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Devoirs et obligation du bailleur envers son locataire

Par 30 novembre 2020septembre 10th, 20222 Commentaires

obligation du bailleur

Si la principale obligation du bailleur envers son locataire est de lui fournir un logement décent et paisible, est-ce qu’un propriétaire pourrait avoir d’autres devoirs ?

L’ensemble des dispositions relatives aux obligations du bailleur dans le contrat de bail sont définies par la loi du 6 juillet 1989 et l’article 1719 du code civil, modifié par LOI n°2009-323 du 25 mars 2009 – art. 58.

De plus, la législation relative à la solidarité et au renouvellement urbain dite (SRU) vient compléter les dispositions déjà en place.

Le point dans cet article sur les obligations et les devoirs du bailleur envers son locataire.

Obligation du bailleur n°1 : la délivrance

L’obligation de délivrance constitue deux aspects :

  • La notion de logement décent
  • Fournir un logement en état de servir à l’usage pour lequel il a été loué

Elle se caractérise par la remise de la chose louée.

De plus, le propriétaire devra remettre à son occupant, en plus de la chose, tout ce qui sera nécessaire à sa jouissance paisible comme :

  • Les clefs
  • Les notices et documents administratifs
  • L’électricité et l’eau

Enfin, le propriétaire devra également remettre à son occupant un bien conforme à l’usage pour lequel il est destiné et en bon état de réparation.

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L’obligation du bailleur envers son locataire est de fournir un logement décent

Une autre obligation du bailleur envers son locataire, et qui rejoint la délivrance, c’est la notion de logement décent. En effet, c’est l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 qui prévoit les dispositions relatives à la notion de logement décent.

Le propriétaire devra remettre à son occupant un logement qui doit assurer la sécurité physique des locataires.

De plus, le bien immobilier devra présenter un certain nombre d’équipements de confort et respecter des surfaces minimales. Pour qu’un logement soit considérer comme décent, il ne doit présenter aucun risque manifeste quant à la sécurité ou à la santé des occupants.

Enfin, l’obligation du bailleur envers son locataire dans le contrat de bail sera de lui fournir certains éléments de conforts pour que le logement soit conforme à l’habitation.

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Des normes de surface et de volume

Pour que le bien soit jugé conforme à l’habitation, il devra respecter des règles de surface, de volume et de sécurité.

En effet, le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 prévoit que le logement doit disposer au moins d’une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 m2 et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume au moins égal à 20 mètres cubes.

La surface habitable correspond à la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, embrasures de portes etc…

Le volume représente la surface de plancher habitable x la hauteur sous plafond de plus de 1,80 mètres.

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Obligation du bailleur : la sécurité et la santé des occupants

A l’instar des normes de surface et de volumes, le bailleur a l’obligation envers son locataire de mettre à disposition un bien immobilier qui ne présente aucun risque pour sa sécurité.

De plus, le logement ne doit pas être frappé par un arrêté d’insalubrité ou de péril.

Pour info, un logement insalubre est un bien qui présente des risques manifestes pour la santé de son occupant ou des tiers.

Si vous pensez que vous êtes dans un logement indécent, vous pouvez joindre les pouvoirs publics pour qu’ils viennent contrôler le bien et juger le degré d’insalubrité.

Enfin, Elan du 23 novembre 2018 prévoit que le logement doit être dépourvu de toute infestation de nuisibles ou parasites.

Je vous propose une liste non exhaustive des notions qui constituent un logement décent. Pour en savoir plus, vous pouvez vous rendre sur le site de l’état.

  • Les dispositifs de retenue, gardes corps, fenêtres etc… doivent être en état
  • Le logement assure le clos et le couvert et assure la protection contre les infiltrations
  • Les canalisations ne présentent aucun risque
  • Les réseaux électriques et gaz sont conformes aux normes et fonctionnent
  • Le bien permet une aération suffisante
  • Le logement bénéficie d’un éclairage suffisant
  • Etc…

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L’obligation du bailleur consiste à fournir des éléments de confort

Votre propriétaire sera également dans l’obligation de vous fournir un certain nombre d’équipements de confort afin que le logement ne soit pas jugé indécent.

En voici une liste non exhaustive également :

  • Une installation de chauffage normal
  • Une installation d’eau potable munie d’un débit suffisant
  • Des évacuations pour les eaux usées
  • Une cuisine prévue pour recevoir ses équipements
  • Un réseau électrique permettant un éclairage suffisant
  • Etc…

Les recours si le propriétaire ne respecte pas ses devoirs

Si le propriétaire ne respecte pas son devoir de logement décent, l’occupant sera autorisé de demander la mise en conformité du logement par courrier recommandé.

Si le propriétaire répond pas sous deux mois, le locataire pourra à cet effet saisir la commission départementale de conciliation ou à défaut le juge d’instance.

Ce dernier pourra, en fonction des travaux à réaliser, suspendre le paiement des loyers ou appliquer une réduction.

Cependant, le locataire ne pourra pas de lui-même arrêter de payer ses loyers.

