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Location

Tout savoir sur la résiliation de bail de location et sa rupture

Par 24 mai 2020mai 29th, 2021Aucun commentaire

résiliation de bail de location

La résiliation de bail de location concernant la résidence principale du locataire est particulièrement encadrés par la loi. En effet, c’est la loi 06-07-1989 qui prévoit toute la législation du contrat en nu et en meublé et ses règles en terme de rupture de bail.

En outre, si la résiliation de bail n’est quasiment pas encadrée concernant une éventuelle résidence secondaire d’un locataire, sachez que pour sa résidence principale, en tant que bailleur, vous ne pourrez résilier le contrat que dans certains cas précis et en respectant certaines règles de cessation.

La demande de congés devra notamment respecter une certaine forme, respecter un délai et évoquer un motif prévu par la loi.

Le point dans cet article sur la résiliation de bail par le propriétaire mais aussi par le locataire concernant sa résidence principale et secondaire.

La résiliation de bail de location par le propriétaire

La loi du 6 juillet 1989 prévoit que les baux d’habitation en nu sont de 3 ans et de 1 an en meublé. Si aucune des parties n’envoient de résiliation de bail, celui-ci sera reconduit pour la même durée initiale.

Les baux meublés signés sur 9 mois échappent à cette règle.

La résiliation de bail demande de respecter un délai de préavis

En temps normal, un propriétaire ne peut résilier un contrat qu’à son terme. C’est-à-dire tous les ans pour un meublée et tous les 3 ans en nu.

A noter que si le bailleur est une personne morale, les baux nus sont signés sur 6 ans. Le délai de préavis pour résilier un contrat est de 6 mois pour les baux nus et de 3 mois pour les meublés.

Ce délai démarre à compter de la réception du courrier. Pendant ce temps, le locataire a le droit de quitter le logement à tout moment sans avoir à se justifier et sans verser d’indemnité au bailleur.

Il devra cependant bien sûr régler à son bailleur le loyer du temps passé dans le logement.

Afin de notifier la résiliation de bail à votre locataire, vous devrez lui envoyer par lettre recommandé avec accusé de réception, par acte d’huissier ou remise en main propre contre un reçu.

La résiliation de bail de location demande un motif valable

La loi du 6 juillet 1989 prévoit 3 motifs valables pour résilier un contrat:

  • La résiliation du bail pour vente
  • La résiliation pour reprise
  • Le congé pour motif légitime et sérieux

La rupture de bail demande une certaine forme de notification

Afin de notifier la rupture de votre location à vos occupants, pas question de se contenter d’une poignée de main ou d’une entrevue sur le palier. En effet, vous allez devoir notifier la résiliation du bail de manière officielle et conforme.

Pour ce faire, vous avez principalement 3 façons de procéder:

  • Remise en main propre contre un reçu
  • Envoie d’un recommandé avec avis de réception
  • Remise par un huissier de justice

Je vous invite fortement à résilier votre contrat de cette manière afin de limiter les conflits et de vous retrouver avec un congé pas conforme et de devoir repartir pour 3 ans pour un contrat nu et 1 ans pour un meublé.

En effet, rappelez-vous que si vous dépassez le délai de préavis, votre contrat sera tacitement reconduit aux mêmes conditions.

👉👉👉 A lire aussi: tout savoir sur les obligations et les devoirs propriétaire bailleur 👈👈👈

👉👉👉 A lire aussi: tout savoir sur le préavis de location dans le cadre de la rupture de bail 👈👈👈

La résiliation de bail pour vente

La vente de votre logement est une des raisons prévue par la loi pour la rupture de bail. Vous devrez alors respecter les mois de préavis énoncé ci-dessus, et justifier la résiliation de bail par la vente.

Vous devrez en plus inscrire sur le courrier les conditions de la vente : le prix, surface du bien etc… Votre occupant a alors un droit de préemption de location, ce qui signifie qu’il est prioritaire pour acheter le bien.

Votre locataire aura 2 mois pour se positionner sur votre logement et pendant ce temps, vous ne pourrez pas le vendre à un autre acheteur. Si vous trouvez un acheteur à un prix plus intéressant, un deuxième droit de préemption de 1 mois s’ouvre en faveur de votre locataire.

Dans le cas où vous souhaitez vendre votre bien à un parent jusqu’au 3ème degré, le droit de préemption du locataire ne s’applique pas.

