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Réduire les frais de notaire et calcul en 2020

Par 2 avril 2020octobre 24th, 2020Aucun commentaire

réduire les frais de notaire et calcul

Quel est le calcul des frais de notaire lors de votre achat immobilier ? Des déductions des frais de notaire existent si vous vous montrez curieux et que vous posez les bonnes questions.

Si les frais d’acquisition représentent en moyenne 8 % du prix de la vente dans l’ancien contre environ 3 % dans le neuf, comment réduire les frais de notaire dans un système strictement encadré par la loi ?

Ayant un impact direct sur le budget de l’achat, beaucoup d’acheteurs sont à la recherche de déductions des frais d’acquisition. Existe-t-il des astuces pour gagner un peu d’argent ?

Cet article vous présente cinq leviers afin de réduire les frais de notaire légalement et vous décortiquera le calcul des frais d’achat.

Qu’est-ce que les frais de notaire ?

La loi oblige que tous les actes concernant les transactions sur immeuble soient signés chez le notaire. J’entends souvent les gens dire : « qu’est-ce que c’est chers les frais de notaire, il s’en met plein les poches !! »

Mais pensez-vous vraiment que tous ces frais vont dans la poche du notaire ? On pourrait plutôt parler de frais d’achats ou frais d’acquisition. Ces frais représentent environ 8 % du prix de vente dans l’ancien et 3 % dans le neuf.

Ils sont constitués en réalité de 80 % de taxes que l’on appelle les droits d’enregistrement. Ces taxes sont réparties entre le département, l’état et la commune où se situe le bien. Enfin, seulement 1 % représentent la rémunération de votre notaire.

Je suis d’accord, cela représente des sommes énormes et je comprends que les acheteurs recherchent des déductions de frais de notaire.

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Pourquoi réaliser une estimation de frais de notaire ?

Comme vous le savez déjà, les frais de notaire représentent une somme importante dans votre achat et les négliger pourrait mettre à mal votre projet immobilier.

Réaliser une estimation de frais de notaire vous permettra connaitre avec précision leur montant réel et de pouvoir les prévoir dans votre budget global parmi les nombreux frais annexes que vous aurez à supporter.

Il faut savoir que les frais d’achat seront les même qu’il s’agisse d’un achat pour une résidence principale, secondaire ou même un investissement locatif.

Feront alors varier les frais de notaire:

  • le secteur où se situe votre bien immobilier
  • Si vous achetez dans le neuf ou l’ancien
  • Le prix du bien que vous achetez
  • La désignation du bien immobilier pour lequel vous investissez

Afin d’en savoir plus sur le calcul des frais de notaire ou si vous souhaitez réaliser une simulation, je vous propose de vous rendre ici

Avant de parler des déductions, je vous propose à présent de nous intéresse à la composition de ses fameux frais d’achat.

calcul frais de notaire

Le calcul des frais de notaire

Je vous propose à présent de rentrer dans le détail de la composition des frais de notaire. Ils sont calculé en 4 pôles.

Lors de votre achat immobilier, le notaire se chargera de tout collecter en une seule fois et se chargera par la suite de les redistribuer aux intéressés. Voyons à présent le détail de frais d’acquisition.

Les droits de mutation

Les droits de mutation aussi appelés droits d’enregistrement constituent la plus grande partie des frais de notaire. Ils sont essentiellement constitués de taxes réparties entre le département, la commune où se situe le bien et l’état.

Les droits de mutation représentent 5.8 % du prix d’achat presque partout en France. Ce taux peut légèrement varier d’un département à l’autre puisque certain ont conservé un taux à 5.09 %.

La répartition des droits de mutation dans l’ancien se fait de la manière suivante:

  • La taxe départementale: 3.8 % à 4.5 % suivant les départements
  • La taxe communale de 1.2 %
  • La taxe nationale qui revient à l’état et qui correspond à 2.37 % de la taxe départementale

Le total des droits d’enregistrement s’élèvera alors à 5.09 % ou 5.8 % de prix d’achat du bien immobilier.

