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Location

Tout savoir sur le calcul de l’augmentation de loyer et sa révision

Par 4 mai 2020novembre 12th, 20222 Commentaires

révision de loyer

Le calcul de l’augmentation de loyer concernant les logements des locataires sont strictement encadrés par la loi mais permet des réévaluations.

La révision de loyer ne peut se faire que dans la limite de l’IRL publié par l’Insee tous les trimestres et vous pouvez le réviser une fois par an.

Chaque année, le propriétaire peut alors effectuer sa révision de loyer, mais il devra la réaliser en suivant les directives de l’actualité de l’indice des loyers IRL.

En outre, une clause dans le bail devra obligatoirement être renseignée dans le bail afin de pouvoir procéder à la révision de loyer prévu.

Comment est-il révisé et comment procéder à la réévaluation lors du renouvellement du bail ? Est-ce que j’ai le droit de l’augmenter et de le réviser partout en France de la même manière ?

Cet article traite de la révision de loyer, du calcul de l’augmentation de loyer à divers moment des phases de location.

Par ailleurs, vous trouverez également l’actualité publié tout les trimestres. Nous sommes en ce moment à la publication immobilière du deuxième  trimestre 2022 qui est de 135.84.

Le point sur vos différents droits concernant l’augmentation de loyer.

Actualité sur le calcul de la révision de loyer

Calcul de l’augmentation de loyer du deuxième trimestre 2022 est publié

Avant de vous parler de la revalorisation et du calcul de l’augmentation de loyer, je vous propose dans ce chapitre de vous donner tous les trimestres l’indice des loyers à jour.

Pour information, il à été prévu par l’article 35 de la loi 2005-841 du 26 juillet 2005 et sert à calculer la réévaluation de loyer en rapport avec l’évolution du pouvoir d’achat, hors tabac et hors loyers au cours des 12 derniers mois. La mise à jour est trimestrielle.

Il sert donc de base pour la révision de loyer des logements vides ou meublées.

Il servira également de base pour procéder à la réévaluation que le bailleur fera tous les ans. Vous trouverez plus loin dans l’article les règles pour augmenter.

L’Insee publie généralement la mise à jour entre le 10 et le 20 au cours du mois suivant.

La valeur, pour le deuxième trimestre, vient de donner lieu à une publication du 13-07-2022.

La valeur pour l’augmenter a été fixée à 135.84.

Afin de procéder à la révision de loyer, la prochaine parution pour 2022 se fera vers le 15 octobre (indice du troisième trimestre 2022).

Le dernier indice de référence des loyers a été publié par l’INSEE le 13-07-2022.

1er trimestre 2020 130.57 + 0.92

 La révision de loyer se chiffre en application de cette formule: Ancien montant x (IRL N/IRL N-1 )

Avant le calcul de l’augmentation de loyer : posons les bases

Avant de discuter du chiffrage de l’augmentation de loyer auquel vous pourriez prétendre, je vous propose d’abord de fixer le montant initial.

Le montant initial de votre contrat de bail d’habitation pour la résidence principale ou mixte de votre locataire peut être fixé librement. Dans la pratique vous pouvez effectuer une étude de marché environnant pour des biens similaires et ajuster la hausse en fonction du marché.

Vous pouvez vous servir pour ce travail minutieux des sites comme  » Le bon coin », cela vous donnera un aperçu ou faire appel à un professionnel local de votre secteur qui fais de la location et de la gestion locative.

Néanmoins, il existe deux exceptions au principe de la libre fixation du premier. Si vous achetez en défiscalisation ( Pinel par exemple ), vous ne pouvez pas le fixer librement. Le Pinel fixe un plafond à ne pas dépasser lorsque votre bien arrive sur le marché de la location.

La formule pour le fixer est la suivante: Pinel = surface pondérée x prix au mètre carré x coefficient multiplicateur.

La surface pondérée est la surface du logement + la moitié des annexes ( sans dépasser 8 m2 ). Le coût d’un logement ne pourra pas dépasser cette hausse. Si vous n’appliquez pas ce barème et en fixez un supérieur vous perdrez votre avantage fiscal.

