La résiliation de bail de location concernant la résidence principale du locataire est particulièrement encadrés. C’est la loi 06-07-1989 qui prévoit toute la législation du contrat en nu et en meublé et ses règles en terme du congé.
En outre, si le congé n’est quasiment pas encadrée concernant une éventuelle résidence secondaire, sachez que pour sa résidence principale, en tant que bailleur, vous ne pourrez donner une lettre de congé que dans certains cas précis et en respectant certaines règles de cessation.
La demande de congés devra notamment respecter une certaine forme, respecter un délai et évoquer une raison prévue.
Le point dans cet article sur la résiliation de bail locatif par le propriétaire mais aussi par le locataire concernant sa résidence principale et secondaire.
Sommaire
La résiliation de bail de location par le propriétaire
La loi du 6 juillet 1989 prévoit que les baux d’habitation en nu sont de 3 ans et de 1 an en meublé. Si aucune des parties n’envoient de résiliation de bail de location, celui-ci sera reconduit pour la même durée initiale.
Les baux meublés signés sur 9 mois échappent à cette règle.
Le congé demande de respecter un préavis
En temps normal, un propriétaire ne peut donner le préavis qu’à la fin. C’est-à-dire tous les ans pour un meublée et tous les 3 ans en nu.
A noter que si le bailleur est une personne morale, les nus sont signés sur 6 ans. Il est de 6 mois pour les baux nus et de 3 mois pour les meublés.
Ce délai démarre à compter de la réception du courrier. Pendant ce temps, le locataire a le droit de quitter le logement à tout moment sans avoir à se justifier et sans verser d’indemnité au bailleur.
Il devra cependant bien sûr régler à son bailleur le loyer du temps passé dans le logement.
Afin de notifier la résiliation de bail locatif, vous devrez lui envoyer par lettre recommandé avec accusé de réception, par acte d’huissier ou remise en main propre contre un reçu.
La résiliation de bail de location demande un motif valable
La loi du 6 juillet 1989 prévoit 3 motifs valables pour donner congé:
- La résiliation de bail locatif de location pour vente
- Le congé pour reprise
- Le congé pour une raison légitime et sérieuse
La rupture demande une certaine forme de notification
Afin de notifier la rupture de votre location à vos occupants, pas question de se contenter d’une poignée de main ou d’une entrevue sur le palier. Vous allez devoir notifier la résiliation de bail locatif de manière officielle et conforme.
Pour ce faire, vous avez principalement 3 façons de procéder:
- Remise en main propre contre un reçu
- Envoie d’une lettre recommandé avec avis de réception
- Remise par un huissier de justice
Je vous invite fortement à mettre fin de cette manière afin de limiter les conflits et de vous retrouver avec un congé pas conforme et de devoir repartir pour 3 ans pour un contrat nu et 1 ans.
Rappelez-vous que si vous dépassez le délai de préavis, il sera tacitement reconduit aux mêmes conditions.
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La résiliation de bail de location pour vendre
La vente de votre logement est une des raisons prévue pour le congé et donc envoyer votre lettre. Vous devrez alors respecter les mois de préavis énoncé ci-dessus, et justifier la résiliation de bail locatif par la vente.
Vous devrez en plus inscrire sur le courrier les conditions : le prix, surface du bien etc… Votre occupant a alors un droit de préemption de location, ce qui signifie qu’il est prioritaire pour acheter le bien.
Il aura 2 mois pour se positionner sur votre logement et pendant ce temps, vous ne pourrez pas le vendre à un autre acheteur. Si vous trouvez un acheteur à un prix plus intéressant, un deuxième droit de préemption de 1 mois s’ouvre en faveur de votre locataire.
Dans le cas où vous souhaitez vendre votre bien à un parent jusqu’au 3ème degré, cette préemption du locataire ne s’applique pas.
De plus, dans le cadre de la rupture pour un meublé, le droit de préemption n’existe pas. Si vous souhaiter vendre un bien loué, le droit de préemption de s’applique pas non plus.
