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Comment acheter un bien immobilier à deux ou en couple ?

Par 24 décembre 2022Aucun commentaire

Acheter un bien immobilier en couple est une décision qui présente de nombreux avantages pour les deux partenaires. Cependant, les conditions pour acheter à deux sont diverses et varient, notamment en fonction du statut du couple, des moyens de chaque partenaire, de la vision à long terme des partenaires et du bien en question.

Pour ce faire, il convient de rassembler le maximum d’informations, d’analyser correctement les paramètres et enjeux avant de faire un tel investissement afin d’en tirer le plus grand profit. Cet article vient donc vous faciliter la tâche en répondant à toutes les questions relatives pour acheter à deux de l’immobilier.

Acheter à deux une maison quand on est marié

En France, lorsqu’un mariage est célébré sans contrat de mariage, le régime qui est choisi d’office est la communauté de biens. D’ailleurs, même dans le cas des mariages avec contrat, ce régime est choisi dans 80 % des cas.

Lorsqu’un couple marié sous un tel régime décide d’acheter un bien ensemble, chaque époux possède le bien à parts égales. En d’autres termes, même si l’un des époux participe à l’achat à 60 % et l’autre à seulement 40 %, chacun sera propriétaire du bien à 50 %.

Cependant, pour se protéger, les conjoints peuvent faire le choix d’un achat en indivision pour acheter à deux. Dans ce cas, malgré leur statut, chaque conjoint sera propriétaire du bien à hauteur de sa participation.

Néanmoins, il convient de noter que cette condition n’est pas valable lorsqu’il s’agit d’un mariage de famille recomposée.

En effet, selon les réformes de 2001, lorsque l’un des conjoints d’un couple marié sous le régime de la communauté des biens réduite aux acquêts décède, le conjoint survivant qui a un enfant d’une précédente union ne possède le bien qu’à 25 % de l’immobilier et son enfant ne pourra pas en hériter.

Ce qui est recommandé pour de telles situations est que les époux rédigent un testament.

En dehors du régime de la communauté de biens, un couple peut aussi choisir de se marier sous le régime de la communauté universelle. Celui-ci implique également la possession du bien acheté après le mariage à 50 % pour chaque époux.

Cependant, ce régime a la particularité d’appliquer la possession à 50 % autant aux biens acquis dans le mariage qu’à ceux acquis hors mariage.

L’achat d’un bien immobilier à deux pour les couples pacsés

Depuis le 1er janvier 2007, la loi prévoit, pour les couples pacsés, le régime de la séparation de biens, sauf précision contraire. Ainsi, lorsqu’un couple pacsé décide d’acheter un bien immobilier ensemble, l’acquisition se fait en indivision.

En d’autres termes, chaque conjoint est propriétaire du bien à la hauteur de sa participation. Par conséquent, si l’un des conjoints rembourse le prêt immobilier à 70 % alors que l’autre ne le rembourse qu’à 30 %, la quote-part de chacun correspondra exactement à son investissement.

En cas d’achat de maison et séparation sous pacs, chacun récupère sa quote-part investie.

Cependant, pour que cette condition soit valable, il faudrait que l’acte authentique d’achat mentionne la somme engagée par chaque conjoint dans l’investissement à deux. À défaut de cela, chaque conjoint est propriétaire du bien à moitié.

A contrario, lorsqu’un couple décide de conclure le PACS sous le régime de l’indivision et qu’il acquiert plus tard un bien, chaque conjoint possède le bien en question à 50 %, et ceci, quelle que soit la valeur de l’apport financier de l’un ou de l’autre partenaire.

Attention, le régime de l’indivision ne doit pas être confondu à l’achat en indivision mentionnée dans le cas des couples mariés pour acheter à deux.

Dans le contexte des couples pacsés, le conjoint survivant devient propriétaire du bien s’il s’acquitte des droits de succession et si, avant sa mort, le conjoint décédé n’a pas fait de testament.

