Guide du diagnostic immobilier obligatoire en cas de vente et de location

Le diagnostic immobilier est incontournable d’une transaction ou d’une location. En effet, le dossier de diagnostics techniques constitue ce que j’appelle le carnet de santé du bien.

Pouvant aller jusqu’à 10, les diagnostics obligatoires correspondent à des contrôles que le vendeur doit réaliser et fournir à l’acquéreur au moment de la signature du compromis de vente.

A la charge du vendeur, ils vont rejoindre le dossier de diagnostics techniques qui vont suivre le bien.

Ils indiquent sa situation par rapport à certains risques. Ces diagnostics obligatoires font partit du dossier de diagnostics techniques et seront incontournables pour la signature de votre compromis. Ils servent à protéger le vendeur et l’acheteur.

Quel est le tarif d’un diagnostic, pourquoi les réaliser le plus tôt possible lors de votre projet, quelles sont les répercutions s’il en manque un ? Quelle est la durée de validité d’un diagnostic immobilier obligatoire ?

Faisons le point

A quoi sert un diagnostic immobilier obligatoire ?

Si la loi exige que ces diagnostics immobiliers obligatoires soient réalisés, ils ont avant tout un rôle de protection tant pour l’acheteur que pour le vendeur.

Le preneur doit pouvoir habiter sans risques dans sa nouvelle résidence principale. Face aux risques du plomb ou de l’amiante dans un logement, il est indispensable de bien informer pour s’assurer que la situation est connue.

Du côté du vendeur, communiquer les diagnostics obligatoires de vente permet de se déresponsabiliser. L’acquéreur choisit librement de transmettre une offre d’achat en toute connaissance de cause.

Les conséquences d’une exposition à certains risques ne peuvent donc pas lui être imputées. Vous comprenez donc pourquoi il est essentiel pour les deux parties de posséder les rapports réalisés par des experts. Je considère le diagnostic immobilier comme le carnet de santé du bien.

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Durée de validité des diagnostics immobiliers obligatoires

Un vendeur qui ne parvient pas à trouver preneur dans les premiers mois de la mise en vente de son bien sur le marché peut s’interroger sur la durée des diagnostics immobiliers obligatoires de vente.

En effet, en fonction des contrôles, la durée de validité des diagnostics immobiliers n’aura rien à voir et pourront même changer en fonction d’une transaction ou une location.

Je vous propose de rentrer dans les détails

Le diagnostic immobilier obligatoire amiante

Le contrôle amiante est prévu par le Code de la Santé Publique.

Les biens soumis à ce diagnostic immobilier en cas de vente concernent les biens dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. De plus, tous les biens possédant un contrôle amiante ayant été délivré avant 2013 devront être refait même si le rapport n’en mentionne pas. En effet, la législation a évoluée.

Pour la location, ce rapport sera exigé pour copropriétés soumises au DAPP. Enfin, ce diagnostic obligatoire sera obligatoire pour les locaux commerciaux.

Ce qui est complexe avec le contrôle amiante, c’est que la durée va varier en fonction des matériaux retrouvés. Si aucun matériaux de la liste A n’a été trouvé, le temps de ce diagnostic immobilier obligatoire sera de 3 ans.

Le diagnostic électricité

Ce ne s’applique pas au bien en lui même mais à l’installation. En effet, seules les installations de plus de 15 ans seront soumises à ce contrôle.

Le contrôle électricité porte sur la sécurité de installation et non sur son bon fonctionnement. De plus, ce contrôle appliquera également sur les dépendances.

La durée de validité de ce diagnostic immobilier est de 3 ans dans le cadre d’une vente et de 6 ans pour de la location.

Le contrôle du gaz

A l’instar du diagnostic précédent, le contrôle du gaz est prévu par le Code de la construction et de l’habitation et s’applique pour les installations de plus de 15 ans.

Comme pour l’électricité, ce diagnostic immobilier portera également sur les dépendances, et concerne la sécurité de l’installation et non son bon fonctionnement.

Sa durée est également de 3 ans.