ELAN a mis en place un encadrement pour calculer votre loyer dans certaines villes

La deuxième exception est l’encadrement des loyers expérimental mis en place par ELAN du 23 novembre 2018. La loi ELAN met en place à titre d’essais pour 5 ans dans certaines communes.

1149 communes concernées par la régulation lors du calcul de l’augmentation de loyer et de la révision de loyer, dont une grande partie est située en région en parisienne.

Sur chaque territoire concerné pourra être fixé par décret un prix de référence, un de référence majoré ( 20 % de plus que le prix de référence ) et un de référence minoré ( 20 % de moins que celui de référence ).

Ils seront exprimés au mètre carré de surface habitable. Chaque territoire est libre de mettre en place ce dispositif ou non.

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Le calcul de l’augmentation de loyer et sa révision lors du renouvellement du bail

A l’échéance du contrat d’habitation, vous pouvez procéder à son renouvellement et peut-être augmenter votre loyer. Si ni vous, ni votre locataire ne faites rien, le contrat de location se reconduit tacitement aux conditions initiales.

Dans la pratique son montant reste souvent identique à celui pratiqué précédemment. La révision de loyer peut uniquement être augmentée en fonction de la variation.

Néanmoins, si vous estimez que votre montant des logements est sous-évalué vous pouvez demander un renouvellement bail avec le calcul de l’augmentation de loyer.

Pour effectuer la démarche, vous devez envoyer un recommandé avec accusé de réception ou par acte ou lettre d’huissier une proposition de bail avec révision de loyer.

Votre courrier doit être envoyé au moins 6 mois avant la date d’échéance immobilière en cours et doit être justifié par l’un des cas qui vous autorise à augmenter le coût.

L’augmentation de loyer sera calculée suivent votre situation

En fonction des différentes zones, sa nouvelle hausse sera calculé de différentes manières:

  1. Dans les non tendus, il pourra être augmenté par comparaison aux montants pratiqués sur votre secteur.
  2. Dans les zones tendus avec aucun arrêté préfectoral fixant un encadrement de référence, sa hausse ne doit pas dépasser la plus élevée des deux limites suivantes: la moitié de la différence entre l’ancien prix et la moyenne pratiqué dans le voisinage, ou 15 % de la valeur des travaux si vous avez réalisé des travaux pour un montant au moins égal à la dernière année.
  3. Dans les tendus avec un arrêté préfectoral publié: vous pourrez augmenter le prix dès que vous constaterez que celui-ci est en dessous du loyer de référence minoré.

Vous devrez fournir au contrat des justificatifs pour des biens similaires sur votre secteurs. ( au moins 3 comparaisons à fournir ou 6 six la commune fait plus de 1 million d’habitants).

Dès la réception de votre demande, votre locataire peut notifier son accord et, dans ce cas, la révision de loyer est applicable.

Il peut également notifier son désaccord ou s’abstenir de répondre. Dans ce cas il faudra saisir la commission départementale de conciliation.

Cette commission doit rendre un avis dans un délai de 2 mois à compter de la saisie par l’une des parties. Si vous n’arrivez pas à vous mettre d’accord, il faudra saisir le juge.

Les règles du calcul de la révision de loyer

La révision de loyer peut avoir lieu tous les ans à la date du bail ou à la date fixée dans le contrat. Une clause doit être mentionnée pour que la réévaluation puisse avoir lieu. Pour la réévaluation, elle doit faire mention:

  1. De l’indice des loyers de référence ainsi que du trimestre applicable
  2. De la date de révision de loyer: soit la date prévue dans le contrat, soit la date d’anniversaire

Si vous ne l’inscrivez pas dans le bail, vous ne pourrez pas procéder à la révision de loyer. Sachez que son augmentation ne peut pas excéder l’indice.

Si la clause ne prévoit pas d’indice, vous devez utiliser le dernier indice connu le jour de la signature pour réaliser le calcul de l’augmentation de loyer. Cet indice est mis à jour tous les trimestres.