Je vous déconseille fortement de tromper votre locataire sur vos motivations, car s’il s’en rend compte, il pourra vous attaquer pour faire annuler la résiliation de bail de location.
La rupture de bail locatif pour reprendre le bien
Vous pouvez rompre, si vous souhaitez reprendre le bien pour y habiter ou pour loger un proche. Vous devrez respecter le délai de préavis vu précédemment ( 6 mois en nue et 3 mois ).
Si le bailleur est une personne morale comme une SCI par exemple, la résiliation de bail de location peut être donnée pour y loger un membre de la société.
En outre, si le bien est détenue en indivision, vous pourrez cesser pour y loger un des indivisaires.
Enfin, si le bailleur est un particulier, la résiliation pour reprise pourra être lancée pour y loger:
- Ses ascendants ou descendants
- Son conjoint ainsi que ses ascendants ou descendants
- Son concubin ou partenaire si vous êtes ensemble depuis au moins un an
Bien entendu, vous devrez renseigner dans la lettre de résiliation de bail de location, la raison du congé avec le nom et l’adresse des bénéficiaires.
Le résiliation de bail de location pour motif légitime et sérieux
La loi prévoit que vous pouvez prendre congé en invoquant une raison légitime et sérieuse. Si la loi n’est pas totalement définie sur les notions de « légitime et sérieux », c’est plutôt la jurisprudence qui alimente les motifs.
Il s’agit d’un cas assez grave pour la rupture :
- Manquement d’une obligation du locataire
- Importants travaux
- Travaux dans l’intérêt de la commune
- Etc…
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La résiliation de bail de location avant l’échéance
Vous ne pouvez pas mettre fin à un contrat en dehors des conditions énoncées ci-dessus. Cependant, la loi a prévu 4 cas exceptionnels pour procéder à la rupture de bail en cour :
- Si votre locataire quitte le logement volontairement
- Si vous perdez votre bien (incendie etc…)
- En cas de décès ou d’abandon du logement par le locataire
- Si vous procéder à la résiliation de bail locatif suite à un manquement des obligations de votre locataire
Vous ne pourrez pas procéder à la résiliation de bail de location en dehors des motifs ci-dessus. De plus, si aucune des parties ne donne congé avant les délais légaux, le contrat se renouvellera aux conditions initiales.
Une exception pour résilier
Il existe néanmoins une dérogation pour résilier un bail avant le délai normal. Vous pouvez de signer pour une durée de 1 à 3 ans si les deux conditions cumulatives sont réunies:
- Le bailleur doit être une personne physique, doit se trouver en indivision ou s’il s’agit d’une SCI familiale
- Un événement précis doit justifier le fait que le bailleur ait besoin de résilier avant le délai normal pour des raisons familiales ou professionnelles. Néanmoins, il doit s’agir d’une raison précise et il ne s’agira pas de marquer « raisons familiales ». De plus, la raison et le temps préalable devront être renseignée. Enfin, le bailleur aura l’obligation de prévenir 2 mois la résiliation de bail de location en cours et s’il ne prévient pas le locataire, le contrat sera réputé signé pour 3 ans.
Résiliation et clause résolutoire
Une clause résolutoire peut être inscrite dans le contrat demandant la résiliation de bail locatif en dehors des conditions normales. En revanche, cette clause résolutoire ne vous empêchera pas d’entamer une procédure d’expulsion si votre locataire ne veut pas partir.
Si le document ne mentionne pas une telle clause, ça sera l’appréciation du juge en fonction des pièces qu’il aura à disposition qu’il rendra sa décision: l’expulsion ou non. Cependant, si la clause est présente, il sera dans l’obligation de l’appliquer.
Quatre cas précis pourront vous faire invoquer cette clause:
- Défaut de paiement du loyer ou des charges
- Défaut d’assurance d’habitation
- Le non-paiement du dépôt de garantie
- Troubles du voisinage
Je vous invite en tant que bailleur à bien penser à bien inscrire cette clause dans le document afin de faciliter vos démarches en cas de problèmes !