Le DPE

Le diagnostic de performance énergétique a pour but d’évaluer la consommation énergétique du bâtiment et son émission de gaz à effet de serre. La durée de validité du DPE est de 10 ans dans le cadre d’une vente mais également d’une location.

En fonction de l’année du bien ou de ses caractéristiques comme par exemple une absence de chauffage, vous pourriez avoir une étiquette vierge ou non soumis au DPE.

Le diagnostic immobilier obligatoire Plomb

Le contrôle du plomb relève du Code de la santé publique et son Arrêté du 19 aout 2011 et sert à prévenir des maladies comme le saturnisme infantile. Le diagnostic plomb concerne les bâtiments construits avant le 1er janvier 1949.

Il s’applique sur les biens à usage d’habitation en cas de vente mais aussi de location. Le contrôle se fait également sur les parties communes d’un immeuble.

Si vous possédez un rapport datant d’avant 2006 appelé anciennement ERAP, vous devrez tout de même le renouvelle en CREP, la législation et les points de contrôles évoluants.

Le durée de ce diagnostic immobilier obligatoire est illimité si le rapport de mentionne pas de plomb.

En revanche, il sera de 1 an dans le cadre d’une transaction si des valeurs au-delà des tolérances en vigueurs seront trouvées. En cas de location, le rapport sera valide 6 ans ou à vie si absence de plomb.

Le contrôle des termites

Le contrôle des termites s’effectue dès qu’il y a présence d’un bâti. Son contrôle est à faire à condition que votre bien soit situé dans une zone soumise à un arrêté préfectoral. La durée de validité du rapport est de 6 mois.

Sachez également que si vous constatez des termites chez vous, le Code de la construction et de l’habitation prévoit que vous serez obligé d’avertir la mairie de votre commune au maximum le mois suivant la découverte.

Les mérules

La mérule est un champignon qui évolue dans les milieux humides et sombres. Malgré son caractère très agressif et la difficulté de s’en débarrasser, il n’existe à ce jour aucun rapport et aucune certification sur la recherche de mérules.

A l’instar de la présence de termites, la loi Alur cette fois, prévoit que vous devez aussi avertir la mairie de votre commune si vous en trouvez.

L’état des risques et pollution

Soumis à arrêté préfectoral, votre diagnostiqueur sera également en mesure de vous établir l’ERP. Il est exigé dans le cadre d’une vente et sa durée de validité est de 6 mois. Ce rapport mentionne si vous vous situez dans un périmètre avec présence de risques naturels ou de pollution.

Le diagnostic obligatoire assainissement

En général, ce contrôle ne s’effectue pas par le diagnostiqueur mais par le SPANC. C’est à dire le service des eaux de votre commune. Si vous possédez un assainissement individuel, vous devrez fournir un rapport datant de moins de 3 ans.

Si vous êtes raccordez au tout à l’égout, il faudra que vous vous rapprochiez du SPANC car certaines communes sont soumises au contrôle et d’autres non. Le diagnostiqueur peut être habilité à effectuer le contrôle sur le TAE.

Le mesurage Carrez

Ce mesurage est effectué par votre diagnostiquer et concerne uniquement les copropriété. Il ne s’agit pas vraiment d’un diagnostic immobilier, mais il permet de connaitre avec précision la surface de votre appartement. Ce mesurage n’est pas à faire sur les biens hors copropriété.

Sa durée de validité est permanente si vous n’effectuez pas de travaux modifiant la distribution intérieure de votre logement.

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Rappel de la durée de validité des diagnostics immobiliers obligatoires: source: Ehode.fr

Des obligations lors d’une vente immobilière ou d’une location

Les choses ont considérablement changé ces dernières années, que ce soit pour le vendeur ou le bailleur, mais aussi pour l’acheteur et le locataire. Par exemple, le vendeur ou le bailleur doit obligatoirement effectuer un diagnostic immobilier.

Ce dernier est une étape importante pour la vente d’un bien immobilier ou sa location. Sans ce précieux sésame, la maison ne pourra pas être vendue, et ce, quelle que soit la manière dont vous la vendrez.

Pour connaître le Prix d’un diagnostic immobilier, plusieurs solutions s’offrent à vous. La première solution consiste à faire appel à un professionnel. Pour dénicher un expert, une simple recherche sur internet suffira.

