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Comment acheter sans apport personnel en immobilier ?

Par 11 janvier 2021septembre 21st, 20222 Commentaires

acheter sans apport personnel

Comment acheter sans apport personnel dans une époque aussi complexe que nous vivons en 2021 ? L’achat d’un bien nécessite généralement un approvisionnement de la part de l’acquéreur afin de couvrir au minimum les frais en rapport avec la transaction.

La plupart du temps, la banque exige que l’acheteur finance ces frais de sa propre poche à hauteur d’environ 10 % du prix du bien.

Cependant, il existe certains cas où l’organisme bancaire permet à l’acheteur de contracter un prêt immobilier : il s’agit d’un financement à 110 %.

Faisons le point sur les conseils pour acheter une maison sans apport.

Qu’entend-on par acheter sans apport personnel en immobilier ?

En quelque sorte, vous ne mettrez rien de votre poche. Ce genre d’investissement est risqué, pas pour vous, qui en général, peuvent refuser, fautes de preuves plus que convaincantes que vous les rembourserez.

Mais n’ayez aucune crainte, tout est possible, il vous faudra cependant  partir sur des bases solides, très solides.

Un bien immobilier sans apport personnel, est-ce possible ?

De nombreux professionnels peuvent vous aider dans ce domaine. Pour acquérir un bien avec aucune contribution, cela reste possible.

Il vous suffira de bien préparer les bases pour que tout se passe correctement. Par exemple, sachez bien vous entourer. Le but est de vous constituer une petite équipe qui va vous guider dans chaque étape. Il est nécessaire que vous ayez établi un climat de confiance avec les personnes avec lesquelles vous êtes affaires.

Acheter une maison sans apport peut se faire facilement. Mais là encore soyez malins. Sachez voir les occasions qui se présentent devant vous et qui sont en votre faveur.

Pourquoi ne pas bien réfléchir au départ, poser de bonnes bases, chercher tous les outils qui vous permettront d’acquérir, pour que votre projet se déroule correctement.

Avec de bons conseils, vous y arriverez. Mais comment trouver des astuces pour arriver au bout ? Comment choisir une banque qui nous financera ?

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Pourquoi simuler son prêt ?

Disposer de fonds personnels permet à l’acheteur d’avoir une capacité de remboursement supplémentaire.

S’il n’a pas de contribution, il est important qu’il connaisse exactement sa capacité afin d’éviter un refus.

Pour ce faire, il est conseillé de simuler son prêt directement en ligne. Vous pouvez également vous procurer une attestation de financement qui permet de rassurer le vendeur en cas de besoin.

Comment régler les frais annexes ?

Acheter sans apport personnel engendre un bon nombre de frais à payer. Si la banque accorde un prêt, ce dernier pourra tout de même payer les frais d’agence, qui sont inclus dans le prix du bien.

Quant aux frais de garantie d’hypothèque et les frais de notaire, ils ne sont pas intégrés dans le prix du bien, mais elle pourra les financer dans le cas où ils sont dus lors du paiement du bien.

Afin de les inclure dans sa demande, l’acheteur devra connaître précisément les montants exacts des dépenses.

👉👉👉 A lire aussi: comment acquérir quand on est primo accédant ? 👈👈👈

Comment trouver un emprunt pour acheter sans apport ?

Même si trouver un emprunt est plus complexe lorsque l’acheteur veut acheter sans apport personnel, cela reste possible !

Pour faire en sorte d’avoir un demande, l’acheteur devra suivre les conseils suivants :

  • Justifier le saut de charge auprès de la banque pour la rassurer : si le saut de charge (la différence entre l’ancien loyer et la mensualité du prêt) est trop important, elle cherchera à savoir pourquoi l’acheteur ne dispose pas d’une épargne suffisante pour se constituer des fonds personnels.
  • Avoir un dossier de demande irréprochable pour une acquisition sans apport : pour ne pas se faire refuser, l’acheteur doit présenter des relevés de comptes et d’épargne parfaits, avec aucune traces de découvert ou d’incidents de paiements.

