Tout savoir sur la gestion locative et le mandat de gestion

La gestion locative se définie comme un ensemble d’opérations qui encadrent toute l’administration d’un bien immobilier et qui interviennent une fois le locataire dans le logement.

Il s’agit d’une bonne garantie sur vous souhaitez être serein.

En outre, le mandat de gestion locative est un document dans lequel vous allez donner pouvoir à un mandataire de biens de gérer tout ou partie votre patrimoine immobilier en votre nom.

Afin de mener à bien toutes ces taches, vous aurez la possibilité de gérer seul le bien ou de déléguer à un mandataire qui sera alors obligatoire.

Le point dans cet article sur la définition du mandat de gestion locative.

Définition du mandat de gestion locative

Bravo, vous venez de trouver un locataire pour votre logement et vous allez pouvoir commencer à toucher vos loyers.

Mais comment avez-vous prévu de gérer votre bien ? Comment allez-vous gérer les travaux ? Comment allez-vous établir les provisions pour charges ? Avez-vous prévu le coup s’il ne vous paie plus ? Comment éviter la vacance de location ?

La gestion locative d’un bien immobilier consiste à prendre en charge toutes les tâches qui encadrent la location du bien dont voici un échantillon des opérations :

• La gestion immobilière administrative
• Les garanties et assurances
• La finance
• Paiement des charges de copropriété et relations avec le syndic
• La prise en charge des travaux et de l’entretien
• L’état des lieux de sortie et la restitution du dépôt de garante
• Toute la relation dès la signature du mandat de gestion locative
• Procéder à la révision des loyers et à l’établissement des quittances
• Aider à la déclaration fiscale
• Vérifier la solvabilité des locataires
• Traiter avec les assurances en cas de sinistre
• Vous représenter lors d’une assemblée général de copropriété
• Etc…

Il s’agit bien sûr d’une liste non exhaustive, mais vous avez un aperçue du travail dont vous devrez vous acquitter si vous vous lancez.

En outre, vous avez tout à fait le droit de gérer votre location seul, ou de déléguer tout ou partie à un mandataire de biens par l’intermédiaire d’un mandat de gestion locative, c’est ce que nous allons voir à présent.

Quels sont les différents types de mandat de gestion locative ?

L’administration autonome

Décider de gérer son bien immobilier seul présentera la garantie des avantages mais aussi des contraintes.

Tout d’abord, le premier avantage flagrant sera la gratuité. En effet si vous décidez de ne pas déléguer votre gestion locative, vous n’aurez aucune facturation et vous contrôlerez totalement la gérance de votre bien.

Pour mémoire, les frais de gestion locative représentent en général 5 à 10 % des loyers + une possibilité de frais supplémentaires.

De plus, vous limiterez également ces coûts annexes puisqu’il n’est pas rare que le mandataire de biens facture des prestations en plus tel que :

• La recherche d’un nouveau locataire
• La mise en place et le suivi de travaux
• La souscription d’actes juridiques
• Gérer l’impayé de loyers
• Etc…

Enfin, gérer votre bien seul vous permettra d’instaurer un climat de confiance avec votre locataire dans l’administration de votre bien, ce qui aura plusieurs avantages :

• Vous pourrez vous montrer réactif si votre locataire a besoin de vous
• Vous pourrez directement négocier en cas d’impayé
• Instaurer une relation de proximité et de qualité limitera la vacance
• Vous pourrez entamer une relation de qualité, ce qui réduira les chances de mésaventure
• Vous pourrez également vous montrer réactif s’il commet des troubles de voisinage
• Etc…

Cependant, gérer votre bien seul présentera certaines contraintes que vous devez connaitre.

Tout d’abord, vous devrez avoir des notions juridiques puisque par exemple, la location d’un bien concernant la résidence principale est prévue par la loi du 6 juillet 1989 et représente une loi d’ordre public.

Vous n’aurez pas le droit à l’improvisation et vous devrez vous assurer par exemple de:

• Savoir quel bail utiliser
• Connaitre les pièces annexes au bail de location
• Connaitre les règles de fixation, de révision et d’augmentation du loyer
• Avoir des notions de logement décent
• Savoir faire les états des lieux d’entrée et de sortie
• Etc…

De plus, l’activité est particulièrement chronophage et il faudra faire preuve de disponibilité et de réactivité auprès de vos locataires.

