Qu’est-ce que le prêt à usage ou commodat immobilier ?

Le contrat de prêt à usage, ou commodat immobilier est un contrat où une partie prête un bien à une autre partie. La seconde, s’engage à restituer le bien dans le même état après s’en être servi.

En effet, pour une raison ou une autre, le propriétaire, d’un immeuble ou d’un terrain souhaite le prêter à un proche. Comment doit-il s’y prendre ? Quelles règles s’appliquent pour ce type de prêt, appelé prêt à usage ?

L’essentiel à savoir sur le prêt à usage aussi appelé commodat immobilier.

Dans quel cas le commodat est utilisé ?

 Les cas les plus courants de commodat sont les suivants :

• Vous prêtez un de vos logements pour un proche (étudiant, membre de la famille dans le besoin etc…)
• Un bien occupé par un héritier suite à une succession
• Le propriétaire d’un terrain agricole qui le prête à une personne pour son exploitation
• Le patron d’une entreprise qui prête une partie de son logement à son entreprise
• Etc…

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La différence entre un bail classique et un prêt à usage

Contrairement à un contrat de bail de location, aucune rémunération ne pourra être demandée.

En effet, le commodat est gratuit puisqu’il s’agit d’un prêt. Si vous demandez une rémunération, votre contrat de prêt à usage pourra être requalifié en bail locatif.

Certains tentent de dissimuler un bail derrière le commodat immobilier. Cette tromperie est risquée dans le sens où vous risquez d’être requalifié en bail et que la loi est beaucoup plus souple pour les locataires.

De plus, vous devrez supporter toutes les charges comme la fiscalité des revenus fonciers par exemple.

Pourquoi rédiger un contrat de prêt à usage ?

Le contrat de prêt à usage vient finalement combler un vide juridique. En effet, il a l’avantage d’officialiser votre prêt et de faire valoir vos droits en cas de litige.

Le contrat est simple à mettre en place, est gratuit et ne demande aucune formalité, si ce n’est que sa signature.

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Commodat immobilier : un cadre spécifique

Le prêt à usage, appelé aussi commodat, est un contrat régi par les articles 1875 à 1891 du Code civil.

Il est défini comme le «  contrat par lequel l’une des parties livre une chose à l’autre pour s’en servir, à la charge par le preneur de la rendre après s’en être servi ».

Le commodat immobilier a pour caractéristique d’être « essentiellement gratuit » et de conférer un « droit d’occupation révocable à l’amiable ».

Le commodat se distingue du contrat de vente, de la convention d’occupation précaire, du bail emphytéotique ou du contrat de location.

En cas de litige et contentieux, il revient au juge de procéder à la (re)qualification d’un contrat, au cas par cas, au vu notamment de son caractère onéreux, ou non.

Prêt à usage : du côté emprunteur

Dans le cadre du prêt à usage, vous devez raisonnablement veiller à la garde et à la conservation de la chose prêtée ».

Vous êtes aussi « tenu aux dépenses ordinaires ayant pour objet le fonctionnement ou la conservation de la chose prêtée », ce qui peut inclure certaines taxes, redevances, ou des charges de copropriété dites locatives.

Par arrêt de principe, la Cour de cassation vient de se prononcer sur les règles applicables en cas de dégradation ou perte du bien prêté (p.ex. incendie).

Dans ce cas, l’emprunteur est en principe « tenu d’indemniser le prêteur, sauf s’il rapporte la preuve de l’absence de faute de sa part ou d’un cas fortuit  ».

Cependant, cette « présomption est écartée lorsque l’emprunteur n’a pas l’usage exclusif de la chose prêtée ».

Par exemple, une commune avait prêté un immeuble à une association, en s’en réservant par contrat son usage en commun. L’association ne pouvait être présumée responsable.

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Commodat immobilier : du côté prêteur

Pour éviter bien des ennuis, en passer par un écrit (soigneusement rédigé) pour formaliser un prêt à usage est essentiel.

Pour un prêt de longue durée, il peut être prudent d’en passer par un acte notarié. La rigueur est de mise pour un terrain à vocation agricole, afin de se prémunir d’une requalification en bail à ferme.

Ce à quoi il faut penser. L’arrêt du 20.05.2020 invite à se pencher sur la couverture assurantielle du bien concerné, en cas de prêt. Tenez compte aussi des aspects fiscaux, notamment en entreprise.

Droit à restitution. L’obligation de restitution du bien est constitutive (de l’essence) du commodat.

À défaut d’un terme convenu ou prévisible, le propriétaire « est en droit d’obtenir la restitution de la chose à tout moment, sauf à respecter un délai raisonnable ».

Il peut mettre fin au prêt en respectant un préavis raisonnable, sans devoir justifier d’un besoin pressant et imprévu du bien.

Il peut au besoin réclamer l’expulsion du preneur en tant qu’occupant sans droit ni titre (avec une indemnité d’occupation jusqu’à libération des lieux).

Pour éviter des ennuis et prévenir certains litiges, un propriétaire sera bien avisé de formaliser en bon ordre par écrit un contrat de prêt à usage (commodat), avec des clauses appropriées.

S’il se réserve l’usage en commun du bien avec le preneur, celui-ci ne pourra être présumé responsable pour un sinistre (dégradations…).

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Bon à savoir sur le commodat

Saviez-vous que vous pouvez protéger votre bien dans le cadre d’une succession grâce au commodat ? En effet, le prêt à usage permet de sécuriser votre résidence principale et donc votre concubin survivant en cas de décès.

Si vous vous engagez à prêter votre logement à votre concubin jusqu’à son décès ou son départ des lieux, l’obligation crée par le commodat est transmissible à vos héritiers, et ils ne peuvent y déroger.

Cependant, il le bien en question ne rentrera pas dans votre succession et alors ne sera pas taxable.

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Conclusion sur le commodat immobilier

Le prêt à usage est très facile à mettre en pratique et il conviendra de le contractualisé afin de protéger les deux parties.

Le commodat étant un prêt, il est totalement gratuit et je vous invite à faire attention aux fraudes afin de ne pas vous retrouver être requalifié en contrat de bail.

Il conviendra parfaitement, si vous souhaitez loger un proche, prêter un terrain agricole ou bien prêter un local à votre société.

Si vous avez besoin de renseignements complémentaires sur le contrat de prêt à usage ou le commodat immobilier, je vous invite commenter l’article ci-dessous.