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Acheteur

Comment faire une estimation et un calcul des frais de notaire ?

Par 12 décembre 2022Aucun commentaire

Le calcul des frais de notaire ou d’acquisition est omniprésent dans une transaction immobilière.

En effet, au moment d’acquérir un bien immobilier, qu’il s’agisse d’un logement neuf, ancien ou d’un terrain à bâtir, vous devez vous acquitter des frais de notaire.

Ces frais ne sont pas préfixés, mais sont calculés sur le prix d’achat de l’immeuble et suivant des taux légaux.

Cet article vous dévoile tout sur l’estimation et le calcul des frais de notaire dans le cadre d’un projet d’acquisition immobilière.

Que comprendre par calcul des frais de notaire ?

Le notaire est un officier public qui assure la sécurité des transactions entre les personnes. En tant qu’officier public, chaque fois qu’il est sollicité, il dresse un acte authentique et fait les démarches de publicité foncière.

L’objectif de ce contrat est de certifier la volonté des parties qui ont effectué l’achat. Cet acte authentique certifie également les termes de la transaction.

Ainsi, lorsque vous souhaitez acquérir un immeuble, il intervient pour sécuriser l’achat et la vente.

Généralement, il procède à la rédaction des actes ainsi qu’à leur enregistrement. Ainsi, les frais de notaires correspondent à toutes les charges qui rentrent dans la sécurisation de votre transaction immobilière.

Par ailleurs, on parle de frais de notaire parce que ce sont des charges que collecte cet officier, mais on devrait plutôt dire frais d’acquisition, car ils sont principalement constitués de taxes.

De quoi sont constitués les frais de notaire ?

Le rôle du notaire est de recueillir le consentement et la signature des parties à une transaction immobilière. Il authentifie et conserve les actes juridiques.

Il est appelé à recevoir une rémunération pour ses prestations. Toutefois, son rôle n’est pas seulement limité à l’égard des parties.

En effet, il est avant tout un officier public qui opère en partie pour le compte de l’État. Ainsi, les frais versés au notaire ne sont pas uniquement destinés à sa propre trésorerie.

Le notaire collecte également certains frais pour le compte du trésor public. Les frais de notaire comprennent donc :

  • Les émoluments du notaire ;
  • Les droits d’enregistrement ou de mutation ;
  • Les débours.

Les honoraires ou émoluments du notaire

Les honoraires ou émoluments du notaire constituent des frais destinés à la trésorerie. Il s’agit de ce que perçoit effectivement le notaire pour avoir rédigé l’acte authentique de vente immobilière.

Cependant, ces émoluments ne sont pas laissés à la libre appréciation du notaire. En effet, la loi en vigueur a fixé les taux que doit appliquer sur chaque achat.

Il s’agit de l’arrêté du 28 février 2020 qui est entré en vigueur le 1er mai 2020. Cet arrêté a établi un barème comportant quatre tranches de prix.

Lorsque le bien immobilier possède une valeur comprise entre 0 et 6 500 euros, le calcul des honoraires et émoluments correspondent à 3,870% de ladite valeur.

Ils représentent 1,596% lorsque la valeur de l’immeuble est comprise entre 6500 euros et 17 000 euros.

Pour un appartement possédant une valeur de l’ordre de 17 000 à 60 000 euros, les émoluments correspondent à 1,064%. Au-delà d’une valeur de 60 000 euros, le notaire a droit à des honoraires ou émoluments au taux de 0,799%.

Calcul des frais de notaire et droits d’enregistrement ou de mutation

Les droits d’enregistrement ou de mutation correspondent à des frais que le notaire perçoit pour le compte du trésor public.

Il s’agit plus particulièrement de rétributions fiscales payées au notaire pour le compte de l’État et des collectivités territoriales.

La détermination de ces sommes fiscales est régie par des règles contenues dans des normes nationale et locale.

