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Diagnostic immobilier obligatoire comment ça marche ?

Par 14 juin 2019octobre 5th, 2020Aucun commentaire

diagnostic immobilier obligatoire

Le diagnostic immobilier fait partit intégrante d’une transaction ou d’une location. Les diagnostics obligatoires correspondent à des contrôles que le vendeur doit réaliser et fournir à l’acquéreur au moment de la signature du compromis de vente.

A la charge du vendeur, ils vont rejoindre le dossier de diagnostics techniques qui vont suivre le logement.

Ils indiquent sa situation par rapport à certains risques. Ces diagnostics obligatoires font partit du dossier de diagnostics techniques et seront incontournables pour la signature de votre compromis. Ils servent à protéger le vendeur et l’acheteur.

Quel est le tarif d’un diagnostic immobilier, pourquoi les réaliser le plus tôt possible lors de votre projet, quelles sont les répercutions s’il en manque un ? Quelle est la durée de validité d’un diagnostic immobilier obligatoire ?

A quoi sert un diagnostic immobilier obligatoire ?

Si la loi exige que ces diagnostics immobiliers obligatoires soient réalisés, ils ont avant tout un rôle de protection tant pour l’acheteur que pour le vendeur.

L’acheteur doit pouvoir habiter sans risques dans sa nouvelle résidence principale. Face aux risques du plomb ou de l’amiante dans un logement, il est indispensable de bien informer pour s’assurer que la situation est connue.

Du côté du vendeur, communiquer les diagnostics obligatoires de vente permet de se déresponsabiliser. L’acheteur choisit librement de réaliser une offre en toute connaissance de cause.

Les conséquences d’une exposition à certains risques ne peuvent donc pas lui être imputées. Vous comprenez donc pourquoi il est essentiel pour les deux parties de posséder les rapports réalisés par des experts. Je considère le diagnostic immobilier comme le carnet de santé du bien.

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Durée de validité des diagnostics immobiliers obligatoires

Un vendeur qui ne parvient pas à trouver un acheteur dans les premiers mois de la mise en vente de son bien sur le marché peut s’interroger sur la validité des diagnostics immobiliers obligatoires de vente.

Le DPE a une durée de validité de 10 ans donc il pourra toujours être valable même dans une recherche longue de l’acheteur idéal.

Par contre, vous devez savoir que l’état des risques naturels, miniers ou technologiques, devenu ERP, a une durée de validité de seulement 6 mois.

Il en est de même pour le contrôle des termites. Vous pouvez donc être amené à refaire ces diagnostics immobiliers obligatoires de vente si aucune offre n’est réalisée immédiatement.

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Pour le plomb et l’amiante, la validité de ces rapports est illimitée si aucune constatation de risque n’a été faite. Par contre, elle n’est que de 1 an si ces substances ont été découvertes lors du contrôle.

Les diagnostics pour l’électricité et le gaz ont une durée de validité de 3 ans et ne concernent que les installations de plus de 15 ans.

Enfin, s’il n’est pas vraiment un diagnostic immobilier, le mesurage Loi Carrez est tout de même réalisé par un diagnostiqueur et reste valable à vie, à moins que des travaux d’agrandissement du logement ne soient entrepris. A noter que le mesurage Carrez est utilisé uniquement dans les copropriétés.

Quel est le tarif pour un diagnostic immobilier obligatoire ?

Si tous les professionnels ne pratiquent pas les mêmes tarifs, le tarif moyen va vous permettre de savoir quel sera le coût des diagnostics obligatoires de vente. Il varie notamment selon la superficie du logement :

  • Le diagnostic immobilier amiante coûte entre 80 et 135 euros
  • Le plomb varie entre 110 et 225 euros
  • Le gaz est en général à 110 euros quelle que soit la taille du logement
  • Le diagnostic immobilier électrique se situe dans une fourchette entre 60 et 135 euros
  • Le DPE a un tarif compris entre 95 et 125 euros
  • Le mesurage Loi Carrez peut coûter entre 70 et 120 euros
  • Le diagnostic immobilier ERP demande une dépense comprise entre 19 et 40 euros
  • L’assainissement coûte entre 100 et 150 euros. A noter qu’il est réalisé par les services de la commune dans laquelle se trouve le logement et non par un diagnostiqueur.
  • Le contrôle des termites demande entre 90 et 120 euros.