De plus, dans le cadre de la rupture de bail pour un meublé, le droit de préemption n’existe pas. Si vous souhaiter vendre un bien loué, le droit de préemption de s’applique pas non plus.   

Je vous déconseille fortement de tromper votre locataire sur vos motivations, car s’il s’en rend compte, il pourra vous attaquer pour faire annuler la résiliation de bail.

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La rupture de bail pour reprendre le bien

Vous avez le droit de résilier le contrat , si vous souhaitez reprendre le bien pour y habiter ou pour loger un proche. Vous devrez respecter le délai de préavis vu précédemment (6 mois en nue et 3 mois pour un meublé).

Si le bailleur est une personne morale comme une SCI par exemple, la résiliation de bail peut être donnée pour y loger un membre de la société.

En outre, si le bien est détenue en indivision, vous pourrez cesser le contrat pour y loger un des indivisaires.

Enfin, si le bailleur est un particulier, la résiliation pour reprise pourra être lancée pour y loger:

  • Ses ascendants ou descendants
  • Son conjoint ainsi que ses ascendants ou descendants
  • Son concubin ou partenaire si vous êtes ensemble depuis au moins un an

Bien entendu, vous devrez renseigner dans la lettre de résiliation, la raison du congé avec le nom et l’adresse des bénéficiaires.

Le résiliation de bail de location pour motif légitime et sérieux

La loi prévoit que vous pouvez résilier un bail en invoquant un motif légitime et sérieux. Si la loi n’est pas totalement définie sur les notions de « légitime et sérieux », c’est plutôt la jurisprudence qui alimente les motifs.

Il s’agit d’un motif assez grave pour la rupture du contrat:

  • Manquement d’une obligation du locataire
  • Importants travaux
  • Travaux dans l’intérêt de la commune
  • Etc…

👉👉👉 A lire aussi: comment résoudre vos problèmes de voisinage causés par votre locataire ? 👈👈👈

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Comment résilier le contrat avant l’échéance

Vous ne pouvez pas mettre fin à un contrat en dehors des conditions énoncées ci-dessus. Cependant, la loi a prévu 4 cas exceptionnels pour procéder à la rupture de bail en cour :

  • Si votre locataire quitte le logement volontairement
  • Si vous perdez votre bien (incendie etc…)
  • En cas de décès ou d’abandon du logement par le locataire
  • Si vous procéder à la résiliation du bail suite à un manquement des obligations de votre locataire

Vous ne pourrez pas procéder à la résiliation du bail en dehors des motifs ci-dessus. De plus, si aucune des parties ne donne congé avant les délais légaux, le contrat se renouvellera aux conditions initiales.

Une exception pour résilier le bail

Il existe néanmoins une dérogation pour résilier un bail avant le délai normal. En effet, vous avez le droit de signer un bail pour une durée de 1 à 3 ans si les deux conditions cumulatives sont réunies:

  • Le bailleur doit être une personne physique, doit se trouver en indivision ou s’il s’agit d’une SCI familiale
  • Un événement précis doit justifier le fait que le bailleur ait besoin de résilier le bail avant le délai normal pour des raisons familiales ou professionnelles. Néanmoins, il doit s’agir d’une raison précise et il ne s’agira pas de marquer sur le contrat « raisons familiales ». De plus, la raison et la durée préalable devront être renseignée sur le contrat. Enfin, le bailleur aura l’obligation de prévenir 2 mois la résiliation du bail en cours et s’il ne prévient pas le locataire, le bail sera réputé signé pour 3 ans.

Résiliation de bail et clause résolutoire

Une clause résolutoire peut être inscrite dans le contrat demandant la résiliation de bail de plein droit en dehors des conditions normales. En revanche, cette clause résolutoire ne vous empêchera pas d’entamer une procédure d’expulsion si votre locataire ne veut pas partir.

Si le document ne mentionne pas une telle clause, ça sera l’appréciation du juge en fonction des pièces qu’il aura à disposition qu’il rendra sa décision: l’expulsion ou non. Cependant, si la clause est présente, il sera dans l’obligation de l’appliquer.

Quatre cas précis pourront vous faire invoquer cette clause:

  • Défaut de paiement du loyer ou des charges
  • Défaut d’assurance d’habitation
  • Le non-paiement du dépôt de garantie
  • Troubles du voisinage

Je vous invite en tant que bailleur à bien penser à bien inscrire cette clause dans le document afin de faciliter vos démarches en cas de problèmes !

