Félicitations, vous venez de trouver un acheteur pour votre maison et vous allez pouvoir passer devant le notaire. Vous allez devoir au préalable vous atteler à pas mal d’administration car les obligations pour vendre une maison sont nombreuses et elles peuvent différer selon le bien que vous vendez.
Si vous réalisez cette vente de particuliers à particuliers cette tache sera d’autant plus fastidieuse.
Les obligations pour vendre une maison ou n’importe quel bien doivent également être connues car leur non-respect peut avoir des conséquences assez graves.
Si la principale obligation pour l’acheteur est de payer le bien, le vendeur est soumis à bien plus de contraintes. Faisons le point sur les obligations du vendeur et les documents pour vendre un bien immobilier.
Sommaire
Première obligation pour vendre une maison
L’obligation d’information
Cette obligation pour vendre une maison consiste à ne rien cacher à votre acheteur. En effet, son non-respect pourrait vous être reproché sur le fondement du vice du consentement ou du vice caché. De façon générale tous les documents devront être remis à votre acheteur.
Vous devez par exemple avertir votre acheteur sur l’existence de servitudes, si un bornage a été effectué ou encore lui donner le montant des charges courantes dans le cas d’une copropriété. Les documents de la vente vont différer selon s’il s’agit d’une maison individuelle, d’un bien en copropriété ou d’un terrain.
Les documents de la vente – Le dossier de diagnostics techniques
Le nombre de diagnostics obligatoires va dépendre de l’année de construction et de l’emplacement de votre bien.
- Plombs : Biens construits avant 1949
- Amiante : biens construits avant 1997
- Electricité + gaz : installations de plus de 15 ans
- Termites et état des risques : Ce sont des arrêtés préfectoraux qui décident si vous êtes concerné
- Mesurage Loi Carrez : concerne uniquement les copropriétés
- DPE : Tout le temps dès que le bien possède un chauffage
- Assainissement : Concerne les assainissements individuels
Les diagnostics immobiliers font parti des documents pour la vente d’une maison et leurs oublis à l’acte annulera l’exonération de la garantie des vices cachés dans la plupart du temps.
Les documents de la vente en copropriété
Les documents pour vendre un bien en copropriété sont les suivants :
- Le règlement de copropriété avec l’état descriptif de division
- La fiche synthétique de l’immeuble
- Les trois derniers PV d’assemblée générale
- Le fond spécial travaux
- Le carnet d’entretien
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Deuxième obligation pour vendre une maison
L’obligation de délivrance
La première obligation pour vendre une maison est justement de remettre le bien immobilier vendu à l’acheteur. Cette obligation se matérialise par la remise des clefs et du titre de propriété chez le notaire. Le bien doit être conforme à ce qui était prévu au compromis de vente. Cette obligation pour vendre une maison comprend également les meubles vendus et les éléments accrochés au bien immobilier comme la cuisine par exemple.
L’obligation pour vendre une maison consiste également à délivrer la bonne contenance. En effet, si la surface réelle est trop inférieure à celle annoncée, une action en diminution du prix peut être lancée dans l’année qui suit l’acte authentique. Ce problème ne doit normalement pas exister en copropriété puisqu’il le logement sera soumis au métrage loi Carrez.
L’acte peut prévoir une clause de non-garantie de contenance sauf si la vente s’est faite entre un professionnel de l’immobilier et un particulier.
Si votre vendeur ne vous délivre pas le bien dans les délais impartis, vous aurez le droit d’annuler la vente ou de mettre le vendeur en demeure de signer l’acte.
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Troisième obligation pour vendre une maison
La garantie des vices cachés
L’obligation pour vendre une maison est soumise à la garantie des vices cachés. J’ai déjà consacré un article entier sur cette garantie. En effet, vu les investissements que représentent l’achat d’un bien immobilier, il me paraissait important de donner des conseils sur les éléments à regarder pendant une visite afin d’éviter les mauvaises surprises.
C’est l’article 1641 du code civil qui encadre cette notion : « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».
Comme je l’expliquais dans l’article précédent, le vice doit exister antérieurement à la vente, ne doit pas être visible à l’œil nu et doit être grave. Cette obligation pour vendre une maison peut être annulée par la clause d’exonération de la garantie des vices cachés uniquement si votre vendeur est de bonne foi. Si vous avez la malchance de trouver un vice caché et que vous pouvez prouver que le vendeur était au courant, sachez que vous avez deux ans à partir de la découverte du problème pour attaquer votre vendeur.
La présence de documents tel que le dossier de diagnostics techniques protège dans une moindre mesure l’acheteur.
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Quatrième obligation pour vendre une maison
La garantie d’éviction
La garantie d’éviction permet à l’acheteur de ne pas être évincé de son achat. En effet, le vendeur est engagé à céder son bien immobilier dès la signature du compromis de vente contrairement à l’acheteur qui à 10 jours de réflexion et les conditions suspensives.
