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Demande de permis de construire ou déclaration préalable ?

Par 15 octobre 2019octobre 2nd, 2020Aucun commentaire

Demande de permis de construire ou déclaration préalable

 

Demande de permis de construire ou déclaration préalable ? Décryptons dans cet article ces documents d’urbanisme particulièrement importants.

En effet, si des travaux l’exigent, l’administration accorde une autorisation d’urbanisme appelée le permis de construire. Cette autorisation permet de contrôler la conformité d’un projet déposé aux règles d’urbanisme en vigueur et, indirectement, aux règles techniques de construction.

Une déclaration préalable peut suffire pour certains travaux et les travaux mineurs sont exonérés de toute autorisation.

 Je vois régulièrement sur le terrain des vendeurs qui ne font pas leur démarche administratives dans les règles. Pires je vois des vendeurs faire des construction dans des zones du PLU ou aucune construction n’est autorisée.

Lorsque vous conservez votre bien et que personne ne s’oppose à ces changements, il y a de forte chances pour que vous jouissiez de vos changements sans problème si vous n’avez pas fait la demande de permis de construire ou de déclaration préalable.

Les difficultés viendront quand vous vendrez votre bien immobilier

Néanmoins les difficultés surviennent lorsque vous vendez et que le notaire interroge la mairie sur la conformité de votre bien par rapport au permis de construire. Votre vente pourrait être annulée ou pire, la mairie pourrait demander la démolition des travaux.

Tout d’abord je vous propose d’explorer quels sont les documents d’urbanisme en vigueur. En effet, vous comprendrez alors l’organisation territoriale de votre commune.

Cela pourra s’avérer intéressant lorsque vous ferez une demande de permis de construire ou une déclaration préalable de connaitre à l’avance quels types de construction vous pourriez entreprendre.

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Nous verrons par la suite les autres documents d’urbanisme tel que la déclaration préalable et le certificat d’urbanisme. Enfin, il s’agira d’explorer par la suite la taxe d’aménagement et le contentieux administratif.

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Les documents d’urbanisme

Le plan local d’urbanisme

Le PLU est rédigé à l’échelle communale et a été instauré par la loi SRU du 13 décembre 2000. Son rôle est l’aménagement du territoire de votre commune et de fixer les règles de construction. Lorsque vous déposez une demande de permis de construire ou une déclaration préalable je vous invite toujours en amont à regarder le PLU.

En effet, si la ville en est doté, vous connaitrez la faisabilité de votre projet de construction. Le PLU découpe votre commune en zone ( U – AU – A – N ). En fonction de la zone du PLU où se trouve votre bien immobilier, des règles spécifiques différentes seront attribuées à vos travaux.

Le PLU définis les règles de construction de votre commune sur:

  • L’aspect extérieur de vos constructions
  • L’emprise au sol
  • La hauteur des constructions
  • L’emplacement des constructions sur votre terrain
  • etc…

Depuis 2016, Les PLU sont structurés en trois parties:

  • L’affectation des zones de construction
  • Les caractéristiques urbaines
  • Les équipements et les réseaux

Le schéma de cohérence territoriale

Le SCOT est un document réalisé à l’échelle de plusieurs agglomérations. Son rôle est de définir les grandes orientations d’aménagement du territoire à l’échelle de la communauté des communes.

Le PLU et la carte communale doivent obligatoirement respecté le SCOT. Il détermine les grands projets d’équipement services du territoire. Il détermine également les secteurs ouverts à l’urbanisation.

La carte communale

La carte communales équipe les communes qui ne sont pas dotées d’un PLU. Elle détermine les secteurs de la commune qui sont constructibles ou non. Les cartes communales doivent respectées le SCOT.

La demande de permis de construire ou déclaration préalable

Tout projet de construction même enterrée ou sans fondations, à usage d’habitation ou non, exige un permis de construire ou une déclaration préalable.

C’est la même règle pour les travaux sur des constructions existantes et qui ont pour effet de changer la destination, d’en modifier le volume ou l’aspect extérieur du bâtiment. Il existe cependant quelques cas d’exonération.

Cependant, il existe de rares cas où vous n’aurez besoin d’entreprendre aucune formalité administrative:

Les travaux exonérés de la demande de permis de construire ou déclaration préalable

Certaines catégories de travaux, du fait de leur nature ou de leur faible importance, n’ont pas besoin de permis de construire ou de déclaration préalable sauf s’ils sont implantés dans un secteur sauvegardé dont le périmètre a été délimité, ou dans un site classé. Voici une liste non exhaustive:

  1. Les extensions ou constructions nouvelles d’une hauteur inférieure à 12m, d’une emprise au sol et d’une surface de plancher inférieure ou égale à 5 m2
  2. Les piscines d’une surface inférieure à 10 m2
  3. Les murs d’une hauteur inférieure à 2 mètres autres que servant de clôture
  4. Les constructions temporaires ( moins de 3 mois )
  5. Les terrasses d’une hauteur inférieure à 0.60m  ( etc..)

