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Financement

Hypothèque immobilière et caution : quoi choisir pour un prêt immobilier ?

Par 21 septembre 2022Aucun commentaire

Hypothèque ou caution ?

L’Hypothèque immobilière est une garantie prise par le créancier que l’on nomme « hypothécaire », car elle permet, si vous ne remboursez pas votre crédit après un achat, de faire vendre votre bien immobiliers aux enchères.

Pour vous accorder un prêt immobilier, les banques peuvent appliquer une garantie hypothécaire ou une caution.

Chacune de ces options a des avantages et des inconvénients sur votre emprunt.

Nous présentons ici chacune de ces options de garanties : l’hypothèque, la caution et l’inscription en privilège prêteur de deniers.

Définition de l’hypothèque ou garantie hypothécaire

L’hypothèque sur un bien immobilier est indivisible, c’est à dire que la totalité de l’immeuble couvre la dette. Selon le législateur, un prêt immobilier avec garantie hypothécaire doit faire l’objet d’un acte notarié.

Ensuite, au bout des 60 jours qui suivront la signature, l’hypothèque immobilière prise par la banque doit impérativement être inscrite au service de publicité foncière.

Sa durée de validité s’étend de la date de signature officielle de l’acte authentique à l’achat, jusqu’au dernier jour du prêt plus une année supplémentaire.

Dans ce cas, l’hypothèque immobilière est considérée comme attributive de rang.

Cela voudra signifier que le paiement des hypothèques de chaque créancier sur un même bien immobilier se fera selon le rang d’inscription au service de publicité foncière.

Ladite inscription couvre une décennie. C’est donc au bout de dix années qu’elle peut être renouvelée.

Dans le cas où le créancier veut la lever suite à la revente du bien immobilier (avant la fin de la période de prêt) ou toute autre situation par exemple, il doit effectuer une mainlevée.

Par ailleurs, si l’on en arrive à la mainlevée de l’hypothèque immobilière, un acte notarié doit être rédigé pour rendre légale l’opération.

Des frais seront donc dépensés, que ce soit pour l’inscription au service de publicité foncière ou pour la mainlevée.

Les frais à dépenser sont subdivisés en deux parties. La première sert à l’enregistrement.

Elle sera constituée de la taxe pour publicités qui s’élève à un taux de 0,75% et de la taxe à payer au service de sécurité immobilière qui, elle tourne autour du taux de 0,05%.

La deuxième partie des frais à dépenser concerne les honoraires du notaire chargé de la rédaction relative à la levée de l’hypothèque.

Les effets inhérents d’une hypothèque immobilière

Les effets relatifs à une hypothèque à l’achat sont de deux ordres. En effet, il y a les effets entre les différentes parties prenantes d’une part et les effets à l’égard des tiers d’autre part.

Effets entre parties prenantes

Avant qu’il n’y ait une hypothèque de la banque sur un bien immobilier, la loi reconnaît certains privilèges au débiteur. À titre illustratif, ce dernier peut décider de vendre à tout moment son bien en vue d’un gain financier.

Une fois que la garantie hypothécaire est réalisée, le débiteur a deux choix s’il veut se séparer de son bien immobilier. Il peut soit vendre le bien immobilier de manière forcée ou faire une demande d’attribution préférentielle du bien hypothéqué.

Effets à l’endroit des tiers

Le créancier qui a une hypothèque bénéficie de quelques privilèges que les autres n’ont pas. A priori, ce dernier jouit par exemple du droit de préférence.

À cet effet, celui-ci percevra sa créance bien avant les créanciers simples qui n’ont aucune garantie d’être payés avant les autres.

Le créancier disposant d’une sureté hypothécaire prise par la banque est donc plus privilégié. Il est payé en fonction du rang qu’il occupe à son inscription au service de publicité foncière.

Le créancier ayant une hypothèque a le droit de suite. En outre, lorsque l’inscription de sa garantie hypothécaire est faite bien avant la cession du bien immobilier, le créancier a le droit de saisir l’immeuble s’il le souhaite.

Dans ce cas de figure, il a la possibilité de demeurer le propriétaire s’il est d’accord pour régler toutes les dettes qui lui a cédé le bien immobilier.

Voilà en général les effets majeurs liés à une hypothèque.

Garantie hypothécaire

L’intervention du notaire dans l’hypothèque

Il est inconcevable de réaliser une hypothèque sans passer par un office notarial. En effet, c’est une opération qui requiert impérativement l’intervention d’un notaire.

Si vous désirez vous servir d’une garantie hypothécaire dans le cadre d’un crédit immobilier, la loi exige de passer par ce professionnel du droit.

L’intervention de ce dernier sont cruciaux pour la légitimité de la sureté hypothécaire. Sa principale tâche consiste à rédiger le titre de propriété qui valide, certifie et authentifie l’hypothèque immobilière.

En dehors de ce rôle primordial, il se charge d’informer et de conseiller les personnes qui réalisent une garantie hypothécaire.

Ainsi, il est dans l’obligation de détailler tous les contours de l’hypothèque immobilière en expliquant de fond en comble les divers risques et effets inhérents.

Le notaire doit expliquer à la personne qui souhaite souscrire les conséquences qui résulteront s’il ne parvenait pas à payer le prêt immobilier à temps.

