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Acheteur

Comment faire une proposition ou une offre d’achat immobilier ?

Par 27 septembre 2020juin 1st, 20214 Commentaires

modèle offre d'achat immobilier

Je suis content pour vous. En effet, si vous lisez cet article c’est que peut-être vous vous apprêtez à faire une offre d’achat immobilier à un vendeur et que vous avez certainement trouvé le bien tant recherché.

Faire une proposition d’achat de maison est à mon sens le résultat d’un parcours qu’il convient d’éclaircir. En effet, elle se prépare bien avant la transmission au vendeur.

Cet article vous donnera toutes les techniques pour faire une proposition d’acquérir en suivant une vrai stratégie et qui aura toutes les chances de passer.

Vous aurez également à disposition un modèle d’offre d’achat immobilier afin de vous donner toutes les chances de réussites.

Une proposition ou une offre d’achat n’est que peu engageante

Avant de vous donner les techniques pour faire une proposition d’acquérir, je vous propose de faire le point sur l’engagement que représente un tel document.

En fait c’est simple, il n’y en a très peu. Je vois régulièrement des acheteurs faire des offres d’achats immobilier, pensant qu’ils sont tenus d’acquérir coute que coute.

Si le vendeur lui, est en théorie engagé quand il a accepté la proposition d’achat puisque vous êtes d’accord sur la chose et le prix, l’acheteur lui, n’est engagé bien plus tard.

En effet, même après avoir signé un compromis de vente, l’acquéreur bénéficiera d’un délai de rétractation de 10 jours.

De plus, il y aura par la suite les fameuses conditions suspensives qui devront être levées pour réaliser l’acte authentique, comme par exemple l’obtention d’un prêt.

Donc pas de stress, vous pouvez faire une offre d’achat immobilier, et vous rétracter par la suite si le bien ne vous convient plus, vous ne devrez aucune pénalité au vendeur.

Je vous invite d’ailleurs à lire mon article sur la clause pénale si vous souhaitez savoir à quel moment vous devrez des indemnités à votre vendeur suite à une proposition d’acheter.

Quand un acheteur est-t’il engagé suite à une offre d’achat ?

Comme je viens de l’expliqué un peu plus haut, suite à une offre d’achat immobilière, l’acheteur n’est que très peu engagé puisqu’il va bénéficier de plusieurs protections telles que le délai de rétractation des 10 jours, les conditions suspensives etc…

Et même quand l’acheteur a signé un avant-contrat, il y en a qui s’amusent à faire des refus de prêt de complaisance afin de se sortir de la vente sans pénalité.

On pourrait donc dire qu’un acheteur est réellement engagé sur une vente immobilière quand toute les conditions suspensives sont levées et que la vente est donc parfaite.

Cependant, au regard de la jurisprudence, il subsiste tout de même une situation où un acheteur a été condamné en dommages et intérêts suite à une offre d’achat puis une rétractation.

Cette situation précise consiste à bien sûr réaliser une offre d’achat immobilier écrite, avec toutes les informations nécessaires pour identifier les parties et le bien immobilier en question.

Mais ce n’est pas suffisant pour engagé l’acheteur. En effet, la jurisprudence estime que pour quelle soit engageante, l’offre d’achat immobilière doit contenir un délai.

C’est la seule situation que j’ai trouvé où l’acheteur à été condamné en dommages et intérêt. Tout simplement car il y avait un délai (en plus des autres informations). Si le vendeur accepte, la vente est conclue. Si vous vous rétractez pendant le délai ou avant le compromis de vente, vous pourriez être attaqué.

Mais dans cette situation, pas de stress non plus. Vous avez juste à signer un compromis de vente et à vous rétracter pendant le délai des 10 jours.

Si vous faites une proposition d’achat et que vous ne souhaitez plus acheter, expliquez le courtoisement à vos vendeurs, et s’ils se montrent hostiles, expliquez-leur que vous avez 10 jours de rétractation après le compromis de vente et qu’ils perdront leur temps à aller jusqu’à cette signature car vous vous retirerez de la vente en toute légalité sans pouvoir être attaqué.

