Le droit du locataire – 8 grandes règles

Le droit du locataire est prévu par la loi du 6 juillet 1989. En effet, tous les logements à usage d’habitation principale ou mixte sont régis par cette loi.

Il s’agit d’une loi d’ordre public et toute clause inscrite dans le bail qui va à son encontre sera considérée comme nulle. Le droit du locataire s’accompagne d’obligations comme nous l’avons vu dans l’article précédent.

Afin de vous aider à entretenir de bonnes relations entre bailleurs/locataires, voici la suite de cette série d’articles sur les obligations et les droits du locataire.

Droit du locataire numéro 1 : le loyer

Je ne vais pas vous faire l’affront de vous dire que le droit du locataire est de payer son loyer. Je dirais plutôt qu’il s’agit d’une obligation. Cependant, le droit du locataire consiste à pouvoir choisir le mode de règlement. En effet, l’occupant peut régler son loyer par tout moyen (virement, prélèvement, espèce jusqu’à 1000 euros).

Vous ne pouvez pas imposer à votre occupant un paiement par prélèvement automatique. Cependant, votre locataire a l’obligation de payer le loyer et les charges à la date convenue dans le bail de location.

Droit du locataire 2 : les travaux

J’entends très souvent de la part de mes clients des phrases du type : « je vais éviter d’accrocher un tableau pour ne pas faire de trou dans le mur sinon je ne verrai plus ma caution ». Que dit la loi sur le droit du locataire concernant les travaux ?

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit : « que le bailleur ne peut pas s’opposer aux aménagements réalisés par l’occupant, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée ».

En outre, l’article 7 prévoit : « le locataire ne doit pas transformer les locaux et les équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire à son départ des lieux leur remise en l’état ».

Ces deux textes évoqués, vous avez compris en quoi consistait le droit du locataire en ce qui concerne les travaux. Le locataire a le droit sans avoir besoin de l’autorisation du propriétaire des petits travaux, les aménagements et l’ajout d’équipements facilement démontable. Il peut également décorer le logement comme il l’entend, peindre un mur du moment qu’il n’y a pas transformation du bien loué.

Néanmoins, les travaux doivent être réalisés dans les règles de l’art et le logement doit être mieux à la sortie qu’à l’entrée. Les aménagement ne doivent pas être excentriques et ne doivent pas endommager l’habitabilité du logement.

Pour conclure le droit du locataire sur les travaux, vous devez savoir que l’occupant n’est pas tenu des pertes et dégradations dues à l’usure normale du bien. La vétusté est à la charge du propriétaire.

Droit du locataire 3 : le logement décent

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’il n’est pas possible de louer un logement indécent. La notion de décence regroupe trois catégories :

1. La sécurité : plafond risquant de s’effondrer, garde-corps mal fixés etc…
2. La santé : peintures au plomb en mauvais état, manque de ventilation etc…
3. Le confort : surface minimale présente, alimentation en eau etc…

Le droit du locataire consiste à recevoir un logement qui répond aux normes minimales décence. Si le bailleur loue un logement indécent, l’occupant pourra résilier le bail sans préavis.

De plus, le bailleur peut voir sa responsabilité pénale engagée si le logement va à l’encontre de la dignité humaine.

Si vous êtes locataire et que vous vous trouvez dans un logement indécent au sens de la loi, vous devrez tout d’abord demander à votre bailleur d’exécuter les travaux, puis saisir la commission de conciliation en cas de non réponse ou de refus, puis le juge si aucun accord n’est trouvé.

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Droit du locataire 4 : le droit de préemption

Si vous souhaitez vendre votre logement avec un bail de location en cours, vous allez vous retrouver dans une des deux situations suivantes:

Vous allez vendre votre logement loué

Dans ce cas aucune formalité n’est imposé au bailleur, vous avez tout à fait le droit de vendre un logement à un investisseur avec l’occupant. Le locataire n’est pas prioritaire pour acheter.

Vous lui demandez de partir

Si vous souhaitez donner congé pour vente, le droit du locataire consiste à avoir un droit de préemption sur votre maison. En gros il est prioritaire pour acheter.

Vous devez lui signifier le congé pour vente par lettre recommandé avec accusé de réception ou par acte d’huissier au moins 6 mois ou 3 mois dans le cadre d’une location meublée avant la fin du bail. Vous devez indiquer sur le courrier votre volonté de vendre ainsi que les modalités financières de la vente. Des réception du courrier, il est prioritaire s’il souhaite se porter acheteur sur votre bien.

il a deux mois à compter de la réception du courrier pour donner sa réponse. Durant cette période, vous ne pourrez pas vendre votre logement à une autre personne.

Si votre occupant accepte d’acheter, le contrat de location est prolongé jusqu’à la vente définitive. Si votre locataire n’a pas recours à un prêt, l’acte de vente doit être signé dans les 2 mois suivant l’acceptation. Le délai passe à 4 mois si il a recours à un prêt.

Si vous vendez votre logement a des conditions plus intéressantes à celles prévus dans le courrier envoyé à votre locataire, vous devez lui signifier et il dispose alors d’un second droit de préemption aux nouvelles conditions pendant 1 mois.