Les travaux soumis au permis de construire

Les travaux suivants sont obligatoirement soumis au permis de construire. Voici une liste des travaux les plus courants:

  1. Les constructions nouvelles d’une hauteur supérieure à 12m en secteur protégé
  2. Les piscines d’une surface supérieure à 100 m2
  3. Les constructions nouvelles d’une emprise au sol supérieure à 20 m2
  4. Tous les travaux modifiant les structures porteuses ou la façade d’un bâtiment, s’accompagnant d’un changement de destination.
  5. Tous les travaux modifiants le volume ou perçant, ou agrandissant une ouverture sur un mur extérieur
  6. Les extensions d’une emprise au sol d’une surface supérieure à 40 m2 ( etc…)

La déclaration préalable

Constructions nouvelles

Certains travaux, s’ils sont effectués en dehors d’un secteur sauvegardé dont le périmètre a été délimité ou hors d’un site classé, ne sont pas soumis à la procédure du permis de construire. Ils relèvent d’une procédure allégée qui s’appelle la déclaration préalable. Voici une liste non exhaustive des cas concernés:

  1. Les constructions dont l’emprise au sol est comprise entre 5m2 et 20m2 inclus
  2. Les murs d’une auteur de plus de 2m
  3. Les piscines d’une surface supérieure à10m2 mais inférieure à 100m2, d’une couverture de hauteur inférieure à 1.80m
  4. Les constructions en secteur protégé d’une hauteur inférieure à 12m d’une emprise au sol inférieure à 20m2

Constructions existantes

  1. Les travaux de ravalement ou les travaux qui modifient l’aspect extérieur d’un bâtiment.
  2. Les changements de destination sans travaux, ou avec travaux ne modifiant pas la structure porteuse ni la façade
  3. Les extensions d’une emprise au sol supérieure à 5m2 et inférieure à 20m2
  4. En zone U du PLU les extensions d’une emprise au sol supérieure à 20m2 et inférieure ou égale à 40m2

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Demande de permis de construire ou déclaration préalable

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Instruction du permis de construire ou déclaration préalable

Les demandes de permis de construire ou déclaration préalable sont directement adressée par pli recommandé avec accusé de réception ou déposée à la mairie de la commune. Un récépissé qui vous sera remis précise le numéro d’enregistrement et surtout la date à laquelle les travaux peuvent être entrepris.

L’instruction est effectuée par les services de la commune, d’une collectivité territoriale, par une agence départementale ou les services de l’état. Un affichage en mairie est obligatoire dans les 8 jours suivant le dépôt et pendant la durée de l’instruction. Un affichage sur le chantier est également obligatoire pendant toute sa durée.

Sauf cas particulier, le délais d’instruction est de 1 mois pour la déclaration préalable et de deux mois pour le permis de construire. Si sans le délais mentionné il n’y a pas eu de notification d’une décision, le silence vaut non-opposition au permis de construire ou à la déclaration préalable.

Par mesure de sécurité je vous conseil d’exiger un certificat de non opposition.

Lorsque le permis de construire ou la déclaration préalable est accordé, vos travaux devront commencer dans un délais de 2 ans. Vos travaux ne doivent pas être interrompus plus d’un an. Il vous sera possible de demander la prolongation de votre autorisation administrative d’un an. Cette demande doit être faite au moins 2 mois avant l’expiration du délai.

En cas de refus, il vous sera possible de demander à la mairie de revenir sur sa décision dans un délai de 2 mois par LRAR. En cas d’échec et si vous êtes dans votre droit, il vous faudra saisir le tribunal administratif.

Permis de construire ou déclaration préalable

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La déclaration d’achèvement des travaux

Sauf cas très particuliers, c’est le bénéficiaire de l’autorisation qui attestera lui-même de la conformité des travaux en remplissant la DAACT. Vous devrez certifier que vos travaux sont bien conforme et que vous avez respecté le permis de construire ou la déclaration préalable.

La mairie dispose de 3 mois pour contester cette déclaration. Passé ce délai, aucune autre contestation ne sera possible et vous pourrez exiger une attestation de cette conformité. En cas de travaux non conforme, la mairie pourra vous mettre en demeure de déposer un permis de construire modificatif ou de mettre vos travaux en conformité dans un délai de 3 mois après la DAACT.

La mise en demeure vous sera notifié par lettre recommandée avec avis de réception et vous rappellera les sanctions que vous risquez.

Le certificat d’urbanisme

Le certificat d’urbanisme est un acte administratif qui vous donnera l’état des règles d’urbanisme applicables sur un terrain. Ce document vous permettra d’avoir l’information sur la constructibilité et sur les droits et obligations attachés à ce terrain.

