Si la principale obligation du locataire est de payer le loyer de son logement, la situation est plus délicate qu’il n’y parait. En effet, il est soumis à bien plus d’obligations que ça.
Il m’arrive de plus en plus souvent sur de voir le terrain des bailleurs en grande difficulté car les obligations du locataire ne sont pas respectées. Logements dégradés, impayés, troubles du voisinage etc… sont des problèmes de plus en plus répandus.
Face à ces incivilités beaucoup de propriétaires ne souhaitent même plus louer leur logement et me demandent de vendre le bien car ils ne veulent plus entendre parler d’occupants indélicats.
C’est en partie à cause de ce phénomène que sur la Haute-Gironde, nous devons faire face à une pénurie de logement à louer. De plus les procédures d’expulsion étant affreusement longues, beaucoup de propriétaires se retrouvent en difficulté financière le temps de relouer ou de revendre le bien.
Si sa principale est de payer le loyer, il reste soumis à d’autres devoirs que nous allons voir dans cet article. Fort heureusement, les problèmes de location ne représentent qu’une infime partie du parc locatif (même pas 5 %) et la plupart sont plus que correctes.
Cependant, si vous avez la malchance de faire partit des 5 %, les problèmes peuvent tellement être graves qu’ils vous dégouteront de l’investissement.
Cet article rappelle les principales obligations du locataire dans le but de ré-harmoniser les relations locataire-bailleur.
Sommaire
Obligation du locataire 1 : l’assurance d’habitation
Comme le précise l’article 7G de la loi du 6 juillet 1989, votre locataire doit s’assurer contre les risques suivants : dégât des eaux, explosion et risque d’incendie. Fournir une attestation d’assurance habitation à votre demande est une obligation du locataire lors de la remise des clefs, et chaque année à votre demande.
S’il e retrouve en défaut d’assurance, vous aurez le droit de :
- Résilier le bail si vous avez inséré une clause résolutoire. Si vous n’avez pas inscrit de clause résolutoire, vous devrez saisir le juge pour demander la résiliation judiciaire.
- Souscrire une assurance pour son compte et à récupérer les cotisations auprès de lui tous les mois au même titre que les provisions pour charge.
L’obligation du locataire consiste à au moins s’assurer contre les risques du dégât des eaux, explosion et incendie. Le contrat d’assurance couvre normalement aussi la responsabilité de l’occupant envers le bailleur pour les dommages que celui-ci pourrait causer au bien loué.
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Obligation du locataire 2: l’entretien des lieux et petits travaux
Dans le cadre d’une location loi du 6 juillet 1989, l’obligation du locataire consiste à prendre en charge l’entretien courant ainsi que les menues travaux. Le propriétaire quant à lui prend en charge les grosses réparations. La vétusté, les vices de construction ou malfaçon, sont bien sûr pris en charge par le bailleur.
Les obligations du locataire concernent uniquement les réparations locatives du logement. Les obligations concernent l’intérieur du logement mais également sur les parties communes dans le cadre d’une copropriété.
Voici des exemples de tâches à effectuer :
Les parties extérieures
- Le jardin, tondeuse, taille des haies, élagage des arbres etc…
- L’entretien de l’auvent, des terrasses
- Des gouttières
Les portes et fenêtres
- Les petites parties mécaniques des portes et fenêtres
- Le graissage des gonds et des charnières
- Les menues réparations des poignées de portes
- Le graissage des petites pièces
L’intérieur du logement
- Les menus raccords de peintures et tapisseries
- La remise en place ou le remplacement des matériaux de revêtement etc…
- Le rebouchage des trous éventuellement faits
- L’entretien du parquet
La plomberie
- Entretien et travaux des canalisations d’eau et de gaz avec robinets et siphons etc…
- Des fosses septiques avec la vidange
- Des éviers et appareils sanitaires et remplacement des tuyaux flexibles
L’électricité
- Remplacement des interrupteurs et prises de courant
- Des coupe-circuits et fusibles et travaux
- Des ampoules, des tubes lumineux etc…
Les autres équipements
Les autres équipements du logement mentionnés dans le contrat font partis des obligations du locataire. Il s’agit par exemple : du réfrigérateur, de la machine à laver, du sèche-linge l’antenne etc…
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Obligation du locataire 3 : payer le loyer et les charges
L’obligation du locataire est bien sûr de payer le loyer et les charges. Le loyer doit être payé mensuellement en début de mois (terme à échoir) ou en fin de mois (terme échu).
Votre occupant peut choisir de payer son loyer par n’importe quel moyen qu’il jugera utile. Vous ne pourrez pas imposer un mode de paiement. Il peut si il le souhaite régler son loyer en espèce jusqu’à 1000 €. Cependant, l’obligation du locataire consiste à payer le loyer à la date qui est prévu dans le bail.
