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Quels sont les secrets d’une bonne estimation de maison ?

Par 29 juillet 2019novembre 21st, 2020Aucun commentaire

estimation de maison

Comment réaliser une estimation de maison avec internet sans se tromper ? S’il est recommandé de faire appel à un professionnel pour avoir une estimation immobilière précise, rien ne vous empêche d’effectuer quelques recherches sur internet pour estimer votre maison ou votre appartement et connaitre son prix.

En effet, la toile regorge de sites qui vous permettront de faire une étude préalable et de connaitre les prix immobiliers du marché. Avant de vous présenter les outils qui vous aideront, découvrons quels sont les critères pour une bonne estimation immobilière.

Estimer sa maison avec internet vous donnera une idée intéressante du prix de votre bien immobilier. Cependant, l’avis d’un professionnel local compétant pourra vous aider à affiner cette fourchette et vous donnera un avis de valeur en tenant compte des particularités du marché immobilier de votre zone.

En effet, les outils du numérique sont certes de plus en plus efficaces, mais rien ne vaut l’œil affuté d’un professionnel local afin de pouvoir estimer votre maison au juste prix. Cependant, pour les plus audacieux: comment effectuer une estimation de maison avec les outils du numérique ?

Estimation de maison: 7 critères pour un avis de valeur

Fixer le juste prix de votre bien immobilier de façon objective est tout à fait possible. Pour trouver facilement un acquéreur, vous devez estimer votre bien immobilier afin que le prix soit conforme à ceux du marché.

Pour y parvenir, vous devez répondre de façon honnête aux 7 grands critères qui entrent en considération pour le calcul de la valeur de votre bien immobilier.

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Comment réaliser une estimation immobilière avec les 7 critères ?

  • L’emplacement du bien immobilier: Premier critère pour un avis de valeur: l’emplacement ! La situation du bien joue en la faveur ou en la défaveur de votre logement. La valeur varie selon la proximité des transports et des écoles. Vous devez également prendre en compte les nuisances et la qualité de vie. Un bien qui profite d’une bonne situation sera plus facile à vendre et coutera plus chère qu’un bien immobilier similaire moins bien placé. De ce fait, pour des caractéristiques égales, les différences de prix peuvent donc être très importantes d’un quartier à l’autre. L’emplacement est très important pour une estimation de maison.

 

  • La dynamique du quartier: un quartier où les commerces ferment peu à peu ou qui est soumis à un trafic routier dense ne verra pas ses biens atteindre un prix de vente élevé. Par contre, lorsque des aménagements urbains sont prévus ou que des espaces verts voient le jour, le prix de vente va augmenter. Consulter le PLU (Plan Local d’Urbanisme) à la mairie permet d’en savoir plus sur ces projets.
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  • La situation économique de la commune : certaines communes ou arrondissements sont plus recherchés que d’autres. Une ville qui connaît un fort taux de chômage ne paraîtra pas comme attirante. Par contre, une commune qui a adopté une politique en faveur de l’implantation de nouvelles entreprises devrait propulser le prix des biens immobiliers. Estimer sa maison passe par une étude précise de la situation économique de sa commune.

 

  • Les caractéristiques du bien: il est souvent difficile de rester objectif dans ce domaine. C’est d’ailleurs sur ce point que le coup de cœur de l’acheteur a souvent lieu. Parmi les éléments à prendre en compte, il faut noter les travaux à prévoir, la situation du bien (étage, côté rue ou côté cour), la superficie, l’agencement, les équipements (garage, parking, terrasse, balcon, ascenseur) et son orientation (ensoleillement, vis-à-vis, vue). Une estimation d’appartement tient évidement compte des caractéristiques du bien.

 

  • L’état de l’immeuble : dans le cas d’un appartement, la façade de l’immeuble ou la présence de fissures donne une idée sur l’état général du bien. Les acheteurs négocient souvent lorsque des travaux importants sont à prévoir. Le ravalement de façade, la réfection des parties communes ou les travaux sur ascenseur vont freiner la vente immobilière. Estimer sa maison passe par un état des lieux précis de votre bien immobilier.

