Comment vendre un appartement loué ?

Comment réaliser une vente dans de bonnes conditions quand il est en location et est-ce que vous pouvez vendre un appartement loué ?

La loi encadre le départ de votre occupant. En tant que bailleur, vous devez vous y référer pour vous assurer de réussir cette démarche.

Si vous ne suivez pas la réglementation en vigueur, il peut se retourner contre vous. Si la loi du 6 juillet 1989 précise les dispositions pour faire partir son locataire de sa résidence principale, il sera beaucoup plus simple de vendre un appartement loué.

Les règles sont d’autant plus strictes lorsqu’il s’agit de sa résidence principale. Aucune place n’est laissée à l’improvisation afin que l’occupant ne se retrouve pas sans logement.

Le point dans cet article sur les démarches pour faire partir son locataire et les règles pour vendre un appartement loué quand vous êtes propriétaire.

Comment vendre un appartement loué ?

Je vous propose de nous intéresser aux démarches pour vendre un appartement loué. Si la législation est stricte sur les conditions pour demander à un occupant de quitter les lieux, il sera beaucoup plus simple de vendre loué.

Tout d’abord, votre occupant n’a aucun droit de préemption et vous pourriez presque vous séparer du bien sans le lui dire. Néanmoins, dans le but de garder des relations cordiales, je vous invite à communiquer avec lui afin qu’il vous facilite la vie notamment pour les visites.

Si vous souhaitez vendre un appartement loué, je vous invite tout d’abord à proposer votre logement à son occupant quand il est en location. Vous pourriez avoir la surprise qu’il soit intéressé, et il vous évitera de nombreuses démarches de prospection et de visites.

S’il ne donne pas suite à votre proposition de bailleur, vous allez tout simplement mettre une annonce comme si vous vendiez votre résidence principale, sauf que votre unique cible cible sera les uniquement investisseurs puisque vous vendez votre logement occupé.

Au préalable, je vous invite à réaliser une estimation basée sur la capitalisation car le prix différera largement d’un avis de valeur pour une vente de logement vide.

Attention: vendre un appartement loué en copropriété peut rendre votre occupant prioritaire pour acheter. Cette mesure concerne la première vente  suivant la mise en copropriété de l’immeuble.

Vendre un appartement loué: l’administratif

Les règles administratives pour vendre un appartement loué seront exactement les même que pour la vente de votre résidence principale. Cependant, en vue de la rédaction du compromis de vente, le notaire vous demandera des documents complémentaires relatifs à votre location. En voici une liste non exhaustive:

• L’état civil de votre occupant
• Le bail en cours
• Le montant du dépôt de garantie
• Le relevé des charges
• etc…

Enfin, au moment de l’acte, pensez à transférer le dépôt de garantie au futur acheteur car ça sera à lui de le restituer à l’occupant quand il partira. Maintenant que les démarches pour vende un bien loué sont vues, je vous propose maintenant à celles pour faire partir son locataire en toute légalité.

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Comment faire partir son locataire de sa résidence principale

Si vous demandez à votre occupant de quitter le logement, les règles sont totalement différentes que de vendre un appartement loué.

En effet, dans ce premier cas, la réglementation encadre parfaitement la prise de congé de l’occupant. Trois grandes règles existent lorsque vous êtes dans cette situation pour le bailleur. Celles-ci doivent absolument être respectées afin d’être en accord avec la législation.

Respecter le préavis

Vous devez impérativement respecter la date d’échéance du bail. En général, les baux sont signés pour des durées de 3, 6 ou 9 ans. Vous devez donc vous y reporter pour savoir précisément comment procéder au départ.

Il est de 6 mois pour un logement nu et de 3 mois pour un logement meublé. Pour faire partir son locataire vous devez respecter ces délais à la lettre.

Après ce délai ou que vous ne respectez pas la durée prévue, l’occupant est en droit de refuser purement et simplement et le bail sera reconduit.

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Vendre un appartement loué ou la bonne forme pour la vente

Pour qu’il soit au courant que vous souhaitez lui donner congé, vous devez lui écrire sans tarder. Faites parvenir à votre occupant un courrier recommandé avec accusé de réception pour lui indiquer que le bail prend fin à échéance et qu’il ne sera pas reconduit.

Cette formalité est nécessaire pour que le début du préavis puisse être daté. En cas de désaccord entre les deux parties, cette référence sera utilisée pour indiquer qui est dans son bon droit.

Un acte d’huissier peut également être valable dans ce cas puisque vous passez par un expert qui se charge de suivre la réglementation dans le domaine pour la vente.

Dès réception de la part de votre occupant, il est pleinement informé que vous souhaitez récupérer votre logement en location. Ce document formel vous protège contre toute réclamation.

Une autre solution consisterait à vendre un appartement loué.