Il peut être utile de comparer les propositions des diagnostiqueurs afin de trouver le meilleur rapport entre qualité et prix.

👉👉👉 A lire aussi: tout savoir sur le diagnostic de performance énergétique 👈👈👈

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L’année de construction comme référence pour réaliser les diagnostics immobiliers

Il existe une multitude de diagnostics immobiliers obligatoires à réaliser par le vendeur. Pour savoir avec précision lesquels sont à réaliser avant de mettre son bien sur le marché, il faut se reporter à l’année de construction de la maison ou de l’immeuble qui héberge un appartement.

  • Le contrôle du plomb : Biens construits avant 1949
  • Amiante : biens construits avant 1997
  • Diagnostic immobilier électricité + gaz : installations de plus de 15 ans
  • Termites et état des risques : Ce sont des arrêtés préfectoraux qui décident si vous êtes concerné
  • Mesurage Loi Carrez : concerne uniquement les copropriétés
  • DPE : Tout le temps dès que le bien possède un chauffage (obligatoire sur les annonces immobilières )
  • Assainissement : Concerne les assainissements individuels

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Un nouveau diagnostic immobilier depuis juin 2020

Un nouveau diagnostic immobilier a fait son apparition depuis le 1er juin 2020. En effet, il s’agit du plan d’exposition aux bruit. Je ne sais pas si nous pouvons réellement parler d’un diagnostic immobilier, mais en tout cas ce nouveau contrôle concerne les habitations proche des aéroports.

A fin de lutter contre les nuisances sonores aériennes, un nouveau document appelé « état des nuisances sonores aériennes » sera à annexer au compromis. Il aura pour but l’information et la protection de la santé de la population.

Pourquoi réaliser votre diagnostic immobilier le plus tôt possible ?

Les vendeurs se demandent bien souvent s’il est utile de réaliser ces diagnostics immobiliers obligatoires en amont d’une transaction ou s’il faut attendre de trouver un acheteur au préalable. Je conseille toujours de les réaliser le plus vite possible.

En effet, il s’agit du carnet de santé de votre bien et beaucoup d’acheteurs demandent à les voir pendant les visites. De plus, si vous ne les avez pas en votre possession au moment d’aller chez le notaire vous ne pourrez pas signer votre compromis et vous augmentez les chances de rétractation.

Le diagnostic immobilier DPE ou performance énergétique est pour sa part obligatoire pour toute publication d’annonce immobilière.

Cette recommandation donne le ton pour les autres diagnostics obligatoires. Ils seront en effet à réaliser en même temps afin d’être prêt à vendre.

Le dossier techniques représente un réel carnet de santé. Il indique quels sont les problèmes du logement ou s’il se trouve en parfaite santé. Mieux informés, les acheteurs sont de plus en plus nombreux à demander de le consulter au moment de la visite.

Ils veulent en effet s’assurer d’acheter un bien en bon état. Un vendeur qui n’aurait pas prévu cette demande pourrait passer à côté d’une vente.

Ces éléments sont en effet rassurants et permettent de faire une offre d’achat. Lorsqu’ils ne sont pas présents, l’acheteur aura du mal à se positionner et préfèrera continuer à prospecter.

Ne perdez pas votre acheteur sans les diagnostics obligatoires

Lorsque les diagnostics immobiliers obligatoires sont réalisés au dernier moment, vous n’êtes pas à l’abri de mauvaises surprises. Si votre bien comporte des anomalies comme la présence d’amiante, l’assainissement ou l’électricité qui n’est pas aux normes, vous allez vous trouver face à une situation complexe.