 

  • Copropriété et charges : lorsque votre bien immobilier se situe dans un immeuble où les charges sont élevées, vous devrez certainement baisser le prix de votre logement pour trouver preneur. Pensez donc à les connaître pour savoir dans quelle mesure la décote doit être importante. Nous tenons compte des charges de copropriété quand on fait un avis de valeur puisque qu’elles s’imputent directement sur le budget des ménages.

 

  • La performance énergétique : obligatoire depuis 2011, le DPE ou diagnostic de performance énergétique a une influence directe sur le prix du bien immobilier. Une étude réalisée par les Notaires de France et la Caisse des Dépôts et Consignations révèle qu’une bonne étiquette énergétique influe directement sur le prix d’un bien immobilier. Les acheteurs privilégient en effet les logements proches du A avec des variations qui peuvent être de 27% selon les quartiers d’une note à l’autre. Vous devez donc en tenir compte dans votre estimation immobilière.

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Estimation de maison et avis de valeur

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Une estimation de maison en étudiant son marché

Avant de réaliser un achat immobilier, les acquéreurs réalisent leur estimation immobilière en consultant les différentes annonces. Ils vont pouvoir obtenir une idée du marché immobilier. Ils vont également pouvoir se représenter où votre bien immobilier se situe par rapport au marché actuel.

Avec une bonne connaissance de votre marché immobilier vous allez pouvoir comparer les prix et réaliser une bonne estimation de maison. Pour vous aider, certains sites vous renseignent sur les prix du marché. En utilisant les indices des prix immobiliers, les outils d’avis de valeur en ligne vous donneront une idée des prix immobiliers de votre secteur.

Néanmoins, si ces outils peuvent vous aider, se passer de l’avis d’un agent compétent sur votre secteur peut s’avérer dangereux. Estimer sa maison demande de bien étudier votre marché local et votre concurrence.

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Réaliser une estimation immobilière avec Drimki

Comme je l’ai évoqué précédemment dans l’article, tout projet immobilier commence par une estimation immobilière. Si vous avez besoin de connaitre le prix de votre bien, je vous invite à tester le site d’avis de valeur en ligne gratuit Drimki.

Que vous détenez un bien d’habitation, de commerce ou un immeuble, Drimki se chargera de vous donner la fourchette de votre marché. Le site vous donnera également le prix au m2 des communes de France.

Pour avoir conseillé Drimki plusieurs fois à mes clients, je dois avouer que le logiciel est au point et concorde totalement avec la réalité du marché. Vous avez juste à renseigner les caractéristiques de votre bien et le site se charge de réaliser votre estimation de maison qui se fait en deux minutes et en temps réel.

Pour estimer votre bien, le site dispose d’une gigantesque base de données de transactions immobilières réalisées sur le territoire et va appliquer des coefficients de pondération en fonction des prestations de votre bien.

Pour avoir testé plusieurs fois le site pour mes estimations immobilières, je vous avoue que les résultats sont bluffant !

Comment réaliser une estimation de maison avec internet ?

Une étude comparative de marché grâce aux portails d’annonces pour une bonne estimation immobilière

Avant d’utiliser les simulateurs en lignes pour réaliser votre estimation immobilière vous pouvez effectuer une étude comparative de marché. Vous l’effectuerez sur les biens immobiliers similaires qui sont à vendre sur votre secteur.

L’étude par comparaison est pour moi la méthode la plus efficace pour une estimation de maison. Vous vous confrontez directement à votre concurrence et ça vous donnera une idée de votre marché local. Comment estimer sa maison avec les portails d’annonces ?

Rendez-vous sur les portails d’annonces immobilières, sélectionnez les caractéristique de votre bien. Une fois les résultats affichés, vous allez éliminer les extrêmes. Si par exemple votre recherche affiche 30 résultats, vous éliminez les 5 plus chers et les 5 moins chers. Ce tri sélectif vous permettra d’être au plus près de la réalité du marché immobilier.

Il ne vous reste plus qu’à étudier les biens immobiliers qu’il reste et à les comparer avec votre bien immobilier. Il en ressortira un prix au mètre moyen. Une fois que vous avez étudié le marché, vous n’avez plus qu’à utiliser les outils pour affiner votre étude. Différents dans leur approche, vous allez pouvoir obtenir une fourchette de prix pour votre vente immobilière.