Celui-ci viendra à votre domicile pour faire un devis concernant le diagnostic immobilier, et l’effectuer à la suite d’un accord. La seconde solution vous demandera quant à elle de mandater un agent immobilier indépendant ou encore une agence immobilière.

Ces deux prestataires s’occuperont de tout, que ce soit de la mise en ligne de votre maison, ou de votre appartement, des photos, mais à aussi à l’occurrence, du diagnostic immobilier pour faire une vente ou une location en bonne et due forme.

Quel est le tarif moyen pour un diagnostic immobilier obligatoire ?

Si tous les professionnels ne pratiquent pas les mêmes tarifs, le tarif moyen va vous permettre de savoir quel sera le coût des diagnostics obligatoires de vente. Le prix des diagnostics immobiliers varient notamment selon la superficie du logement :

• Le diagnostic immobilier amiante coûte entre 80 et 135 euros
• Le plomb varie entre 110 et 225 euros
• Le gaz est en général à 110 euros quelle que soit la taille de l’appartement
• Le diagnostic électrique se situe dans une fourchette entre 60 et 135 euros
• Le DPE a un tarif compris entre 95 et 125 euros
• Le mesurage Loi Carrez peut coûter entre 70 et 120 euros
• Le diagnostic ERP demande une dépense comprise entre 19 et 40 euros
• L’assainissement coûte entre 100 et 150 euros. A noter qu’il est réalisé par les services de la commune dans laquelle se trouve le logement et non par un diagnostiqueur.
• Le contrôle des termites demande entre 90 et 120 euros.

Il peut être utile de comparer les propositions des diagnostiqueurs afin de trouver le meilleur rapport entre qualité et prix.

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Un nouveau diagnostic immobilier obligatoire depuis juin 2020

Un nouveau diagnostic immobilier obligatoire a fait son apparition depuis le 1er juin 2020. En effet, il s’agit du plan d’exposition aux bruit. Je ne sais pas si nous pouvons réellement parler d’un diagnostic, mais en tout cas ce nouveau contrôle concerne les habitations proche des aéroports.

A fin de lutter contre les nuisances sonores aériennes, un nouveau document appelé « état des nuisances sonores aériennes » sera à annexer au compromis. Il aura pour but l’information et la protection de la santé de la population.

Pourquoi réaliser votre diagnostic obligatoire le plus tôt possible ?

Les vendeurs se demandent bien souvent s’il est utile de réaliser ces diagnostics immobiliers obligatoires en amont d’une transaction ou s’il faut attendre. Je conseille toujours de les réaliser le plus vite possible.

En effet, il s’agit du carnet de santé de votre bien et beaucoup de personnes demandent à les voir pendant les visites. De plus, si vous ne les avez pas en votre possession au moment d’aller chez le notaire vous ne pourrez pas signer votre compromis et vous augmentez les chances de rétractation.

Le diagnostic immobilier DPE ou performance énergétique est pour sa part exigé pour toute publication d’annonce immobilière.

Cette recommandation donne le ton pour les autres diagnostics obligatoires. Ils seront en effet à réaliser en même temps afin d’être prêt à vendre.

Le dossier techniques représente un réel carnet de santé. Il indique quels sont les problèmes du logement ou s’il se trouve en parfaite santé. Mieux informés, les gens sont de plus en plus nombreux à demander de le consulter au moment de la visite.

Ils veulent en effet s’assurer d’acheter un bien en bon état. Un vendeur qui n’aurait pas prévu cette demande pourrait passer à côté d’une vente.

Ces éléments sont en effet rassurants et permettent de faire une offre d’achat. Lorsqu’ils ne sont pas présents, le preneur aura du mal à se positionner et préfèrera continuer à prospecter.

Ne perdez pas votre acheteur sans les diagnostics obligatoires

Lorsque les diagnostics immobiliers obligatoires sont réalisés au dernier moment, vous n’êtes pas à l’abri de mauvaises surprises. Si votre bien comporte des anomalies comme la présence d’amiante qui n’est pas aux normes, vous allez vous trouver face à une situation complexe.

