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Vendeur

Quelle est la définition du prix FAI en immobilier ?

Par 29 décembre 2022Aucun commentaire

Le prix FAI en immobilier se défini comme le montant avec les frais d’agence inclus. La vente d’un logement se déroule généralement en plusieurs étapes et entraîne le paiement de plusieurs frais autant à la charge du vendeur que de l’acheteur.

Pour trouver un acquéreur sérieux pour un achat, les vendeurs d’immeubles font souvent appel aux agences immobilières dont les honoraires d’agence sont additionnés au prix net du bien.

Ainsi, pour marquer la nuance entre le prix net d’un logement immobilier en vente et la commission des professionnels ou de l’agent immobilier, on doit avoir une idée précise sur la notion du prix FAI.

Ce coût, bien que négligé et presque méconnu de la plupart des vendeurs, impacte énormément le coût et les conditions de vente d’un bien immobilier.

Nous proposons ici la définition du prix FAI immobilier, des informations sur comment le calculer et comment s’y prendre pour le réduire au profit des parties au mandat.

Qu’est-ce que le prix FAI ?

Lorsqu’un logement est mis en vente pour une offre par un propriétaire, il faut le concours d’au moins trois parties importantes pour réaliser effectivement sa cession. Ces parties sont notamment le vendeur d’une part, l’acquéreur d’autre part puis les prestataires de services que sont entre autres les agents immobiliers, le notaire et l’État.

A savoir que les honoraires d’agence sur une annonce sur internet est toujours en FAI.

Par conséquent, lorsque le prix de la maison est fixé en tenant compte exclusivement de ce qui reviendra au vendeur, on parle de valeur ou prix net vendeur du bien. Par contre, lorsque le cout du logement est fixé en prenant en compte autant les revenus du vendeur que celui des prestataires de service, on parle de prix FAI ou HAI.

En effet, le terme FAI immobilier est l’acronyme de Frais d’Agence Inclus, tandis que la désignation HAI est l’acronyme de : Honoraires d’agence Inclus. Ainsi, le FAI est le prix de vente final de la maison avec les frais d’agence inclus, soit :

Prix FAI = net vendeur + Frais d’agence inclus ou HAI = Prix net vendeur + Honoraires d’agence immobilière

Définition précise

Ce qu’il convient de comprendre dans la pratique est que, plus les frais d’agence sont élevés en offre dans le mandat, moins le prix net vendeur est conséquent, car la commission de l’agent immobilier est dégressive or, la fixation des honoraires n’étant encadrée par aucune loi, chaque agence a la latitude de fixer ses prix allant généralement de 5 % à 8 % du prix net vendeur.

Pour ce faire, il est important de moins lésiner sur la question du prix FAI et de toujours demander après une estimation immobilière du propriétaire, le montant exact du net vendeur ainsi que celui du prix FAI.

Si au prime abord, le FAI a l’air totalement anodin, il suffirait de comprendre l’exemple suivant pour imaginer à quel point le FAI peut soit augmenter ou réduire les chances de vendre rapidement un immeuble à un acheteur sérieux d’un achat immobilier.

Exemple : Un immeuble dont le prix net vendeur est estimé à 400 000 euros avec un FAI de 6 % coûtera finalement 424 000 €, soit 24 000 € supplémentaires, en dehors de toute taxe et des frais de notaire.

prix FAI : frais d'agence inclus

Quelle est la différence entre le prix FAI et les frais de notaire ?

Nombreuses sont les personnes qui se demandent s’il existe une différence entre le prix FAI et les frais de notaire. La réponse principale à cette question est négative en ce sens que le prix FAI prend généralement en compte, en plus des frais d’agence inclus, les frais.

Toutefois, il est important de nuancer la réponse puisque le prix FAI du logement qu’incluant les frais de notaire, aussi appelés droits d’acheteur, est réparti entre différents acteurs.

En effet, contrairement aux honoraires d’agence, les droits d’acquisition s’élèvent à environ 7 % du prix de vente net et sont entièrement aux frais de l’acquéreur sauf disposition contraire de l’acte de vente authentique.

