Les droits et les obligations de l’agent immobilier sont prévus par la loi du 2 janvier 1970 dite loi Hoguet.
L’agent immobilier est un intermédiaire entre vendeur et acheteur ou bailleur et locataire. Il détient alors un contrat qui lui permet d’agir pour le compte de ses clients.
Sa profession est particulièrement encadrée et pour pouvoir exercer il doit détenir une carte professionnelle qu’il obtient auprès de la CCI.
En outre, son statut de mandataire vis-à-vis de ses clients oblige l’agent immobilier à détenir un mandat écrit définissant le cadre de sa mission.
Si vous souhaitez passer par un agent immobilier pour réaliser votre projet immobilier c’est intéressant. En effet plus de 80 % des transactions immobilière en France se font par un intermédiaire.
Cependant, en contractant avec un agent immobilier, celui-ci engage sa responsabilité sur plusieurs points qu’il convient d’éclaircir. Le point sur les obligations de l’agent immobilier et ses missions du quotidien.
Sommaire
Première obligation de l’agent immobilier : la carte professionnelle
La première obligation de l’agent immobilier consiste à obtenir la carte professionnelle de « transaction sur immeubles et fonds de commerce ». La fameuse carte T.
Dans un premier temps, l’agent immobilier doit obligatoirement s’inscrire au registre des commerces et des sociétés puisqu’il a le statut de commerçant.
Cette carte est délivrée par la cci sous de nombreuses conditions.
L’aptitude professionnelle est une obligation pour devenir agent immobilier et avoir la carte
La condition d’aptitude professionnelle est remplie sous détention de diplôme ou d’expérience :
- BTS professions immobilières
- Bac + 3 dans le domaine juridique, économique ou commercial
- Un diplôme de l’institut des études économiques et juridiques appliquées à l’immobilier, la construction et l’habitat.
Si vous n’avez pas ces diplômes mais que vous pouvez justifier d’une expérience professionnelle, vous pourrez obtenir la carte professionnelle sous ces conditions :
- Vous détenez un BAC et que vous avez exercé 3 ans, à temps complet un emploi en tant que salarié de rattachant à l’activité pour laquelle la mention de la carte est demandée
- Si vous n’avez aucun diplôme, vous devez avoir exercé un poste non cadre pendant 10 ans et 4 ans de salaria pour un poste de cadre.
Vous avez donc compris que l’agent immobilier doit détenir une carte professionnelle qui peut porter plusieurs mentions :
- T pour transaction
- G pour la gestion
- S pour le syndic de copropriété
- Marchand de listes
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L’agent immobilier a une obligation de moyens, de résultats et un devoir de conseils
Une obligation de moyens
Quand on dit que l’agent immobilier a une obligation de moyens, cela signifie que dès la signature du mandat, il doit mettre tout en œuvre pour mener à bien sa mission.
Vous ne pourrez en revanche pas vous retourner contre lui si par exemple vous signez un mandat de vente et qu’il ne vous trouve pas d’acquéreur dans le cadre de son mandat.
Cependant, si vous contractez un mandat avec un agent immobilier, vous tombez dans le cadre légal des obligations contractuelles. La responsabilité de votre agent immobilier pourra être engagée s’il commet une faute ou une négligence dans l’exécution du mandat.
Une obligation de résultats
L’agent immobilier peut être amené à rédiger des actes juridiques, vérifier la qualité des parties et leur capacité. Il doit bien sûr également vérifier l’exactitude des données du bien vendu.
La responsabilité de l’agent immobilier peut être engagée en cas de manquement à son obligation de résultat en sa qualité de rédacteur d’acte.
La cause principale du manquement étant le vice de forme.
Un devoir de conseils
L’agent immobilier à un devoir de conseil et d’assistance auprès de ses clients. Ce manquement peut être sanctionné par les tribunaux.
En effet, si le lien de causalité est établi entre le fait générateur et le dommage, alors l’agent immobilier pourrait être tenu de verser des dommages et intérêts au client lésé.
L’agent immobilier a l’obligation de fournir des informations exactes à ses clients et éventuellement des mises en gardes contre des faits générateurs source de préjudice.
Ainsi, votre agent immobilier a l’obligation par exemple de :
- Vérifier le caractère constructible d’un terrain
- Evaluer la solvabilité d’un acquéreur ou d’un locataire
- Transmettre tous les diagnostics
- Signaler des vices dont il connait l’existence
- Avoir connaissance des projets futurs sources de nuisances proche du bien objet de la vente
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Les obligations de l’agent immobilier et l’éthique professionnelle
L’agent immobilier a une obligation de loyauté, de probité et de moralité envers ses différents interlocuteurs. En effet, c’est le décret du 28 aout 2015 qui fixe les règles d’un code de déontologie relatives aux professions de l’immobilier.
