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Comment éviter la vacance locative ?

Par 8 novembre 2020novembre 25th, 2020Aucun commentaire

assurance vacance locative

Véritable manque à gagner pour un bailleur, la vacance locative représente l’absence de locataire durant la période qui sépare le départ du dernier locataire du logement et l’arrivée du nouveau.

L’absence de locataire et donc de loyer peut nuire à la rentabilité d’un investissement locatif et mettre un propriétaire en difficulté, car les frais, tels que les charges, taxes et crédits devront continuer à être payé.

Alors que le taux de vacance locative est en constante progression sur le territoire, comment la réduire pour un investissement locatif toujours plus rentable ?

Quelles peuvent être les causes de la vacance locative ?

Avant de faire le point sur les leviers qui vous permettront de diminuer votre vacance locative, je vous propose une liste non exhaustive des raisons les plus classiques d’une absence de locataire :

  • Vous avez mal étudié la demande et vous avez un bien en décalage avec la cible
  • Vous affichez votre bien au-dessus du prix du marché
  • Vous avez une mauvaise gestion et peu de temps pour vous en occuper
  • Vous avez un bien mal entretenu
  • Vous n’êtes pas réactif quand un locataire vous sollicite
  • Vous êtes trop exigent sur le choix du locataire

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L’attractivité de votre bien pour éviter la vacance locative

A mon sens, une des premières choses à faire lorsqu’on débute dans l’investissement locatif, c’est de réaliser une étude de marché afin de savoir sur quel type de bien vous aurez de la demande.

Si vous achetez un bien complétement à côté de la plaque, vous augmenterez inévitablement votre taux de vacance locative.

Pour connaître l’attractivité de votre logement, il faut se base sur son type et sa localisation par rapport au marché local.

En général, les logements les plus demandés par les locataires dans les grosses agglomérations sont majoritairement les petites surfaces.

En revanche, si votre bien immobilier se situe en campagne, la tendance se portera d’avantage sur des types de biens plus grands comme des maisons avec jardin.

Les zones à forte recherche, quant à elles, sont les grandes métropoles ou les zones urbaines aux alentours de ces endroits. Ces villes ont en moyenne cinq demandes par offre.

Si vous êtes victime de vacance locative alors que votre bien se situe dans la cible recherchée et qu’il se trouve dans l’une de ces zones, c’est que souvent, votre logement possède un problème de fixation du prix du loyer, un problème de qualité ou peut-être une mauvaise pub.

👉👉👉 A voir aussi: comment éviter la vacance locative avec la gestion immobilière ? 👈👈👈

La fixation du prix du loyer

Une des premières raisons qui mène à la vacance locative est la fixation du prix du loyer trop haut par rapport au marché immobilier local.

Vous aurez beau vouloir faire une rentabilité maximum, mais avec un prix trop haut par rapport à des biens similaires, les locataires trouveront des logements avec des loyers plus convenables.

Les prix des loyers varient bien sûr selon les zones, et il existe de fortes disparités entre les mégalopoles et la ruralité.

En effet, certaines zones comme Paris sont tellement tendues, que le législateur à mis en place un encadrement des loyers afin d’éviter des abus.

Ces zones sont définies comme tendues car il existe un fort décalage entre l’offre et la demande et ainsi les prix des loyers sont plus élevés que pour le reste du territoire.

Par exemple, Paris, Neuilly-Sur-Seine, Versailles et d’autres villes en région parisienne sont en zone très tendue, tandis qu’Ajaccio, Bordeaux, Bastia, La Rochelle, Marseille, Menton, Lyon et bien d’autres sont en zones tendues.

Pour vérifier si votre vile est concernée, le site du gouvernement vous propose de vérifier grâce à un simulateur en ligne.

Si votre bien se situe dans une des zones ci-dessus, vous avez peu de chance de subir un problème de vacance locative.

En revanche, si votre bien immobilier se situe plus en ruralité, je vous invite à bien comparer les maisons similaires afin d’afficher votre loyer en cohérence avec ce qu’il se fait sur le secteur.

De ce fait, si vous affichez un prix trop haut et que l’annonce immobilière ne génère aucun contact, il sera peut-être bon d’envisager de réviser le prix.

Si vous ne savez pas comment faire, un professionnel de l’immobilier local sera vous conseiller.

Limiter la vacance locative grâce à la délégation

Pour éviter les problèmes de vacance locative difficiles à gérer, vous pouvez faire le choix de mettre votre logement en gestion par une agence immobilière.

Les agences sont des expertes du marché immobilier local et étudient d’abord le loyer potentiel du bien immobilier qui a peut-être été sur-évaluée, ce qui engendrera pas assez de demandes.

Vous pouvez à cette occasion, vous rendre sur mon article qui traite de l’estimation immobilière, si vous avez besoin de conseils concernant l’avis de valeur.

La gestion par un professionnel peut se révéler quelque peu coûteuse selon les tarifs proposés, et vous devrez prendre en compte le coût des honoraires dans le calcul du cash-flow afin que votre investissement reste rentable.

Néanmoins, si les frais de gestion représentent une charge certaine, c’est un bon moyen d’éviter la vacance locative car ces honoraires correspondent à des prestations utiles, telles que l’organisation des visites, la gestion des dossiers de candidatures, la rédaction du bail, l’établissement des états des lieux.

Ces prestations nécessitent un certain professionnalisme qui permettent de limiter et d’éviter l’absence de locataire trop longtemps.

