Comment choisir un locataire et savoir si un locataire est solvable dans une époque frappée par l’incertitude et l’insécurité qui flotte sur le Pays ?
En effet, alors que le Pays se bat depuis 1 an avec la crise sanitaire, que plus les mois passent et plus l’insécurité économique grandie, il ne sera pas forcément aisé de choisir son locataire et qu’il soit solvable qui plus est.
Cependant, afin de ne pas voir votre investissement partir en fumée et vous retrouver alors dans une situation économique insécure à votre tour, le choix du locataire sera primordial.
Comment choisir son locataire, sur quels points être vigilent, quels documents demander afin de vérifier la solvabilité d’un locataire ?
Faisons le point.
Sommaire
Comment savoir si un locataire est solvable ?
On le sait, la principale obligation de vos occupants est le payer le loyer et les charges.
Mais que va-t-il se passer si par malheur le locataire que vous avez choisi ne peut plus assumer ses obligations contractuelles et se retrouve insolvable ?
Vous allez tout simplement partir dans une procédure en résiliation de bail de location longue et couteuse dans un système où la loi le protègera coute que coute, où le juge pourra lui accorder des délais de grâce et de paiement (pouvant aller jusqu’à 3 ans), où vous serez freiné par une trêve hivernale de plus en plus longue sans même être sûr de récupérer vos loyers de retard.
Bref, une procédure qui pourra prendre des années. Voilà en gros le tableau si le locataire que vous avez choisi ne paye plus.
Et le bailleur, il dit quoi à sa banque ? Je ne paye plus mon crédit car le locataire choisi ne paye plus ? Vous rêvez : Si vous ne payez plus votre crédit immobilier, vous risquez la banqueroute et la saisie du votre bien immobilier.
C’est pourquoi bien choisir son locataire dès le départ est particulièrement important.
Alors comment savoir si un locataire est solvable ? C’est ce que nous allons voir à présent.
Choisir son locataire avec des éléments factuels
La loi Alur et le décret du 5 novembre 2015 fixe une liste exhaustive de pièces à demander pour bien choisir votre locataire.
Pour savoir si votre locataire est solvable, vous n’aurez pas le droit de demander autre chose.
Parmi ces documents à demander au locataire, vous pourrez demander :
- Une pièce justificative d’identité
- Un justificatif de domicile
- Un ou plusieurs documents attestant de la situation professionnelle
- Un ou plusieurs documents attestant des ressources
Si les deux premiers points ne sont pas à négliger afin de choisir un locataire solvable, je vous conseille d’attacher une particulière attention aux deux derniers.
Demandez tous les documents pour constituer un bon dossier de location afin de tout vérifier à tête reposée.
Attention, il se peut que votre candidat s’amuse à utiliser de faux documents afin de vous tromper sur votre choix.
Je vous invite fortement à vérifier la cohérence de tous les documents que vous aurez en face de vous.
Si vous avez le moindre doute sur l’authenticité d’un papier, n’hésitez pas à contacter les différents interlocuteurs renseignés sur les pièces.
Prenez que des dossiers complets
Vous verrez que suivant la zone où se situe votre bien, vous serez harcelé par les candidatures.
Afin de ne pas perdre de temps ou courir après les documents, je vous conseille de ne retenir que les dossiers complets.
Reprenez la liste du décret du 5 novembre 2015 et envoyez-la aux candidats.
Bien choisir son locataire peut se montrer très chronophage et ce n’est pas pour rien qu’il existe des professionnels pour s’en occuper.
Choisir son locataire en vous faisant confiance mais en enquêtant
Si je pense que le choix du locataire doit se porter en priorité avec les documents que vous avez en face de vous, rien ne vous empêche de vous en remettre également à votre instinct (dans une certaine mesure).
Il se peut que lorsque vous fassiez la visite, une connexion se passe, que vous le sentiez bien même si le dossier est un peu léger.
Vous avez envie de choisir ce locataire mais vous hésitez. Car vous savez très bien ce qui va se passer s’il ne paye plus…
Je pense qu’il faut faire confiance à votre instinct car n’oublions pas que le dossier que vous avez en face de vous ne fait pas forcément le moine et qu’un bon dossier aujourd’hui peut être mauvais dans 3 mois.
En revanche, si vous vous apprêtez à choisir un locataire un peu limite financièrement mais que vous avez tout de même envi de lui faire confiance, rien ne vous empêche de passer un ou deux coup de fil par exemple à son ancien bailleur ou son employeur afin de prendre la température.
Ça sera en quelque sorte votre garantie de location.
En gros : faites-vous confiance mais ne prenez pas de risque inconsidéré à choisir son locataire peu stable car il en va de la rentabilité locative de tout votre investissement.
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Choisir son locataire en vous protégeant
Une fois que vous avez étudié plusieurs candidatures pour votre logement, vous allez devoir choisir un locataire solvable.
Vous avez, en tant que bailleur, plusieurs solutions afin de vous protéger contre les impayés de loyers.
L’assurance GLI
En effet, vous avez tout d’abord la possibilité de contracter une assurance loyers impayés aussi appelée GLI une fois le locataire choisi.
