Les dispositifs de défiscalisation immobilière ne manquent pas. En effet, avec plus de 70 millions d’habitants en France et un déséquilibre entre l’offre et la demande, les services de l’état tentent de faire ce qu’ils peuvent pour aider les investisseur.
Face à la pénurie de logement dont souffre le pays, le législateur a prévu des dispositifs de défiscalisation immobilière afin d’aider les investisseurs et offrir plus de biens.
Si depuis plus de 30, les lois de défiscalisation immobilière d’impôt se sont multipliées, et se succèdent les unes aux autres, quels sont les meilleurs dispositifs ?
Sommaire
Premier dispositif de défiscalisation immobilière : la loi Pinel
L’investissement locatif neuf loi Pinel consiste à acheter un logement neuf ou en VEFA afin de le proposer la suite à des locataires.
Ce dispositif de défiscalisation immobilière rentre un vif succès puisqu’il vous permettra d’obtenir une réduction d’impôts en fonction du montant de votre investissement et se sa durée.
Cet investissement locatif marche très bien en Gironde et surtout à Bordeaux. En effet dans cette zone très tendues, les programmes se succèdent afin de pouvoir répondre à la demande de logement.
L’investissement locatif Pinel vous permettra de pouvoir acheter deux logements par an maximum dans la double limite de 300 000 € et 5 500 € par mètre carré.
Les avantages de ce dispositif de défiscalisation immobilière vous permettront d’obtenir une réduction d’impôts de :
- 12 % du prix de l’investissement pour 6 ans de location
- 18 % du prix de l’investissement pour 9 ans de location
- 21 % du prix de l’investissement pour 21 ans de location
Afin de pouvoir investir en Pinel, vous devrez respecter certaines conditions. Des conditions relatives au logement, mais aussi au locataire. Vous trouverez plus d’infos sur cet article.
Zoom sur la défiscalisation immobilière Pinel à Toulouse
Avec presque plus de 500 000 habitants sur Toulouse, la commune est particulièrement attractive.
Vous pourrez avoir accès à l’ensemble des dispositifs de défiscalisation immobilière sur Toulouse puisque la ville est considérée comme tendue.
Le déséquilibre entre l’offre et la demande permettra à l’investisseur de pouvoir défiscaliser votre impôt tout en investissant dans l’immobilier. En effet, la commune regorge de programmes neufs qui ne demandent qu’a être saisis.
Si vous souhaitez en savoir plus sur la défiscalisation immobilière d’impôt à Toulouse, découvrez Altus immobilier spécialiste de la loi pinel dans la ville de Toulouse.
La défiscalisation immobilière Denormandie
Cet investissement locatif rejoint le premier puisqu’on l’appelle aussi le Pinel de l’ancien.
Beaucoup pratiqué à Bordeaux afin de rénover l’immobilier ancien, Le dispositif Denormandie vous permettra également d’obtenir une réduction d’impôts.
Ce dispositif de défiscalisation immobilière est en revanche beaucoup plus récent puisqu’il a été voté dans le cadre de la loi finances de 2019.
Comme le souligne la société Selexium spécialiste de la gestion de patrimoine à Bordeaux, cet investissement est mis en place afin de redynamiser les centres villes et encourage la réhabilitation des logements anciens.
Il est en vigueur depuis le 1er janvier 2019 et son application concerne deux types de territoires :
- Les communes qui participent au plan « Action Cœur de ville »
- Les agglomérations qui ont signé un partenariat dans le cadre des ORT
A contrario du dispositif Pinel, cet investissement immobilier se fait sur l’ancien. Il faut que le logement soit considéré comme insalubre ou qu’il ne respecte pas certaines normes de décences.
Comme pour le Pinel, vous devrez respecter des conditions de ressources du locataire, vous conformer aux plafonds de loyer au mètre carré et vous en tenir à la norme BBC.
Pour ce qui est des avantages de cette défiscalisation immobilière, il ouvre les mêmes droits que l’investissement Pinel.
Cependant, les travaux devront représenter au moins 25 % du total de l’investissement.
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Défiscalisez votre impôt avec le LMNP
Je considère cet investissement pour défiscaliser son impôt comme une des dernières niches les plus rentables. Le statut de loueur meublé non professionnel est beaucoup pratiqué sur la Gironde.
En effet, Bordeaux regorge d’établissements scolaires et le lmnp est également pratiqué sur la côte.
Pour pouvoir bénéficier de ce dispositif, vous devrez créer une activité commerciale et louer en meublé.
En effet, les revenus tirés de cette activité sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux.
Le gros avantage de ce statut réside dans le fait que nous pouvons amortir le bien et défalquer beaucoup plus de charges que la location nue.