Des aides en ligne

Si vous êtes réfractaire à la gestion classique, certains sites internet vous proposent de vous aider dans la gestion de la location de votre bien.

Ils mettent en ligne toutes sortes de services qui peuvent vous aider dans la gestion de la location de votre logement moyennent des tarifs.

Ces services peuvent être la mise en forme de votre bail, des quittances de loyers, les états des lieux, la publication d’annonces et la gestion des dossiers de candidatures.

L’assurance vacance locative limitera les pertes financières

Il existe plusieurs types d’assurances bien distincts afin de réduire le préjudice financier qui résulte de l’absence de locataire:

  • l’assurance vacance locative, pour la non-location du bien immobilier entre deux locataires
  • l’assurance carence, pour l’absence de locataire lors de sa première mise en location
  • la garantie de départ prématuré du locataire, qui s’apparente à l’assurance vacance locative lorsque le locataire quitte le logement sans respecter le préavis de départ.

Moyennant un coût certain, ces assurances vous permettront d’être indemnisé en cas d’absence de locataires.

Souscrites par des professionnels, vous pourrez avoir des tarifs avantageux de l’ordre de deux ou trois pour cent du loyer.

Cependant, veillez aux conditions stipulées dans le contrat car ces assurances vous remboursent les loyers non perçus durant les périodes de carences mais souvent pour une durée déterminée qui varie entre 3 et 6 mois.

Enfin, contracter une assurance vacance locative ne vous empêche pas de souscrire à des assurances complémentaires afin de vous couvrir contre les loyers impayés grâce à la Garantie Loyers Impayés, la Garantie des Risques Locatifs ou l’assurance propriétaire non-occupant.

Les tarifs peuvent varier entre 1,5% et 4% du loyer. En l’occurrence, pour l’assurance vacance locative, les tarifs sont légèrement plus chers et elles sont difficiles à trouver sans passer par un professionnel, les prix peuvent varier entre 2,75 % et 4% du loyer.

Quoi qu’il en soit, je vous invite à bien tenir compte de ses frais pour que votre rendement locatif reste optimal.

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L’entretien du logement réduira la vacance locative

Dans la continuité de l’attractivité de votre logement et toujours dans le but d’éviter l’absence de locataire, il faut veiller à son entretien et à sa qualité.

Comme je le dis aux propriétaires bailleurs avec qui je travaille, si vous ne respectez pas votre locataire, non seulement il vous respectera pas non plus mais vous augmentez de surcroît votre risque de vacance locative.

Mettez un point d’honneur à veiller à la qualité du logement que vous projetez de louer. En termes d’hygiène et de propreté de la salle de bain, des WC, de la cuisine, du sol et de la peinture afin que ces lieux de vie donnent envie de se projeter et d’y vivre.

Veillez à la bonne fonctionnalité des prises électriques, de la plomberie, du chauffage, de l’eau chaude et de l’électroménager.

De plus, sachez que l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’il n’est pas possible de louer un logement jugé indécent.

Pourra être jugé indécent un logement dont il y a présence de nuisibles, tels que des rats ou des cafards, une humidité très élevée certainement causée par une mauvaise ventilation, les parois qui se décomposent, le mauvais fonctionnement de l’électricité ou du chauffage, l’absence de fenêtres et des sanitaires dans un état déplorable, etc…

Respectez votre locataire et il vous respectera

Donc, la qualité de votre logement jouera également sur son attractivité, notamment si votre locataire peut ajouter sa touche personnelle grâce à une jolie décoration, la présence d’un balcon, une jolie vue ou sa luminosité.

Une gestion réactive pour éviter la vacance locative

Décider de gérer seul la location de son bien immobilier peut être avantageux financièrement mais demande à être vigilant sur la constitution des dossiers, qui peuvent s’avérer quelques fois frauduleux.

Il faut également être rigoureux sur la rédaction du contrat de bail de location qui demande quelques notions juridiques et sur l’établissement de l’état des lieux qui peut engendrer quelques différents avec le locataire.

De plus, la gestion demande aussi à être disponible pour l’organisation des visites, la signature des pièces mais aussi pour les éventuels litiges pour lesquels vous pouvez être sollicités, tels que des dégâts des eaux, des problèmes d’électricités ou de plomberie.

Si vous vous occupez bien de vos locataires et que vous répondez présent quand ils ont besoin de vous, votre disponibilité vous permettra ainsi de limiter la durée de toute vacance locative avec des locataires qui resteront.

Essayez au maximum de conserver une bonne entente avec vos locataires et privilégiez une relation de confiance.

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Conclusion

Pour éviter la vacance locative rien de mieux qu’une bonne gestion, un bon entretien et un bon prix. Étudiez correctement les lois de l’offre et de la demande de votre marché immobilier local avant de vous lancer.

Respectez vos locataires en vous rendant disponible et surtout garder de bonnes relations avec eux.

Des locataires satisfaits permettront de faire perdurer vos revenus et vous éviterez un turn-over trop fréquent qui risquera de mettre à mal votre rentabilité.

Enfin, un logement avec un bon rapport qualité prix se rendra davantage attractif et vous éviterez ainsi la vacance locative.

Jonathan VOOGT

Jonathan VOOGT

Conseiller immobilier sur Saint André de Cubzac, je vous accompagne dans un de vos plus grand projet: la vente ou l'achat de votre bien immobilier.

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