En revanche, si le couple a des enfants, chaque enfant hérite d’une quote-part bien déterminée du bien en question tandis que la quotité disponible pour les époux survivant dépend du nombre d’enfants qu’a eus le couple.

Acheter à deux en concubinage

La loi ne prévoit pas de protection pour les couples en concubinage pour acheter à deux. Cependant, quand un couple en concubinage décide d’acheter une maison, la séparation de biens est le régime qui est expressément appliqué.

Par conséquent, il est recommandé aux concubins d’opter pour un achat en indivision afin de se protéger en cas de séparation. Bien que l’achat en indivision soit une bonne option pour les couples ni mariés ni pacsés, il est assez contraignant à long terme.

En effet, en cas de séparation ou de la volonté de l’un des concubins de se retirer de l’indivision, l’autre doit soit disposer de suffisamment de moyens pour racheter les parts du premier, soit être obligé de collaborer pour la vente du bien afin que chacun recouvre son investissement.

L’autre solution pour acheter à deux en toute sécurité, plus paperassière, mais plus avantageuse, proposée aux couples non mariés est l’achat par une société civile immobilière.

Cette solution très prisée des personnes averties implique que chaque conjoint fasse son apport immobilier équivalant à la quote-part qu’il désire posséder auprès d’une société civile immobilière.

Ainsi, l’achat du bien du couple se fera au nom de la SCI et elle sera la dirigeante du bien. Pour occuper le logement, le couple sera juste tenu de signer avec la SCI, un contrat dans lequel il est mentionné que le couple vit dans le logement soit en tant que locataire, soit à titre gratuit.

La difficulté de l’achat par une SCI réside dans le fait que cette option implique des démarches administratives supplémentaires et beaucoup de formalités.

De même, elle réduit les chances d’emprunt du couple. Cependant, bien qu’apparemment contraignant au début, c’est un excellent moyen d’acquisition de bien en couple, car en de décès ou de retrait de l’un des partenaires du contrat d’achat, les conditions de partage sont mieux encadrées et beaucoup plus souples.

acheter à deux ou en couple

La succession en cas d’achat d’un bien immobilier en couple

Qu’il s’agisse d’un achat en indivision ou d’un achat par SCI, la succession inclut :

  • Le legs ;
  • La revente ;
  • L’achat des quotes-parts par l’un des époux …

Ces solutions sont souvent celles auxquelles recourent les couples dans une séparation à l’amiable. En revanche, lorsque la séparation se fait suite à un drame, la justice reste la seule option envisageable.

Dans ce cas, le juge met le bien en vente et la distribution se fait selon les circonstances d’achat et selon les circonstances de séparation. Pour prévenir ces cas, les professionnels recommandent généralement aux couples de faire un testament aussitôt que le bien est acquis.

Par ailleurs, il convient de revenir sur la nécessité de bien étudier les options avant d’acheter un bien immobilier en concubinage, car le droit ne prévoit aucune prérogative pour les concubins au moment de la succession.

Au contraire, ces derniers sont lésés dans la mesure où les droits de succession d’un concubin en cas de décès de son partenaire sont fixés à 60 % de la valeur du bien.

De même, contrairement aux avis reçus, l’achat par SCI n’entraîne pas la suppression des droits de succession au décès du conjoint. Cette rumeur est une fausse affirmation et il convient de prendre des mesures dès le début.

Pour ce faire, il convient de préciser qu’aucune information aussi riche soit-elle ne remplace les conseils d’un professionnel. Rapprochez-vous donc de votre notaire ou d’un professionnel de l’immobilier pour lui parler de votre projet et pour bénéficier de bons conseils.

Si vous souhaitez plus de renseignement pour acheter à deux ou en couple, je vous invite à commenter l’article ci-dessous.

Jonathan VOOGT

Conseiller immobilier sur Saint André de Cubzac, je vous accompagne dans un de vos plus grand projet: la vente ou l'achat de votre bien immobilier.

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