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Tout savoir sur le métier d’expert immobilier et l’expertise immobilière

Par 26 avril 2021septembre 2nd, 2022Aucun commentaire

expert immobilier

L’expertise immobilière est aujourd’hui une activité qui a le vent en poupe malgré les aléas du marché.

Exercée par un expert immobilier, elle est traditionnellement sollicitée pour évaluer le prix d’un bien, à l’achat ou à la location mais aussi lors d’un partage ou d’une succession, de la façon la plus précise et objective possible.

Le travail des experts immobiliers peut affecter la valeur de projets de centaines de milliers voire de plusieurs millions d’euros.

Il doit donc être réalisé avec la plus grande rigueur et par des professionnels formés et expérimentés.

Dans cet article, je partage avec vous tout ce qu’il faut savoir du métier d’expert immobilier, de la nature de l’activité, en passant par les méthodes, les qualifications et formations requises pour exercer et bien sûr les rémunérations et salaires qui peuvent être attendus.

Le métier d’expert immobilier

La mission principale d’un expert immobilier est de déterminer avec précision et objectivité la valeur vénale (autrement dit la valeur de vente) ou la valeur locative d’un bien. Il arrive souvent que le statut soit couplé avec le métier d’agent immobilier.

L’expert immobilier peut intervenir sur des biens natures très différentes qu’il s’agisse d’une maison, d’un appartement, d’un immeuble, d’un local commercial, d’un bâtiment industriel, d’un entrepôt, d’un terrain agricole ou encore d’un bois de plaisance.

Les services de l’expert immobilier peuvent être sollicités par des particuliers ou des institutions.

En effet, une expertise immobilière peut être demandée par un propriétaire souhaitant connaître la valeur de son bien en vue de le mettre en vente ou d’un acheteur potentiel souhaitant effectuer une contre-expertise en vue de valider ou négocier un prix de vente.

Dans ce cas, qu’il conseille le vendeur ou l’acquéreur, l’expert immobilier se doit de garantir une complète transparence et impartialité dans la détermination de la valeur du bien.

L’intervention d’un expert en évaluation peut également être sollicitée par des institutions ou professionnels comme par exemple : 

  • Un notaire dans le cadre d’une succession, d’une donation ou d’un partage
  • Une société pour valoriser les actifs portés à son bilan
  • Une banque en vue de valoriser un bien pour un prêt hypothécaire 
  • Une compagnie d’assurance pour estimer les dommages suite à un sinistre

Les clients et les tâches de l’expert immobilier sont donc nombreux et variés.

Les études et les formations requises pour devenir expert immobilier

L’expertise immobilière est une profession dite “non réglementée”, c’est-à-dire qu’elle n’est pas définie par des dispositions législatives ou réglementaires qui en limitent l’accès.

Théoriquement, elle peut donc être exercée sans diplôme ni qualification spécifique.

En pratique cependant, le niveau requis et la compétitivité signifie que sans la formation et l’expérience adéquate, il sera bien impossible d’obtenir un poste ou de construire son portefeuille de clients.

Par ailleurs, du fait de sa complexité croissante, ce métier immobilier se professionnalise d’années en années et pourrait donc bientôt bénéficier d’une réglementation dédiée.

Il faudra généralement poursuivre au minimum 5 années d’études supérieures (Bac +5) et obtenir quelques années d’expérience dans le secteur de la pierre avant de pouvoir prétendre au métier d’expert immobilier agréé.

Les qualités nécessaires pour devenir expert immobilier

Un expert immobilier doit savoir jongler avec de multiples facettes.

Selon les différentes phases, il peut s’apparenter à un technicien, un investigateur, un économiste, un juriste ou un fiscaliste.

Afin d’effectuer ses visites de façon rigoureuse et exhaustive, il doit être doté d’un sens pratique et de capacités d’observation développées.

Un expert immobilier doit également lire et analyser un grand nombre de documents de natures et de contenus variés : documents, juridiques, financiers et fiscaux.

Les meilleurs candidats auront donc également de solides facultés de synthèse.

Enfin l’expertise immobilière se clôture par la production d’un rapport détaillé.

Il faudra donc également montrer des compétences en termes de rédaction, synthèse et illustration.

Plus tard dans sa carrière, un expert immobilier sera amené à démarcher ses propres clients, il lui faudra donc présenter un intérêt pour la vente et les relations humaines.