À noter également que la situation professionnelle, surtout le CDI dans une entreprise ou le statut de fonctionnaire est un atout qui rassure, qui octroiera plus facilement.

Il est aussi fortement conseillé de faire jouer la concurrence. Étant donné qu’un prêt coûte plus cher, il est important de comparer les différentes offres des banques qui proposent ce type de financement.

Pour être sûr de trouver la meilleure offre, voici comment l’acheteur doit procéder :

  • Comparer les taux pratiqués par les différentes banques : il ne faut pas hésiter à aller voir les conditions que les concurrents pour dénicher les meilleures conditions d’emprunt.
  • Faire appel aux services d’un courtier : il facilite les démarches de recherche. il se charge également de négocier les conditions. Ses compétences et sa visibilité permettent à l’acheteur d’économiser du temps.

👉👉👉 A voir aussi: qu’est-ce que les offres de prêt en immobilier ? 👈👈👈

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Comment régler les frais annexes ?

Acheter une maison sans apport : l’acompte au compromis

Dans la plupart des cas, le vendeur cherche du confort auprès de l’acheteur en lui demandant le versement d’un acompte qui s’élève généralement entre 5 à 10 % du prix du bien.

Pour ne pas décevoir le vendeur, si vous souhaitez acheter sans apport personnel, vous devez anticiper le paiement de l’acompte. Il doit prévoir le financement de ce versement avant les visites.

Si les négociations avec le vendeur sont déjà en cours, l’acquéreur peut :

  • Négocier avec le vendeur la baisse du montant de l’acompte ou sa suppression. À noter que l’acompte sur compromis de vente n’est pas une obligation légale.
  • Négocier avec le vendeur la réduction du délai entre la signature du compromis et l’acte authentique. Cette alternative permet à l’acheteur d’avoir accès à son financement afin de régler ces frais d’achat immobilier.
  • Demander à ses proches de lui prêter la somme correspondante à l’acompte pour acheter sans apport

La totalité des fonds du crédit immobilier est débloquée au moment de la signature de l’acte. Ainsi, l’acheteur peut se servir de l’emprunt octroyé pour à la fois payer le bien et régler les frais de notaire et de garantie.

Avez-vous pensé aux prêt aidé ?

Il existe des prêts aidés par l’état que les banques acceptent de considérer comme de l’approvisionnement personnel. Le PTZ est le plus connu de ces prêts aidés.

Ces prêts aidés par l’état peuvent être d’une grande aide si vous souhaitez acheter sans apport personnel. Cependant, vous devrez alors vérifier votre éligibilité pour ces différents financements.

Comment acquérir sans fonds: 12 astuces

Astuce n°1 : Un bon entourage

Le but est qu’au final tout se passe bien. Pour cela, il vous faudra réfléchir à toutes les options qui se présentent devant vous. Il vous sera fortement recommandé de vous forger un réseau de personnes avec lesquelles vous serez en confiance du début à la fin.

L’entourage est essentiel pour acheter sans apport. En effet, que ce soit un courtier immobilier qui vous aidera dans votre démarche ou même des membres de votre famille qui pourront se porter garant pour rassurer, tout est bon à prendre pour emprunter.

Astuce n°2 pour acheter sans apport : Un choix malin de banque

Un point primordial à ne surtout pas négliger, car le fait d’acheter sans apport peut vous voir refuser malheureusement l’accès à certaines banques qui refusent catégoriquement. Le fait d’acquérir peut être dangereux pour elles.

Dans le choix, vous devrez réfléchir à ceci. Quelle banque aujourd’hui serait à même de vous faire confiance ?

Cela en sera une qui vous connaît depuis longtemps, avec laquelle vous avez déjà fait des affaires, avec laquelle vous possédez certainement des comptes. Comment faire au mieux pour rassurer les banquiers ?