Enfin, pour connaitre le montant de la taxe, vous aurez juste à faire le calcul suivant: ( prix du bien x 5.09 ou 5.8 ) = montant des droits de mutation dans l’ancien.

Concernant un achat immobilier dans le neuf, le code général des impôts prévoit que le taux des droits sera de 0.715 % du prix d’achat hors taxe. Ce taux s’appliquera pour un achat en VEFA ou déjà construit par un promoteur et donc soumis à la TVA.

Les émoluments du notaire

Le émoluments représentent le chiffre d’affaire de l’étude notariale. En bref les honoraires du notaire. A l’instar des droits de mutation, un pourcentage sera appliqué sur le prix d’achat du bien immobilier.

Ils sont calculé selon un barème que vous trouverez un peu plus bas dans l’article.

On me pose souvent la question du calcul des frais de notaire s’il y en a deux:

« est-ce que je vais payer deux fois le notaire ? »

La réponse est non, le barème reste le même qu’il y ai un ou deux notaires. Les taxes resteront les mêmes et les deux notaires se partageront les émoluments.

A noter que depuis la loi Macron de 2016 les émoluments du notaire ne pourront dépasser 10 % du prix de vente sur les petites transaction immobilières. Pour connaitre le montant réel des honoraires du notaire, vous aurez alors à prendre le montant de votre achat et à appliquer le barème ci-dessous.

Prévoyez une avance des frais de notaire

Si vous avez déjà réalisé un achat immobilier, vous avez constaté que le notaire vous a demandé de payer des frais en avance. Cette avance de frais de notaire représente divers coûts administratifs et de formalités que le notaire va effectuer à votre place.

Il va s’agir essentiellement de la demande des pièces d’urbanisme que le notaire va demander à la commune ou la présence de tiers que le notaire a besoin de faire intervenir. Ces frais représentent environ 1000 € et le notaire approvisionne toujours un peu plus au moment du compromis de vente.

Après l’acte authentique, le montant réel de ces frais seront connus et le reliquat vous sera restitué.

La taxe de la publicité foncière

Toute transaction immobilière fait l’objet d’une inscription au service de la publicité foncière. Ce service assure un rôle de sécurité concernant la propriété immobilière et constituent une présomption de preuve en cas de litige.

Le servie de la publicité foncière assure un rôle patrimoniale en conservant et en publiant tous les actes immobiliers. Cette inscription a un coût et la taxe représente 0.10 % du prix d’achat avec un minimum de 15 €.

Cette formalité s’effectue également par votre notaire.

Déduction frais de notaire n°1 : demandez la ristourne des 10 %

Je ne vais pas me faire des amis de la communauté des notaires avec cette première méthode pour la déduction des frais de notaire mais ce n’est pas moi qui fais la loi.

En effet depuis la loi Macron de 2016, vous avez le droit de les négocier 10 % des émoluments. Cette réduction est calculée sur les tranches d’assiette supérieures ou égales à 150 000 €.

A partir de 2021, le taux passera à 20 % contre 10 % pour les tranches supérieures à 100 000 € contre 150 000 € auparavant.

Tranches d’assiette Taux applicable
De 0 à 6 500 € 3,945 %
De 6 500 € à 17 000 € 1,627 %
De 17 000 € à 60 000 € 1,085 %
Plus de 60 000 € 0,814 %

Barème de base pour les émoluments du notaire

Comment réduire les frais de notaire avec ces informations ? Si vous êtes un client régulier de l’étude vous pouvez tenter de lui demander la remise et donc partir en négociation.

Cependant je ne pense pas qu’il sera facile d’obtenir une déduction de frais de notaires si vous y allez qu’une fois puisque les frais d’acquisition sont pour la plus grande partie des droits d’enregistrement. Ces taxes représentent en moyenne 80 % des frais.