Les droits d’enregistrement ou de mutation sont déterminables par des taux préfixés et applicables sur la valeur du bien immobilier objet de la transaction immobilière.

Au niveau communal, la taxe est de 1,20% du prix d’achat de l’immeuble. Au niveau départemental, la taxe varie d’un département à un autre.

Toutefois, il est compris entre 3,80% et 4,50% du prix d’achat de l’immeuble. Au niveau national, la taxe représente 2,50% de ce qui est versé aux communes, soit un taux brut compris entre 0,095 et 0,1125% du prix d’achat de l’immeuble.

Il convient néanmoins de souligner que ces taux d’estimation et de calcul de frais de notaire sont ceux applicables quand il s’agit d’un immobilier ancien.

Quand il s’agit de l’immobilier neuf, l’ensemble des frais payables à la commune, au département et à l’État ne dépasse pas 1% du prix d’achat de l’immeuble.

Estimation des frais de notaire et les débours

Il s’agit de frais qui ne rentrent pas dans la trésorerie propre du notaire et qui ne sont non plus versés au trésor public.

Les débours constituent en réalité des frais payés à d’autres personnes ou organismes privés dans le cadre de la transaction immobilière.

Ils prennent aussi en compte les frais administratifs allant des frais de dossier aux frais de timbres et autres.

En effet, dans une acquisition immobilière, le notaire doit préciser les éléments d’identification de l’immeuble.

Il doit tout aussi s’assurer de la propriété de l’immeuble par celui qui prétend le vendre. Il est ainsi appelé à établir le cadastre, à faire appel à un géomètre ou même à faire des formalités auprès du bureau des hypothèques, etc.

Les frais à débourser à l’occasion de ces différents actes et formalités font intégralement partie des débours à payer.

En clair, les débours des frais d’acquisition comprennent de façon non exhaustive, les frais exposés par le notaire :

  • Pour l’achat de timbres et de publicité foncière ;
  • Pour solliciter les services d’un géomètre ;
  • Pour des formalités auprès du bureau des hypothèques ;
  • Pour l’obtention du cadastre ;
  • Pour le paiement de la contribution à la sécurité immobilière ;
  • Pour l’obtention des copies et extraits d’actes…

Estimation et calcul des frais de notaire

Qui doit payer les frais de notaire, quand et comment ?

Les conditions et la manière dont les frais de notaire doivent être payés sont variées.

Les frais de notaire sont-ils obligatoires ?

Il faut déjà rappeler que le notaire est un officier public. C’est la raison pour laquelle la profession est règlementée, et ce, jusqu’aux honoraires qu’il perçoit.

De plus, la législation en vigueur impose l’intervention du notaire dans les transactions immobilières.

C’est dire qu’il est impossible d’acheter un immeuble sans passer devant un notaire. Certes, l’acheteur et le vendeur d’un bien immobilier ont la possibilité de s’accorder sur la vente par acte sous seing privé.

Cependant, c’est au notaire que la loi a confié exclusivement les formalités d’enregistrement fiscal et de publication de la vente.

Dans ces conditions, au-delà du sous seing privé que les parties peuvent passer entre elles, elles doivent finalement faire recours à un notaire.

Ce dernier accomplit des formalités permettant à l’acheteur d’opposer la vente aux tiers. En clair, en matière d’achat immobilier, vous ne pouvez pas contourner l’étape de la visite devant cet officier.

Dès lors, vous êtes obligé de lui payer des charges. Les taxes sont donc obligatoires à payer en matière de vente.

Qui doit payer ?

C’est à l’acheteur qu’il incombe de payer le calcul des frais de notaire. En effet, l’accomplissement des formalités dans le cadre profite beaucoup plus à l’acheteur.

Ces formalités lui permettent de sécuriser l’achat immobilier. Dans les mêmes conditions, elles lui permettent d’opposer l’acquisition à des personnes tierces qui tenteraient de l’évincer d’une manière ou d’une autre.