Astuce n°3 : Un dossier en béton

Dans le domaine des banques, il faut que vous sachiez que la confiance sera le nerf de la guerre. Acquérir est largement possible, mais il faut vous dire que les banquiers ont besoin d’être rassurés. Par exemple, vous devrez leur montrer que vous êtes une personne travailleuse. Pour cela, un dossier bien préparé est la clé de votre succès.

Si vous êtes en CDI vous aurez évidemment plus de chance d’emprunter. Cependant, même en CDD, ou encore intérimaire, vous aurez la possibilité de pouvoir acheter une maison sans apport.

Le moyen simple est de prouver que chaque fin de mois, vous avez une rentrée qui est conséquente et régulière.

Vous aurez un petit avantage si vous êtes mariés et que vous travaillez tous les deux. Etant mariés, vous aurez un avantage qui vous permettra de prouver une double rentrée. Ainsi, vous devrez vraiment regarder tous les détails avant de vous lancer dans un achat pour voir ce qui réussira pour vous.

Un autre point intéressant si vous souhaitez acquérir un bien immobilier : si vous possédez un patrimoine. Un avantage qu’il vous faudra mettre en avant, car cela prouvera une fois encore, que vous avez placé et que la banque peut utiliser en cas de problème avec votre remboursement de crédit.

Astuce n°4 pour acquérir une maison sans apport personnel: Votre dossier bien tenu

Pour avoir un dossier bien tenu, rien de tel que de se constituer un document bancaire préparé et qui rassure sur votre sérieux. Si vous souhaitez acheter sans apport avec un dossier mal préparé, il risque fortement de ne pas vous faire confiance rapidement.

Donc là, avant tout départ au rendez-vous, chez vous, il sera nécessaire si possible, de faire du rangement dans vos documents.

Avec des intercalaires, qui vous permettront de classer tous vos papiers d’une manière convenable.

Investir demande de la discipline, de la rigueur et de l’organisation pour rassurer.

👉👉👉 A voir aussi: quel est le plafond du PEL en 2022 ? 👈👈👈

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Astuce n°5 pour acheter sans apport : Une tenue décente

Il vous sera nécessaire de faire une très bonne impression, qui aura davantage confiance en vous si vous venez au rendez-vous avec une tenue qui n’est pas négligée.

Pour cela, il vous est conseillé de faire attention à vous. Ne venez pas en tenue trop décontractée, car cela peut montrer que vous n’êtes pas quelqu’un de responsable.

L’aspect vestimentaire rentre en ligne de compte ainsi que le langage, qui doit être approprié à ce genre de rendez-vous. Il ne vous est pas demandé d’avoir un langage parfait, mais de faire attention au vocabulaire que vous utilisez.

Investir vous demandera de convaincre, et même si l’habit ne fait pas le moine, être impeccable sur soit véhiculera une image de confiance.

Astuce n°6 : Faire attention aux taux pratiqués par les banques

Acheter sans apport personnel demande de la réflexion, et dans ce domaine, vous devrez vraiment faire preuve de sagesse, car beaucoup paraîtront parfait, mais une caractéristique de ce qu’elles proposeront ne vous y ira pas du tout.

Ils ne seront pas toujours à votre avantage. Pour cela, vous devrez vraiment peser les avantages et les inconvénients de chacune afin de faire un choix de l’organisme bancaire avec le taux d’endettement qui sera le meilleur pour vous.

Astuce 7 : N’hésitez pas à acheter sans apport quand vous êtes encore jeune

Pourquoi investir spécialement quand on est jeune ? En fait, il y a plusieurs avantages à cela. Une personne jeune qui vient de commencer à travailler aura davantage de poids car elle vient à peine de commencer à épargner.

