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Est-ce qu’il vaut mieux vendre ou louer sa maison ?

Par 15 octobre 2020Aucun commentaire

vendre ou louer sa maison

Un déménagement, une mutation, une évolution familiale et vous voici en face de ce dilemme: vaut-il mieux vendre ou louer sa maison ?

Cela semble une situation banale et ordinaire, mais c’est un vrai choix de vie qui implique une réelle réflexion et une étude approfondie de votre situation financière, fiscale et familiale.

La rentabilité de son choix est souvent le leitmotiv. Mais ce n’est pas et cela ne doit pas être l’unique axe de réflexion quand vous vous posez la question de vendre ou mettre en location.

Effectivement, beaucoup de paramètres sont à prendre en considération bien au-delà de l’aspect financier. Le patrimoine immobilier implique une gestion affinée et une vision assez large de ses projets de vie.

Vendre ou louer son bien immobilier est une question qui engendre la prise en compte de nombreux paramètres.

Vendre ou louer sa maison : étude préalable

Le choix entre vendre ou louer sa maison aura des répercussions sur votre avenir à court, moyen et long terme. Il ne faut rien laisser à l’improvisation. De ce choix peut découler des bonnes surprises comme de réels désagréments.

Il faut donc étudier avec attention :

  • sa situation fiscale et financière
  • ses projets de famille
  • ses envies professionnelles

Une fois que vous avez étudiez vos critères personnels, une étude de marché s’impose pour savoir si vous devez vendre ou louer :

  • le marché de la vente dans la ville,
  • le département et même la région où est situé votre bien
  • la situation économique en général de votre bassin d’habitation
  • l’évolution des loyers avec une fourchette approximative de la location au mètre carré
  • l’emplacement géographique de votre bien est-il propice à la location à court terme (présence d’universités, centre d’affaires etc…) ou est-ce un quartier résidentiel et familial, donc plus orienté sur du locatif à long terme, voire à la vente?

Après l’étude du marché immobilier, il vous faudra vous attaquer à l’examen approfondi de votre bien :

  • le taux de financement du bien (combien vous reste-il à payer?)
  • l’état général de votre bien immobilier
  • travaux éventuels à faire en cas de location
  • éloignement entre l’ancienne et la prochaine résidence

De plus, un bien immobilier, n’est pas seulement quatre murs et un toit. Prenez le temps d’en discuter avec vos proches parents, enfants, frères et sœurs. L’attachement à un lieu peut être bien plus fort que le calcul d’une éventuelle plus-value ou une manœuvre fiscale.

Vendre ou louer un bien immobilier familial est un vrai dilemme, car se séparer d’un lieu chargé de souvenirs est difficile, mais imaginer que d’autres personnes vont y vivre temporairement est aussi une douleur pour certain.

Dans ce cas, une réunion familiale peut aiguiller votre choix et vous ouvrir de nouvelles perspectives.

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Vendre ou louer son bien immobilier : entrons dans les détails

Vendre son bien immobilier: faisons le tour de la question !

Je vous propose dans un premier temps avant de savoir si vous devez louer ou vendre votre maison de parler dans un premier temps de la transaction.

En effet, c’est souvent le choix qui peut paraître le plus logique lorsqu’un propriétaire souhaite ou doit déménager.

En premier lieu, la vente d’un bien immobilier sera avantageuse pour disposer d’une rentrée d’argent importante et financer différents projets de vie par la suite.

Le premier projet qui vient à l’esprit, c’est évidemment le financement de la nouvelle résidence, soit dans un autre lieu, soit plus grande car la famille s’agrandit, soit en cas de séparation, soit plus petit mais plus luxueux…

Bref, le but premier est de récupérer l’argent pour financer un autre bien.

Mais la question de vendre ou louer son bien immobilier est souvent axée sur la rentabilité locative et son calcul.

Des domaines comme la fiscalité de votre foyer ou l’étude approfondie du marché actuel de l’immobilier sont des éléments incontournables.

Vendre ou louer sa maison peu dépendre aussi du marché immobilier local

Le marché de l’immobilier semble n’avoir que deux tendances: à la baisse ou à la hausse.

Mais il vous faudra prendre le temps de bien l’étudier afin de ne pas céder aux offres parfois trop alléchantes de certaines agences qui vous promettent une somme bien loin de la réalité.