Elle se calcule en application de cette formule: Ancien montant x (IRL N/IRL N-1 )

comment augmenter le loyer ?

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La loi Alur fixe un délai de prescription de un an en matière de révision de loyer. Vous pouvez la faire tous les ans et une seule fois par an.

En revanche, si vous oubliez de procéder à la révision de loyer une année, la prescription annuelle s’applique et vous ne pourrez pas procéder aux réévaluations précédentes oubliées.

Par exemple: si vous devez faire la réévaluation immobilière au 1er aout 2018 et que vous vous rendez compte au 1er janvier 2019 que vous avez oublié de la faire, vous pourrez réévaluer dès maintenant car vous êtes toujours dans l’année.

Néanmoins, vous ne pourrez pas demander à votre locataire les augmentations de loyer que vous avez perdu entre le 1er aout 2018 et le 1er janvier 2019. Il n’y a pas de rétroactivité en matière de révision de loyer.

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Le calcul de loyer lors de la relocation

Lorsque votre locataire quitte son logement, vous remettrez certainement votre bien en publicité afin de retrouver un locataire. Pour ce faire, vous devrez présenter le bien en publicité immobilière et vous allez pouvoir effectuer un calcul de l’augmentation de loyer.

Lors de la relocation de votre logement dans les zones non tendues, vous pourrez le réévaluer librement. Dans les tendues, vous pouvez augmenter le montant que de la valeur de l’IRL.

Néanmoins, quatre cas sont prévus pour réviser loyer d’un montant supérieur à la valeur de l’IRL dans les zones tendus:

  1. Si votre logement est vacant depuis plus de 18 mois
  2. Si vous prouvez qu’il est manifestement sous-évalué: vous pourrez l’augmenter de la différence
  3. Si vous avez réalisé des travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décences: l’augmentation de loyer pourra être maximum de 15 % du cout des travaux
  4. Si vous avez réalisé des travaux depuis moins de 6 mois pour un montant égal à la dernière année, vous pourrez le réévaluer librement.

👉👉👉 Découvrez dans cet article quels sont les droits du locataire 👈👈👈

révision de loyer

Conclusion sur le calcul de l’augmentation de loyer

Vous avez pu constater que l’augmentation de loyer est très encadrée par la loi et il conviendra de la suivre pour éviter les pénalités. Ces règles concernant la révision de loyer sont justifiées par les disparités qu’il existe entre les différentes communes du territoire.

Vous avez pu constater qu’elle n’est pas du tout traitée de la même manière en fonction des zones où se situe le bien à louer.

Je ne peux que vous inviter à suivre les directives afin d’éviter les sanctions en cas de fraude. Partez du principe que dans la majorité des cas vous ne pourrez faire la hausse qu’en suivant l’IRL sauf dans les zones C.

👉👉👉 Si vous avez besoin de renseignements supplémentaires sur le calcul de l’augmentation de loyer, je vous invite à commenter l’article ci-dessus.

Jonathan VOOGT

Conseiller immobilier sur Saint André de Cubzac, je vous accompagne dans un de vos plus grand projet: la vente ou l'achat de votre bien immobilier.

2 Commentaires

  • CARRIE dit :

    Bonjour, Merci pour tous ces conseils
    Je m’occupe d’une location pour ma maman âgée et je suis un peu perdue avec l’augmentation d’un loyer. Contrat signée le 1/05/2018. Aucune augmentation depuis cette date. Je souhaite cette année pratiquer une augmentation, puis-je le faire concernant l’année 2020 et comment procéder. Lors de la signature du bail, montant du loyer HC 658 € – IRL retenu 4ème trimestre 2017.
    Merci de bien vouloir m’aider.

  • Bonjour, la réglementation de l’augmentation des loyers est particulièrement encadrée surtout en zones tendues. Il faudrait qu’on fasse un coaching de 1h pour faire le point car je ne dispose pas d’assez d’éléments pour vous répondre ici. Bonne journée.

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