Sachez également que si votre locataire n’est pas assuré, vous avez le droit de le faire à sa place et de rajouter les primes d’assurance dans les charges.
La résiliation de bail locatif avec un locataire protégé ?
Certains locataires, de par leur fragilité sont protégés par la loi. Vous ne pourrez donner congé uniquement si vous leur proposez une solution de relogement dans les mêmes conditions.
Les locataires protégés sont les suivants :
- De plus de 65 ans
- Les locataires ayant des ressources inférieures au plafond des ressources applicables à l’attribution des logements locatifs conventionnés
Il faut que le locataire respecte ces deux conditions afin d’être considéré comme « protégé ».
Cependant, cette protection disparait si vous, en tant que bailleur, êtes âgé de plus de 65 ans ou avez des revenus inférieurs au PLUS.
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Le congé quand vous achetez un bien déjà loué
Si vous achetez un bien qui est déjà loué, vous allez devoir attendre si vous souhaitez prendre congé et envoyer votre lettre. La loi Alur et Macron prévoient que le propriétaire qui achète un bien occupé ne pourra pas résilier le bail avant une certaine échéance.
En outre, cette échéance va varier s’il s’agit pour vendre ou pour reprendre le bien.
La résiliation de bail de location pour vente quand vous achetez un bien loué
Si vous achetez avec un locataire à l’intérieur du logement et que la fin intervient plus de 3 ans après la date d’acquisition, vous pourrez résilier le bail. Bien entendu en respectant les délais prévus.
En revanche, si vous achetez avec un locataire et que le contrat en cours se termine moins de 3 ans en partant de la date d’acquisition, vous ne pourrez procéder à la résiliation de bail locatif qu’au terme de la première reconduction tacite.
Pour reprise du bien quand vous acheter le bien déjà loué
Si la fin intervient plus de deux après la date d’acquisition, vous pourrez prendre congé à la fin dans les conditions normales.
En revanche, si la reconduction intervient avant deux ans, vous pourrez procéder au congé au terme, mais celle-ci ne prendra effet qu’à l’expiration de 2 ans à compter de la date d’acquisition.
La rupture de bail par le locataire
Le congé pour une location nu
Votre locataire a le droit de résilier un bail à n’importe quel moment sans avoir à se justifier. Il devra cependant respecter un préavis de 3 mois.
Ce temps est réduit à 1 mois dans les cas suivants :
- Dans les zones tendues
- En cas de perte d’emploi ou de mutation
- En cas d’obtention d’un premier emploi
- Si votre locataire est au RSA
- En cas d’attribution d’un logement social
- Pour des problèmes de santé
Le notification doit être justifié par un écrit. Bien entendu votre locataire vous ai redevable du loyer jusqu’à la fin et le dépôt de garantie ne peut être utilisé pour payer le dernier loyer.
La rupture de bail locatif meublé
Toutes les conditions à la rupture du contrat nu s’appliquent. Seul le délai de préavis sera différent puisqu’il sera de 1 mois au lieu de 3.
Si la résiliation de bail de location intervient en milieu de mois, vous devrez calculer le montant du loyer au prorata du nombre de jours occupés.
La résiliation de bail de location pour la résidence secondaire du locataire
La loi du 6 juillet 1989 étant d’ordre publique, elle encadre uniquement les location concernant la résidence principale du locataire. Lorsque le bien représente la résidence secondaire des locataires, ou bien une location saisonnière par exemple, les parties sont totalement libres de fixer les condition du congé.
Je vous invite à bien renseigner le contrat et de vous mettre d’accord sur tous les points avant la rentrée dans le logement.
En cas de conflits, le juge donnera son verdict en fonction des pièces qu’il aura et un contrat en bon et du forme protègera les deux parties.
Si vous avez besoin de renseignements complémentaires sur la résiliation de bail de location et sa rupture, je vous invite à commenter l’article ci-dessus.
