Les charges de copropriété peuvent peser lourd dans le budget des ménages et ne pas les prendre en compte dès le départ peut être une erreur. De plus, ces frais de copropriété peuvent être votés sans votre accord.
Les travaux ont alors toutes leurs importances, puisque vous pourriez en supporter financièrement le montant de la charge alors que vous ne les avez pas demandés.
En effet, quand vous achetez un bien dans un immeuble, vous achetez des parties privatives mais également une quote-part de parties communes. Le recouvrement des charges de copropriété sont donc la conséquence de parties communes.
Bien entendu, les travaux visent avant tout la conservation de l’immeuble et à effectuer toutes les réparations nécessaires à son bon usage.
Cependant, la règlementation est complexe, et chacun répond à des règles qui doivent être la plupart du temps votés en assemblée générale.
Le recouvrement des charges de copropriété sont réparties en deux catégories: les coûts relatives à la conservation, administration et l’entretien: ce sont les charges générales et les dépenses relatives aux éléments d’équipement communs et aux services collectifs: ce sont les frais spéciaux.
Nous allons faire le point dans cet article sur ces notions de frais de copropriété afin de bien les prévoir.
Sommaire
Avant de parler de la répartition des charges de copropriété
Il convient de rappeler les bases pour bien comprendre de quelles parties on parle. Lorsque vous achetez un lot, vous achetez en copropriété une partie privative et une quote-part de parties communes.
La copro est donc une organisation de la propriété avec plusieurs propriétaires, des parties privatives et des parties communes. Il existe des copropriétés verticales, qui sont des immeubles et horizontales, qui sont généralement semblables à des lotissements.
On parle de parties communes puisque plusieurs propriétaires en ont l’usage. Lorsque vous effectuez des travaux sur de telles parties, la répartition des charges de copropriété seront partagés entre le syndicat des copropriétaires en fonction de leur quote-part de partie commune.
La répartition entre les parties privatives et les parties communes sont prévues par le règlement et l’état descriptif de division.
Les parties communes représentent la plupart du temps :
- Les voies d’accès, parc, cours etc…
- Le gros œuvre du bâtiment avec les canalisations
- Les locaux communs
- Les cages d’escaliers
- Etc…
La gestion de vos frais de copropriété sera en général gérée par un syndic.
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Les charges de copropriété générales
Les frais généraux concernent donc les dépenses afférentes à l’administration, à la conservation et à l’entretien des parties communes. Cependant, ces frais et le montant qui va avec ne prennent pas en compte les dépenses afférentes aux éléments d’équipement communs et aux services collectifs.
Sont donc visés par les frais de copropriété généraux
- Les réparations grosses ou menues sur le gros œuvre, réseaux divers, circulations communes etc…
- L’entretien général du bâtiment
- Les frais de ravalement des façades
- Les frais de copropriété d’entretien des espaces verts
- Les frais de personnels préposés à l’entretien ou au gardiennage
- Les honoraires du syndic en ligne
- Les diverses assurances
- Les impôts et taxes
- Etc…
Comment sont réparties les frais généraux ?
Le syndicat des copropriétaires y participent proportionnellement au montant de leurs parties privatives. Cette valeur est établie dans le règlement et plus précisément dans l’état descriptif de division.
Ces valeurs sont donc traduites en quotes-parts de parties communes (généralement exprimées en tantièmes, millièmes, dix millièmes ou cent millièmes).
Exemple: un lot représentant 2554/10 000ème et des frais généraux s’élevant à 14214 €: 2554/10 000 x 14214 = 3630,26 de frais généraux
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Les charges de copropriété spéciales
Les frais spéciaux doivent être réparties en fonction de l’utilité que ces services et éléments procurent à chaque lot. C’est l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit leurs répartition.
Ces charges de copropriété représentent l’utilisation objective et non d’utilisation. C’est à dire si un lot peut utiliser un équipement et qu’il ne s’en sert pas volontairement, il devra tout de même payer les frais afférentes à ce lot.
Au contraire, si un lot ne peut pas utiliser l’équipement ou le service, il ne doit pas en assumer les frais. (ex: le lot au rez-de-chaussé qui n’utilise pas l’ascenseur).
Sont donc visé par cette répartition
- L’ascenseur
- Le chauffage
- L’eau chaude et l’eau froide
- Interphone, visiophone, etc…
- D’escaliers
- De vide-ordures
- Des antennes collectives
- Etc…
Ainsi, le copropriétaire du 3eme étage doit participer à l’entretien de l’ascenseur même s’il monte à pied, car il présente une utilité pour un appartement en étage.
De même, un copropriétaire qui n’occupe pas son lot ne pourra se soustraire au paiement des dépenses du chauffage collectif puisque cet équipement procure une utilité pour le lot. Et quand le copropriétaire est à jour de ses charges de copropriété, le syndic délivrera le certificat de l’article 20 pour la vente du lot.
Comment sont prévues les frais de copropriété ?
Le rôle du syndic est d’établir, sous le contrôle du conseil syndical, un budget prévisionnel. Le budget prévisionnel correspond à l’ensemble des dépenses courantes. Il couvre obligatoirement un exercice comptable de douze mois.
