Véritable manque à gagner pour un bailleur, la définition de la vacance locative représente l’absence de locataire durant la période qui sépare le départ du dernier du logement et l’arrivée du nouveau.
L’absence de locataire et donc de loyer peut nuire à la rentabilité d’un investissement locatif et mettre un propriétaire en difficulté, car les frais, tels que les charges, taxes et crédits devront continuer à être payé.
Alors que le taux de vacance locative est en constante progression sur le territoire, comment la réduire pour un investissement locatif toujours plus rentable ?
Sommaire
Quelles peuvent être les causes de la vacance locative ?
Avant de faire le point sur les leviers qui vous permettront de diminuer votre vacance locative, je vous propose une liste non exhaustive des raisons les plus classiques :
- Vous avez mal étudié la demande et vous avez un bien en décalage avec la cible
- Vous affichez votre bien au-dessus
- Vous avez une mauvaise gestion et peu de temps pour vous en occuper
- Vous avez un bien mal entretenu
- Vous n’êtes pas réactif quand un locataire vous sollicite
- Vous êtes trop exigent sur le choix
Réduire la vacance locative avec une vrai stratégie
Un investissement immobilier se prépare.
En effet investir dans la pierre vous demandera des notions complexes, et si vous souhaitez réduire votre vacance locative, il faudra respecter de nombreuses règles. Vous comprendrez en lisant l’article, que des règles d’emplacement, de respect et de réactivité seront de mise.
En outre, sans une vrai stratégie de formation, vous risquez de passer à coté de votre investissement de part une carence.
D’ailleurs, pour limiter l’impact sur votre rendement locatif, je vous invite fortement à compter un mois d’inoccupation par an dans vos calculs de rentabilité afin de vous laisser une marge de sécurité.
Pensez à l’attractivité de votre bien
A mon sens, une des premières choses à faire lorsqu’on débute dans l’investissement locatif, c’est de réaliser une étude de marché afin de savoir sur quel type de bien vous aurez de la demande.
Si vous achetez un bien complétement à côté de la plaque, vous augmenterez inévitablement votre vacance locative.
Pour connaître l’attractivité de votre logement, il faut se base sur son type et sa localisation par rapport au marché local.
En général, les logements les plus demandés dans les grosses agglomérations sont majoritairement les petites surfaces.
En revanche, si votre bien se situe en campagne, la tendance se portera d’avantage sur des types de biens plus grands comme des maisons avec jardin.
Les zones à forte recherche, quant à elles, sont les grandes métropoles ou les zones urbaines aux alentours de ces endroits. Ces villes ont en moyenne cinq demandes par offre.
Si vous êtes victime de vacance locative alors que votre bien se situe dans la cible recherchée et qu’il se trouve dans l’une de ces zones, c’est que souvent, votre logement possède un problème de fixation du montant du loyer, un problème de qualité ou peut-être une mauvaise pub.
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La fixation du prix du loyer
Une des premières raisons qui mène à la vacance locative est la fixation du loyer trop haut par rapport au marché local.
Vous aurez beau vouloir faire une rentabilité maximum, mais avec un prix trop haut par rapport à des biens similaires, les locataires trouveront des logements avec des loyers plus convenables.
Les prix varie bien sûr selon les zones, et il existe de fortes disparités entre les mégalopoles et la ruralité.
En effet, certaines zones comme Paris sont tellement tendues, que le législateur à mis en place un encadrement des loyers afin d’éviter des abus.
Ces zones sont définies comme tendues car il existe un fort décalage entre l’offre et la demande et ainsi des loyers sont plus élevés que pour le reste du territoire.
Par exemple, Paris, Neuilly-Sur-Seine, Versailles et d’autres villes en région parisienne sont en zone très tendue, tandis qu’Ajaccio, Bordeaux, Bastia, La Rochelle, Marseille, Menton, Lyon et bien d’autres sont en zones tendues.
Pour vérifier si votre vile est concernée, le site du gouvernement vous propose de vérifier grâce à un simulateur en ligne.
Si votre bien se situe dans une des zones ci-dessus, vous avez peu de chance de subir un problème de vacance locative.
En revanche, si votre bien se situe plus en ruralité, je vous invite à bien comparer les maisons similaires afin d’afficher votre loyer en cohérence avec ce qu’il se fait sur le secteur.
De ce fait, si vous affichez un montant trop haut et que l’annonce immobilière ne génère aucun contact, il sera peut-être bon d’envisager de réviser.
Si vous ne savez pas comment faire, un professionnel de l’immobilier local sera vous conseiller.
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Limiter la carence grâce à la délégation
Pour éviter les problèmes de vacance locative difficiles à gérer, vous pouvez faire le choix de mettre votre logement en gestion par une agence immobilière.
Les agences sont des expertes du marché immobilier local et étudient d’abord le loyer potentiel du bien qui a peut-être été sur-évaluée, ce qui engendrera pas assez de demandes.
Vous pouvez à cette occasion, vous rendre sur mon article qui traite de l’estimation immobilière, si vous avez besoin de conseils concernant l’avis de valeur.
La gestion par un professionnel peut se révéler quelque peu coûteuse selon les tarifs proposés, et vous devrez prendre en compte le coût des honoraires dans le calcul du cash-flow afin que votre investissement reste rentable.
Néanmoins, si les frais représentent une charge certaine, c’est un bon moyen d’éviter la vacance locative car ces honoraires correspondent à des prestations utiles, telles que l’organisation des visites, la délégation des dossiers de candidatures, la rédaction du bail, l’établissement des états des lieux.
Ces prestations nécessitent un certain professionnalisme qui permettent de limiter et d’éviter la non location.
