Définition de la promesse unilatérale de vente

La promesse unilatérale de vente constituent ce que l’on appel un avant contrat entre un promettant et un bénéficiaire.

En effet, si vous avez déjà réalisé une transaction immobilière, vous avez pu constater que vous avez signé deux fois : d’abord un avant contrat chez un notaire, un agent immobilier voir un avocat, puis enfin l’acte chez le notaire.

Mais en droit, quelle est la définition de la promesse de vente avec option ? Et est-ce qu’il s’agit de la seule manière de s’engager sur une transaction ?

Le point sur la promesse unilatérale de vente afin de bien comprendre qui est engagé sur ce document.

Définition de la promesse unilatérale de vente et du promettant

Comme je l’ai survolé dans l’introduction, un contrat tel qu’une promesse de vente précède et prépare la conclusion définitive de la transaction avec le promettant. En immobilier, nous pouvons parler de promesse unilatérale de vente avec option, ou compromis.

Nous verrons dans la suite de l’article que ces documents n’engagent pas les parties de la même manière.

Ce document sert également à fixer les conditions de la transaction, l’engagement des parties et protéger le vendeur et le bénéficiaire grâce aux conditions suspensives.

Ce n’est que lorsque les conditions suspensives seront levées, par exemple l’obtention d’un prêt, que l’acte authentique pourra être signé. Si vous achetez dans le neuf (VEFA), vous signerez un contrat de réservation avec le promoteur.

Je vous propose à présent de rentrer dans les détails avec la promesse unilatérale de vente.

👉👉👉 A lire aussi: qu’est-ce que la clause pénale dans la promesse de vente ? 👈👈👈

👉👉👉 A lire aussi: tout savoir de la signature d’un compromis de vente à l’acte authentique 👈👈👈

Promesse de vente et compromis

En droit, à l’inverse de la promesse unilatérale de vente avec option, la promesse synallagmatique, aussi appelée compromis est un contrat qui engage les deux parties.

Il n’y a pas de notion de levée d’option puisque le bénéficiaire et vendeur sont engagés.

Cependant, comme pour la promesse unilatérale de vente, l’acheteur bénéficie d’un délai de rétractation de 10 jours. On dit dans la promesse de vente que la transaction immobilière est faite sous conditions suspensives.

Dans le but de protéger les deux parties, une clause pénale est souvent inscrite afin d’indemniser le promettant ou l’acheteur en cas de manquement des obligations liées à contrat.

Celle-ci permettra à la partie lésée de demander l’annulation du compromis ou promesse unilatérale de vente et de pouvoir demander une indemnité d’immobilisation à la partie défaillante.

C’est ce que j’appelle le prix du caprice, qui représentera souvent 10 % du prix d’achat + le dépôt de garantie si il y en a le promettant ou le bénéficiaire qui en fait un et enfin une indemnité à l’agent immobilier.

Pour info, il est courent dans la compromis ou la promesse de vente de verser un dépôt de garantie aussi appelé séquestre.

Il n’est pas obligatoire, mais fortement apprécié par le vendeur puisqu’il montre un certain engagement de la part de l’acheteur dans le contrat.

Si la transaction ne se fait pas pour une condition suspensive qui ne serait pas levée, le séquestre sera rendu au bénéficiaire.

En revanche, si l’achat ne se fait pas par faute ou mauvaise foi de l’acheteur, cette somme pourra être versée au vendeur en gage de dédommagement.

👉👉👉 A lire aussi: comment annuler le compromis dans le cas d’une promesse unilatérale de vente ? 👈👈👈

La promesse unilatérale de vente

A contrario du compromis, la promesse unilatérale de vente est un document et un contrat qui n’engage que le vendeur ( le promettant ).

En effet, vous vous engagez à vendre votre bien immobilier à un prix convenu avec votre acheteur et vous n’avez plus de délai pour vous rétracter.

Votre acheteur en revanche n’est absolument pas engagé, d’où le terme « promesse unilatéral de vente », qui veut dire engagement que d’une partie.