De plus, votre notaire devra accorder la remise à l’ensemble de sa clientèle. Cela dit ça peut être un bon moyen de tester vos talents de négociateur !

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Comment réduire les frais de notaire avec une agence immobilière ?

Si vous avez lu mon article concernant le mandat de vente immobilier, vous avez compris que les frais d’agence sont soient à la charge du vendeur, soient à la charge de l’acquéreur. Vous allez certainement me poser la question suivante : comment réduire les frais de notaire avec une agence immobilière ?

Le secret se trouve avec le débiteur de la charge. En effet, si vous faites la transaction avec une agence immobilière au milieu, la charge de la commission revient soit au vendeur, soit à l’acheteur.

Dans le premier cas, cette charge est calculée sur le prix + les honoraires d’agence immobilière. Dans le deuxième ils sont calculés uniquement sur le net vendeur. Pour avoir la déduction des frais de notaire il faut donc signer un compromis de vente avec les frais d’agence charge acquéreur.

 Réduire les frais de notaire avec la commission : exemple

Pour une maison à vendre à 200 000 euros, la différence est la suivante.

Frais d’agence charge vendeur

200 000 x 8 % = 16 000 €

200 000 + 16 000 = 216 000 €

Frais d’agence charge acquéreur

185 000 x 8 % = 14 800 €

185 000 + 14 800 + 15 000 = 214 800 €

On voit bien que pour la même vente, la déduction des frais de notaire avec la charge acquéreur est de 1200 € !!

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Comment réduire les frais de notaire avec le mobilier ?

Vous vous demandez comment réduire les frais de notaire avec le mobilier ? C’est très simple. Dans votre compromis de vente il faut détacher le mobilier tel que :

  • La cuisine équipée
  • Le mobilier de la salle de bain
  • En gros tous ce qui est accroché à la maison

Dans le compromis, si vous achetez une maison à 200 000 € et que vous octroyez 6 000 € pour le mobilier, vous paierez ces charges sur 194 000 € soit 480 € d’économie pour l’exemple ci-dessus.

Néanmoins, je vous invite à faire attention à cette pratique. D’une part, il ne faut pas être trop gourmand sur le montant du mobilier déclaré. En effet, il s’agit d’une tolérance fiscale, et si vous déclarez un montant trop élevé par rapport au prix du bien, vous risquez un contrôle des impôts.

En outre, de plus en plus de banques ne prennent pas en charge le mobilier dans le crédit immobilier. Je vous déconseille donc de déclarer du mobilier à déduire si vous n’avez pas la somme disponible puisque vous risquerez de vous heurter à un refus de la banque.

Si on prend la déduction des frais de notaire sur les honoraires d’agence immobilière et le mobilier on est déjà à une économie de 1680 € !!

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Source: Se Loger

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Déduction frais de notaire n°4 : acheter dans le neuf

Comment réduire les frais de notaire avec le neuf ? Lorsque vous achetez un bien à un professionnel dans le neuf vous aurez une déduction des frais de notaire. En effet, les droits d’enregistrement ne seront pas de 5.80 % mais de 0.715 du prix de vente. La totalité des frais d’achat sera d’environ 3 %.

Cependant vous paierez le bien 20 % plus chère puisque vous devrez vous acquitter de la TVA.

Ça sera à vous de voir ce qui sera le plus intéressant dans votre situation. Profiter du confort du neuf en surpayant un bien de 20 % ou acheter dans l’ancien avec aucune déduction des frais de notaire. C’est comme qui dirait le chat qui se mord la queue…

Si vous avez besoin de renseignements complémentaire sur le calcul des frais de notaire ou la simulation, je vous propose de commenter l’article ci-dessus ou de me poser vos questions dans le tchat.

Jonathan VOOGT

Jonathan VOOGT

Conseiller immobilier sur Saint André de Cubzac, je vous accompagne dans un de vos plus grand projet: la vente ou l'achat de votre bien immobilier.

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