Vous devrez vous assurer de pouvoir réaliser toutes les taches ci-dessus. Il ne s’agit pas de taches insurmontables, mais vous devrez inévitablement vous dégager du temps pour pouvoir vous montrer réactif.

Enfin, comme nous allons le voir, il existe des solutions adaptées au mandat de gestion locative semi-autonome ou en ligne.

La gestion locative semi-autonome

Type de mandat de gestion locative peu connue, ce mode consiste à déléguer une partie seulement de votre mandataire.

Vous signerez avec l’agence dans lequel vous vous répartirez les taches.

La notion des contraintes différera en fonction des offres que vous aurez à disposition.

• Vous confiez une partie seulement, ce qui vous dégagera du temps
• Le prix sera plus intéressant qu’une délégation complète, c’est garantie
• Il s’agit d’une offre qui pourra s’adapter à presque tous les profils

Mandat de gestion locative déléguée

Comme dans toutes les situations, ce mode présente des plus mais aussi des inconvénients.

Tout d’abord, vous en remettre à un mandataire pour gérer votre patrimoine vous assure normalement une expertise et une tranquillité d’esprits puisque vous déléguez totalement le travail.

Je vous invite juste à faire attention à bien choisir votre agence immobilière.

En gros avec ce type de mandat de gestion locative, vous avez juste à récolter votre loyer et à ne rien faire.

Ce type convient bien aux personnes qui habitent loin de leur logement, qui ont une vie super active ou qui détiennent un gros parc immobilier.

De plus, aucune mission et aucun déplacement vous sera demandé puisque c’est le professionnel qui gère.

Enfin, vous n’aurez aucun contact avec votre locataire puisqu’il sera l’interlocuteur de l’agence.

Cependant, la déléguée présente tout de même certains inconvénients logiques.

Tout d’abord, ce professionnel ne travaillant pas gratuitement, les frais du mandat de gestion locative peuvent monter jusqu’à 10 % du prix du loyer hors charges + les frais annexes, ce qui la rend couteuse et réduit votre rendement locatif.

De plus, vous n’instaurez aucune proximité avec et vous devrez faire confiance les yeux fermées à un professionnel dans l’espoir qu’il soit compétant sachant que la qualité des prestations peut varier.

En outre, sachez que même si vous déléguez votre administration de location, vous avez le droit de faire venir les intervenants que vous voulez afin de réaliser les différentes interventions à votre logement.

Enfin, sachez que s’il est vrai que la plupart des gestionnaires proposent des assurances loyer impayés, vous avez tout à fait le droit d’aller vous assurer ailleurs.

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Définition du mandat de gestion locative

C’est la loi Hoguet du 2 janvier 1970 qui prévoit les dispositions relatives au mandat de gestion locative.

Les missions prévues au mandat de gestion locative interviennent une fois le locataire mis en place dans votre logement et prendront en charges au quotidien, toutes les actions nécessaires au bon déroulement de votre location.

Il s’agit d’un contrat dans lequel, le mandant, c’est à dire le client ou propriétaire du bien, confie la responsabilité à l’administrateur de biens, d’agir en son nom pour toutes les démarches dont nous avons parlé ci-dessus.

La durée

Elle est libre, c’est garantie, mais elle sera obligatoirement renseignée que vous signerez.

Ces contrats sont en général signés pour une durée de 1 an ou 3 ans avec un maximum de 30 ans.

Enfin, il ne peut pas avoir de durée illimitée.

La conclusion du mandat de gestion locative

Si vous décidez de déléguer, vous devrez signer un mandat de gestion locative pour donner les pouvoirs d’agir en votre nom.

Bien entendu, pour que le professionnel ai le droit de contre signer, il devra être titulaire de la carte professionnelle.

En contractant un mandat de gestion locative, vous donnerez alors les pouvoirs au mandataire pour réaliser les missions dont nous avons parlé ci-dessus.

Qui recherche les locataires ?

La mise en place du locataire, c’est-à-dire de la prospection jusqu’à la signature du contrat de  bail de location sont normalement  prévus avec un mandat de gestion locative.

Cependant, depuis la loi Alur, il est possible à votre mandataire d’insérer une clause qui l’autorisera à reproposer un bien qu’il a en portefeuille, suite à un départ.

Les deux avantages pour le professionnel sont de pouvoir retrouver, suite à un départ, un nouveau candidat sans avoir à signer ou de demander la carte T.

