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Acheteur

Comment faire une offre d’achat immobilier ? Définition : exemple et modèle

Par 27 septembre 2020novembre 29th, 20225 Commentaires

modèle offre d'achat immobilier

Je suis content pour vous. En effet, si vous lisez cet article c’est que peut-être vous vous apprêtez à définir le montant d’une offre d’achat immobilier à un vendeur et que vous avez certainement trouvé le bien tant recherché.

Faire une proposition d’acheter une maison est à mon sens le résultat d’un parcours qu’il convient d’éclaircir. En effet, elle se prépare bien avant la transmission au vendeur.

Cet article vous donnera toutes les techniques pour faire une proposition d’acheter un appartement en suivant une vrai stratégie et qui aura toutes les chances de passer.

Vous aurez également à disposition un modèle d’offre d’achat immobilier afin de vous donner toutes les chances de réussites.

Définition d’une offre d’achat immobilier

Avant de vous donner les techniques pour faire une offre d’achat, je vous propose de faire le point sur l’engagement que représente un tel document.

En fait c’est simple, il n’y en a très peu. Je vois régulièrement des acheteurs faire une offre d’achat immobilier, pensant qu’ils sont tenus d’acquérir coute que coute.

Si le vendeur lui, est en théorie engagé quand il a accepté la définition de l’offre d’achat puisque vous êtes d’accord sur la chose et le prix, l’acheteur lui, n’est engagé bien plus tard.

Même après avoir signé un compromis de vente, l’acquéreur bénéficiera d’un délai de rétractation de 10 jours.

De plus, il y aura par la suite les fameuses conditions suspensives qui devront être levées pour réaliser l’acte authentique, comme par exemple l’obtention d’un prêt.

Donc pas de stress, vous pouvez faire une offre d’achat immobilier, et vous rétracter par la suite si le bien ne vous convient plus, vous ne devrez aucune pénalité au vendeur.

Je vous invite d’ailleurs à lire mon article sur la clause pénale si vous souhaitez savoir à quel moment vous devrez des indemnités à votre vendeur suite à une offre d’achat.

Quand un acheteur est-t’il engagé suite à la définition d’une offre d’achat ?

Comme je viens de l’expliqué un peu plus haut, suite à la définition d’une offre d’achat immobilier, l’acheteur d’un appartement n’est que très peu engagé puisqu’il va bénéficier de plusieurs protections telles les 10 jours, les conditions suspensives etc…

Et même quand l’acheteur a signé un avant-contrat, il y en a qui s’amusent à faire des refus de prêt de complaisance afin de se sortir de la vente sans pénalité.

On pourrait donc dire qu’un acheteur est réellement engagé sur une vente immobilière quand toute les conditions suspensives sont levées et que la vente est donc parfaite.

Cependant, au regard de la jurisprudence, il subsiste tout de même une situation où un acheteur a été condamné en dommages et intérêts suite à une offre d’achat immobilier puis une annulation.

Cette situation précise consiste à bien sûr réaliser une offre d’achat écrite, avec toutes les informations nécessaires pour identifier les parties et le bien en question.

Mais ce n’est pas suffisant pour engagé l’acheteur. La jurisprudence estime que pour quelle soit engageante, la définition de l’offre d’achat immobilier doit contenir un délai.

C’est la seule situation que j’ai trouvé où l’acheteur à été condamné en dommages et intérêt. Tout simplement car il y avait un délai (en plus des autres informations). Si le vendeur accepte, la vente est conclue. Si vous vous rétractez ou avant le compromis de vente, vous pourriez être attaqué.

Mais dans cette situation, pas de stress non plus. Vous avez juste à signer un compromis de vente et à vous rétracter pendant les 10 jours.

Si vous faites une proposition d’acheter une maison et que vous ne souhaitez plus acheter, expliquez le courtoisement à vos vendeurs, et s’ils se montrent hostiles, expliquez-leur que vous avez 10 jours après le compromis de vente et qu’ils perdront leur temps à aller jusqu’à cette signature car vous vous retirerez de la vente en toute légalité sans pouvoir être attaqué.