Autres avantages également, les baux sont signés pour une période d’un an ou 9 mois pour la location étudiante.
De plus, si vous optez pour le micro Bic et non le régime réel, vous obtiendrez un abattement fiscal sur vos revenus de 50 % et non 30 % comme pour la location nue.
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Déficit foncier et défiscalisation immobilière
A contrario du lmnp, le déficit foncier ne peut se faire que sur la location en nue puisqu’on parle alors de revenus fonciers.
Vous pouvez d’ailleurs lire mon article sur les revenus fonciers.
Le déficit foncier n’est pas vraiment un dispositif de défiscalisation immobilière mais il vous permettra tout de même de pouvoir économiser sur vos impôts.
Le principe du déficit foncier est de générer plus de charges que de recettes. Il résulte des dépenses, et est déductible du revenu global dans la limite annuelle de 10 700 €.
Si vous générez un déficit de plus de 10 700 € la fraction supérieure sera imputable les 10 années suivantes.
Bien entendu, afin de pouvoir dégrever votre déficit, vous devrez opter pour le régime fiscal réel et non micro foncier.
Attention de ne pas vous tromper, car le choix du régime fiscal est irrévocable pendant trois ans.
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Défiscalisez avec la loi Censi-Bouvard
La loi Censi-Bouvard accorde une réduction d’impôts pour les investissements locatifs meublés dans les résidences avec services.
Ce qui est intéressant, c’est que dans certaines conditions, vous pouvez la combiner avec le statut lmnp puisque vous louez en meublé.
Ce dispositif vous permettra d’obtenir une réduction d’impôts mais aussi de récupérer la TVA sur le bien acquis.
Vous obtiendrez une réduction est de 11% du coût total de l’investissement et elle sera répartie sur 9 ans dans la limite de 300 000 €.
D’autres avantages non négligeables :
- Le versement assuré des loyers par le biais d’une gestion via un bailleur commercial
- La gestion déléguée concernant le choix du locataire, et les contraintes habituelles
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Le dispositif de défiscalisation immobilière Cosse
La loi Cosse est un dispositif qui veut aider les locataires aux revenus modestes à pouvoir se loger. Elle a été introduite par la loi finance de 2016 et est en vigueur depuis le 1er janvier 2017.
La loi Cosse permet aux bailleur acceptant de louer leur bien à un tarif modeste de pouvoir bénéficier d’un abattement variant de 15 % à 85 % en fonction de la zone géographique, du niveau de loyer décidé et le mode de gestion du bien.
Pour avoir 85 % d’abattement, vous devrez confier la gestion locative à une association agrée.
Ce dispositif de défiscalisation immobilière s’étend sur tout le territoire, mais il est renforcé dans les zones tendues.
Enfin, pour pouvoir avoir droit à ce dispositif, vous devrez signer une convention avec l’ANAH et les ressources des locataires ne devront pas dépasser un certain montant.
La loi Malraux
La loi Malraux complète la législation sur la protection du patrimoine historique et esthétique de la France.
Son objectif consiste à faciliter la restauration des bâtiments afin de valoriser le patrimoine de la France.
La loi Malraux vous permettra au même titre que la loi dédiée aux monuments historiques, de pouvoir bénéficier d’une réduction d’impôts en achetant et en rénovant des biens situés dans des secteurs sauvegardés et présentant un caractère historique.
La législation prévoit une réduction d’impôts de :
- 30 % du montant des dépenses pour les opérations réalisées dans des quartiers anciens dégradés ou en secteur sauvegardé
- 22 % du montant des dépenses pour les opérations effectuées dans des AVAP ou des ZPPAUP.
Vous pourrez cependant bénéficier de la réduction que dans la limite de 400 000 € sur 4 ans.
Enfin, pour pouvoir prétendre à ce dispositif de défiscalisation immobilière vous devrez réunir les conditions suivantes :
- Acquérir le bien dans une zone éligible
- Procéder à sa restauration complète
- Louer les appartements en nu pendant 9 ans minimum
- Faire suivre les travaux par un architecte des bâtiments de France
- Réaliser les travaux sur 4 ans maximum
- Ne pas dépasser les dépenses éligibles, soit 400 000 € sur 4 ans
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Conclusion
Voici à mon sens, les meilleurs investissements immobiliers que vous pourrez effectuer sur la Gironde.
N’oubliez jamais de calculer la rentabilité nette, de prévoir le projet dans sa globalité et de prendre en compte l’intégralité de la fiscalité.
Je vous ai fait un résumé et s’il y en a un qui vous intéresse, je vous invite à creuser d’avantage sur la défiscalisation immobilière que vous propose le législateur.