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Droit du locataire 5 : la sous-location

On me pose régulièrement la question sur le droit de sous-louer son logement. La sous-location est le fait de mettre à disposition d’une tierce personne son logement contre le versement d’une contrepartie financière. Quel est le droit du locataire concernant la sous-location ?

L’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’il n’a pas le droit de sous-louer tout ou partie de son logement sans l’accord écrit du bailleur.

Vous devez envoyer une lettre en recommandé avec accusé de réception à votre bailleur en lui expliquant votre demande ainsi que les modalités.

Votre bailleur peut refuser sans avoir à se justifier. Cependant, s’il vous donne l’autorisation de sous-louer votre logement, il devra le faire par écrit.

De plus, si votre bailleur vous autorise la sous-location, le montant du loyer au mètre carré de surface habitable appliqué au sous-locataire ne pourra en aucun cas excéder celui que vous payez.

Enfin, un bail de sous-location devra être signé entre vous et le sous-locataire et si le sous-locataire commet des dégâts dans le logement ou ne paye pas le loyer, ça sera vous qui serez responsable vis-à-vis de votre bailleur.

Droit du locataire 6 : le congé

Le droit du locataire consiste à donner congé à tout moment durant toute la durée du bail. Il n’a pas à justifier son congé. Il doit envoyer son congé par lettre recommandé avec accusé de réception ou par acte d’huissier, ou par remise en main propre contre signature.

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit un délai de préavis de 3 mois en location nue lorsque l’occupant souhaite quitter le logement.

Ce préavis peut être réduit à un mois dans les situations suivantes :

• En cas de mutation, perte d’emploi ou nouvel emploi consécutif à la perte d’emploi
• Pour obtention d’un premier emploi
• Si le locataire est bénéficiaire du RSA
• Si le logement est situé dans une commune en zone tendue
• En cas d’attribution d’un logement social
• Si l’état de santé du locataire justifie un changement de domicile

Le droit du locataire s’accompagne de l’obligation de fournir un justificatif pour la résiliation du bail de location. En cas de défaut de justificatif valable, le délai de préavis sera de trois mois.

Le locataire est bien sûr redevable du loyer et des charges jusqu’au dernier jour et le dernier loyer ne peut en aucun cas être payé par le cautionnaire. Enfin, le dernier mois de loyer sera calculé au prorata du nombre de jours occupés. Le délai de préavis est de un mois en location meublée.

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Droit du locataire numéro 7 : la location meublée

Lorsque le bailleur loue un logement meublé, il ne s’agit pas de mettre 3 fourchettes, un lit et une serviette. La loi Allur règlemente le caractère meublé d’un logement.

Elle fixe par décret la liste des éléments qui doivent obligatoirement se trouver dans le logement pour que celui-ci soit considéré comme meublé. Le droit du locataire consiste à pourvoir répondre à tous ses besoins de base. Vous retrouverez sur ce lien la liste des éléments qui doivent se trouver dans le logement.

Droit du locataire 8 : les protégés

Il existe une catégorie de locataires que l’on appelle les protégés. Il s’agit de locataires qui ont plus de 65 ans et qui ont des ressources inférieures au plafond des ressources applicables à l’attribution des logements locatifs conventionnés.

Ce droit du locataire se fera sentir surtout si le bailleur souhaite donner congé. En effet, s’il remplit les deux conditions ci-dessus, il ne pourra pas le faire partir sauf si lui-même à plus de 65 ans ou qu’il a des revenus inférieurs aux plafonds de ressources applicables. Si le bailleur ne remplit pas une de ces conditions, il devra reloger son occupant dans les mêmes conditions.

Bien entendu, vous ne pourrez interdire par une clause dans le bail l’hébergement et encore moins la location à une personne de plus de 65 ans, puisque ça sera considéré comme discriminatoire.

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Conclusion : questions-réponses

Pour finir sur le droit du locataire, je vous propose une série de question-réponse. Ce sont les plus courantes que l’on me pose.

Est-ce que le locataire a le droit d’avoir des animaux domestiques ?

• Oui, sauf si celui-ci est réputé dangereux.

Sous combien de temps le locataire récupère-t-il son dépôt de garantie ?

• 1 mois si aucun problème, 2 mois si travaux.

Est-ce que le locataire a le droit d’héberger un ami ou un proche ?

• Oui le bailleur ne peut pas s’y opposer

Est-ce que le bailleur peut rentrer chez le locataire sans le prévenir ?

• Certainement pas, le bailleur peut garder une clef mais n’a pas le droit de rentrer chez le locataire sans le prévenir.

Qui paye le ramonage de la cheminée et l’entretien de la chaudière ?

• Ce sont des travaux d’entretien et c’est le locataire qui en a l’usage. C’est donc à celui-ci de s’acquitter des factures.

Est-ce que le locataire peut refuser de payer son loyer si le bailleur ne réalise pas les travaux de décence ?

• Non le locataire est obligé de continuer à payer son loyer.

Est ce que le bailleur a le droit d’augmenter le loyer tous les ans ?

• Oui, en règle générale le bailleur augmente le loyer suivant le tableau de l’IRL publié par l’Isee

Est ce que le bailleur peut exiger plus d’un mois de caution ?

• Le bailleur ne peut pas demander plus d’un mois de caution pour une location nue et deux mois en location meublée

Comment fonctionne la fiscalité des revenus fonciers ? Réponse ici

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