Ce que comprennent davantage les banques qui privilégient ce genre de situation. Par contre, faites attention, si vous avez commencé votre carrière depuis un moment, mais que vous n’avez pas commencé à épargner, cela peut refroidir votre conseiller de vous accorder le prêt. Acheter une maison sans apport est vraiment aussi une question d’âge dans une majorité de cas.

En outre, de part votre jeunesse, vous aurez également des conditions plus intéressantes au niveau des assurances.

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Astuce 8 : Un compte bancaire plus que parfait

Vous devrez réellement disposer de moyens convaincants.

Pour cela, vous devrez leur montrer que vous n’avez pas de mauvaises surprises sur vos comptes. Un compte déjà bien fourni vous ouvrira des portes si vous souhaitez acheter sans apport . Mais pas seulement.

Ce qui importe est que vous montriez le sérieux de votre capacité à épargner, et votre capacité à vous occuper de vos comptes d’une manière organisée. Un bon point qui permettra d’augmenter sa confiance en vous.

Astuce 9 : Achat en fonction de vos moyens

Pour cela, il vous sera fortement recommandé de ne surtout pas vous surestimer. Acquérir une maison sans apport est un superbe défi mais il ne faut surtout pas vous emballer. De nombreux biens peuvent être très agréables et vous pensez que cela peut être une perle rare pour vous.

Mais en fait, vous oubliez une partie du budget à investir pour acheter sans apport. Le fait d’estimer votre budget à sa juste valeur, vous aidera à ne pas avoir de déception. Alors faites attention en calculant le crédit que vous souhaitez !

Mais acheter sans apport, êtes-vous gagnant à 100 % ?

Vous ne devez pas croire que vous gagnerez sur tous les tableaux. Il est important de savoir qu’acquérir vous amènera à devoir prendre en compte des inconvénients.

Par exemple, si vous choisissez d’acheter sans apport personnel, vous devez savoir que la possibilité de négocier votre endettement et taux d’intérêt avec le conseiller sera restreint voire nulle. Pour cela, vous devrez bien choisir le pour et le contre afin d’assurer vraiment un investissement qui ne vous fera rien regretter.

Si vous choisissez d’opter pour la solution du courtier pour acheter une maison sans apport, vous devez savoir que c’est lui qui s’occupera de choisir la solution la plus adaptée à votre cas.

Donc n’hésitez surtout pas à prendre des renseignements avant de vous lancer dans un achat immobilier.

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Les situations adaptées

Il existe 3 situations qui pourront faire en sorte que les banques vous fassent davantage confiance pour acquérir un appartement. Par exemple, si vous êtes jeune, et vous commencez votre carrière avec un CDI.

Les banques seront plus conciliantes afin d’accorder un crédit à un jeune avec une bonne situation, car il n’aura pas encore eu l’opportunité de pouvoir épargner et faire ses preuves. Acheter une maison sans apport n’est pas facile, surtout quand on commence quand on est jeune.

Elles apprécient aussi les profils des personnes bénéficiant d’une épargne importante car elles sont rassurées car vous pourrez utiliser votre épargne pour rembourser.  Un héritage, voire un patrimoine, peut aussi faire partie de vos placements actuels. Ces fonds sont réellement des fonds de secours, car ils vous permettront de rembourser le crédit en cas de problème.

Ce type d’investissement prouve que ce sont vos futurs locataires qui rembourseront le crédit ainsi il verra tout l’avantage à vous accorder son prêt.

Peu importe que ce soit une location meublée ou encore une location vide, le but étant de montrer que ce genre de placement permet des rentrées et ainsi rembourser votre crédit.

apport personnel

Acheter sans apport : mais soyons prudent

L’immobilier est très cher et complexe. C’est pourquoi, même si vous décidez, il sera peut être prudent de vous placer de coté pour les imprévus.

Mais la question c’est où placer votre finance pour faire votre crédit ?

Diverses solutions existent pour placer votre trésorerie avant d’acquérir un bien, mais est-ce que toutes les solutions se valent ?

