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Définition d’une indivision et statut de l’indivisaire sur le bien indivis

définition indivision

Si vous achetez un bien immobilier à plusieurs ou que vous héritez, il y a des chances pour que vous vous retrouviez en indivision avec d’autres personnes, que l’on nomme indivisaires.

En effet, la définition de l’indivision en immobilier pourrait s’appliquer à partir du moment où il existe plusieurs propriétaires sur un bien indivis.

Mais quelles sont les règles de l’achat en indivision ou lors d’une succession ? Quels sont les droits et devoirs des indivisaires sur le bien indivis et enfin comment sortir de cette situation juridique ?

Faisons le point sur la définition de l’indivision pour une entente cordiale entre les indivisaires.

Quelle est la définition d’une indivision en immobilier ?

La définition de l’indivision est une situation juridique où plusieurs propriétaires, que l’on nomme indivisaires, se retrouvent ensemble, collectivement propriétaire d’un bien immobilier.

On dit alors que chaque indivisaire détient une quote-part sur le bien indivis.

On retrouve dans cette situation quelques similitudes avec la copropriété au sens de la loi du 10 juillet 1965 puisque l’on parle de plusieurs propriétaires et de quote-part sur un bien indivis, mais attention, il n’en n’est rien.

En effet, cette situation n’a rien à voir avec la copropriété d’un immeuble au sens où plusieurs personnes détiennent une quote-part de parties communes ainsi que leurs parties privatives.

La définition de l’indivision c’est plusieurs personnes qui détiennent ensemble une part sur le bien indivis. Et ces indivisaires ont des droits et des devoirs.

Enfin, cette situation de pluralité de propriétaires peut intervenir de plusieurs manières. En effet, l’indivision peut être voulue mais aussi subie, c’est ce que nous allons voir à présent.

achat en indivision

Comment naît l’indivision entre les indivisaires ?

L’indivision sur un bien indivis peut intervenir principalement de deux manières. Légale et conventionnelle.

Attention : le régime de l’indivision n’a rien n’a voir non plus avec le démembrement de la propriété avec naissance d’un usufruit et nue-propriété.

L’indivision légale sur les biens indivis

Le régime légale sur le bien indivis se créé par la volonté de l’homme, tel que la donation par exemple, mais elle se crée également à son insu dans le cadre d’une succession.

En effet, dès lors qu’une personne décède et laisse plusieurs héritiers, ils se retrouveront ensemble propriétaire de la masse successorale, détenant chacun une quote-part de la succession.

Dans cette situation, l’indivision est temporaire et restera effective le temps du partage entre les héritiers.

Indivision conventionnelle et indivisaires

Le régime de l’indivision peut s’avérer inconfortable et parfois risqué quand un indivisaire réclame sa part ou que certains propriétaires ne sont pas d’accord pour diverses raisons.

C’est pourquoi il est possible d’avoir recours à la convention.

Il s’agit d’un contrat qui prévoit les règles à venir entre les propriétaires sur les biens indivis.

Cette convention doit être écrite, doit préciser les droits et devoirs de chaque indivisaire et si elle est liée à un bien immobilier, doit être rédigée devant un notaire.

Elle fera en outre l’objet d’une inscription au service de la publicité foncière.

La convention d’indivision peut être de 5 ans maximum renouvelable si tout le monde est d’accord ou être à durée indéterminée.

Organisation des indivisaires sur le bien indivis

Comme vous le savez à présent, chaque indivisaire à sa quote-part sur le bien indivis et est propriétaire avec des droits et des devoirs.

La règle générale de ce régime sera de gérer et de profiter du bien immobilier en indivision ensemble puisque tout le monde est propriétaire.

Bien sûr, dans la gestion, chaque personne encaissera les recettes issues de l’indivision mais paiera également les frais en fonction de la quote-part sur le bien indivis.

En outre, l’ensemble de l’indivision sera responsable en cas de dégradations sur le bien immobilier sauf si les dégâts sont le fruit d’un seul indivisaire.

Dans la gestion, la règle générale prévoit que chaque indivisaire dispose d’un droit d’usage et de jouissance sur le bien indivis sauf si les personnes ont prévus que seul un des propriétaire ait la jouissance exclusive.