Une certaine mobilité géographique se présentera également comme un atout pour l’expert immobilier car elle lui permettra de couvrir un territoire plus vaste et ainsi d’augmenter son marché adressable et ses recettes. 

Finalement, il se doit de travailler en toute indépendance et maintenir une parfaite impartialité et honnêteté intellectuelle.

Des qualités de déontologie sont donc également nécessaires. 

En résumé, les qualités suivantes sont les plus recherchées chez un expert immobilier :

  • Intérêt pour le marché
  • Sens de l’observation
  • Rigueur et transparence
  • Qualités d’analyse et de synthèse
  • Capacité rédactionnelle
  • Agilité d’esprit et adaptabilité
  • Relationnelles
  • Mobilité géographique
  • Déontologie

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L’expertise immobilière à différencier de l’avis de valeur

On confond souvent l’expertise immobilière avec l’avis de valeur réalisé par une agence ou un mandataire.

Bien que similaires en termes d’objectif recherché, il s’agit pourtant de notions bien distinctes.

L’avis de valeur n’est pas une expertise immobilière

L’évaluation consiste à déterminer une fourchette de prix dans laquelle une maison peut selon toute vraisemblance être vendu, en fonction de multiples facteurs tels que la configuration du bien, sa situation géographique et l’état de l’offre et de la demande.

Une estimation de maison est généralement effectuée par un agent en vue de faciliter la mise en vente du bien pour le compte de son client.

Elle est généralement rapide, efficace et gratuite ou peu onéreuse.

L’expertise immobilière

Effectuée par un expert immobilier agréé, elle consiste à déterminer la valeur vénale d’un bien à un instant T donné.

Elle ne dépend pas de potentiels clients et se doit d’être la plus objective possible.

L’expertise donne également lieu à la création d’un rapport d’expertise détaillé qui reprend la nature de la mission effectuée, la description du bien expertisé, une étude du marché local pertinent ainsi que toutes les annexes participant à l’élaboration.

Ce rapport fait par la suite référence et peut-être utilisé dans différents cas de figure ou pour un acte officiel, par exemple dans un tribunal ou une vente aux enchères.

L’expertise immobilière doit également être différenciée des diagnostics techniques immobiliers qui visent à établir des diagnostics concernant par exemple la présence de substances nocives, la consommation énergétique du logement ou ses niveaux d’émissions de gaz à effet de serre (DPE).

Bien que l’expert immobilier puisse être amené à étudier certains aspects d’une habitation en vue de valoriser le bien, sa tâche ne se focalise pas sur la création de rapports mais purement sur la détermination de la valeur vénale ou locative de la propriété.

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Les méthodes de l’expert immobilier

Le travail d’expertise immobilière consiste à croiser des renseignements collectés sur le terrain avec une analyse rigoureuse de l’historique du bien, du marché et de l’environnement pour établir une valeur vénale ou locative de référence.

Travail de terrain

L’expert immobilier effectue ainsi une ou plusieurs visites au cours desquelles il va effectuer des mesures, établir des relevés de surface, étudier l’emplacement, l’orientation, la luminosité du bien, estimer l’état de la structure du bâtiment, des murs, combles, charpentes et sous-sols, des installations électriques et de plomberie, identifier la présence de substances ou d’animaux nuisibles et juger de la vétusté générale du bien.

Travail d’analyse de l’expert immobilier

Au-delà du terrain, l’expert immobilier va également analyser un ensemble de documents se rapportant à la situation et à l’historique de la propriété expertisée y compris les titres de propriété, les règlements de copropriété, différentes autorisations administratives telles que les permis de construire, les certificats de non opposition, les plans cadastraux, les plans locaux d’urbanisme et ainsi de suite.

Certains de ces documents sont fournis par l’institution ou le particulier ayant commandité l’expertise immobilière, d’autres doivent être récupérées par l’expert directement, auprès de mairies, notaires et autres institutions d’ordre publiques. 

L’expert immobilier a également accès aux bases de données des mutations notariales (l’ensemble des transactions ayant eu lieu dans un périmètre géographique donné) et à des outils spécifiques lui conférant une compréhension précise des marchés locaux qu’il étudie.

