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Qu’est-ce que le prêt à usage ou commodat immobilier ?

Par 30 juillet 2020septembre 7th, 20224 Commentaires

prêt à usage

Le contrat de prêt à usage, ou commodat immobilier est un contrat où une partie prête un bien à une autre partie. La seconde, s’engage à restituer le bien dans le même état après s’en être servi.

En effet, pour une raison ou une autre, le propriétaire, d’un immeuble ou d’un terrain souhaite le prêter à un proche. Comment doit-il s’y prendre ? Quelles règles s’appliquent pour ce type de prêt, appelé prêt à usage ?

L’essentiel à savoir sur le prêt à usage aussi appelé commodat immobilier.

Dans quel cas le commodat est utilisé ?

 Les cas les plus courants de commodat sont les suivants :

  • Vous prêtez un de vos logements pour un proche (étudiant, membre de la famille dans le besoin etc…)
  • Un bien occupé par un héritier suite à une succession
  • Le propriétaire d’un terrain agricole qui le prête à une personne pour son exploitation
  • Le patron d’une entreprise qui prête une partie de son logement à son entreprise
  • Etc…

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👉👉👉 A lire aussi: Les devoirs du propriétaire envers ses locataires 👈👈👈

La différence entre un bail classique et un prêt à usage

Contrairement à un contrat de bail de location, aucune rémunération ne pourra être demandée.

En effet, le commodat est gratuit puisqu’il s’agit d’un prêt. Si vous demandez une rémunération, votre contrat de prêt à usage pourra être requalifié en bail locatif.

Certains tentent de dissimuler un bail derrière le commodat immobilier. Cette tromperie est risquée dans le sens où vous risquez d’être requalifié en bail et que la loi est beaucoup plus souple pour les locataires.

De plus, vous devrez supporter toutes les charges comme la fiscalité des revenus fonciers par exemple.

Pourquoi rédiger un contrat de prêt à usage ?

Le contrat de prêt à usage vient finalement combler un vide juridique. En effet, il a l’avantage d’officialiser votre prêt et de faire valoir vos droits en cas de litige.

Le contrat est simple à mettre en place, est gratuit et ne demande aucune formalité, si ce n’est que sa signature.

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Commodat immobilier : un cadre spécifique

Le prêt à usage, appelé aussi commodat, est un contrat régi par les articles 1875 à 1891 du Code civil.

Il est défini comme le «  contrat par lequel l’une des parties livre une chose à l’autre pour s’en servir, à la charge par le preneur de la rendre après s’en être servi ».

Le commodat immobilier a pour caractéristique d’être « essentiellement gratuit » et de conférer un « droit d’occupation révocable à l’amiable ».

Le commodat se distingue du contrat de vente, de la convention d’occupation précaire, du bail emphytéotique ou du contrat de location.

En cas de litige et contentieux, il revient au juge de procéder à la (re)qualification d’un contrat, au cas par cas, au vu notamment de son caractère onéreux, ou non.

Prêt à usage : du côté emprunteur

Dans le cadre du prêt à usage, vous devez raisonnablement veiller à la garde et à la conservation de la chose prêtée ».

Vous êtes aussi « tenu aux dépenses ordinaires ayant pour objet le fonctionnement ou la conservation de la chose prêtée », ce qui peut inclure certaines taxes, redevances, ou des charges de copropriété dites locatives.

Par arrêt de principe, la Cour de cassation vient de se prononcer sur les règles applicables en cas de dégradation ou perte du bien prêté (p.ex. incendie).

Dans ce cas, l’emprunteur est en principe « tenu d’indemniser le prêteur, sauf s’il rapporte la preuve de l’absence de faute de sa part ou d’un cas fortuit  ».

Cependant, cette « présomption est écartée lorsque l’emprunteur n’a pas l’usage exclusif de la chose prêtée ».

Par exemple, une commune avait prêté un immeuble à une association, en s’en réservant par contrat son usage en commun. L’association ne pouvait être présumée responsable.

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Commodat immobilier : du côté prêteur

Pour éviter bien des ennuis, en passer par un écrit (soigneusement rédigé) pour formaliser un prêt à usage est essentiel.

Pour un prêt de longue durée, il peut être prudent d’en passer par un acte notarié. La rigueur est de mise pour un terrain à vocation agricole, afin de se prémunir d’une requalification en bail à ferme.

Ce à quoi il faut penser. L’arrêt du 20.05.2020 invite à se pencher sur la couverture assurantielle du bien concerné, en cas de prêt. Tenez compte aussi des aspects fiscaux, notamment en entreprise.