La remise d’un courrier en main propre contre un récépissé ou une signature peut également être acceptée. Cette preuve démontre que vous avez prévenu votre occupant du logement en temps et en heure. Sa signature vaut en effet acceptation qui sera effectif après la durée.

L’envoi d’un texto, d’un courrier simple ou un coup de téléphone ne suffisent pas pour que la procédure de prise de congé soit lancée. Vous devez donc vous plier à la réglementation dans le domaine pour parvenir à vos fins.

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Vendre un appartement loué ou invoquer une raison valable pour la vente

Parmi les raisons qui vous poussent à demander à votre occupant de sortir de la location pour une vente, le législateur prévoit trois cas de figure considérés comme légitimes :

• La reprise du bien immobilier par le bailleur pour reprise personnelle ou pour loger un proche : cette raison apparaît le plus souvent lorsque vous décidez d’habiter de nouveau dans votre logement. Après un divorce ou des difficultés financières, cette situation peut exister. Vous devez faire partir son locataire pour pouvoir de nouveau occuper le logement.
• Lorsque vous souhaitez vous séparer de votre bien : vous devez effectivement vous assurer que le nouvel acheteur pourra profiter immédiatement de son bien. Vous pouvez toutefois trouver un acheteur qui accepte d’acquérir le bien immobilier avec votre occupant dans les lieux. Pour faire un investissement par exemple. Dans tous les cas, la vente constitue une raison légitime.
• Un motif légitime et sérieux qu’invoque le propriétaire peut également être invoqué pour expliquer que vous souhaitez donner congé.

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Rappel pour vendre un appartement loué

Si vous souhaitez faire partir son locataire pour vendre votre maison, il est prioritaire pour acheter s’il le souhaite. Bien entendu, il dispose des 6 mois de préavis dans un bail nu et de 3 mois dans un bail meublé, il va bénéficier d’un droit de préemption.

Vous allez donc lui proposer le logement au prix que vous allez l’afficher à la pub. S’il l’accepte, il conservera sa résidence principale en devenant directement propriétaire. Pour ne pas se tromper dans cette démarche particulière, la loi demande d’être clair dans vos intentions.

Vous pouvez bien sûr également décider de vendre un appartement loué sans demander à votre occupant de sortir du logement. Dans ce cas, il n’a par contre aucun droit de préemption et vous êtes libre de céder le bien immobilier au plus offrant.

Il faudra juste que vous fassiez attention au prix du logement car vous ne vous adresserez pas à la même cible. Les biens loués intéresseront les investisseurs. Il y a donc de fortes chances pour que vous vendiez votre maison moins chère que si elle était vendue nue.

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La vente de sa résidence secondaire

Dans ce cas, le bail fait foi et chaque bailleur est libre d’y faire figurer les mentions qu’il souhaite. Sans encadrement, faire partir son locataire est nettement plus simple lorsqu’il s’agit de sa résidence secondaire.

Une autre solution consisterait à vendre un appartement loué.

Lorsque vous avez rédigé le bail, vous avez ajouté toutes les mentions que vous souhaitiez. Signé par l’occupant, il a donc donné son accord pour son exécution.

La prise de congé s’effectue en général d’un commun accord en cas de résidence secondaire. Comme il n’existe pas de règles en la matière, vous allez pouvoir fixer une durée de préavis plus courte.

Vous n’êtes pas non plus dans l’obligation d’expliquer pourquoi vous voulez que votre occupant parte. Plus libre, vous pourrez récupérer votre bien immobilier plus facilement pour le céder ou le mettre à disposition d’un nouvel occupant.

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Vendre un appartement loué: les obligations de l’acheteur

Quand vous achetez un bien en location, vous serez soumis à certaines obligations vis-à-vis du congé. En effet, Alur et Macron prévoient que: le propriétaire qui achète un logement ne pourra pas faire partir son locataire avant une certaine échéance.

Celle-ci sera différente en fonction du motif.

Le congé pour vente

Lorsque vous avez acheté le bien loué, si la fin du bail de location en cours intervient plus de 3 ans après la date d’acquisition, vous pourrez récupérer votre logement dans les conditions normales.

En revanche, si la date du renouvellement du bail en cours est inférieure à 3 ans, vous pourrez donner congé qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location.

La reprise personnelle

Si la fin du bail du logement en cours intervient plus de 2 ans après l’acquisition, faire partir son locataire sera possible dans les conditions normales.

En revanche, si la fin du bail intervient avant les 2 ans, vous pourrez donner congé à l’issue des deux ans, mais la résiliation prendra effet que 2 ans après la date d’achat.

👉Si vous avez besoin de conseils pour vendre un appartement loué, je vous invite à me contacter ou à commenter l’article ci-dessous