Si vous obtenez un rapport trop négatif, l’acheteur risque de ne plus être intéressé. Il peut également rouvrir la négociation immobilière pour faire baisser le prix.

Il est également compliqué de faire attendre un acheteur le temps que le diagnostic immobilier obligatoire soit réalisé. Pendant ce temps, il peut tout à fait s’intéresser à d’autres biens similaires.

Tant que le compromis n’est pas signé, vous n’êtes pas à l’abri qu’il aille voir ailleurs. L’anticipation est donc la clé pour s’assurer de bien finaliser sa vente.

Les agendas des notaires sont également surchargés donc il est déconseillé de faire attendre l’acheteur. Le notaire ne pourra pas signer en l’absence de ces documents donc vous risquez de subir une rétractation de la part de l’acheteur.

Au contraire, si vous avez bien préparé votre dossier de diagnostics techniques, vous pouvez vous rendre directement chez le notaire dès que vous aurez trouvé un acheteur.

Il vous indiquera une date de signature puisque tout est conforme à la réglementation en vigueur. Vous allez engager tout de suite l’acheteur et éviter de le voir partir vers d’autres biens similaires.

👉👉👉 A lire aussi: quel est le rôle du notaire lors d’une vente immobilière ? 👈👈👈

Les conséquences juridiques de la non présentation des diagnostics immobiliers obligatoires

En cas d’absence des diagnostics immobiliers obligatoires c’est vous en tant que vendeurs ou bailleur qui serez attaqué. je vous propose de jeter un coup d’œil aux diverses sanctions auxquelles vous risquez d’être exposé en cas de non présentation au moment de la promesse d’achat ou de la signature du bail.

Je vais tout de même vous rassurer, c’est extrêmement rare car votre notaire sera en charge de vérifier que le compris est conforme dans le cadre d’une vente. Cependant si vous essayez de louer votre bien seul, je vous invite à être vigilent sur les différentes pièces à fournir à votre locataire.

Pour le vendeur

En cas d’absence des diagnostics obligatoires concernant le plomb, l’amiante, les termites, l’électricité ou le gaz et enfin le contrôle de l’assainissement individuel, vous ne serez pas exonérez de la garantie des vices cachés.

En cas d’absence du DPE: votre acheteur pourra demander l’annulation de la vente ou une diminution du prix.

je rappel que le DPE est obligatoire sur les annonces immobilières y compris pour les particuliers. En l’absence du certificat « loi Carrez », votre acheteur pourra demander l’annulation de la vente.

En l’absence du diagnostic immobilier ERP ou si il y a une erreur de plus de 5 %  sur la surface « loi Carrez » en défaveur de votre acheteur, il pourra demander une diminution du prix.

Pour le bailleur

En cas d’absence du DPE, votre locataire pourra demander une diminution du loyer ou la nullité du contrat de bail loi 1989. En l’absence des diagnostics obligatoire d’électricité ou de gaz; votre responsabilité pour vice caché pourra être engagée.

Si vous ne fournissez pas le diagnostic immobilier obligatoire du plomb et que vous manquez à vos obligations de sécurité, votre responsabilité pénale pourra être engagée. En l’absence de l’ERP, votre locataire pourra vous demander des dommages et intérêts.

Pour conclure, jouer la transparence avec le diagnostic obligatoire pourra vous éviter bien des désagréments. Si il n’est pas toujours facile de s’y retrouver avec une législation qui évolue chaque année, je pourrai vous aider à y voir plus clair si vous avez besoin d’un coup de main.

Si vous avez besoin de renseignements complémentaires sur le diagnostic immobilier, je vous invite à commenter l’article ci-dessous.

Jonathan VOOGT

Jonathan VOOGT

Conseiller immobilier sur Saint André de Cubzac, je vous accompagne dans un de vos plus grand projet: la vente ou l'achat de votre bien immobilier.

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