Légalement donc, le paiement des charges incombe à celui qui acquiert l’immeuble objet de la transaction.

Les frais d’acquisition sont-ils négociables ?

Les frais de notaires ne sont pas laissés à l’appréciation des notaires ou des particuliers. C’est la loi qui les règlemente en instaurant des barèmes.

A priori, il n’est donc pas possible de réduire les frais de notaire. Toutefois, le principe s’assouplit à partir d’un certain seuil.

En effet, depuis les réformes intervenues à partir de 2016, il est possible d’accorder une remise.

Néanmoins, la loi exige que la remise ne soit pas supérieure à 20% du montant que le notaire doit normalement percevoir.

Ce taux de remise ne s’applique pas sur les frais de notaire en général. Il s’applique plutôt sur les honoraires ou émoluments uniquement.

De plus, la remise n’est possible que si le prix d’achat de l’immeuble dépasse la barre des 100 000 euros.

Par ailleurs, il convient de préciser que le notaire n’est pas tenu d’accorder une quelconque remise. S’il l’accorde à un client, il est tenu de l’accorder aux autres.

À quel moment doit-on payer le calcul des frais de notaire ?

Normalement, c’est au moment de la signature de l’accord de vente que le notaire perçoit les frais.

Cela lui permet d’enclencher les formalités d’enregistrement et de publication de la transaction immobilière.

Il n’est cependant pas exclu de verser un acompte au notaire sur ses frais en attendant de solder.

Il sied d’attirer l’attention sur le fait qu’à l’étape du compromis de vente, son intervention n’est pas obligatoire.

Si vous faites intervenir le notaire déjà à cette étape, vous pourrez lui verser un acompte en attendant la signature de l’acte définitif de transfert de propriété.

En ce sens, l’acompte est compris entre 5 et 10% du montant total que le notaire doit percevoir.

Par contre, si vous faites intervenir le notaire au moment où le transfert de propriété est acté, vous devez payer l’intégralité des frais de notaire.

Dans tous les cas, le notaire perçoit ses frais avant toute formalité.

Comment procéder à la simulation des frais de notaire ?

Avant de réaliser l’achat d’un bien immobilier, il est utile de procéder à la simulation des frais de notaire.

Cela est important dans la mesure où ces charges viennent gonfler le coût de l’acquisition du bien immobilier.

Réaliser la simulation des frais de notaire est d’autant plus important quand on sait que ces frais sont complètement à la charge de l’acheteur.

Ainsi, la simulation vous permettra de savoir à quoi vous attendre sur le plan financier quant au projet immobilier que vous entreprenez.

Pour réaliser une simulation efficace, vous devez déterminer la nature de l’appartement que vous souhaitez acquérir.

Cela revient à déterminer s’il s’agit d’un logement neuf, ancien ou carrément d’un terrain à bâtir.

En fonction de la nature du bien immobilier, les règles fiscales varient.

La variation des règles fiscales suivant la nature du bien à acquérir influence le montant des frais de notaire à payer.

En dehors de la nature de l’appartement, il faut aussi identifier son prix et sa localisation. S’il s’agit d’un logement neuf, les taxes représentent environ 1 à 3% du prix d’achat de l’immobilier.

Dans le cas d’un logement ancien, les taxes sont compris entre 7 et 8% du prix d’achat.

La simulation des frais de notaire sur les terrains à bâtir est à nuancer. Les frais ne dépassent pas 1% du prix d’achat si vous achetez le terrain auprès d’un professionnel.

Ils sont de l’ordre de 6% si vous l’achetez à un particulier.

En prenant l’exemple d’un logement immobilier dont le prix d’achat est 250 000 euros, le calcul des frais de notaire sont de l’ordre de 20 000 euros.

Jonathan VOOGT

Conseiller immobilier sur Saint André de Cubzac, je vous accompagne dans un de vos plus grand projet: la vente ou l'achat de votre bien immobilier.

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