Vous pouvez leur dire également que le temps d’aller signer un avant-contrat qui échouera, ils risquent de perdre des acheteurs qui poursuivront jusqu’au bout.

Ce discours sera souvent dissuasif.

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Quand le vendeur est-t’il réellement engagé suite à une proposition d’achat ?

Pour le vendeur c’est différent, il est engagé des qu’il a accepté une offre d’achat. Bien sûr, afin de faire valoir vos droits, tout vos échanges devront être réalisés par écrit si jamais un conflit éclatait.

Nous retrouvons le même processus dans la contre-proposition de vente. En effet, si le vendeur met un délai dans sa lettre, il ne peut en principe pas vendre à quelqu’un d’autre pendant le délai.

Si un vendeur accepte donc votre proposition d’achat par écrit, il est tenu de vous vendre.

Techniques pour faire une offre d’achat qui cartonne

Étudiez bien votre marché avant de faire une offre d’achat

Tout d’abord, comment faire une proposition d’achat sans connaitre les prix du secteur où vous cherchez à investir ?

Dans le but de ne pas gaspiller d’argent et éventuellement d’éviter de vous mettre en difficulté financière, étudiez le marché de votre secteur !!

Vous pouvez vous rendre sur la base DVF ou sur le site de meilleursagent, vous aurez une bonne idée des prix pratiqués sur le secteur que vous convoitez.

Je ne vais pas vous apprendre qu’acquérir d’une maison représente de nombreuses années de crédit et de sacrifices. Le coût du logement est le poste de dépense le plus lourd sur le revenu des ménages avec plus de 40 % du budget !

Si vous faites une offre d’achat au-dessus du prix du marché, vous risquez d’augmenter votre taux d’effort mensuel inutilement.

Questionnez votre vendeur pour faire une proposition d’achat

Petite technique de négociation pour faire une offre d’achat immobilier. Plus vous questionnerez votre vendeur, et plus vous en saurez sur son projet.

L’idée est de comprendre pourquoi il vend et de découvrir ses véritables intentions. Si vous ne connaissez pas votre vendeur, vous pourriez faire une proposition d’acquérir complètement à côté de la plaque dans le bon sens comme dans le mauvais.

Essayez de découvrir le degré d’urgence du vendeur et la véritable raison de la vente et vous verrez que votre offre d’acquérir sera en cohérence avec son projet.

👉👉👉 Découvrez quelles sont les étapes pour acheter un bien immobilier après avoir fait votre offre d’achat  👈👈👈

👉👉👉 A lire aussi: découvrez combien de jours compte le délai de rétractation après une proposition d’acheter 👈👈👈

Attention aux émotions dans votre proposition d’achat

Vous recherchez le fameux coup de cœur, LE bien idéal qui vous fera vibrer. Attention car c’est le meilleur moyen de formuler une offre d’achat trop chère ou pire, de payer le prix affiché.

Je sais que ce n’est pas facile lorsque l’on visite un bien qui nous plaît énormément puisque beaucoup d’émotion se mettent en activité et je vois régulièrement des acheteurs payer au prix fort un bien qui, objectivement, n’en vaut pas forcément la chandelle.

Essayez de vous détacher du bien et de vous résonner. Encore une fois, si vous faites une offre d’acquérir au-dessus du prix du marché, non seulement vous augmentez inutilement votre taux d’effort mais en plus vous risquez de vous mettre en difficulté si vous êtes contraint de revendre rapidement !

Préférez une offre d’achat écrite avec une durée de validité

Même si faire une lettre d’intention écrite n’engage en rien l’acheteur puisqu’on l’a vu il sera engagé que bien plus tard, je vous invite à privilégier une proposition d’acquérir écrite.

Vous trouverez un peu plus bas dans l’article un modèle d’offre d’achat immobilier pour vous faciliter les démarches. Vous allez certainement me demander pourquoi faire un écrit si formuler une proposition verbale suffit ?

Et bien c’est surtout sur l’engagement psychologique qu’une lettre d’intention se démarque. Elle aura en effet plus de poids aux yeux du vendeur et montrera plus d’engagement de votre part.

De plus, je vous invite si vous souhaitez augmenter les chances que le bien ne vous passe pas sous le nez à demander au vendeur une acceptation par écrit.