L’agent immobilier est obligé de respecté, dans l’intérêt de ses clients et de ses confrères les bonnes pratiques commerciales. Des sanctions peuvent tomber s’il ne respecte pas le code de déontologie.
De plus, une obligation de formation Loi Alur qui est de 14h par année, doit être assurée pour tous les collaborateurs de l’agence immobilière.
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L’honorabilité de l’agent immobilier
La loi Hoguet prévoit que l’agent immobilier ne doit pas avoir été condamné pour certains méfaits.
L’agent immobilier doit avoir un casier judiciaire vierge de toutes les infractions ou délits pouvant entraîner condamnation et interdisant l’exercice de la profession.
La liste des infractions interdisant l’agent immobilier d’exercer est disponible ici.
La garantie financière
La garantie financière est une sécurité visant à protéger les clients contre le détournement de fonds déposés en séquestre dans l’attente de la réalisation de l’acte.
L’obligation pour l’agent immobilier, c’est de souscrire uniquement s’il souhaite détenir des fonds. En revanche, elle n’est pas obligatoire si l’agent immobilier déclare à la création de sa carte professionnelle de ne pas détenir de fonds.
Cette garantie financière s’obtient auprès d’une compagnie d’assurance agréée, d’un établissement de crédit, du Trésor public, ou d’une société de caution mutuelle.
Le montant de la garantie est de 100 000 € minimum par activité exercée et elle peut être ramenée à 30 000 € les deux premières années d’activité.
Enfin, votre agent immobilier a l’obligation de tenir un registre répertoire afin de renseigner les fonds qu’il détient, de vous délivrer un reçu et d’ouvrir un compte spécial qui ne servira qu’à cet effet.
L’agent immobilier à l’obligation de contracter une assurance de responsabilité civile professionnelle
Un agent immobilier à l’obligation d’être assuré contre les conséquences pécuniaires de leur responsabilité civile lorsqu’il agit dans le cadre de son mandat.
L’arrêté interministériel du 1er septembre 1972 prévoit les conditions minimales de cette police obligatoire que l’agent immobilier soit souscrire.
Détenir un mandat écrit est une obligation pour l’agent immobilier
Le mandat fait partie du quotidien des obligations de l’agent immobilier. En effet, pour pouvoir avoir le droit d’agir pour le compte de ses clients, il doit détenir un mandat.
L’agent immobilier doit obligatoirement détenir un mandat écrit.
Si c’est le vendeur qui le mandate, il signera un mandat de vente, et si c’est un acheteur qui signe, ça sera un mandat de recherche.
Si le mandat est signé dans un lieu extérieur à l’agence, sa signature est considérée comme du démarchage à domicile. Il devra alors contenir un coupon détachable permettant la rétractation de 14 jours à compter de sa signature.
Le mandat ne peut être conclu pour une durée indéfinie. Il doit être limité dans le temps.
L’agent immobilier a l’obligation de tenir un registre des mandats
L’obligation de l’agent immobilier consiste à tenir à jour un registre des mandats, par ordre chronologiques. En outre, avec l’accord du mandant, la loi autorise la délégation de mandat.
Celle-ci permet à l’agent immobilier de déléguer l’objet du contrat à un autre professionnel chargé de réaliser le contrat de mandat pour le compte du vendeur.
L’obligation de l’agent immobilier concernant l’affichage et la pub
L’agent immobilier a l’obligation d’apposer certaines mentions sur ses documents juridiques, commerciaux etc…
Sur tous les documents relatifs à l’agence, l’agent immobilier doit faire apparaitre :
- Le numéro et le lieu de délivrance de la carte professionnelle
- Le nom et adresse de l’entreprise
- Si l’agence détient des fonds ou non
- Le domaine d’activité
- Nom, adresse et raison sociale du garant ou la mention non détenteur de fonds le cas échéant
De plus, l’agent immobilier a l’obligation de faire apparaitre les tarifs de ses prestations en TTC.
Le client doit également pouvoir comprendre facilement le mode de calcul et le barême des honoraires de l’agent immobilier.
Sachez également que depuis le 1er avril 2017, les annonces immobilières doivent indiquer qui a la charge des honoraires.