Vendre un bien implique deux choses: pragmatisme et patience. Le marché de l’immobilier cache des aspects qui nous échappent parfois lorsque nous en sommes éloignés.

Les conseillers en immobiliers sont de plus en plus nombreux, des agences immobilières s’ouvrent tous les jours et faussent souvent le marché en promettant monts et merveilles.

Vendre son patrimoine est un acte important qui doit être conduit avec sérieux et intégrité.

N’hésitez pas à multiplier les estimations immobilières auprès de plusieurs agences et cabinets de notaires.

Vous devez trouver un juste compromis entre le prix espéré et le délai que vous vous êtes imposé pour vendre ce bien. Soyez patient pour espérer en tirer le juste prix.

Décote et surcote de votre bien

Si vous hésitez entre vendre ou louer votre maison, vous devez aussi prendre en compte l’environnement immédiat.

Une présence accrue des services publics, l’ouverture d’un parc, d’un centre commercial ou d’une école entraîne souvent une surcote de votre bien, mais attention!

Les projets d’urbanisation ne sont pas toujours à la faveur des propriétaires désireux de vendre.

En effet, une route passante, un échangeur d’autoroute, une grosse exploitation agricole en milieu rural, tous ces projets peuvent entraîner une décote car les futurs acquéreurs sont de plus en plus aguerris et ne manqueront pas de se renseigner sur les projets à venir autour de leur future habitation.

Déplacez-vous en mairie et renseignez-vous ! Mieux vaut éviter les mauvaises surprises. Le choix entre vendre ou louer découle aussi de l’environnement de votre bien.

Taxes et exonérations pour la vente d’un bien immobilier

Si c’est votre résidence principale que vous vendez, la plus-value immobilière que vous allez récupérer lors de la vente (c’est la différence entre votre investissement de départ et le prix de vente) n’est pas taxable.

Si votre déménagement a été précipité et que votre bien immobilier n’est plus votre résidence principale, l’administration fiscale vous autorise à bénéficier de l’exonération pendant une durée d’un an.

Une exonération des taxes sur la plus-value immobilière peut être appliquée lors de la vente d’un bien que vous n’avez pas eu le temps de prendre comme résidence principale.

Louer son bien immobilier: avantages et risques possibles

Si la vente est un acte qui doit être mûrement réfléchi et étudié, mettre en location son bien immobilier implique aussi ce temps de réflexion afin de définir si vendre ou louer une maison est juste une question de rentabilité !

Mettre en location: quelle rentabilité?

Il est évident que si vous décidez de mettre votre bien en location, vous en attendez des retombées financières. Vouloir se constituer un patrimoine mais aussi vivre de l’immobilier locatif est le vœu de chaque personne, mais garder un bien en gestion locative induit des charges et une implication personnelle.

Si vous hésitez entre louer ou vendre un appartement, voyons ensemble quels sont les dossiers que vous devrez prendre en main pour évaluer la rentabilité d’une éventuelle mise en location de votre bien.

Définir un loyer

C’est le propriétaire qui définit le loyer du bien qu’il met en location. Vous êtes l’unique décisionnaire.

Ne vous laissez pas guider par vos sentiments ou votre cœur, vous devez absolument, avant de décider si vous allez vendre ou louer votre bien immobilier, faire une vraie étude de marché, et contacter les agences.

Vous pouvez également lire les annonces et peut être même visiter quelques biens immobiliers similaires au vôtre afin de pouvoir décider avec lucidité si la location de votre bien sera assez rentable pour vous.

Le loyer idéal

Cela peut être intéressant, mais cela semble aussi faire preuve de bon sens que de définir le loyer idéal.

Le loyer idéal, c’est le loyer qui assurerait la rentabilité attendue, c’est-à-dire le loyer qui couvrirait les remboursements éventuels, les charges, les impôts.

Bref, le loyer qui transforme votre projet en investissement locatif rentable et viable.

louer ou vendre son bien immobilier

Le juste milieu entre rentabilité et investissement personnel

La question de vendre ou louer sa maison dépend aussi de la distance qui vous séparera du bien dont vous voulez vous séparer.

Cependant, un éloignement important n’entraîne pas obligatoirement la vente du bien. Une gestion locative adaptée peut être mise en place.