En somme, au moment de votre achat, le rôle du notaire est très important dans la mesure où il agit dans l’intérêt de la personne qui veut prendre le prêt immobilier.

Il assiste cette personne afin de lui permettre de prendre toutes les décisions avec clairvoyance. L’étape suivante consiste à inscrire l’hypothèque au service de la publicité foncière.

Justement, c’est le notaire (quelquefois la banque) qui se charge de cette opération. La régularité de l’acte établi sera vérifiée par le service de publicité foncière.

Après avoir vendu votre bien, le notaire se chargera de faire une mainlevée, qui permettra à votre acheteur d’être libre des créanciers.

S’il y a des irrégularités, cet officier se chargera de les rectifier. Il met tout en œuvre pour que le document soit conforme aux exigences du législateur.

Il faut donc comprendre que pendant une opération immobilière (vente de bien immobilier), le notaire est au cœur de la gestion de l’hypothèque. Il s’assure de la régularité des documents, se charge des formalités administratives et débloque enfin les fonds empruntés.

L’IPPD

L’IPPD est sans aucun doute une aubaine à saisir. Elle est bénéfique dans le sens où elle est gage de sécurité et de sûreté.

Le créancier qui y souscrit acquiert un statut de privilégié comparativement aux autres types de créanciers, notamment les créanciers hypothécaires simples.

C’est cela que l’on appelle dans le jargon immobilier et de la banque « privilège immobilier spécial ».

Afin d’être opposable aux tiers, l’inscription de prêteur de deniers (IPPD) prise par la banque doit être impérativement publiée dans les 60 jours qui suivent la vente.

Le statut de prêteur de deniers s’accorde aux entreprises ou structures de crédit qui peuvent en cas de défaillance de l’emprunteur exiger de vendre sans le consentement de ce dernier.

Ainsi, le créancier pourra facilement récupérer sa créance avant l’expiration de son dû.

Dans les faits, le privilège prend normalement effet à la date de la transaction. Du coup, il est devient prioritaire sur les hypothèques, car ces derniers prennent effet à la date de l’inscription.

Il couvre toute la période du crédit plus un an. Comparativement à l’hypothèque, il est beaucoup moins coûteux, puisqu’il est exonéré de la taxe de publicité foncière qui, elle s’élève à un taux de 0,715%.

En revanche, il est important de mentionner que le privilège ne garantit que le paiement d’un bien immobilier qui existe déjà. En conséquence, les ventes en VEFA ne jouissent pas de cette possibilité.

Enfin, l’IPPD nécessite également une mainlevée.

Hypothèque ou caution ?

Après l’hypothèque ou garantie hypothécaire, nous allons à présent étudier la caution.

Une caution, c’est avant tout un contrat. À travers ce dernier, une personne morale ou physique prend le ferme engagement de rembourser l’établissement de prêt dans le cas où l’emprunteur ne paiera pas à temps.

Cet engagement couvre la période de la dette. Dans le cadre de la vente immobilière, la caution est généralement assurée par une structure mutualiste spécialisée qui est une filiale de l’établissement de crédit.

Lorsque la structure mutualiste spécialisée est contrainte de payer le prêt en lieu et place de l’emprunteur, elle se retrouve dans le droit d’engager des poursuites à l’encontre de ce dernier.

Dans le pire des cas, la structure peut aller jusqu’à saisir le bien immobilier de l’emprunteur.

Les frais relatifs au cautionnement sont répartis en deux volets, notamment la commission de caution et la contribution au FMG.

La commission de caution du prêt

Elle s’élève à environ au taux de 0,50% du montant total du crédit pour les prêts épargne logement.

Pour les autres types de prêts et même pour le prêt relais, la commission de caution peut aller de 150 jusqu’à 300 euros.

Les frais ou commissions de caution constituent la rémunération que perçoit la société en charge du traitement du dossier. Ils sont donc à la charge de l’emprunteur.

La contribution au FMG (Fonds Mutuel de Garantie) de la banque

La contribution au Fonds Mutuel de Garantie de la banque s’élève à un taux de 1,50% de la somme globale du crédit pour les prêts épargne logement.

Pour les prêts relais et les autres types de prêts, les frais de garantie contribution au FMG s’élèvent à 0,8% du montant total du prêt en plus d’une somme de 200 euros.

A l’achat, la contribution au FMG est avantageuse dans la mesure où au moment de la fin du remboursement du prêt ou de la revente du bien immobilier, une partie de la somme qui a été versée est remboursée l’emprunt à la personne qui emprunte.

La partie du montant qui est remboursée s’élève au taux de 75%. En fin de compte, le coût du FMG revient beaucoup moins cher que celui de l’IPPD et de l’hypothèque.

Si le prix de la contribution au FMG revient moins cher, c’est notamment grâce à l’absence de taxe et de frais de résiliation étant donné que c’est un acte de sous seing privé.

Si vous avez besoin de renseignements complémentaires sur la mainlevée d’hypothèque ou la garantie hypothécaire prisent par la banque, je vous invite à commenter l’article ci-dessus.

Jonathan VOOGT

Conseiller immobilier sur Saint André de Cubzac, je vous accompagne dans un de vos plus grand projet: la vente ou l'achat de votre bien immobilier.

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