Vous pouvez leur dire également que le temps d’aller signer un avant-contrat qui échouera, ils risquent de perdre des acheteurs qui poursuivront jusqu’au bout.

Ce discours sera souvent dissuasif.

Quand le vendeur est-t’il réellement engagé ?

Pour le vendeur c’est différent, il est engagé des qu’il a accepté une offre d’achat immobilier. Bien sûr, afin de faire valoir vos droits, tout vos échanges devront être réalisés par écrit si jamais un conflit éclatait.

Nous retrouvons le même processus dans la contre-proposition de vente. Si le vendeur met un délai dans sa lettre, il ne peut en principe pas vendre à quelqu’un d’autre.

Si un vendeur accepte donc votre offre d’achat immobilier, il est tenu de vous vendre.

Quelles sont les conditions de validité d’une offre d’achat ?

En réalité, une offre d’achat n’a aucune obligation de respecter un certain formalisme. elle peut cependant respecter les conditions générales des contrats à savoir :

  • Une durée de validité qui est généralement courte (environ deux semaines)
  • Elle peut comporter des éléments qui seront reportés sur la promesse tels que certaines conditions suspensives
  • En revanche, il sera interdit de verser une somme d’argent à ce stade de la vente sous peine de nullité de l’offre d’achat

Quelles sont les effets de l’offre d’achat ?

Comme on vient de le voir, la définition d’une offre d’achat n’a que peu de valeur juridique et souvent elle n’engage pas l’acquéreur. En revanche, si le vendeur accepte, il peut devenir ferme et définitive. On dit qu’il y a accord sur la chose et le prix.

Dans de rares cas, le vendeur peut demander des dommages et intérêts.

Si l’offre d’achat immobilier ne contient pas de délai de rétractation pour votre appartement, vous pourrez vous rétracter quand vous le voudrez avant que le vendeur accepte.

En revanche, si cette dernière comporte un délais, vous ne pourrez pas vous rétracter avant ce dernier. A l’issu, elle deviendra caduque si le vendeur ne répond pas.

Par ailleurs, si votre vendeur refuse, vous pourrez réaliser une contre proposition d’acheter.

Enfin, si votre vendeur a plusieurs offres d’achats, votre vendeur n’aura que l’embarrât du choix pour choisir celle qu’il voudra.

N’oubliez pas l’assurance emprunteur dans vos mensualités 

Une offre d’achat pour un bien immobilier ne concerne qu’une partie des dépenses que vous allez engager en tant qu’acquéreur pour votre appartement.

D’autres frais annexes auxquels vous n’avez peut-être pas pensé vont venir grossir la note. Parmi ceux-ci, le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), la commission de l’agence immobilière, les frais dits de notaire et le montant de l’assurance emprunteur.

L’assurance emprunteur, un poste à intégrer dans le prix de votre offre d’achat

Si le TAEG, les frais d’agence et les frais de notaire sont des postes de dépense que les acquéreurs ont à peu près en tête, le montant de l’assurance emprunteur n’est pas toujours pris en compte. Or, celui-ci peut facilement faire grimper la note de l’acheteur d’un appartement.

Bien qu’elle ne soit pas obligatoire, cette assurance peut s’avérer être bien utile. En effet, nul n’est à l’abri du chômage, d’une invalidité ou pire, d’un décès. Cela est d’autant plus vrai que la durée d’un crédit immobilier court sur dix ou vingt ans. Souscrire cette assurance vous garantit alors une prise en charge de votre emprunt.

Le choix

Pour savoir quels sont les critères à retenir pour choisir votre assurance emprunteur, connectez-vous sur un site comparatif spécialisé dans les assurances.

En consultant la page dédiée à l’assurance credit immobilier sur lesfurets.com, vous saurez quelles sont les questions auxquelles vous devrez répondre pour choisir un contrat adapté à vos besoins.

Parmi celles-ci, la durée de la couverture dans le cas d’une invalidité, par exemple, ainsi que le montant des plafonds d’indemnités et leurs conditions de versements.

Comment calculer l’impact sur vos mensualités

Pour connaître quel sera l’impact et le prix de cette assurance sur les mensualités de votre emprunt, rendez-vous sur le site d’un comparateur d’assurance. Vous y trouverez un simulateur pour effectuer un devis que vous pourrez ensuite comparer avec toutes les offres en concurrence présentes dans le classement.