Il vous faudra définir avec pragmatisme votre stratégie.

Si vous désirez pérenniser l’occupation de votre bien, choisissez de le louer non meublé afin de privilégier des occupants qui ont le projet de s’installer avec leurs propres meubles à long terme afin d’éviter une rotation importante de locataires, et peut être d’engendrer des périodes de vacance locative.

Il est vrai qu’un loyer élevé assure une rentabilité immédiate, mais en appliquant un loyer un peu plus modéré, vous augmenterez votre panel de locataire, et vous réduirez de ce fait votre investissement personnel, ce qui est un paramètre à ne pas négliger.

👉👉👉 A lire aussi : comment vendre ma maison de particulier à particulier ? 👈👈👈

Il faut penser aux risques de la location si vous hésitez à vendre ou louer votre maison

Si vous pensez rentabilité, vous ne devez pas omettre les risques encourus.

Les risques de la location sont évidemment connus de tous et les trois principaux sujets d’inquiétude sont :

  • La faute de paiement des loyers

La pire crainte du propriétaire est d’être confrontée au non-paiement des loyers. Une procédure judiciaire engendre des coûts importants.

Il est donc préférable se protéger des risques locatifs en contractant des assurances dont le coût devra être inclus dans vos calculs de charges pour sécuriser la rentabilité

  • La dégradation du bien

La dégradation de votre bien immobilier, et de par le fait l’impossibilité de le relouer ensuite doit être une situation envisagée dans votre analyse économique.

Des assurances peuvent être contractées pour couvrir ces risques, et pareillement, vous devrez inclure le coût de ces assurances dans votre calcul de rentabilité.

  • La vacance locative

Si vous mettez en location votre bien immobilier, vous prenez également le risque qu’il n’intéresse personne et que de ce fait, qu’il reste vacant.

Durant cette période, vous n’aurez aucune rentrée d’argent liées à ce bien et vous devrez alors assumer tous les frais liés à votre logement.

La mise en location pour différer la vente

Lorsque le marché de l’immobilier ne vous permet pas de réaliser une plus-value acceptable, vous pouvez aussi louer votre bien quelques temps en attendant que le marché soit plus propice à la vente.

Mais attention, la plus-value issue de la vente d’une résidence secondaire entraîne une taxation de 36,2% (moins les abattements prévus par année de possession, jusqu’à trente années pour bénéficier d’une exonération complète).

Vendre ou louer son bien immobilier peut paraître un choix simplement logistique mais nous venons de voir qu’il n’en est rien.

Vous avez désormais une meilleure vision des paramètres à prendre en considération pour commencer une réflexion approfondie.

Vouloir s’assurer de la rentabilité de son choix est bien évidemment légitime et relève du bon sens.

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Pour conclure : posez-vous ces questions si vous hésitez toujours entre vendre ou louer votre maison

Pour conclure et afin de vous aider dans votre réflexion, voici une série de questions (loin d’être exhaustive) que vous pouvez vous poser si vous hésitez à vendre ou à mettre en location :

  • Quels sont mes projets de vie
  • Est-ce que la location sera vraiment rentable ?
  • Combien je peux vendre ou louer ma maison ?
  • Est-ce que je veux garder mon bien pour le transmettre plus tard ?
  • Quel sera le montant de la taxe sur la plus-value immobilière si je vends ?
  • Est-ce que je veux prendre le risque que mon bien soit dégradé ou subir des impayés ?
  • Est-ce que je contracte une assurance loyer impayé en cas de location ?
  • Comment je fais gérer le bien si je suis à l’autre bout de la France ?
  • Comment vais-je faire pour vendre le bien loué si je suis dans une éventuelle urgence financière ?
  • Comment gérer la fiscalité générée par les revenus fonciers ?
  • Quels sont les évolutions du quartier et de l’environnement du bien dans le futur ?
  • Comment la banque va-t’elle prendre en compte ces revenus fonciers pour calculer mon taux d’endettement ?

Si vous avez besoin de renseignements complémentaires sur le choix de vendre ou louer votre maison, je vous invite à commenter l’article ci-dessus.

Jonathan VOOGT

Jonathan VOOGT

Conseiller immobilier sur Saint André de Cubzac, je vous accompagne dans un de vos plus grand projet: la vente ou l'achat de votre bien immobilier.

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