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Plan local d’urbanisme (PLU) : s’informer pour ne pas déchanter

Par 24 février 2022Aucun commentaire

définition plan local d'urbanisme PLU

Vous avez trouvé un terrain pour construire votre maison ? C’est une excellente nouvelle !

Toutefois, soyez prudent avant de procéder aux travaux de construction, il faudra consulter le plan local d’urbanisme (PLU).

Pensez à vérifier si votre terrain est constructible et si le projet de construction est conforme aux règles d’urbanisme en vigueur.

Ces règles peuvent parfois être complexes. C’est pour cela que je vous recommande de faire appel à un avocat spécialisé pour vous informer et vous conseiller avant de vous lancer.

Quelle est la définition du plan local d’urbanisme et quelle est son utilité ? Faisons le point.

Le plan local d’urbanisme communal (PLU) : qu’est-ce que c’est ?

Se renseigner sur les règles d’urbanisme qui régissent votre commune est primordial. Pensez à vérifier s’il existe un plan local d’urbanisme (PLU) ou une carte communale.

Le PLU constitue le document principal en matière de planification d’urbanisme au niveau d’une commune. Il a succédé au plan d’occupation des sols en 2000. Ainsi, c’est le PLU qui vous permettra de déterminer si le terrain est constructible et de prendre connaissance des règles d’urbanisme applicables.

Le plan local d’urbanisme met en évidence 4 secteurs principaux. Il y a les zones U ou urbanisées, donc constructibles et les zones AU qui sont à urbaniser, qui seront constructibles à long terme.

Ensuite, il y a les zones A ou zones agricoles et les zones N, ou zones naturelles et forestières. Ces deux secteurs ne sont pas constructibles. En outre, il faut préciser que le PLU indique des emplacements « réservés », qui sont des terrains que la commune cherche à acquérir.

Toutefois, il peut aussi s’agir d’espaces boisés « classés », c’est-à-dire des forêts et des parcs devant être préservés.

Le plan local d’urbanisme fixe donc les conditions d’occupation des sols. Il fixe également la nature des constructions pouvant être réalisées, de façon plus ou moins contraignante.

Il détermine leur implantation, leur volume et l’aspect extérieur du bâtiment. De plus, dans certains secteurs, la couleur de la peinture de la façade et des volets peut aussi être imposée. Il peut en être de même pour la nature des matériaux de couverture, la taille des ouvertures et le degré d’inclinaison des pentes de toiture.

A lire aussi : vous devrez consulter le plan local d’urbanisme avant de faire votre demande de permis de construire.

plan local d'urbanisme définition PLU

Client se faisant accompagner par Alexandre Ciaudo, avocat à Dijon, spécialisé en droit de l’urbanisme

Le plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) : de quoi s’agit-il ?

Le Grenelle de l’environnement a entraîné une réforme du code de l’urbanisme. C’est ainsi que la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) prévoit la mise en place d’un plan local d’urbanisme intercommunal ou PLUi.

Le but de cette loi est de transférer la compétence d’élaboration des PLU aux communautés de commune et d’agglomération. Ainsi, le PLUi couvre de nombreuses communes. Il permet de porter à plus grande échelle les problématiques liées à l’urbanisme, à l’habitat et aux déplacements.

À l’inverse du plan local d’urbanisme qui se limite à une seule commune, le PLUi tend à renforcer la solidarité intercommunale. Il permet de proposer un projet collectif de co-construction et de mutualiser l’ingénierie et les moyens financiers et humains, pour des documents qualitatifs.

Il s’agit aussi d’une démarche innovante qui a fait appel à une nouvelle gouvernance. Il permet de faciliter la mise en cohérence des politiques publiques liées au transport, au logement, à l’aménagement du territoire, etc.

La surface et l’emprise au sol : quelles sont les règles applicables ?

Sachez que seule une partie de votre terrain peut faire l’objet d’une construction. Vous devez vous conformer aux dispositions relatives au coefficient d’occupation des sols. L’article R. 420-1 du Code de l’urbanisme mentionne une « protection verticale du volume de la construction immobilière, tous débord et surplomb inclus ».

Toutefois, il y a lieu de préciser que les ornements tels que les éléments de modénature et les marquises ne sont pas concernés. Il en est de même pour les débords de toiture qui ne sont pas soutenus par des poteaux ou des encorbellements.

Ainsi, le plan local d’urbanisme peut vous imposer un coefficient maximal d’emprise au sol. Par exemple, certains PLU limitent la construction d’un immeuble à 120 m² d’emprise au sol, sur un terrain de 400 m².

Il y a lieu de préciser que les règles varient d’une commune à l’autre. Ainsi, je vous conseille de vous rendre à la mairie et de consulter le conseil d’architecture, d’urbanisme et d’environnement (CAUE) de votre département. Vous devez aussi discuter avec votre architecte pour bien comprendre cette question.

Le certificat d’urbanisme : c’est quoi ?

Je vous conseille de demander un certificat d’urbanisme pour connaître avec précision les règles applicables sur votre terrain. Ce document administratif peut être obtenu gratuitement.

Il est délivré par la mairie à toutes les personnes qui en font la demande. En effet, nul besoin d’être propriétaire du terrain pour le demander. Il existe deux types de certificats d’urbanisme : le certificat d’urbanisme d’information et le certificat d’urbanisme opérationnel.

Le certificat d’urbanisme d’information ne vous informe pas sur la constructibilité du terrain. Il informe surtout sur sa situation au regard des règles d’urbanisme en vigueur.

Par exemple, il précise uniquement les limites au droit de propriété et les taxes applicables. Quant au certificat d’urbanisme opérationnel, il contient les mêmes informations que le certificat d’urbanisme d’information et rajoute deux éléments importants.

Il mentionne la destination du terrain et l’état des voiries et réseaux divers qui desservent le terrain.

Si vous avez besoin de renseignements complémentaires sur le plan local d’urbanisme (PLU) je vous invite à cliquer sur le lien ci-dessus.

Jonathan VOOGT

Auteur Jonathan VOOGT

Conseiller immobilier sur Saint André de Cubzac, je vous accompagne dans un de vos plus grand projet: la vente ou l'achat de votre bien immobilier.

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