Cela vous permettra de choisir une bonne couverture des risques au meilleur prix en quelques clics.

Techniques pour faire une proposition d’acheter une maison

Étudiez bien avant de faire une offre d’achat immobilier

Tout d’abord, comment faire une proposition d’achat sans connaitre le montant des prix du secteur où vous cherchez à investir ?

Dans le but de ne pas gaspiller d’argent et éventuellement d’éviter de vous mettre en difficulté financière, étudiez votre secteur !!

Vous pouvez vous rendre sur la base DVF ou sur le site de meilleursagent, vous aurez une bonne idée des prix pratiqués sur le secteur que vous convoitez.

Je ne vais pas vous apprendre qu’acquérir d’une maison représente de nombreuses années de crédit et de sacrifices. Le coût du logement est le poste de dépense le plus lourd sur le revenu des ménages avec plus de 40 % du budget !

Si vous faites une offre d’achat immobilier au-dessus du prix du marché, vous risquez d’augmenter votre taux d’effort mensuel inutilement.

Questionnez votre vendeur

Petite technique de négociation pour faire une offre d’achat immobilier. Plus vous questionnerez votre vendeur, et plus vous en saurez sur son projet.

L’idée est de comprendre pourquoi il vend et de découvrir ses véritables intentions. Si vous ne connaissez pas votre vendeur, vous pourriez faire une proposition d’achat complètement à côté de la plaque dans le bon sens comme dans le mauvais.

Essayez de découvrir le degré d’urgence du vendeur et la véritable raison de la vente et vous verrez que votre offre d’achat sera en cohérence.

👉👉👉 Découvrez quelles sont les étapes pour acheter un bien immobilier après avoir fait une définition d’offre d’achat immobilier  👈👈👈

👉👉👉 A lire aussi: découvrez combien de jours compte le délai de rétractation après une proposition d’achat 👈👈👈

Attention aux émotions

Vous recherchez le fameux coup de cœur, LE bien idéal qui vous fera vibrer. Attention car c’est le meilleur moyen de formuler une offre d’achat immobilier trop chère ou pire, de payer le prix affiché.

Je sais que ce n’est pas facile lorsque l’on visite un bien qui nous plaît énormément puisque beaucoup d’émotion se mettent en activité et je vois régulièrement des acheteurs payer au prix fort un bien qui, objectivement, n’en vaut pas forcément la chandelle.

Essayez de vous détacher du bien et de vous résonner. Encore une fois, si vous faites une offre d’achat immobilier d’acquérir au-dessus du prix, non seulement vous augmentez inutilement votre taux d’effort mais en plus vous risquez de vous mettre en difficulté si vous êtes contraint de revendre rapidement votre appartement !

Préférez une offre d’achat écrite

Même si faire une lettre d’intention écrite n’engage en rien l’acheteur puisqu’on l’a vu il sera engagé que bien plus tard, je vous invite à privilégier une offre d’achat.

Vous trouverez un peu plus bas dans l’article un modèle d’offre d’achat immobilier pour vous faciliter les démarches. Vous allez certainement me demander pourquoi faire un document si formuler une proposition d’acheter une maison verbale suffit ?

Et bien c’est surtout sur l’engagement psychologique qu’une lettre d’intention se démarque. Elle aura plus de poids aux yeux du vendeur et montrera plus de poids de votre part.

De plus, je vous invite si vous souhaitez augmenter les chances que le bien ne vous passe pas sous le nez à demander au vendeur une acceptation par écrit.

Il aura certainement moins envie de continuer à effectuer des visites dans l’espoir de gagner quelques euros de plus.

Pourquoi mettre une durée de validité ? Encore une fois, ça montrera à votre vendeur que vous êtes un acheteur déterminé et que vous n’êtes pas là pour rigoler.

L’idée de mettre une date butoir mettra la pression au vendeur et il sera plus à même d’accepter rapidement ou de vous faire une contre-offre.

Je vous propose de mettre 5 à 7 jours dans votre lettre d’intention d’acquérir. Cela me parait ni trop long, ni trop court.