Il m’arrive de rencontrer de temps en temps qui émettent l’hypothèse de ne plus payer le loyer sous prétexte que le bailleur ne fasse pas de travaux d’amélioration du bien. Sachez que c’est illégal et que votre propriétaire peut résilier le bail si la clause résolutoire le permet.
L’obligation du locataire de payer le loyer continu jusqu’à la fin de la période et il n’est pas possible de payer le dernier loyer avec la caution. Le calcul du dernier mois de loyer se fait au prorata du nombre de jours occupés.
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Obligation du locataire 4 : le respect de la destination du logement
Les obligations du locataire continuent avec un point important, respecter l’usage du logement inscrit dans le bail. L’article 7B de la loi du 6 juillet 1989 affirme que l’occupant est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui lui a été donné par contrat de location. L’obligation du locataire consiste donc à respecter l’usage des lieux loués indiqué dans le bail de location.
Une activité professionnelle ne peut être exercée dans un local où le bail stipule un usage d’habitation exclusif. Si le bail est signé pour un usage mixte, il sera possible d’y exercer une activité professionnelle et d’occuper le logement à titre de résidence principale.
Cependant il est possible de modifier la destination en cour de bail avec l’accord du bailleur. Si le logement se situe dans une copropriété, il vous faudra consulter le règlement car seul celui-ci vous informera sur les droits et obligations du locataire.
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La jouissance paisible du logement
La jouissance paisible du logement est aussi une obligation du locataire, car en cas de trouble du voisinage, le propriétaire peut également mettre un terme au bail. Il ne doit pas gêner la tranquillité des voisins. Tapage nocturne, comportement bruyant, agressif, nuisances causées par des animaux sont interdits.
Si les locataires venaient à semer le trouble, vous pouvez dans un premier temps tenter de régler le problème à l’amiable. Néanmoins, si celui-ci ne tient pas compte de votre avertissement, plusieurs solutions s’offrent à vous.
- Vous pouvez dans un premier temps avertir les forces de l’ordre pour qu’ils viennent constater le trouble. Une amande forfaitaire de 68 € pourra être appliquée.
- Si le problème persiste, vous pouvez alors faire jouer la clause résolutoire pour motif du trouble du voisinage. Il vous faudra alors rassembler le maximum de preuves, saisir le conciliateur de la justice et à défaut le juge.
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Obligation du locataire 6 : respecter les locaux
L’utilisation paisible du bien consiste également à respecter le bien et donc à ne pas le dégrader ou le transformer. La loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur ne peut pas s’opposer aux aménagements réalisés par les locataires dès lors qu’il ne transforme pas le bien. Si votre occupant transforme ou dégrade votre bien, il aura l’obligation de le remettre en état à son départ.
Il pourra sans vous demander votre accord aménager le bien à son goût sans pour autant faire preuve d’excentricité. Il pourra alors faire des petits travaux, décorer le bien, y compris changer la tapisserie ou la peinture tant qu’il ne transforme pas la chose louée. L’obligation du locataire consiste à ne pas faire d’aménagements excentriques et de ne pas endommager le bien.
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Obligation du locataire 7 : respecter un préavis de sortie
Votre occupant peut donner son préavis de location à n’importe quel moment durant la durée du bail et sans justifier sa motivation. Cependant, il devra respecter un délai qui sera soit de 1 mois soit de 3 mois. Il devra vous signifier le préavis par lettre recommandée, remise en main propre pour par huissier.
Le délai est le plus souvent de trois mois. Il pourra néanmoins être d’un mois dans les cas suivants :
- Si le bien se situe en zone tendue
- Dans le cas d’une location meublée
- En cas d’attribution d’un logement social
- Si la santé le justifie
- En cas de mutation ou de perte d’emploi
- En cas d’obtention d’un premier emploi
- S’il est au RSA
L’obligation du locataire sera de vous justifier son cas par un écrit. Si les personnes se retrouvent dans un des cas ci-dessus et ne peut pas le justifier, le préavis sera de trois mois.
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Conclusion sur les obligations
Nous venons de voir par l’intermédiaire de cet article les principales obligations du locataire de son logement. D’autres obligations également de vigueur comme laisser visiter les lieux en cas de vente ou de relocation, 2 heures par jour ouvrable ou payer le dépôt de garantie si le bail le prévoit.
La plupart des notions ci-dessus sont d’ordre public et sont directement issues de la loi. La loi du 6 juillet 1989. En cas d’infraction, le législateur a prévu les sanctions appropriées.
Si votre occupant a des devoirs, il a aussi des droits, ce qui sous-entend que le propriétaire a aussi des obligations.
Nous avons exposé aujourd’hui les obligations du locataire, nous exploreront la semaine prochaine les droits et les devoirs du propriétaire.
Besoin de renseignements complémentaires afin de connaitre les obligations du locataire, je vous invite à commenter l’article ci-dessous.
