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La révision de loyer et son augmentation – Indice des loyers IRL 2021

Par 4 mai 2020avril 26th, 20212 Commentaires

révision de loyer et calcul de l'augmentation

La révision, l’augmentation de loyer et son calcul concernant la résidence principale du locataire sont strictement encadrés par la loi mais permet des réévaluations.

En effet, la révision ne peut se faire que dans la limite de l’indice des loyers IRL publié par l’Insee tous les trimestres et vous pouvez le réviser une fois par an.

Chaque année, le propriétaire peut alors effectuer sa révision de loyer, mais il devra la réaliser en suivant les directives de l’indice IRL.

En outre, une clause dans le bail à effet devra obligatoirement être renseignée dans le bail afin de pouvoir procéder à la révision prévu par l’indice des loyers.

Comment est-il révisé et comment procéder à l’augmentation de loyer lors du renouvellement du bail ? Est-ce que j’ai le droit d’augmenter mon loyer partout en France de la même manière ?

Cet article traite de la révision de loyer, de son calcul et de son augmentation à divers moment des phases de location.

Par ailleurs, vous trouverez également l’actualité de l’indice des loyers publié par l’Insee tout les trimestres. Nous sommes en ce moment à la publication de l’indice du premier trimestre 2021 qui est de 130.69.

Le point sur vos différents droits concernant la révision de loyer et son augmentation en 2021.

Actualité sur la révision de loyer – Indice des loyers 2021

L’indice des loyers pour le premier trimestre 2021 est publié

Avant de vous parler de la révision de loyer du calcul et des règles pour son augmentation, je vous propose dans ce chapitre de vous donner tous les trimestres l’indice des loyers à jour.

Pour information, l’indice des loyers de référence des loyers (IRL) à été prévu par l’article 35 de la loi 2005-841 du 26 juillet 2005 et sert à calculer l’augmentation du loyer en rapport avec l’évolution du pouvoir d’achat, hors tabac et hors loyers des 12 derniers mois. La mise à jour de l’IRL est trimestrielle.

Cet indice sert donc de base pour la révision de loyer des locations vides ou meublées.

Il servira également de base pour procéder à l’augmentation du loyer que le bailleur fera tous les ans. Vous trouverez plus loin dans l’article les règles pour augmenter votre loyer.

L’Insee publie généralement la mise à jour entre le 10 et le 20 du mois suivant la révision.

La valeur de l’indice des loyers IRL, pour le premier trimestre 2021, vient de donner lieu à une publication par l’Insee du 15 avril 2021.

La valeur de l’indice des loyers IRL pour l’augmenter a été fixée à 130,69.

Afin de réviser votre loyer, la prochaine parution pour l’indice IRL 2021 se fera vers le 15 juillet (indice IRL du deuxième trimestre 2021).

Le dernier indice de référence des loyers (IRL) a été publié par l’INSEE le 15 avril 2021.
Il s’agit de l’IRL du 1° trimestre 2021. Il s’établit à 130,69. Il est en hausse (+0,09 %) par rapport à l’IRL du 1° trimestre 2020. (source anil.org)

 

1er trimestre 2020 130.57 + 0.92
2eme trimestre 2020 130.57 + 0.66
3eme trimestre 2020 130.59 + 0.46
4eme trimestre 2020 130.52 + 0.20
1er trimestre 2021
130.69
+ 0.09

 La révision de loyer se calcule en application de cette formule: Ancien montant x (IRL N/IRL N-1 )

La calcul du loyer initial

Le montant initial de votre contrat de bail d’habitation pour la résidence principale ou mixte de votre locataire peut être fixé librement. Dans la pratique vous pouvez effectuer une étude de marché des prix environnants pour des biens similaires et ajuster le prix en fonction du marché.

Vous pouvez vous servir pour ce travail minutieux des sites comme  » Le bon coin », cela vous donnera un aperçu ou faire appel à un professionnel local de votre secteur qui fais de la location et de la gestion locative.

Néanmoins, il existe deux exceptions au principe de la libre fixation du premier. Si vous achetez en défiscalisation ( Pinel par exemple ), vous ne pouvez pas le fixer librement. En effet, la loi Pinel fixe un plafond à ne pas dépasser lorsque votre bien arrive sur le marché de la location.

La formule pour le fixer est la suivante: Pinel = surface pondérée x prix au mètre carré loi pinel x coefficient multiplicateur.

