiste à donner un loyer de référence par type de bien immobilier et par quartier défini par arrêté préfectoral.
Ce dispositif impose un plafonnement des loyers dans un certain nombre d’agglomérations définies par décret.
Communes concernées par le plafonnement des loyers :
- Ville de Paris depuis juillet 2019 : le précurseur
- Lille, Hellemmes ou Lomme depuis mars 2020
- Lyon et Villeurbanne depuis novembre 2021
- Plaine commune depuis juin 2021
- Est ensemble depuis juillet 2022
- Ville de Bordeaux depuis juillet 2022
En 2022, l’encadrement des loyers s’appliquera à 24 villes.
Quelles sont les obligations des professionnels de l’immobilier ?
Notez que l’affichage du loyer maximum de référence est obligatoire sur les annonces des professionnels de l’immobilier.
Voici les informations obligatoires à communiquer aux futurs locataires :
- le loyer de référence (fixé par arrêté en fonction des caractéristiques du logement)
- ce loyer majoré de 20% (limite autorisée par l’encadrement des loyers)
Les agents, mandataires… qui doivent aujourd’hui afficher le tarif de leurs honoraires, devront désormais préciser qu’il s’agit d’un tarif « maximum » afin d’ouvrir aux clients la possibilité de le négocier à la baisse.
En cas de problèmes ou de contestation sur l’encadrement des loyers ou plafond à Paris, la commission départementale de conciliation sera compétente.