Cependant, rien ne vous oblige à déléguer la partie prospection de locataire, vous pouvez tout à fait le mettre en place vous-même et déléguer la partie.

Sachez également, que si le mandat de gestion locative est conclu en dehors de l’agence, vous aurez 14 jours de rétractation.

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Les obligations de l’administrateur

Il devra donc avoir un mandat de gestion locative pour pouvoir agir en votre nom et détenir la carte G. Il aura alors une obligation de moyen qui résulte de sa signature, c’est-à-dire qu’il devra réaliser ses missions avec conscience et qualité.

Il aura l’obligation de faire tous ce qui sera en son pouvoir pour mener à bien ses missions et les réaliser avec bienveillance.

De plus, il aura un devoir de conseil à votre égard. C’est le mandat de gestion locative qui fixe les contours de ces obligations.

Si vous vous apercevez que votre mandataire ne répond pas à l’obligation de moyen prévu, vous serez en droit de le résilier.

Les règles pour le mandant

Les mandants sont les propriétaires bailleurs qui confient leurs biens aux professionnels. Il aura lui aussi des contraintes à respecter qui auront pour but de respecter le travail de l’agence.

En voici une liste non exhaustive :

• Il devra payer les frais prévus au mandat de gestion locative
• Il sera tenu de respecter ses obligations contractuelles
• Il remettra au gestionnaire tous les documents
• Il devra signaler à l’administrateur de biens tous changements
• Etc…

Comment résilier un mandat de gestion locative ?

Tout d’abord, vous pourrez dénoncer le mandat de gestion locative à chaque date d’échéance annuelle si vous souhaitez par exemple changer de mandataire.

Vous devrez pour ce faire, respecter un préavis prévu qui sera de 1 mois ou de 3 mois et envoyer un courrier en recommandé.

Pensez également à informer votre locataire pour qu’il n’adresse plus les paiements à l’administrateur de biens.

De plus, depuis la loi Chatel, votre gestionnaire de location à l’obligation de vous communiquer chaque année la date d’échéance du mandat de gestion locative et de vous signaler les modalités de non reconduction.

S’il ne vous renseigne pas ces informations, vous pourrez résilier à tout moment à partir de la date de reconduction.

Enfin, vous avez le droit de vous dégager du mandat de gestion locative avant la date d’échéance, mais vous devrez verser une pénalité qui sera le plus souvent de deux mois de loyers sauf si vous relisiez pour un manquement.

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Les frais de l’agence prévus lors du mandat de gestion locative

Votre gestionnaire ne travaillera pas gratuitement il devra bien se rémunérer pour le travail qui’il va effectuer.

Contrairement aux commissions de location qui sont encadrés, les frais d’agence sont fixés librement.

Ils représentent en général entre 6 des loyers et 10 % du loyer hors charges tous les mois.

Comme nous l’avons précédemment, votre administrateur de biens peut vous facturer des prestations complémentaires en fonction des missions qu’il effectuera.

Ces frais devront être renseignés dans le mandat de gestion locative et être affichés en vitrine.

Tous les mois, votre gestionnaire vous reversera votre loyer déduit des frais, des éventuels coûts annexes et enfin de l’éventuelle assurance loyers impayés.

Bon à savoir : vous pourrez déduire tous les frais liés à l’administration de votre bien sur vos revenus fonciers.

Zoom sur les honoraires de location

Ces frais diffèrent des honoraires de gestion locative.

En effet, ils seront facturés au propriétaire au titre des commission de négociation et d’établissement du mandat de gestion locative et au locataire au titre des visites et de l’établissement.

Depuis la loi Alur du 24 mars 2014, ils sont plafonnés pour limiter les abus.

En outre, le propriétaire devra payer au minimum de ce qui sera facturé au locataire. En effet, il ne pourra pas être facturé plus que le bailleur.

Ces frais sur le loyers ont été plafonnés par le législateur et seront établis selon la zone où se situe le bien immobilier :

• Zone très tendue : 12 € par mètres carrés et 3 € pour l’état des lieux
• Zone tendue : 10 € par mètres carrés et 3 €
• Le reste de la France : 8 € par mètres carré et 3 €

Ces frais de location seront à payer à chaque changement.

Si vous avez besoin de renseignements complémentaires sur le mandat de gestion locative, je vous invite à me parler dans le tchat.