La surface pondérée est la surface du logement + la moitié des annexes ( sans dépasser 8 m2 ). Le loyer d’un logement en loi Pinel ne pourra pas dépasser ce prix. Si vous n’appliquez pas ce barème et en fixez un supérieur vous perdrez votre avantage fiscal.

La loi ELAN a mis en place un encadrement au calcul du loyer des contrat de bail d’habitation dans certaines villes

La deuxième exception est l’encadrement expérimental mis en place par la loi ELAN du 23 novembre 2018. La loi ELAN met en place à titre d’essais pour 5 ans un encadrement dans certaines zones.

En effet, 1149 communes concernées par la régulation lors du calcul et de la révision de loyer, dont une grande partie est située en région en parisienne.

Sur chaque territoire concerné pourra être fixé par décret un loyer de référence, un de référence majoré ( 20 % de plus que le loyer de référence ) et un de référence minoré ( 20 % de moins que celui de référence ).

Ils seront exprimés en prix au mètre carré de surface habitable. Chaque territoire est libre de mettre en place ce dispositif ou non.

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indice des loyers IRL

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La révision de loyer lors du renouvellement du bail

A l’échéance du contrat d’habitation, vous pouvez procéder à son renouvellement et peut-être procéder à une augmentation de loyer. Si ni vous, ni votre locataire ne faites rien, le contrat de location se reconduit tacitement aux conditions et au prix fixé initialement.

Dans la pratique son montant reste souvent identique à celui pratiqué précédemment. La révision de loyer peut uniquement être augmentée en fonction de la variation de l’indice des loyers IRL.

Néanmoins, si vous estimez que votre montant est sous-évalué vous pouvez demander un renouvellement bail avec augmentation de loyer.

Pour effectuer la démarche, vous devez envoyer un recommandé avec accusé de réception ou par acte d’huissier une proposition de renouvellement de bail avec augmentation.

Votre courrier doit être envoyé au moins 6 mois avant la date d’échéance et doit être justifié par l’un des cas qui vous autorise à augmenter le loyer.

L’augmentation de loyer sera calculée suivent votre situation

En fonction des différentes zones, son nouveau prix sera calculé de différentes manières:

  1. Dans les zones non tendus, il pourra être augmenté par comparaison aux montants pratiqués sur votre secteur.
  2. Dans les zones tendus avec aucun arrêté préfectoral fixant un encadrement de référence, sa hausse ne doit pas dépasser la plus élevée des deux limites suivantes: la moitié de la différence entre l’ancien loyer et la moyenne des loyers pratiqués dans le voisinage, ou 15 % de la valeur des travaux si vous avez réalisé des travaux d’amélioration pour un montant au moins égal à la dernière année.
  3. Dans les zones tendus avec un arrêté préfectoral publié: vous pourrez augmenter le loyer dès que vous constaterez que celui-ci est en dessous du prix de référence minoré.

Vous devrez fournir au contrat des justificatifs pour des biens similaires sur votre secteurs. ( au moins 3 comparaisons à fournir ou 6 six la commune fait plus de 1 million d’habitants).

Dès la réception de votre demande, votre locataire peut notifier son accord et, dans ce cas, la révision de loyer est applicable dès le renouvellement.

Il peut également notifier son désaccord ou s’abstenir de répondre. Dans ce cas il faudra saisir la commission départementale de conciliation.

Cette commission doit rendre un avis dans un délai de 2 mois à compter de la saisie par l’une des parties. Si vous n’arrivez pas à vous mettre d’accord, il faudra saisir le juge.

Les règles de la révision de loyer – surveiller l’indice IRL

La révision de loyer peut avoir lieu tous les ans à la date d’anniversaire du bail ou à la date fixée dans le contrat. Une clause doit être mentionnée pour que la révision puisse avoir lieu. Cette clause doit faire mention:

  1. De l’indice des loyers de référence ainsi que du trimestre applicable
  2. De la date de révision de loyer: soit la date prévue dans le contrat, soit la date d’anniversaire

Si vous n’inscrivez pas cette clause dans le bail, vous ne pourrez pas procéder à la révision de loyer. Sachez que son augmentation ne peut pas excéder l’indice des loyers de référence (IRL).

Si la clause ne prévoit pas d’indice des loyers, vous devez utiliser le dernier indice connu le jour de la signature pour réaliser l’augmentation du loyer. Cet indice est mis à jour tous les trimestres par l’INSEE.