Le certificat d’urbanisme ne remplace pas un permis de construire ni une déclaration préalable. Il est judicieux d’avoir ce document lorsque vous souhaitez vendre votre terrain dans le but de rassurer vos acheteurs.

En effet, même si ils mettront dans le compromis une condition suspensive d’obtention du permis de construire, le fait de posséder le CU les renseigneront sur votre terrain.

Ce document vous sera remis gratuitement par votre commune. En cas de réponse négative, l’administration sera obligé de motivé son opposition. Il existe deux type de certificat d’urbanisme:

  1. Le certificat d’urbanisme de simple information
  2. Le certificat d’urbanisme pré-opérationnel

Les délais d’instruction sont de 1 mois pour le certificat d’urbanisme de simple information et de 2 mois pour un certificat pré-opérationnel. Si votre administration ne répond pas dans les délais impartis pour un CU de simple information , vous bénéficierez d’un permis tacite.

Si elle ne répond pas dans un délais de deux mois pour un CU pré-opérationnel, vous bénéficierez d’un permis tacite qui aura valeur de certificat de simple information.

Le délai de validité du CU est de 18 mois. Ce délai peut être prolongé d’un an sur simple demande. Il vous faudra juste faire la demande 2 mois au moins avant l’expiration du délai.

L’avantage d’avoir un CU est qu’aucune taxe, nouvelle participation financière ou  servitude d’utilité publique ne peut vous être exigée. Sauf si il s’agit de règles de sécurité ou de salubrité publique.

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Demande de permis de construire ou déclaration préalable et architecte

En ce qui concerne les constructions neuves, vous devrez avoir recours à un architecte si votre surface de plancher dépasse les 150 m2 ou si vous ne construisez pas par vous-même.

Les entreprises doivent faire appel à un architecte quel que soit le projet ( construction neuve ou travaux ). Pour les travaux d’agrandissement sur une construction existante, le recours à un architecte sera obligatoire si vos travaux soumis à permis de construire conduisent votre surface de plancher au delà de 150 m2.

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Permis de construire ou déclaration préalable: la taxe d’aménagement

La taxe d’aménagement est applicable à tout personne titulaire d’un permis de construire ou déclaration préalable. Elle est institué de plein droit dans les communes dotées d’un PLU. Elle s’applique  sur la construction, la reconstruction et l’agrandissement des bâtiments nécessitant une autorisation d’urbanisme.

La taxe d’aménagement est payée en deux échéances, à 12 mois et 24 mois sauf si elle est inférieur à 1500 €. En effet, elle sera alors payée en une fois.

Le calcul de la taxe

La taxe d’aménagement se calcul avec la formule suivante: TA= surface habitable x taux applicable x valeur forfaitaire.

Il y a trois parts à la taxe d’aménagement avec trois taux différents:

  • De 1 à 5 % pour la commune
  • Un taux unique de 2.5 % pour le département
  • Un taux unique de 1 % pour la région seulement en Île de France.

La valeur forfaitaire changeant régulièrement, je vous invite à cliquer sur ce lien pour la connaitre.

Il existe des exonérations à la taxe d’aménagement:

  • Sur les constructions inférieures à 5 m2
  • Les logements sociaux et affectés au service public
  • Les constructions affectées à une activité agricole

Pour les constructions à usage d’habitation principale, industriel ou artisanal, on applique un abattement de 50 % à la valeur forfaitaire pour les 100 premiers mètres carrés.

Permis de construire ou déclaration préalable: le contentieux

Le nombre de contentieux de l’urbanisme ne cesse de croitre. En effet, il s’agit de la part la plus importante du contentieux administratif. Il s’agit le plus fréquemment:

  • Du non-respect des procédures
  • De la complexification des normes et des règles d’urbanisme
  • Des intérêts non conciliables; économiques, environnementaux etc…
  • Des intérêts divergents en fonction des territoires

le contentieux administratif est régi par le tribunal administratif, qui assure les jugements lors de recours contre:

  • Les documents d’urbanisme
  • Les permis de construire
  • Les certificats d’urbanisme
  • Les lotissements

Le juge aura le pouvoir d’annuler partiellement le permis de construire, qui entraine un arrêté modificatif tenant compte de la décision juridictionnelle. Tout recours contentieux engagé à l’encontre d’une autorisation, suspend le délai de péremption de celui-ci jusqu’à ce que soit prononcé la décision irrévocable.

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Si vous avez besoin de compléments d’informations sur la demande de permis de construire ou la déclaration préalable, n’hésitez pas à commenter l’article ci-dessous.

Jonathan VOOGT

Jonathan VOOGT

Conseiller immobilier sur Saint André de Cubzac, je vous accompagne dans un de vos plus grand projet: la vente ou l'achat de votre bien immobilier.

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