Techniques de valorisation pour l’expertise immobilière

Il existe de multiples techniques permettant de valoriser un bien et un expert devra être à même de les utiliser, individuellement ou collectivement afin d’établir la valeur vénale ou locative du bien étudié. Parmi celles-ci on retrouve :

  • Méthode sol et construction : il s’agit d’évaluer la valeur du terrain et d’y ajouter le coût de la construction de l’immeuble associé et finalement d’en soustraire un montant de dépréciation lié à la vétusté du bien.
  • Méthode des flux financiers : cette méthode consiste à valoriser un bien en sommant les flux financiers nets qu’il est susceptible de générer, par exemple les loyers retranchés des frais de gestion et impôts, projetés pour une période future donnée.
  • Méthode par comparaison : cette approche vise à comparer le bien expertisé à d’autres biens présentant des caractéristiques similaires en termes de géographie, configuration, surface, vétusté etc. Ici, l’expert immobilier pourra recourir aux fichiers de mutations notariaux qui répertorient de façon détaillée les transactions immobilières passées pour l’ensemble des biens d’un périmètre géographique donné.

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Les différentes structures disponibles pour l’expertise immobilière

Une fois son diplôme et ses premières expériences professionnelles dans le secteur obtenus, un expert immobilier devra choisir la structure dans laquelle il souhaite exercer. Il existe trois principaux modes opératoires :

  • En cabinet : l’expert immobilier sera dans ce cas salarié. Il s’agit d’une option prisée par les évaluateurs en début de carrière car elle permet de bénéficier d’une renommée et d’un réseau de clientèle déjà établi. Le cabinet apporte également un cadre structuré pour développer ses compétences rapidement auprès de collaborateurs plus expérimentés.
  • En agence ou en étude notariale : il est possible en tant qu’évaluateur d’exercer au sein d’une structure non spécialisée dans l’expertise mais recourant fréquemment aux services d’experts immobiliers telles qu’une agence ou une étude notariale. Cette option a l’avantage d’ouvrir des portes aux évaluateurs souhaitant par la suite évoluer ou changer de voie.
  • A son compte : c’est une voie que peuvent choisir les experts immobiliers en milieu ou fin de métier après avoir acquis une vaste expérience ainsi qu’un réseau de contacts professionnels développé. En plus d’être financièrement intéressante, cette voie offre également autonomie et liberté.

👉👉👉 A lire aussi : comment réussir un business immobilier quand on débute ? 👈👈👈

Le salaire de l’expert immobilier et les perspectives

Le salaire

La profession d’expert immobilier agréé n’est pas réglementée et les honoraires sont également libres. Il n’existe donc pas de salaire de référence.

Les écoles spécialisées dans la formation d’experts immobiliers telles que l’ESPI rapportent cependant qu’en début, le salaire moyen d’un expert immobilier varie entre 2 500€ et 3 000€ par mois, ou encore 30 000€ à 36 000€ par an.

En fin de carrière, un expert immobilier peut espérer gagner environ 5 500€ par mois ou encore 66 000€ par an.

Bien sûr, une fois à son compte, la rémunération d’un expert immobilier dépendra principalement de sa capacité à démarcher des clients et faire grossir son équipe d’évaluateurs.

Les perspectives d’évolution d’un expert immobilier

Après avoir débuté sa carrière, le plus souvent en tant que salarié, l’objectif pour l’expert immobilier est de développer son expertise, d’asseoir sa crédibilité et de progresser au sein de la hiérarchie jusqu’à éventuellement diriger une équipe d’experts.

Certains experts immobiliers choisiront de se spécialiser dans un secteur particulier, pour y développer une expertise immobilière plus pointue et focaliser leur activité sur une clientèle précise.

Les spécialisations peuvent inclure le diagnostic, industriel, l’immobilier de bureaux ou commercial, agricole et bien d’autres.

A la suite d’années de pratique, un expert immobilier pourra finalement choisir d’investir une partie de son capital dans la création de son propre cabinet et devenir indépendant, en s’associant éventuellement à des collègues expérimentés, ou en recrutant de jeunes diplômés.

Si vous avez besoin de renseignements complémentaires sur le statut de l’expert immobilier ou si vous avez besoin d’une expertise immobilière, je vous invite à commenter l’article ci-dessus.

Jonathan VOOGT

Conseiller immobilier sur Saint André de Cubzac, je vous accompagne dans un de vos plus grand projet: la vente ou l'achat de votre bien immobilier.

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