Des aides en ligne
Si vous êtes réfractaire, certains sites internet vous proposent de vous aider dans l’administration de la location de votre bien.
Ils mettent en ligne toutes sortes de services qui peuvent vous aider dans la gestion de la location de votre logement moyennent des tarifs.
Ces services peuvent être la mise en forme de votre bail, des quittances, les états des lieux, la publication d’annonces des dossiers de candidatures.
L’assurance vacance locative limitera les pertes financières
Il existe plusieurs types d’assurances bien distincts afin de réduire le préjudice financier qui résulte de la non location :
- l’assurance vacance locative, pour la non-location entre deux locataires
- l’assurance carence, lors de sa première mise en location
- la garantie de départ prématuré, qui s’apparente à l’assurance vacance locative lorsque le locataire quitte le logement sans respecter le préavis.
Moyennant un coût certain, ces assurances vous permettront d’être indemnisé.
Souscrites par des professionnels, vous pourrez avoir des tarifs avantageux de l’ordre de deux ou trois pour cent du loyer.
Cependant, veillez aux conditions stipulées dans le contrat car ces assurances vous remboursent non perçus durant les périodes de carences mais souvent pour une durée déterminée qui varie entre 3 et 6 mois.
Enfin, contracter une assurance vacance locative ne vous empêche pas de souscrire à des assurances complémentaires afin de vous couvrir contre les impayés grâce à la Garantie Loyers Impayés, la Garantie des Risques Locatifs ou l’assurance propriétaire non-occupant.
Les tarifs peuvent varier entre 1,5% et 4% du loyer. En l’occurrence, pour l’assurance vacance locative, les tarifs sont légèrement plus chers et elles sont difficiles à trouver sans passer par un professionnel, les coûts peuvent varier entre 2,75 % et 4% du loyer.
Quoi qu’il en soit, je vous invite à bien tenir compte de ses frais pour que votre rendement locatif reste optimal.
Le choix du locataire peut réduire la vacance locative
Je vous invite également à faire attention pendant les visites au choix. En effet, posez beaucoup de questions afin de connaitre à fond leur profil.
Tout d’abord, vous pourriez vous montrer trop exigent vis-à-vis des candidats.
C’est vrai que dans ce pays le locataire est très protégé et que de le faire partir sera complexe, mais il ne faut pas tomber dans la paranoïa non plus. En effet, les impayés de loyers ne représentent qu’environ 2 % en France.
Vous pourriez alors augmenter votre taux de vacance locative en étant trop exigent. Je vous invite le plus souvent à faire confiance à votre instinct. Vous verrez qu’il ne vous trompera que rarement !
En outre, poser des questions lors des visites permettra d’en savoir plus sur le projet des candidats et s’ils souhaitent rester longtemps dans les lieux.
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L’entretien du logement réduira la vacance locative
Dans la continuité de l’attractivité de votre logement et toujours dans le but d’éviter l’absence de locataire, il faut veiller à son entretien et à sa qualité.
Comme je le dis aux propriétaires bailleurs avec qui je travaille, si vous ne le respectez pas, non seulement il vous respectera pas non plus mais vous augmentez de surcroît votre risque de vacance locative.
Mettez un point d’honneur à veiller à la qualité du logement que vous projetez de louer. En termes d’hygiène et de propreté de la salle de bain, des WC, de la cuisine, du sol et de la peinture afin que ces lieux de vie donnent envie de se projeter et d’y vivre.
Veillez à la bonne fonctionnalité des prises électriques, de la plomberie, du chauffage, de l’eau chaude et de l’électroménager.
De plus, sachez que l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’il n’est pas possible de louer un logement jugé indécent.
Pourra être jugé indécent un logement dont il y a présence de nuisibles, tels que des rats ou des cafards, une humidité très élevée certainement causée par une mauvaise ventilation, les parois qui se décomposent, le mauvais fonctionnement de l’électricité ou du chauffage, de fenêtres et des sanitaires dans un état déplorable, etc…
Respectez-le et il vous respectera
Donc, la qualité de votre logement jouera également sur son attractivité, notamment si votre locataire peut ajouter sa touche personnelle grâce à une jolie décoration, la présence d’un balcon, une jolie vue ou sa luminosité.
Une administration réactive pour éviter la vacance locative
Décider de gérer seul la location peut être avantageux financièrement mais demande à être vigilant sur la constitution des dossiers, qui peuvent s’avérer quelques fois frauduleux.
Il faut également être rigoureux sur la rédaction du contrat de bail de location qui demande quelques notions juridiques et sur l’établissement de l’état des lieux qui peut engendrer quelques différents.
De plus, la gestion demande aussi à être disponible pour l’organisation des visites, la signature des pièces mais aussi pour les éventuels litiges pour lesquels vous pouvez être sollicités, tels que des dégâts des eaux, des problèmes d’électricités ou de plomberie.
Si vous vous occupez bien de vos locataires et que vous répondez présent quand ils ont besoin de vous, votre disponibilité vous permettra ainsi de limiter la durée de toute vacance locative avec des locataires qui resteront.
Essayez au maximum de conserver une bonne entente et privilégiez une relation de confiance.
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Conclusion
Pour éviter la vacance locative rien de mieux qu’une bonne gestion, un bon entretien. Étudiez correctement les lois de l’offre et de la demande de votre marché local avant de vous lancer.
Respectez vos locataires en vous rendant disponible et surtout garder de bonnes relations avec eux.
Ils permettront de faire perdurer vos revenus et vous éviterez un turn-over trop fréquent qui risquera de mettre à mal votre rentabilité.
Enfin, un logement avec un bon rapport qualité prix se rendra davantage attractif et vous éviterez ainsi la vacance locative.