Dans l’exemple où le prix net du logement est de 400 000 euros, tandis que les frais d’agence immobilière étaient de 24 000 euros, les frais s’élèveront à 28 000.

Par conséquent, le prix FAI = net vendeur + frais d’agence + droits d’acquisition.

Soit 400 000 + 24 000+ 28 000 = 452 000

En général, le principe est tel que lorsque les frais d’agence sont à la charge de l’acquéreur et non du propriétaire, les droits d’acquisition sont calculés avec le prix de vente net comme nous offre cet exemple.

Par contre, lorsque les frais d’agence inclus sont à la charge du vendeur, les droits d’acheteur sont calculés à partir du prix FAI. Néanmoins, le fait que les frais de notaire soient à la charge du vendeur ou de l’acheteur doit être clairement discuté dès le départ et inscrit dans le compromis de vente sous seing privé.

Une fois que les deux parties s’entendent sur la question, il n’est plus possible d’effectuer de permutation jusqu’à la conclusion définitive de la vente.

Comment réduire légalement les frais de notaire au cours d’une vente immobilière ?

De tout ce qui précède, il est évident que le prix FAI a une inclinaison directe sur les chances de vendre rapidement ou pas un appartement avec une annonce sur internet.

Pour le réduire et augmenter ses chances de trouver un acheteur sérieux, il convient de prendre en compte les deux principaux éléments qui la composent notamment :

  • Les frais d’agence immobilière ;
  • Les frais de notaire

L’un des moyens légaux à déployer consiste à réduire considérablement les frais de notaire. Pour ce faire, il suffira pour le vendeur de fixer distinctement le prix net vendeur du bien et les frais d’agence immobilière.

Ainsi, le prix net vendeur sera le montant officiellement à afficher sur l’avant-contrat ainsi que sur l’acte de vente. À partir de cet instant, l’acquéreur pourra payer directement les frais d’agence pour son achat sans passer par l’intermédiaire du vendeur pour faire son offre.

De son côté, il calculera également les droits d’acquisition avec le montant net vendeur indiqué sur le mandat et l’acquéreur pourra bénéficier d’une réduction non négligeable.

Exemple de calcul des frais d’agence inclus

Dans l’exemple précédent, le prix FAI de l’appartement sans frais de notaire est de 424 000 euros alors que le prix net vendeur est de 400 000 euros.

Dans la mesure où les droits sont calculés à partir du net vendeur : Droits d’acquisition = Prix net vendeur × 7 %, soit 400 000× 7 %. Dans ce cas, les droits s’élèvent à 28 000 euros.

En revanche, lorsque les frais sont calculés avec le prix FAI : Droit d’acquisition = Prix FAI × 7 % soit 424 000 × 7 %. Dans ce cas, les droits s’élèvent à 29 680 euros.

On en déduit donc qu’avec l’astuce du règlement des frais d’agence immobilière inclus en dehors du net vendeur, l’acquéreur effectue une économie de 1680 euros sur les frais de notaire. Pas mal non ?

Augmenter le prix de son bien sans réduire ses chances de vendre rapidement ?

Le souhait de tout vendeur immobilier est de vendre vite et bien son produit. Seulement cela dépend en majorité de plusieurs facteurs que ni l’acheteur ni le vendeur ne maîtrisent pas forcément.

En effet, bien qu’il soit possible de réduire les frais de notaires, les frais sont composés d’un nombre important de taxes que prélève l’État et qu’il est quasiment impossible de contourner. Il s’agit notamment de :

  • L’impôt sur revenu ou la taxe sur la plus-value ;
  • La plus-value municipale ;
  • La TVA ;
  • Les droits de mutation…

Dans ce cas, le rôle d’un vendeur averti doit consister d’une part à prendre en compte toutes les possibilités de réduction légalement offertes pour son offre d’achat.

Toutefois, au-delà de cela, le vendeur doit également bien négocier les frais d’agence inclus FAI afin de pouvoir vendre son logement à un prix relativement élevé et faire une bonne affaire.

Jonathan VOOGT

Conseiller immobilier sur Saint André de Cubzac, je vous accompagne dans un de vos plus grand projet: la vente ou l'achat de votre bien immobilier.

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