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devoir du bailleur envers le locataire

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Le logement doit avoir l’usage pour lequel il est loué

Il faut fournir à l’occupant un logement conforme à l’usage pour lequel il est loué.

En effet, ça parait bête, mais le propriétaire ne pourra pas vous fournir un local commercial ou un garage si vous cherchez à vous installer.

De plus, le propriétaire aura l’obligation envers son locataire de rendre le bien utilisable. Il devra donner à son occupant toutes les pièces lui permettant de jouir paisiblement du logement.

A défaut, le locataire pourra obtenir des dommages et intérêts ou une diminution du loyer.

Bien entendu, le locataire devra continuer à payer son loyer tant qu’aucune décision de juste n’aura été rendue.

L’obligation du bailleur envers son locataire consiste à entretenir son bien

L’article 6c du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur est obligé d’entretenir le logement en état de servir ainsi que d’y effectuer toutes les réparations autres que les locatives nécessaires au maintien en état du bien.

Ce qui veut dire concrètement que le propriétaire à l’obligation envers son locataire, de délivrer un logement en bon état d’usage.

Sachez que si vous constatez que le bien que vous allez louer n’est pas en bon état, vous avez le droit de vous mettre d’accord sur la prise en charge de travaux nécessaires à son bon usage en réduction du loyer pendant une certaine période.

De plus, le bailleur a le devoir d’entretenir son logement et y faire toutes les réparations nécessaires à son usage pendant toute la durée du contrat de bail, hormis les menues travaux qui sont à la charge du locataire.

Voici une liste non exhaustive de travaux qui doivent être fait obligatoirement par le propriétaire:

  • Les travaux nécessaires au bon usage du bien
  • La mise en place du détecteur de fumée
  • Le changement du cumulus
  • Le ravalement de la façade
  • Etc…

Sachez que si votre propriétaire ne respecte pas ses obligations d’entretien, vous aurez le droit de le mettre en demeure, puis de saisir le juge afin d’obtenir des dommages et intérêts.

Enfin, en cas de démembrement de la propriété, les grosses réparations seront à la charge du nu-propriétaire et les menues à la charge de l’usufruitier.

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obligation du bailleur envers son locataire

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Prochaine obligation du bailleur : la garantie

Si le propriétaire est dans l’obligation d’assurer une vie paisible au locataire, son devoir est également de le garantir contre des éventuel vices ou défauts. Il doit à cet effet effectuer les aménagements nécessaires, comme nous venons de le voir.

Les vices et défauts

Ce sont les articles 6 du 6 juillet 1989 et 1721 du code civil qui prévoit que le bailleur aura l’obligation de garantir dans le contrat au locataire de tous vices ou défaut pouvant porter atteinte.

Si lorsque vous avez visitez le bien le vice était apparent, vous n’aurez aucun recours.

En revanche, votre propriétaire est tenu de vous garantir les vices cachés, c’est-à-dire des problèmes non apparents et assez grave pour remettre en cause votre vie paisible.

Une jouissance paisible

Votre propriétaire devra également de vous assurer une jouissance paisible du logement.

Ce qui veut dire par exemple, qu’il n’aura pas le droit de :

  • De vous imposer des visites impromptues, sauf cas particuliers
  • De vous interdire de fumer
  • De rentrer chez vous sans vous le dire
  • De vous interdire d’avoir des animaux domestiques
  • D’interdire l’accès au logement à des personnes que vous souhaitez faire entrer
  • Etc…

Vous l’avez compris, l’obligation du bailleur consiste à vous assurer votre tranquillité.

En revanche, si le propriétaire n’est pas responsable des troubles que des voisins pourraient engendrer, comme par exemple des nuisances sonores, il sera responsable des troubles que vous occasionnerez aux tiers.

Cette règle s’applique également des troubles causés par des personnes que vous hébergez.

Si vous vous rendez responsable de trouble de voisinage, l’obligation du bailleur consistera à vous demander de cesser ces troubles et de vous mettre en demeure.

A défaut, il pourra demander la résiliation judiciaire du bail et pourra engager une procédure d’expulsion.

Si vous avez besoin de renseignements complémentaires sur l’obligation du bailleur envers son locataire et ses devoirs, je vous invite à commenter l’article ci-dessous.

Jonathan VOOGT

Conseiller immobilier sur Saint André de Cubzac, je vous accompagne dans un de vos plus grand projet: la vente ou l'achat de votre bien immobilier.

2 Commentaires

  • Simone Vuillot dit :

    Bonjour
    merci pour toutes ses réponses à mes interrogations il me manque une seule réponse particulière .J ai + de 70 ans retraitée
    Dans un bien locatif communale depuis 23 ans .je suis convoquée à ce sujet jeudi.
    Si il y a vente et que je ne veuille pas acheterje ne voulait pas partir de cette location mais si il m y oblige puis je obtenir un délai d un an pour me reloger et un dédommagement financier gratuite de loyer argent de côté pour déménager .Autre chose vous vous occuper de la transaction de bien maison mais est ce que vous vous occupez d un bien terrain de loisir étang chalet jardin de 1000m carré cordialement mme vuillot

  • Ibrahim djibrine dit :

    Intéressent

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