Les dépenses pour travaux d’amélioration, de conservation, de transformation en sont exclues. En effet, elles sont décidées en AG quand elles s’avèrent nécessaires. Une fois le budget prévisionnel voté, le syndic peut réclamer au syndicat des copropriétaires leurs participations aux dépenses sous la forme de provisions de charges de copropriété.
Quels sont les charges de copropriété que l’on peut récupérer sur le locataire ?
Si vous décidez de louer votre bien, vous allez pouvoir récupérer une partie des frais. On parle donc de coûts récupérables. Ce sont des dépenses liées à l’utilisation d’un service ou d’un équipement dont se sert votre locataire.
Il sera indispensable de renseigner dans votre contrat de bail de location le loyer hors charges et avec le montant.
Les charges de copropriété récupérable sur votre locataire
- Les dépenses d’ascenseur, chauffage collectif, eau, etc…
- Les diverses taxes: ordures ménagères, de balayage, redevance assainissement, etc…
- Les dépenses d’entretien courant et de menus réparations des équipements qui profitent à votre locataire (espaces verts, chaudière collective, etc…)
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Charges de copropriété et travaux
Ils doivent être généralement votés en assemblée générale. Cependant, ceux que vous effectuerez chez vous, c’est-à-dire dans votre partie privative, ne sont soumis à aucun vote puisque vous seul en avez la jouissance.
En revanche, vous ne pourrez pas faire n’importe quels chantier, puisqu’ils devront répondre au règlement.
Vous ne pourrez pas par exemple changer la destination de votre partie privative. C’est-à-dire changer un lot à usage d’habitation en local commercial.
Ils ne pourront pas non plus empiéter sur les parties communes ou sur les autres parties privatives. Il convient à présent de faire le point sur les travaux soumis aux votes.
La loi distingue deux sortes de travaux :
- L’entretien
- L’amélioration
Frais de copropriété et travaux d’entretien
Comme son nom l’indique, ils concernent les menus réparation et l’entretien courant de la copro afin que les copropriétaires puissent jouir des parties communes en toute sérénité.
Ils se caractérisent le plus souvent par leur faible coût. Ils sont votés par l’assemblée générale à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.
Votre syndic aura bien sûr la charge d’organiser le vote et mettre en route son bon déroulement.
Charges de copropriété et amélioration
Ils permettront d’augmenter le confort de l’immeuble et seront plus onéreux que l’entretien.
Le recouvrement de ces charges de copropriété peut être votés soit à la majorité de l’article 24, soit le 25 ou bien à l’unanimité lorsqu’il s’agit de chantiers portant attente à la destination du bien ou ses modalités de jouissance.
C’est travaux étant plus chère que l’entretien normal du bien, il peut être prévu une majorité plus importante pour adopter la résolution du vote.
Les copropriétaires qui ont voté contre pourront demander un paiement échelonné.
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L’urgence
Lorsqu’ils l’exigent, l’article 37 du décret du 17 mars 1967 autorise le syndic à faire exécuter se sa propre initiative des besoins urgents. Il s’agira la plupart du temps de chantiers urgents mettant en péril l’immeuble ou mettant en danger le syndicat des copropriétaires.
Le syndic devra au préalable avertir le syndicat des copropriétaires par voie d’affichage et convoquer une assemblée générale afin quelle les valide.
Si l’assemblée refuse , le syndic pourra voir la responsabilité engagée en cas de problèmes, mais les copropriétaires devront les payer.
Votre syndic sera responsable du bon suivi des opérations effectués. Il pourra à cet effet, faire voter une rémunération pour cela.
Charges de copropriété et fond travaux
Entré en vigueur le 1er janvier 2017, la loi Alur a mis en place un fonds pour répondre aux besoins de travaux.
Ce fonds a pour but de financer par anticipation les éventuels besoins nécessaires à la conservation de l’immeuble mais aussi les projets de rénovation énergétique.
Ce fonds est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire par tous les copropriétaires.
Il est voté en assemblée générale à la majorité de l’article 25 et ne peut être inférieur à 3% du budget prévisionnel pour les copros de moins de 10 lots et à 5 % du budget pour les autres.
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Charges de copropriété et appels de fonds pour chantiers exceptionnelles
Tous les chantiers qui ne font pas parties de la maintenance entrent dans la catégorie des dépenses hors budget prévisionnel.
Les travaux non compris dans le montant du budget prévisionnel sont :
- La conservation (hors maintenance)
- Les chantiers sur les éléments d’équipement communs
- Les études techniques
- L’amélioration
Ils seront votés en assemblée générale sur la présentation de plusieurs devis. Le syndic pourra alors demander soit le versement de provisions spéciales, soit le versement d’avances pour anticiper le financement.
Les appels de fonds seront bien sûr appelés sur chaque copropriétaire en fonction de leur quote-part de parties communes.
Conclusion sur les charges de copropriété
Bien les anticiper lors de votre achat immobilier vous permettra de les prévoir dans votre budget mensuel.
L’orque vous projetez d’acheter un appartement dans un immeuble, je vous invite à bien consulter les documents suivants: le règlement, l’état descriptif de division, les PV des assemblées générales des trois dernières années et le budget prévisionnel.
En consultant ces documents, vous aurez toutes les cartes en main afin d’appréhender le recouvrement des charges de copropriété que vous devrez acquitter.