Il aura certainement moins envie de continuer à effectuer des visites dans l’espoir de gagner quelques euros de plus.

Pourquoi mettre une durée de validité dans votre offre d’acquérir ? Encore une fois, ça montrera à votre vendeur que vous êtes un acheteur déterminé et que vous n’êtes pas là pour rigoler.

L’idée de mettre une date butoir à votre proposition d’achat mettra la pression au vendeur et il sera plus à même d’accepter rapidement votre proposition d’acheter ou de vous faire une contre-proposition.

Je vous propose de mettre 5 à 7 jours dans votre lettre d’intention d’acquérir. Cela me parait ni trop long, ni trop court.

Jouez avec l’ascenseur

Une autre technique de négociation consiste à jouer avec le curseur. Vous trouverez les détails de cette technique dans mon article sur la négociation immobilière.

L’idée est de proposer moins que votre objectif afin de l’atteindre plus facilement. Je vous donne un exemple.

Vous voyez un bien affiché à 200 000 €. Votre objectif est de l’acquérir à 195 000 €. L’idée est de proposer 190 000 €. Votre vendeur proposera plus facilement 195 000 €.

Si vous faite une offre d’achat immobilier direct à 195 000 €, vous prenez le risque que votre vendeur vous propose 197 000 € par exemple.

👉👉👉 A lire aussi: comment annuler une vente immobilière après avoir fait une offre d’achat ? 👈👈👈

proposition d'achat

Modèle d’offre d’achat immobilier

Que doit comporter une offre d’achat ?

Une offre d’achat n’ayant que peu de valeur juridique, il n’y a pas de modèle type.

Cependant, je vous invite à respecter un certain formalisme sur votre lettre d’intention d’acquérir afin de paraitre sérieux auprès de votre vendeur.

Voici une liste non exhaustive de ce que vous pouvez inscrire sur votre proposition d’acheter:

  • Vos coordonnées et celle du bien en question
  • La désignation du bien
  • Votre intention d’acquérir avec le prix souhaité
  • La durée de validé de votre lettre d’intention
  • Les modalités de financement
  • La présence de votre notaire avec ses coordonnées
  • La présence de conditions suspensives
  • Etc…

En réalité vous pouvez mettre ce que vous voulez dans votre lettre d’intention d’acquérir. Plus vous y mettrez de renseignements, et plus le vendeur la prendra au sérieux.

👉👉👉 Vous pouvez télécharger un modèle d’offre d’achat immobilier en cliquant ici. 👈👈👈

offre d'achat immobilier

Conclusion sur l’offre d’achat immobilier

Une proposition d’acquérir se prépare et représente la matérialisation de votre souhait d’acquérir un appartement.

Même si en théorie vous êtes d’accord sur la chose et le prix, vous serez engagé auprès de votre vendeur que 10 jours après la signature d’un avant-contrat.

Étudiez votre marché, n’hésitez pas à négocier en questionnant le vendeur, formulez une lettre d’intention et attention aux émotions car elles peuvent faire faire des énormes bourdes.

Si vous avez besoin de renseignements complémentaires sur la proposition, l’offre d’achat immobilier ou la lettre d’intention, je vous invite à commenter l’article ou à me parler dans le tchat.

Jonathan VOOGT

Jonathan VOOGT

Conseiller immobilier sur Saint André de Cubzac, je vous accompagne dans un de vos plus grand projet: la vente ou l'achat de votre bien immobilier.

4 Commentaires

  • Mila dit :

    Merci pour ces précieuses informations.

  • Bureaux dit :

    Bonjour, je souhaiterais votre expertise sur mon souhait à faire une offre d’achat pour une maison. Je suis primo-accédant, et je ne sais pas comment procéder de particulier à particulier. Merci

  • Adeline dit :

    Bonjour,
    Est ce qu’il y a une différence entre une offre d’achat et une lettre d’intention? Si je fais une offre d’achat en dessous du prix vendu, faut il que je me justifie?
    Cordialement

  • Bonjour
    Ce sont des synonymes. Vous n’êtes pas obligé de vous justifier si vous faites une offre inférieure. Bonne journée

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