L’augmentation du loyer se calcule en application de cette formule: Ancien montant x (IRL N/IRL N-1 )

augmentation du loyer IRL

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La loi Alur fixe un délai de prescription de un an en matière de révision de loyer. Vous pouvez la faire tous les ans et une seule fois par an.

En revanche, si vous oubliez de procéder à la révision une année, la prescription annuelle s’applique et vous ne pourrez pas procéder aux révisions précédentes oubliées. La révision de loyer ne pourra prendre effet qu’au jour de votre calcul.

Par exemple: si vous devez faire la révision au 1er aout 2018 et que vous vous rendez compte au 1er janvier 2019 que vous avez oublié de la faire, vous pourrez réévaluer le loyer dès maintenant car vous êtes toujours dans l’année.

Néanmoins, vous ne pourrez pas demander à votre locataire les augmentations que vous avez perdu entre le 1er aout 2018 et le 1er janvier 2019. Il n’y a pas de rétroactivité en matière de révision des loyers.

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Le calcul et l’augmentation du loyer lors de la relocation

Lorsque votre locataire quitte son logement, vous remettrez certainement votre bien en publicité afin de retrouver un locataire. Pour ce faire, vous devrez présenter le bien en publicité et vous allez pouvoir effectuer une révision de loyer ou une augmentation.

Lors de la relocation de votre logement dans les zones non tendues, vous pourrez le refixer librement. Dans les zones tendues, vous pouvez augmenter le loyer que de la valeur de l’indice des loyers IRL.

Néanmoins, quatre cas sont prévus pour procéder à l’augmentation du loyer d’un montant supérieur à la valeur de l’IRL dans les zones tendus:

  1. Si votre logement est vacant depuis plus de 18 mois
  2. Si vous prouvez qu’il est manifestement sous-évalué: vous pourrez l’augmenter de la différence
  3. Si vous avez réalisé des travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décences: l’augmentation pourra être maximum de 15 % du cout des travaux
  4. Si vous avez réalisé des travaux d’amélioration depuis moins de 6 mois pour un montant égal à la dernière année, vous pourrez le réévaluer librement.

👉👉👉 Découvrez dans cet article quels sont les droits du locataire 👈👈👈

indice des loyers IRL

Conclusion sur la révision de loyer, son augmentation et l’indice des loyers 2021

Vous avez pu constater que l’augmentation du loyer est très encadrée par la loi et il conviendra de la suivre pour éviter les pénalités. Ces règles concernant la révision de loyer sont justifiées par les disparités qu’il existe entre les différentes zones du territoire.

En effet, vous avez pu constater que la révision et l’augmentation ne sont pas du tout traitées de la même manière en fonction des zones où se situe le bien à louer.

Je ne peux que vous inviter à suivre les directives afin d’éviter les sanctions en cas de fraude. Partez du principe que dans la majorité des cas vous ne pourrez augmenter le loyer qu’en suivant la variation de l’IRL sauf dans les zones C.

👉👉👉 Si vous avez besoin de renseignements supplémentaires sur le calcul et la révision de loyer et son augmentation et l’indice des loyers 2021, je vous invite à commenter l’article ci-dessus👈👈👈

Jonathan VOOGT

Auteur Jonathan VOOGT

Conseiller immobilier sur Saint André de Cubzac, je vous accompagne dans un de vos plus grand projet: la vente ou l'achat de votre bien immobilier.

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Rejoindre la discussion 2 Commentaires

  • CARRIE dit :

    Bonjour, Merci pour tous ces conseils
    Je m’occupe d’une location pour ma maman âgée et je suis un peu perdue avec l’augmentation d’un loyer. Contrat signée le 1/05/2018. Aucune augmentation depuis cette date. Je souhaite cette année pratiquer une augmentation, puis-je le faire concernant l’année 2020 et comment procéder. Lors de la signature du bail, montant du loyer HC 658 € – IRL retenu 4ème trimestre 2017.
    Merci de bien vouloir m’aider.

  • Bonjour, la réglementation de l’augmentation des loyers est particulièrement encadrée surtout en zones tendues. Il faudrait qu’on fasse un coaching de 1h pour faire le point car je ne dispose pas d’assez d’éléments pour vous répondre ici. Bonne journée.

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