De plus, si les honoraires sont à la charge de l’acquéreur, ils doivent également être exprimés en pourcentage du prix de vente. L’obligation de l’agent immobilier consiste à afficher ces éléments sur la vitrine de son agence, mais aussi sur son site internet.
Les obligations de l’agent immobilier concernant le droit à honoraires
L’article 6 de la loi Hoguet prévoit les conditions pour que votre agent immobilier ait droit à sa commission. Ainsi, pour qu’il ait le droit de toucher ses honoraires il devra :
- Détenir un mandat écrit lui permettant d’agir pour votre compte
- Vous avoir effectivement mis en relation avec l’autre partie
- Mentionner votre accord écrit sur un acte de vente ou un compromis
- Conclure la vente devant le notaire par le biais de son action
En aucun cas il ne pourra vous demander une somme d’argent en dehors du séquestre de l’acquéreur.
L’agent immobilier a l’obligation de conclure définitivement la vente pour avoir le droit à ses honoraires.
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Conclusion sur les obligations d’une agence immobilière
J’espère qu’à ce stade de la lecture vous avez compris que le métier d’entremise immobilière est particulièrement encadrée et que les obligations pour les agences immobilières sont nombreuses.
Ce métier est professionnalisé est ce n’est pas pour rien que 80 % des transactions en France se font par l’intermédiaire d’un professionnel.
Ces contraintes sont présentes afin de protéger les différentes parties.
Si vous avez besoin de renseignements complémentaires sur les droits et les obligations d’un agent immobilier je vous invite à commenter l’article ci-dessous.
Bonjour, un agent immobilier peut il légalement rédiger un estimation sans avoir prévenu le propriétaire occupant ni même avoir visiter les lieux ? C’est assez incroyable mais c’est ce qu’il m’est arrivé et c’est tellement hallucinant que je ne trouve nulle part dans votre code de déontologie ce cas particulier. Merci beaucoup
j’aimerai une réponse à ma question :
une agence immobilière est-elle tenu à fournir au propriétaire le relevé de l’année qui sert au calcul des impôts sur le revenu ? MERCI
Bonjour, l’aide à la déclaration fiscale peut faire parti des missions du gestionnaire en effet. Il faut que vous regardiez ce qu’il y a de marqué sur votre mandat. Bonne journée
Bonjour
Nous avons signé une proposition d’achat qui a été contresignée et acceptée par le propriétaire, sur la base d’un prix net de frais d’agence. L’agence nous a transmis la copie par mail. Nous l’avons contresignée. Depuis, l’agent immobilier fait le mort depuis 48 heures. Quels sont nos recours éventuels?
Bonjour
S’il y a acceptation par le vendeur, il y a normalement vente. Vous pourriez peut-être passer à l’agence ?
Bonne journée
Bonjour
Un agent immobilier a t il le droit de refuser mon offre d’achat au prétexte qu’il en a déjà une à présenter alors que celle-ci de son propre aveux est au dessous du prix mais que si c’est pas suffisant son candidat pourrait rehausser son offre
Merci
Bonjour,
L’expert est passé faire un examen DPE sur une maison que je veux acheter,mais ne pouvant faire qu’un examen superficiel à vue sans déplacer ou déposer tout qui peut gêner.
Le propriétaire et vendeur de la maison a plaqué de la laine de verre contre la volige de la charpente sans laisser un espace d’air qui évite la condensation.Peut-on retirer en tant que acheteur cette laine de verre pour faire l’examen que le bois ou est cloué les ardoises n’est pas endommagé?
Bonjour,
un agent immobilier peut-il louer son propre bien à travers à sa propre agence ? Bien que la question puisse paraître étrange, mon agent immobilier a refusé d’ « avouer » qu’il est propriétaire de l’appartement qu’il me loue mais c’est bien à lui que je verse mon loyer…
Merci d’avance,
Bonne journée
Bonjour,
Ma compagne et moi même avons vu une maison sur le site d’une agence immobilière. Ma compagne a contacté l’agence par téléphone pour avoir des informations sur le bien mais sans la visiter avec l’agence. Donc pas de signature de bon de visite ou quoi que ce soit..
En se balladant, nous avons vu la maison et donc eu accès aux coordonnées du vendeur. Je compte bien contacter le vendeur directement.
Je m’interroge sur le fait d’avoir appelé l’agance avant.. Suis je dans la légalité si je contacte directement le proprétaire maintenant ?
En vous remerciant pour vos réponses.
Cordialement,
Bonjour,
Dans la partie « Un devoir de conseils » vous dites qu’un agent immobilier a l’obligation par exemple d’avoir connaissance des projets futurs sources de nuisances proche du bien objet de la vente.