Cette personne pourrait alors être redevable d’une indemnité d’occupation à l’indivision.

indivisaire

Comment les indivisaires prennent t’ils les décisions ?

Le code civil prévoit différents actes lorsqu’il s’agit d’un bien indivis. L’article 815-3 du code civil prévoit les règles de majorité à prendre sur votre maison ou votre appartement.

Vous avez tout d’abord les actes de conservation, qui consistent à entretenir le bien immobilier, comme par exemple le remplacement d’un cumulus.

Cet acte ne nécessite que l’accord d’un indivisaire et la personne pourra alors demander un remboursement des autres propriétaires.

Les actes d’administration en revanche nécessitent l’accord des 2/3 de l’indivision. Il s’agit par exemple de mettre le bien en location.

En outre, les 2/3 qui prennent une décision devront mettre au courant le tiers restant.

Enfin, les actes de disposition qui sont les contrats les plus importants, tels que la vente d’un bien immobilier, nécessitent l’accord de toute l’indivision.

Attention, quand on parle de majorité des voix, on parle de quote-part sur le bien indivis et non du nombre de personnes.

Comment sortir de l’indivision ?

L’article 815 du code civil prévoit que : « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention. »

Chaque indivisaire peut demander le partage ou sortir de l’indivision à tout moment à moins qu’une convention ne s’y oppose.

Si un des propriétaires veut demander le partage et que les autres souhaitent rester en indivision sur le bien immobilier, ils peuvent demander au juge de les y autoriser et d’attribuer la part de l’indivisaire sortant.

Vous devrez alors trouver un terrain d’entente sur la valeur du bien indivis.

Vous pouvez également décider de vendre votre quote-part aux autres indivisaires ou à une tierce personne. Les autres membres de l’indivision seraient alors prioritaires.

Autre possibilité également, tous les indivisaires se mettent d’accord pour vendre le bien immobilier indivis et se partager de prix de vente.

Le partage aura alors lieu en fonction de la quote-part de chaque indivisaire qui sera attribué à chacun.

Les risques de l’indivision

Qu’elle soit voulue ou non, l’indivision comporte des risques à partir du moment où subsiste une mésentente ou qu’un indivisaire s’oppose au partage par exemple.

Si aucun accord à l’amiable n’est trouvé, un des propriétaires devra alors saisir le juge et les problèmes vont alors commencer car le bien immobilier devra être vendu.

L’indivision va partir dans une procédure longue et couteuse et le juge aura alors plusieurs possibilités.

  • Continuer à imposer l’indivision pour une durée maximum de 5 ans
  • Procéder au partage des biens indivis par tirage au sort
  • Ordonner la vente aux enchères des lots

Je vous déconseille fortement d’en arriver à ce moment et de privilégier la communication, car vous risquez de partir dans une procédure longue et couteuse, avec pendant ce temps un bien immobilier qui, souvent n’est pas habité et qui s’abimera.

En effet, comme vous le savez, chaque indivisaire est solidaire des dettes sur le bien indivis, et il arrive souvent qu’en cas de mésentente, le bien immobilier soit laissé à l’abandon avec pour conséquence une grosse perte d’argent.

Les conseils de votre notaire seront là pour vous aider sur la pertinence de réaliser une convention d’indivision par exemple.

Conclusion de l’achat sur un bien indivis et les indivisaires

Comme vous l’avez compris, un achat en indivision n’est pas sans risque, car tous les indivisaires ont des droits et des devoirs sur le bien indivis. En outre, cette situation juridique peut être choisie, avec la convention par exemple mais peut être également subie dans le cadre d’une succession.

Les difficultés de l’indivision en immobilier surviennent surtout lorsqu’il y a mésentente entre les indivisaires. Des procédures longues et couteuses peuvent alors naître et votre bien immobilier peut en attendant grandement se dégrader.

Je sais que ce n’est pas facile surtout dans le cadre d’une succession, mais je ne peux que vous encourager la discussion.

Si vous avez besoin de renseignements complémentaires sur la définition de l’indivision en immobilier, je vous invite à contacter votre notaire.

Jonathan VOOGT

Jonathan VOOGT

Conseiller immobilier sur Saint André de Cubzac, je vous accompagne dans un de vos plus grand projet: la vente ou l'achat de votre bien immobilier.

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