L’obligation pour vendre une maison consiste dans ce cas à s’abstenir de porter attente personnellement au bien transmis mais également d’assurer à l’acheteur une protection en cas d’atteinte d’un tiers. Votre vendeur doit vous prévenir si le bien que vous convoitez est grevé d’une servitude, d’un bail ou d’un usufruit.
Votre acheteur pourra obtenir restitution du prix ou le remboursement de la partie dont il se trouve évincée s’il met en œuvre cette garantie.
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Conclusion
Vous l’avez compris, le vendeur à beaucoup plus de contraintes que l’acheteur et la loi protègera beaucoup plus facilement ce dernier. Les documents augmentent d’années en années et imposent de plus en plus de contraintes aux vendeurs.
Dans le but de protéger l’acquéreur, les obligations pour vendre une maison sont nombreuses car les investissements sont importants et des erreurs peuvent mettre des familles sur la paille. En réalisant votre transaction immobilière par l’intermédiaire d’un professionnel de l’immobilier vous augmenterez les chances de réaliser une vente plus sereinement.
Si vous avez besoin de renseignements complémentaires sur les obligations pour vendre une maison, je vous invite à commenter l’article ci-dessous.
Bonjour.
Nous avons signé l’achat de notre maison le 25 août dernier. Le 31 août, jour de notre enmenagement, nous avons découvert un puits dans la cuisine, caché sous un tapis. A aucun moment, la présence de ce puit ne nous a été signalée par les vendeurs. En outre, il ne figure pas dans l’acte de vente, ni sur le Cadastre. A aucun moment, nous n’avons soupçonné la présence d’un puit sous le tapis. Le 31 août nous avons appelé les vendeurs pour leur faire part de notre découverte et notre surprise. Ils nous ont affirmé nous avoir informés. Nous leur avons signifié que non. Ils rétorquent qu’ils ont peut-être informés d’autres acquéreurs potentiels et pas nous. Mais qu’ils ne voient pas en quoi la présence du puits nous dérange. D’ailleurs eux deversaient leurs eaux de lavage devant. Aujourd’hui, ils affirment que nous étions au courant et que le tapis avait été soulevé. Alors qu’il en ait rien. Nous ne sommes pas en mesure de prouver que nous n’avons jamais été mis au courant. Quels recours avons nous pour prouver notre bonne foi et la tromperie des vendeurs ? Un ouvrage de ce type n’aurait il pas du figurer dans l’acte de vente au même titre que les caves ? Par ailleurs la transaction s’est faite sans mandataire. C’est la première fois que nous sommes confrontés à une telle situation et nous sommes éberlués devant un tel aplomb de ces gens. Nous vous remercions pour les conseils que vous pourrez nous apporter.
Mon pere doit vendre sa maison pour payer sa maison de retraite qui prévient mes freres mon pere ou le notaire?
Je vous remercie pour cet article très informatif qui est d’une grande utilité pour ceux qui souhaitent mettre en vente leur bien immobilier. Le respect de ces règles est en effet important pour que la vente se passe le plus paisiblement possible, et pour éviter les déconvenues et litiges.
Bonjour,
J’ai vendu ma maison. La signature du compromis a eu lieu en avril et la signature de la vente est prévue en juin.
Le jardin n’est pas entretenu (pelouse très haute, haie non coupée). Ai-je une quelconque obligation à l’entretenir avant la vente ? Ou puis-je vendre en l’état sans qu’on ne puisse rien me reprocher ?
Bonjour, le vendeur a une obligation de délivrance. Ce qui veut dire qu’il doit vendre un bien conforme avec ce qu’a visité l’acheteur et délivrer le bien dans les meilleures dispositions. Il y a peu de chance que le futur acheteur vous mette au tribunal pour un défaut d’entretien de terrain, mais je ne vous garantie pas que la signature authentique se passe dans la bonne entente. Par ailleurs, si le terrain est vraiment trop impraticable, l’acheteur serait en droit de vous mettre en demeure de remettre le terrain conforme à ce qu’il a visité. Enfin, si pendant les visites, l’acheteur a été mis au courent qu’il achetait comme ça et que c’est marqué dans le compromis, vous ne risquez rien.
J a signé le compromis pour une maison le 6 août le vendeur est-il obligé d entretenir la maison et le jardin jusqu’à mon arrivée le 22 octobre
J’ai un problème d’humidité dans une pièce à cause d’un défaut de travaux réalisé par les anciens propriétaires de ma maison (qui sont soumis à la garantie décennale). Sauf que je voudrais la vendre car je dois déménager pour mon travail. Je dois en informer les futurs acheteurs ? Et vendre ma maison « en l’état » pour ne pas être embêtée par la suite ?
Bjr. Je dois signer l’acte authentique d’achat d’une maison sans compteur linky. Y aura t-il des frais à ma charge pour l’installer ?