Voici un éventail des solutions les plus fréquemment utilisée afin de placer votre agent.

Pourquoi se constituer une trésorerie ?

Ce n’est plus un secret, les banques en raffolent.

Ces fonds du prêt immobilier en fait partit.

Avoir des fonds de côté avant de faire votre crédit immobilier va servir à plusieurs choses.

Tout d’abord, l’épargne est un excellent moyen de montrer à votre conseiller que vous gérer en bon père de famille et vous montrez alors de la maturité.

En outre, s’il est vrai que si vous amenez de l’argent cela augmentera votre note, vous pouvez tout aussi bien réaliser un achat sans apport.

Réaliser un prêt vous facilitera alors l’accès et vous donnera plus d’armes pour négocier le meilleur taux d’endettement.

Les avantages

En général vous bénéficiez de conditions avantageuses. Vous aurez plus matière à négocier le meilleur taux immobilier ou votre assurance.

De plus, vous montrerez un meilleur profil emprunteur et vous augmenterez de ce fait votre note.

Des inconvénients

Bien entendu, chaque dossier est unique et à besoin d’une étude approfondie, mais avec les taux actuels combinés avec le fait que la plupart des gens revendent leur bien avant la fin, la question de pose vraiment.

Si vous souhaitez réaliser un achat sans apport, vous devrez tout de même faire attention de ne pas trop vous démunir et prévoir une sécurité en cas de coup dur.

Par ailleurs, la question d’apporter des liquidités se pose encore plus dans le cadre d’un investissement locatif. Si vous faites tous vos calculs de rentabilité, est-ce qu’il vaudra mieux l’utiliser ou bien le garder en épargne afin de faciliter un autre ?

Les avantages et les risques d’utiliser votre épargne pour votre prêt explorés, je vous propose de passer aux placements en vu de placer votre trésorerie.

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👉👉👉 A voir aussi: qu’est-ce que la garantie du prêt immobilier ? 👈👈👈

Un Livret A ou LDDS : trop peu rémunérateur

Placer l’argent destiné à un achat immobilier sur un livret réglementé, c’est à première vue la solution la plus logique. Après tout, il doit être totalement sécurisé.

Hélas, qui dit faible risque dit aussi rendement nul… et il y a fort à parier que la hausse de l’immobilier sera supérieure aux 0,5 % versés par le livret.

Dit autrement, vous perdez du pouvoir d’achat chaque année si le marché monte. Les livrets restent une solution excellente à court terme pour placer vos fonds, à la toute dernière phase, mais pas pour une épargne que vous préparez pendant plusieurs années.

Le PEL : peu rémunérateur et le taux de prêt est non compétitif

Malheureusement, les PEL, Plans d’Épargne Logement, ne sont plus la solution idéale pour épargner en vue d’un achat immobilier. Leur rémunération est trop faible et le taux de prêt bien plus élevé que ceux du marché.

Il faudrait une forte remontée pour qu’ils redeviennent compétitifs. Si c’est votre pari, allez-y. Sinon, vous risquez de subir un coût d’opportunité pendant tout le temps passé avec une faible rémunération.

Placer sur l’assurance-vie: attention

C’est un placement préféré des Français, n’est pas destinée qu’aux personnes âgées !

C’est une enveloppe fiscale dans laquelle vous pouvez faire fructifier un capital quel que soit le projet. Les retraits sont libres avec aucune pénalité fiscale, ce qui constitue un bon moyen pour placer.

En vue d’un achat, il faut bien évidemment piloter le risque de façon fine. Il ne faut pas prendre trop de risque afin de ne pas subir la volatilité, qui risquerait de vous faire sortir sur un point bas de marché, mais pas trop de sécurité non plus, car le rendement serait nul et vous perdriez du pouvoir d’achat.