Sachez également que si votre locataire n’est pas assuré, vous avez le droit de le faire à sa place et de rajouter les primes d’assurance dans les charges.

La résiliation de bail avec un locataire protégé ?

Certains locataires, de par leur fragilité sont protégés par la loi. Vous ne pourrez résilier le bail uniquement si vous leur proposez une solution de relogement dans les mêmes conditions.

Les locataires protégés sont les suivants :

  • Les locataires de plus de 65 ans
  • Les locataires ayant des ressources inférieures au plafond des ressources applicables à l’attribution des logements locatifs conventionnés

Il faut que le locataire respecte ces deux conditions afin d’être considéré comme « protégé ».

Cependant, cette protection disparait si vous, en tant que bailleur, êtes âgé de plus de 65 ans ou avez des revenus inférieurs au PLUS.

👉👉👉 A lire aussi: tout savoir sur le bail réel solidaire: cliquez ici 👈👈👈

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La résiliation de bail quand vous achetez un bien déjà loué

Si vous achetez un bien qui est déjà loué, vous allez devoir attendre si vous souhaitez cesser le contrat. En effet, la loi Alur et la loi Macron prévoient que le propriétaire qui achète un bien occupé ne pourra pas résilier le bail avant une certaine échéance.

En outre, cette échéance va varier s’il s’agit d’un délai pour vente ou pour reprendre le bien.

La résiliation de bail pour vente quand vous achetez un bien loué

Si vous achetez avec un locataire à l’intérieur du logement et que la fin du contrat intervient plus de 3 ans après la date d’acquisition, vous pourrez résilier le bail au terme. Bien entendu en respectant les délais prévus.

En revanche, si vous achetez avec un locataire et que le contrat en cours se termine moins de 3 ans en partant de la date d’acquisition, vous ne pourrez procéder à la résiliation de bail qu’au terme de la première reconduction tacite.

La rupture de bail pour reprise du bien quand vous acheter le bien déjà loué

Si la fin du contrat en cours intervient plus de deux après la date d’acquisition, vous pourrez le résilier à son terme dans les conditions normales.

En revanche, si la reconduction intervient avant deux ans, vous pourrez procéder à la résiliation du bail de location au terme du contrat en cours, mais celle-ci ne prendra effet qu’à l’expiration d’une durée de 2 ans à compter de la date d’acquisition.

La rupture de bail par le locataire

La résiliation de bail nu

Votre locataire a le droit de résilier un bail à n’importe quel moment sans avoir à se justifier. Il devra cependant respecter un délai de préavis de 3 mois.

Ce temps est réduit à 1 mois dans les cas suivants :

  • Dans les zones tendues
  • En cas de perte d’emploi ou de mutation
  • En cas d’obtention d’un premier emploi
  • Si votre locataire est au RSA
  • En cas d’attribution d’un logement social
  • Pour des problèmes de santé

Le notification doit être justifié par un écrit. Bien entendu votre locataire vous ai redevable du loyer jusqu’à la fin et le dépôt de garantie ne peut être utilisé pour payer le dernier loyer.

La rupture de bail meublé

Toutes les conditions à la rupture du contrat nu s’appliquent pour un meublé. Seul le délai de préavis sera différent puisqu’il sera de 1 mois au lieu de 3.

Si la résiliation de bail intervient en milieu de mois, vous devrez calculer le montant du loyer au prorata du nombre de jours occupés.

La rupture de bail pour la résidence secondaire du locataire

La loi du 6 juillet 1989 étant une loi d’ordre publique, elle encadre uniquement les location concernant la résidence principale du locataire. Lorsque le bien représente la résidence secondaire des locataires, ou bien une location saisonnière par exemple, les parties sont totalement libres de fixer les condition de résiliation de bail.

Je vous invite à bien renseigner le contrat et de vous mettre d’accord sur tous les points avant la rentrée dans le logement.

En cas de conflits, le juge donnera son verdict en fonction des pièces qu’il aura et un contrat en bon et du forme protègera les deux parties.

Si vous avez besoin de renseignements complémentaires sur la résiliation de bail de location et sa rupture, je vous invite à commenter l’article ci-dessus.

Jonathan VOOGT

Jonathan VOOGT

Conseiller immobilier sur Saint André de Cubzac, je vous accompagne dans un de vos plus grand projet: la vente ou l'achat de votre bien immobilier.

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