Dans cette condition, ça sera plus simple, car dans la pratique c’est l’assureur qui choisira le locataire indirectement en fonction des pièces que vous lui apporterez.
Partez du principe qu’en règle générale, l’assureur demandera 3 fois le montant du loyer ou 40 % maximum de taux d’effort, ça peut varier en fonction des assureurs.
Cette solution est sécure mais est aussi la plus chère puisqu’il vous en coutera en moyenne entre 2 et 3 % du loyer.
Choisir son locataire avec une caution
On peut choisir son locataire et faire appel à une caution.
Le principe est simple, si votre locataire est insolvable et de paye plus, vous pourrez taper à la porte de la caution afin de vous faire payer votre loyer.
Il existe deux systèmes de caution. La caution simple, vous devrez demander à votre occupant l’accord pour aller demander à la caution de payer.
Et la caution solidaire qui vous permettra d’aller directement solliciter le cautionnaire si votre locataire ne paye plus.
Personnellement, j’ai un penchant pour cette dernière.
La garantie Visale pour un locataire solvable
Mise en place par Action Logement, la garantie Visale est le fait qu’Action Logement se portera garant de location en cas d’impayés.
Cette garantie est pour les jeunes de moins de 30 ans ou pour les personnes de plus de 30 ans en situation de nouvel emploi ou de mutation professionnelle.
En tant que bailleur, choisir son locataire avec cette garantie est intéressant car c’est gratuit.
Votre candidat devra faire un test d’éligibilité sur le site d’Action Logement.
Attention à la discrimination sur le choix du locataire
Si vous avez tout à fait le droit de refuser un candidat sur les principes légitimes telle que sa solvabilité par exemple, vous ne pourrez pas justifier d’un refus au titre de la discrimination.
Vous-vous rendrez passible de sanctions pénales. Voici quelques exemples :
- Son nom ou prénom
- Son apparence physique
- Ses origines
- Son âge
- Son handicap
- Ses choix politiques ou activités syndicales
- Son sexe
- Etc…
Vous pouvez à cet effet, lire mon article sur les obligations du bailleur.
Bien choisir son locataire en fonction du profil et du bien
Pendant les visites, je vous invite à être curieux et à poser beaucoup de questions à vos candidats afin de dresser un profil.
En effet, dans le but de limiter la vacance locative.
Pour bien choisir son locataire, intéressez-vous à lui, parler de ses projets et dessinez un profil.
Si par exemple, vous compter louer un T3 loin des commodités et que vous avez une famille de cinq personnes, il y a des chances que vos interlocuteurs ne restent pas longtemps.
Je vous conseille fortement de porter votre choix sur des locataires qui se sentiront bien chez dans votre bien et qui resteront longtemps.
Attention au prix du loyer
Le prix du loyer est également déterminant pour éviter la vacance locative. En effet, viser le maximum ne sera pas forcément le plus pertinent.
A l’instar du choix du locataire concernant les prestations du bien, le prix du loyer sera également déterminant.
Je vous conseille de fixer un prix de loyer qui respectera un équilibre entre bien gagner votre vie mais également les prix du secteur.
Si vous vous obstinez à toujours vouloir charger le loyer au maximum, vous augmenterez les chances de rotation entre les personnes et ce que vous gagnerez d’un côté, vous le dépenserez de l’autre en relogeant tout le temps des nouvelles personnes.
Par ailleurs, plus vous fixerez un loyer élevé, plus les exigences de la GLI seront élevées et vous diminuerez également les chances de trouver un locataire solvable.
Enfin, la fixation et la révision des loyers sont encadrée dans certaines zones.
En conclusion: petite méthode pour trouver un locataire solvable
Il est intéressant de connaître tous les supports envisageables pour partager votre recherche de locataire solvable. Pour trouver un locataire solvable, voici les pistes que vous pouvez suivre :
- Déposer une annonce sur internet : il existe de nombreux sites dédiés à cela comme le bon coin, Paru Vendu, Viva street, Annonces jaunes, Lookaz ou encore Top agences.
- Faire appel à un professionnel : autre solution efficace qui consiste à faire appel à une agence immobilière.L’avantage c’est que l’agence se charge de tout. L’inconvénient, ce sont les frais qui tournent autour de 20 à 30% des loyers.
- Faire fonctionner « le bouche à oreille » : solution qui peut être efficace, ou pas. En effet, il faut tout de même avoir un bon réseau pour que cette technique soit concluante. Cela peut présenter un inconvénient également : si vous louez à un proche ou l’ami d’un ami par exemple et que la location pose un problème par la suite pour cause d’impayés ou autre. Mais cela reste une possibilité qu’il ne faut pas négliger.
- Créer un site web dédié : si vous êtes à l’aise avec l’informatique et surtout si vous avez plusieurs biens en location, il peut être judicieux de créer un site internet pour trouver un locataire solvable. En effet, cela prend du temps, mais dès lors où votre site sera bien référencé, les résultats devraient se faire sentir rapidement.
Si vous avez besoin d’aide pour choisir son locataire solvable, n’hésitez pas à commenter l’article ci-dessus.