👉👉👉 A lire aussi: quelle est la définition du crowdfunding immobilier ? 👈👈👈

Le Plan d’Épargne Retraite

Le Plan d’Épargne Retraite, dernier-né des placements, apporte un avantage indéniable : les sommes qui y sont versées sont déductibles du revenu imposable au regard de l’impôt sur le revenu.

Donc plus vous versez, moins vous payez d’impôts. Cela vous permet de réinvestir l’économie d’impôt et donc de faire gonfler votre capital plus rapidement.

Les sommes sont investies par profils de gestion, dont le choix dépend par défaut selon le temps qui vous reste avant de partir à la retraite (oui, c’est évidemment avant tout un produit destiné à préparer la retraite).

Il est cependant possible de « débrayer » ce pilotage automatique et de placer votre contribution immobilièra à votre guise, en dosant la proportion entre sécurité et actifs dynamiques selon le temps qui vous sépare de la réalisation de votre projet.

Seul hic : les sommes ayant permis réduction d’impôt sont imposables à la sortie. Lorsque la sortie est l’âge de la retraite, ce n’est pas très grave car la tranche marginale d’imposition des contribuables est en général plus faible à la retraite qu’en période active.

Mais lorsqu’il s’agit de constituer une tréso en vu d’un achat pendant que vous êtes actif, cela peut poser problème. Obstacle insurmontable ? Pas forcément en vertu de la règle du quotient.

Cette technique, légale, toujours favorable au contribuable, et documentée par les finances publiques, consiste à traiter les sommes sorties du PER comme un revenu exceptionnel, afin de lisser la fiscalité qui s’y rattachera.

Le PER peut donc être un bon support d’épargne pour préparer les fonds immobiliers, notamment pour les salariés qui bénéficient d’un abondement important de leur employeur lorsqu’ils y versent leur épargne (le PER remplaçant les PERCO depuis 2019).

Un montage parfois complexe mais qui peut être très intéressant… si les montants en jeu en valent la chandelle.

apport immobilier

En conclusion : acheter sans apport immobilier ou épargner ?

Si vous souhaitez acheter sans apport personnel, sachez que de nombreux moyens sont mis en place afin d’assurer votre réussite.

Pour cela, n’ayez pas peur.

Comme nous l’avons vu, pensez à vous entourer d’un bon réseau de personne qui vous aideront à atteindre vos objectifs, pensez à bétonner votre dossier pour votre rendez-vous, n’hésitez pas à organiser à l’avance toutes ces étapes, en regardant notamment les pourcentages pratiqués par les banques afin de trouver la solution idéale pour vous.

Rappelez-vous que votre budget vous aidera à avoir un investissement qui sera en adéquation avec ce que vous cherchez. Pour cela, ne surestimez jamais ce que vous pouvez acquérir.

Par ailleurs, les meilleures solutions pour placer son argent sont actuellement l’assurance-vie pour sa versatilité et le Plan d’Épargne Retraite, si vous êtes ok à appréhender sa fiscalité plus complexe.

Malheureusement, les solutions les plus sécurisées que sont les Livrets et le PEL sont trop peu rémunératrices pour être conseillées. Elles sont à réserver à l’épargne de court terme.

Si vous souhaitez acheter sans apport personnel, n’hésitez pas à commenter l’article ci-dessus.

Jonathan VOOGT

Conseiller immobilier sur Saint André de Cubzac, je vous accompagne dans un de vos plus grand projet: la vente ou l'achat de votre bien immobilier.

2 Commentaires

  • Isabelle dit :

    L’an dernier, j’ai pensé à contracter un prêt pour faire un achat sans apport. Puis, le covid est arrivé et achamboulé tous mes projets. En revanche, ce qui est bien c’est que le secteur de l’immobilier n’est pas si affaiblit que ça malgré la crise économique due à la pandémie. En revanche, je m’inquiète un peu pour mes revenus personnels qui sont supposés rembourser mon prêt donc j’ai préféré mettre le projet en suspens.

  • Bonjour et merci pour votre témoignage.

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