Droit à restitution. L’obligation de restitution du bien est constitutive (de l’essence) du commodat.

À défaut d’un terme convenu ou prévisible, le propriétaire « est en droit d’obtenir la restitution de la chose à tout moment, sauf à respecter un délai raisonnable ».

Il peut mettre fin au prêt en respectant un préavis raisonnable, sans devoir justifier d’un besoin pressant et imprévu du bien.

Il peut au besoin réclamer l’expulsion du preneur en tant qu’occupant sans droit ni titre (avec une indemnité d’occupation jusqu’à libération des lieux).

Pour éviter des ennuis et prévenir certains litiges, un propriétaire sera bien avisé de formaliser en bon ordre par écrit un contrat de prêt à usage (commodat), avec des clauses appropriées.

S’il se réserve l’usage en commun du bien avec le preneur, celui-ci ne pourra être présumé responsable pour un sinistre (dégradations…).

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Bon à savoir sur le commodat

Saviez-vous que vous pouvez protéger votre bien dans le cadre d’une succession grâce au commodat ? En effet, le prêt à usage permet de sécuriser votre résidence principale et donc votre concubin survivant en cas de décès.

Si vous vous engagez à prêter votre logement à votre concubin jusqu’à son décès ou son départ des lieux, l’obligation crée par le commodat est transmissible à vos héritiers, et ils ne peuvent y déroger.

Cependant, il le bien en question ne rentrera pas dans votre succession et alors ne sera pas taxable.

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Conclusion sur le commodat immobilier

Le prêt à usage est très facile à mettre en pratique et il conviendra de le contractualisé afin de protéger les deux parties.

Le commodat étant un prêt, il est totalement gratuit et je vous invite à faire attention aux fraudes afin de ne pas vous retrouver être requalifié en contrat de bail.

Il conviendra parfaitement, si vous souhaitez loger un proche, prêter un terrain agricole ou bien prêter un local à votre société.

Si vous avez besoin de renseignements complémentaires sur le contrat de prêt à usage ou le commodat immobilier, je vous invite commenter l’article ci-dessous.

Jonathan VOOGT

Conseiller immobilier sur Saint André de Cubzac, je vous accompagne dans un de vos plus grand projet: la vente ou l'achat de votre bien immobilier.

4 Commentaires

  • Feigen dit :

    Bonjour,
    Je suis venu en aide à un ami qui était alors en situation de détresse sdf, et l’ai installé à titre gracieux dans un logement inoccupé depuis des décennies sans eau ni électricité. C’était un commodat oral, ce quz je ne savzis pas.On n’a pas fait de contrat écrit. Lorsque je lui ai demandé au bout de 6 mois de quitter le logement il ne l’a pas fait.
    Pendant des mois et des mois bien que ne l’occupant plus mais ayant laissé toutes ses affaires, il refusait de me redonner les clés. Poussé à bout, j’ai je crois fais la bêtise de changer la serrure. Depuis il est parti les services sociaux lui ayant trouvé un logement avec toutes ses affaires et me menace de porter pour l’avoir hébergé dans un logement insalubre et aussi de violation de domicile. Ai-je raison de m’inquiéter ?

  • AN dit :

    Bonjour, j’ai acheté un local commercial a titre privé. Puis je faire un commodat a ma microentreprise afin d’exercer mon activité pro dans ce local (profession libérale ?).
    Et si oui, ma micro peut-elle le mettre ensuite en location partielle via une convention de mise a dispo ?
    Merci

  • retaillaud pascale dit :

    Bonjour, je veux faire un prêt à usage à une personne pour un terrain non constructible, ni agricole qui m’appartient pour du jardinage. Il y a l’eau de la ville et donc un compteur qui est à mon nom. Devrais-je payer l’eau et me la faire rembourser par cette personne? ou mettre le compteur à son nom? ou sinon faire un bail de location a titre gratuit? Merci de votre réponse

  • Notaro Corinne dit :

    J avais fait un commodat devant notaire à mon beau frère , celui ci vient de décéder .. .Il est bien stipulé dans le prêt à usage qu a la mort du preneur , la famille et donc mes neveux on un mois à la date du décès pour vider l appartement afin que je puisse mettre celui ci en location …
    Ça fait plus de 15 jours que le mois autorisé est passé … Ils ne répondent pas à mes appels
    Que puis je faire ?
    Merci d avance pour votre réponse
    Cordialement
    Corinne Notaro

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