Si vous obtenez un rapport trop négatif, il risque de ne plus être intéressé. Il peut également rouvrir la négociation immobilière pour faire baisser le prix.

Il est également compliqué de faire attendre le temps que le diagnostic obligatoire soit réalisé. Pendant ce temps, il peut tout à fait s’intéresser à d’autres biens similaires.

Tant que le compromis n’est pas signé, vous n’êtes pas à l’abri qu’il aille voir ailleurs. L’anticipation est donc la clé pour s’assurer de bien finaliser sa vente.

Les agendas des notaires sont également surchargés donc il est déconseillé de faire attendre. Le notaire ne pourra pas signer en l’absence de ces documents donc vous risquez de subir une rétractation.

Au contraire, si vous avez bien préparé votre dossier de diagnostics techniques, vous pouvez vous rendre directement chez le notaire dès que vous aurez trouvé.

Il vous indiquera une date de signature puisque tout est conforme à la réglementation en vigueur. Vous allez engager tout de suite l’engager et éviter de le voir partir vers d’autres biens similaires.

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Les conséquences juridiques de la non présentation des diagnostics immobiliers obligatoires

En cas d’absence des diagnostics immobiliers obligatoires c’est vous en tant que vendeurs ou bailleur qui serez attaqué. je vous propose de jeter un coup d’œil aux diverses sanctions auxquelles vous risquez d’être exposé en cas de non présentation au moment de la promesse d’achat ou de la signature du bail.

Je vais tout de même vous rassurer, c’est extrêmement rare car votre notaire sera en charge de vérifier que le compris est conforme dans le cadre d’une vente. Cependant si vous essayez de louer votre bien seul, je vous invite à être vigilent sur les différentes pièces à fournir à votre locataire.

Pour le vendeur

En cas d’absence des diagnostics obligatoires concernant le plomb, l’amiante, les termites, l’électricité ou le gaz et enfin le contrôle de la fosse, vous ne serez pas exonérez de la garantie des vices cachés.

En cas d’absence du DPE: votre acquéreur pourra demander l’annulation de la vente ou une diminution du prix.

je rappel que le DPE est obligatoire sur les annonces immobilières y compris pour les particuliers. En l’absence du certificat « loi Carrez », il pourra demander l’annulation de la vente.

En l’absence du diagnostic ERP ou si il y a une erreur de plus de 5 %  sur la surface « loi Carrez » en sa défaveur, il pourra demander une diminution du prix.

Pour le bailleur

En cas d’absence du DPE, votre locataire pourra demander une diminution du loyer ou la nullité du contrat de bail. En l’absence des diagnostics obligatoire d’électricité ou de gaz; votre responsabilité pour vice caché pourra être engagée.

Si vous ne fournissez pas le diagnostic immobilier obligatoire du plomb et que vous manquez à vos obligations de sécurité, votre responsabilité pénale pourra être engagée. En l’absence de l’ERP, votre locataire pourra vous demander des dommages et intérêts.

Pour conclure, jouer la transparence avec le diagnostic obligatoire pourra vous éviter bien des désagréments. Si il n’est pas toujours facile de s’y retrouver avec une législation qui évolue chaque année, je pourrai vous aider à y voir plus clair si vous avez besoin d’un coup de main.

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Conclusion sur le diagnostic immobilier obligatoire

Tout d’abord, je vous invite fortement à réaliser ces contrôles dès la mise en vente de votre bien. Ça vous fera gagner du temps au moment du compromis de vente. En outre, votre bien sera soumis aux diagnostics immobiliers en fonction de sa situation géographique, de l’année de construction ou de ses installations.

Ils ont un rôle protecteurs pour le vendeur mais aussi pour l’acheteur, car en cas de problème, c’est la responsabilité civile du diagnostiqueur qui sera engagée.

Enfin, la profession étant très concurrentiel, n’hésitez pas à faire plusieurs devis afin de pouvoir avoir le meilleur prix.

Si vous avez besoin de renseignements complémentaires sur le diagnostic immobilier obligatoire ou ses tarifs, je vous invite à commenter l’article ci-dessous.