Pourriez-vous me donner la référence des textes officiels où je peux trouver toutes les obligations d’un agent immobilier svp?
Merci d’avance pour votre aide précieuse.
Cordialement
Bonjour,
Une agence immobilière peut elle est tenue responsable si elle loue un bien au détriment d un diagnostic électrique défavorable mettant en évidence un danger pour les occupants et sans avoir obtenu le permis de louer le logement.
Document devant être établi par la mairie afin de garantir la conformité du logement.
Le permis aurait dû être demandé par le propriétaire mais fourni a l agence.
Bonjour,
En tant que propriétaire bailleur, j’ai mis mon bien en gestion locative. En novembre dernier, l’agence immobilière m’informe qu’un volet roulant est cassé et que le visiophone ne fonctionne plus. Je donne mon accord pour les réparations mais à ce jour rien n’a été fait. Enfin les locataires ont quitté les lieux le 14 janvier dernier sans que j’en sois informé.
Est-ce que l’agent immobilier devait m’informer comme je le suppose ? Dans l’affirmative, sous quelle forme et dans quel délai ?
Il en est de même pour les travaux. Manifestement, il n’a manifestement pas cherché d’entreprise pour effectuer les réparations puisque je n’ai reçu aucun devis.
Les défectuosités signalées en novembre doivent être me semble t’il un frein pour trouver un nouveau locataire.
Merci pour votre réponse. Bien cordialement.
Bonjour,
Dans le contrat du mandat exclusif que nous avons signé avec une agence, il est noté que nous n’avons pas le droit, durant 24 mois après la résiliation du mandat, de vendre à des personnes qui ont signé un bon de visite avec eux. Et que si nous vendons dans les 24 mois après la résiliation du mandat, nous devons envoyer un courrier avec accusé de réception précision le nom des nouveaux acquéreurs/le prix de vente/le notaire.
Est ce légal d’inscrire ceci dans le contrat, et est ce applicable? Je suis très étonnée car pour moi fin du mandat = liberté pour le propriétaire qui vend seul.
Nous n’avions pas lu toute les lignes, grosse erreur de notre part…
En vous remerciant par avance
Cordialement
Bonjour,
Un agent immobilier a t il obligation de presenter toutes les offres d achat qui lui son remises et comment avoir la preuve qu elles ont ete remises ?
L agent immobilier doit il presenter a des eventuels acquereurs tous les biens qu il a dans son portefeuil, biens qui rentrent bien sur dans le budget de l acquereur, bien qui m avait ete presente, non diffuse et soi disant plus a la vente.
Bonjour
Après avoir signé un compromis de vente via un agent immobilier pour la vente d’un bien que j’ai en commun avec mon frère à qui il a fait signer une procuration à mon profit , frère qui se trouve avant la signature de l’acte définitif dans une procédure de mise sous tutelle ce qui ralentit la signature de l’acte, l’agent immobilier me harcèle pour faire activer la vente disant que ce retard a fait perdre des opportunités à son acheteur, qu’il a acheté des matériaux qu’il est obligé de stocker….etc. Et pour finir en allant visiter le site de l’agent immobilier, je m’aperçois que l’acheteur en question n’est autre qu’un de ses collaborateurs.
Cette information qui m’a été soigneusement dissimulée conjuguée à ce harcèlement me poussent à renoncer à cette vente. Existe t-il un recours pour mettre un terme à cette vente?
Merci d’avance de votre réponse.
Cordialement,
Mme Lacoste
Bonjour
J.‘ai signé un mandat de vente avec une agence pour une maison. J’ai un acquéreur présenté par une connaissance commune. Conformément aux clauses du mandat j’en avise l’agent en lui communiquant le nom de ce potentiel acheteur. Il me répond en me réclamant ses honoraires car il a envoyé un mois auparavant un dossier de présentation à ce nom là, sans communiquer ni la commune, ni l’adresse.
Sa demande est-elle justifiée ?
Merci pour votre réponse
Émilie
Bonjour
Avec ma conjointe nous achetons un bien Immobilier . Or l’agence ne nous a pas dit que la maison est saisie … a 22 jour de l’acte de vente finale nous apprenons la nouvelle. Ce qui pourrait nous valoir de reporter l’achat de la maison or nous avons déjà un préavis et allons être à la rue. Nous trouvons pas ça très professionnel. Surtout que nous avons 9000€ de frais d’agence . Que pouvons nous faire ? Merci à vous