Jouez avec l’ascenseur

Une autre technique de négociation consiste à jouer avec le curseur. Vous trouverez les détails de cette technique dans mon article sur la négociation immobilière.

L’idée est de proposer moins que votre objectif afin de l’atteindre plus facilement. Je vous donne un exemple.

Vous voyez un bien affiché à 200 000 €. Votre objectif est de l’acquérir à 195 000 €. L’idée est de proposer un montant de 190 000 €. Votre vendeur proposera plus facilement un montant de 195 000 €.

Si définir une offre d’achat immobilier direct à 195 000 €, vous prenez le risque que votre vendeur vous propose 197 000 € par exemple.

👉👉👉 A lire aussi: comment annuler une vente immobilière après avoir fait une offre d’achat immobilier ? 👈👈👈

proposition d'acheter une maison

Modèle d’offre d’achat immobilier

Que doit comporter une proposition d’acheter une maison ?

Celle-ci n’ayant que peu de valeur juridique, il n’y a pas de modèle type.

Cependant, je vous invite à respecter un certain formalisme sur votre lettre d’intention d’acquérir afin de paraitre sérieux auprès de votre vendeur.

Voici une liste non exhaustive de ce que vous pouvez inscrire sur votre proposition d’achat :

  • Vos coordonnées et celle du bien en question
  • La désignation du bien
  • Votre intention d’acquérir avec le prix souhaité
  • La durée de validé de votre lettre d’intention
  • Les modalités de financement et le montant
  • La présence de votre notaire avec ses coordonnées
  • La présence de conditions suspensives
  • Etc…

En réalité vous pouvez mettre ce que vous voulez dans votre lettre d’intention d’acquérir. Plus vous y mettrez de renseignements, et plus le vendeur la prendra au sérieux.

👉👉👉 Vous pouvez télécharger un modèle d’offre d’achat immobilier en cliquant ici. 👈👈👈

offre d'achat immobilier

Conclusion sur la définition de l’offre d’achat immobilier

Une proposition d’achat de maison se prépare et représente la matérialisation de votre souhait d’acquérir un appartement.

Même si en théorie vous êtes d’accord sur la chose et le prix, vous serez engagé auprès de votre vendeur que 10 jours après la signature d’un avant-contrat.

Étudiez, n’hésitez pas à négocier en questionnant le vendeur, formulez une lettre d’intention et attention aux émotions car elles peuvent faire faire des énormes bourdes.

Si vous avez besoin de renseignements complémentaires sur l’offre d’achat immobilier et son montant, je vous invite à commenter l’article ou à me parler dans le tchat.

Jonathan VOOGT

Conseiller immobilier sur Saint André de Cubzac, je vous accompagne dans un de vos plus grand projet: la vente ou l'achat de votre bien immobilier.

5 Commentaires

  • Mila dit :

    Merci pour ces précieuses informations.

  • Bureaux dit :

    Bonjour, je souhaiterais votre expertise sur mon souhait à faire une offre d’achat pour une maison. Je suis primo-accédant, et je ne sais pas comment procéder de particulier à particulier. Merci

  • Adeline dit :

    Bonjour,
    Est ce qu’il y a une différence entre une offre d’achat et une lettre d’intention? Si je fais une offre d’achat en dessous du prix vendu, faut il que je me justifie?
    Cordialement

  • Bonjour
    Ce sont des synonymes. Vous n’êtes pas obligé de vous justifier si vous faites une offre inférieure. Bonne journée

  • LORIEAU Laetitia dit :

    Bonjour,
    Votre article est très intéressant. Je souhaite faire l’acquisition d’une maison. Mais, très honnètement, elle est excessivement chère par rapport aux prestations proposées, plaque d’amiantes à enlever pour faire l’isolation par l’extérieur, pas de raccordement à l’eau de ville, électricité non conforme…
    Je veux faire une offre 95 000 € au lieu de 126 000 €. Est-ce que je dois énumérer les travaux à effectuer ou juste établir mon offre sans argumentations.
    Je vous remercie de l’intérêt que vous porterez à ma demande.
    Cordialement

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