Votre bénéficiaire va se retrouver dans la situation suivante et il à le droit :

1. Il souhaite finaliser son achat et lever l’option
2. Il ne souhaite pas concrétiser son achat et donc ne lève pas l’option

Si votre acheteur souhaite acheter définitivement, il devra lever l’option de la promesse de vente et faire en sorte que toutes les conditions suspensives soient bien réalisées.

La transaction sera alors authentifiée devant le notaire. En revanche, si votre acheteur ne souhaite pas régulariser son achat immobilier, il ne lève pas l’option et les deux parties reprennent leur liberté.

Afin de protéger le vendeur contre des acheteurs peu scrupuleux, l’acquéreur verse souvent une indemnité d’immobilisation qui est fixée librement entre les deux parties dans le contrat.

Elle représente souvent entre 5% et 10% du prix du bien.

Dans la promesse unilatérale de vente, si l’acheteur ne souhaite plus acheter et donc ne lève pas l’option, le vendeur pourra conserver cette somme au titre des semaines d’immobilisation du bien immobilier.

En revanche, aucune somme ne pourra être conservée si une des conditions suspensives n’est pas levée sauf si le bénéficiaire est fautif.

Si l’acheteur lève l’option et donc achète le bien, l’indemnité d’immobilisation représentera souvent un acompte sur le prix et sera déduit du prix au moment de réaliser l’acte.

👉👉👉 A voir aussi: tout savoir sur le titre de propriété 👈👈👈

👉👉👉 A voir aussi: quel est le délai de rétractation après avoir signé un contrat ? 👈👈👈

Promesse de vente et d’achat

A contrario de la promesse unilatérale de vente, celle de l’achat est peu utilisée.

Son principe est le même que la promesse unilatérale de vente, sauf que c’est uniquement l’acheteur qui sera engagé après son délai de rétractation de 10 jours.

Vous pouvez être amené à signer un d’achat dans le cas où les vendeurs ne sont pas tout à fait prêts pour vendre. Ça peut-être dans les cas suivants :

• Attente de l’accord d’un juge pour vendre
• Il manque un vendeur dans le cadre d’une indivision

👉👉👉 A lire aussi: comment s’effectue une transmission de patrimoine ? 👈👈👈

Contenu de la promesse de vente unilatérale pour le bénéficiaire

Les avants contrats contiennent presque toujours les mêmes infirmations. Voici une liste non exhaustive de ce que vous retrouverez le plus couramment dans la promesse de vente pour protéger le vendeur et le bénéficiaire :

• L’état civil du promettant et de l’acquéreur
• L’adresse et la désignation du bien immobilier
• Le prix d’achat et la durée du prêt
  
• L’origine du bien (le notaire remonte sur 30 ans)
• La surface du terrain ainsi que la parcelle cadastrale
• La présence d’éventuelles servitudes
• La commission de l’intermédiaire s’il y en a un et qui a la charge des honoraires
• La durée de la promesse de vente
• La date butoir que l’on ne doit pas dépasser pour réaliser l’acte
• Les conditions suspensives
• La date de la levée d’option dans le cadre d’une promesse unilatérale de vente
• Les diagnostics immobiliers obligatoires sont annexés
• Les documents relatifs à la copropriété dans le contrat

👉👉👉 A lire aussi: tout savoir sur les rôles du notaire 👈👈👈

👉👉👉 A voir aussi: tout savoir sur les droits d’enregistrement 👈👈👈

Conclusion sur la promesse de vente

Comme vous le savez à présent, l’avant contrat avec option n’aura pas la même valeur engageante s’il s’agit d’une promesse de vente ou d’achat ou bien d’un compromis.

Dans le premier cas, seule une partie sera engagée. Dans le second, vendeur comme acheteur sont engagés sur l’avant contrat immobilier. Dans tous les cas, un délai de rétractation de 10 jours sera attribué au bénéficiaire.

Si vous avez besoin de renseignements complémentaires sur la promesse unilatérale de vente ou l’indemnité d’immobilisation, vous avez le droit de commenter l’article ou à me parler dans le tchat.