Les bases de données des notaires en France pour estimer son bien immobilier

Comment réaliser une estimation de maison avec les données des notaires ? La base BIEN (base d’informations économiques notariales) concerne la région parisienne alors que la base PERVAL peut être utilisée pour les autres régions de France.

Pour la première, il suffit de se rendre sur le site paris.notaires.fr pour pouvoir la consulter. La seconde est disponible sur le site baromètre.immobilier.notaires.fr. Ces bases de données sont particulièrement fiables puisque chaque acte notarié doit être notifié et transmis dans ces fichiers.

Le site baromètre.immobilier.notaires.fr offre un accès instantané à un ensemble d’indicateurs comme la tendance des prix, le prix médian, le taux de crédit ou la répartition des ventes.

Une estimation immobilière grâce au site des impôts

Comment estimer sa maison avec la base DVF ? Le site des impôts possède une énorme base de données des ventes immobilières qui se sont faites dans votre quartier. Jusqu’à présent, les contribuables pouvaient se connecter au service avec leur identifiants et consulter les transactions immobilières. Néanmoins l’accès était limité à 50 recherches sur 3 mois.

Aujourd’hui, la DGFIP en partenariat avec Etalab a développé une application gratuite qui s’appelle : « Demande de valeur foncière ». Cette base gratuite vous donnera toutes les données que l’administration fiscale possède en matière : de prix immobilier, date de la vente, descriptif du bien, et localisation. L’Application est très simple à utiliser puisqu’il vous suffit d’utiliser la carte interactive et les menus déroulants sur votre gauche.

Cet outil est très intéressant pour estimer votre appartement car il s’agit des biens vendus et non à vendre. L’étude comparative de marché se fait donc sur des prix réels. Votre estimation immobilière aura plus de chance de tomber juste.

estimation immobilière

Comment faire une estimation de maison avec les simulateurs en ligne ?

Pour compléter les informations précédentes, vous pouvez utiliser des simulateurs en ligne pour l’avis de valeur de votre bien. Chaque site peut vous apporter des données intéressantes même s’il comporte certaines limites. Encore une fois, se passer de l’avis d’un agent immobilier local peut s’avérer dangereux.

  • La CoteImmo : proposé par le site SeLoger.com, cet outil d’avis de valeur se base sur des milliers d’offres de ventes immobilières présentes sur son site. Ces données sont à prendre avec des pincettes car elles se basent uniquement sur les prix vendeurs. Par contre, les outils de l’Insee présents sur ce site apportent des informations utiles, comme la typologie des biens sur une commune.
  • Meilleurs Agents : UFC Que Choisir souligne qu’il s’agit d’un des sites les plus fiables en matière d’estimation immobilière. En effet, MeilleursAgents croise et exploite des sources de données pour un résultat particulièrement fiable : base des notaires d’Ile-de-France, agences immobilières partenaires ou transaction déclarées par les particuliers. Vous trouverez également un panorama de l’évolution des prix depuis 1999 ainsi que la géolocalisation des programmes neufs sur le secteur.

Conclusion pour un bon avis de valeur

Afin de réaliser un bon avis de valeur, vous avez diverses sources à votre disposition. Les sites d’estimation en ligne sont de plus en plus compétents mais ne remplacement jamais l’œil d’un professionnel compétant local.

L’estimation immobilière constitue la base de votre projet immobilier puisque si vous vous trompez, soit vous vendrez moins chère que le marché et vous perdrez de l’argent, soit vous afficherez plus chère que les prix du marché et vous ne vendrez pas.

Partez du principe que si vous publiez un bien 10 % au dessus des prix immobilier de votre secteur, vous n’aurez quasiment aucune change de vendre.

Si vous avez besoin de renseignements complémentaires pour réaliser votre estimation immobilière, faites appel à un coach immobilier. Je vous aiderai avec plaisir pour vous votre estimation de maison quelque soit le secteur où vous habitez.

Jonathan VOOGT

Jonathan VOOGT

Conseiller immobilier sur Saint André de Cubzac, je vous accompagne dans un de vos plus grand projet: la vente ou l'achat de votre bien immobilier.

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